港区港南　WORLD CITY TOWERS 12

>>4503 住民板ユーザーさん8さん

もう分譲が終わったしって、もう終わったどころか15年前に終わってますけど。
何をいまさら廃止とか言ってるのか意味がわからない。

こんにちは。
我が家はエアコンの室外機を塩害対策仕様にして今のところ問題なく稼働しているのですが、塩害対策仕様にしなかった方、いらっしゃいますか？夫が塩害対策は不要だと言い張っていたので、どんな状況か教えていただけると嬉しいです^ ^

>4516
今日もやってるんですね。
港南・豊洲エリアのイメージを下げるだけかと思いますが、何故あんな酷いこと毎日書き込んでいるんでしょうか。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236710/

>>4520 住民板ユーザーさん1さん

我が家は高層階なので塩害対策仕様にしておりませんが問題なく10年以上稼動してます。塩害とは海水のしぶきを含んだ強い海風が建物に吹き付けて発生しますが、波も穏やかな東京港の奥で塩害なんて発生しませんよ。増してや高層階まで海水が吹き付けることはありません。一応念には念を入れて、住友不動産は塩害対策品を推奨はしていますけどね。

>>4520 住民板ユーザーさん1さん
良く知らないけど塩害対策仕様でも、そうじゃなくても
大して値段は変わらないのでは？
それなら塩害対策仕様にしておいたほうが安心かな。
特に低層階では。うちは、中古購入時にフルリフォーム
済みで対策品が設置されていました。

>>4520
運河に面した低層階は塩害対策仕様にしたほうが安心と思う。
それ以外の住戸は必要ないと思うが自己責任で。

台風等による影響考えたら塩害対策仕様にしておいた方が良いと思いますよ。

>>4520さん
>夫が塩害対策は不要だと言い張っていたので、

と書かれているので4520さんの予想では塩害対策をしていないエアコンは何らかの不具合が出ているのでは？という予想ですよね。

うち（高層西側）はエアコンが3台あり、2台は分譲当時からのもので耐塩害仕様、1台は11年前に標準仕様で取り付けたものですが、いずれもサビや腐食などなく劣化具合に差は出ていません。

耐塩害仕様の海岸線から〇〇〇ｍという基準は磯に波が激しく打ち付ける＝いつも潮風の香りがする地域も含んでいるので護岸され波が静かな東京湾だと塩害も少ないのかなと思います。

>>4523がおっしゃるように耐塩害仕様は標準仕様に比べ定価で+1.5万円ほどなのですが、住友系でない一般販売店ではは耐塩害対策仕様が入手できない、または数か月待ちになる可能性が高いので標準仕様で我慢する必要があります。

うちは標準仕様のエアコンがノーメンテで11年サビ腐食なしの実績があり、11月の住まいキャンペーンでA棟に来ていた住友系？業者に比べて、ネット経由で探した販売店・工務店の方が3台トータルで30万円ほど安かったため今回は3台全て標準仕様でリプレースしました。
確か工事費用はほぼ同額だったのですがエアコン本体の割引率が住友系60%に対して一般販売店が74%で1台あたり12万円ぐらい売価が違ったと記憶しています（ダイキンS56RCV）

参考になれば幸いです

>高層西側
だからでは？

>>4526 マンション住民さん
ウチも住友系含め見積もり数カ所からとりましたが、手間は掛かりますが
価格コムで本体購入、くらしのマーケットで施工業者にしました。

>>4488 匿名さん
ありがとうございました。共用共有施設ですからお考えの通りです。
年間3000万円の持ち出し、1回の利用料金が数千円に相当すると聞いたので。
2000戸で負担なら年1.5万円を容認できる人が多いのでしょうね。そこが大規模マンションの良い点なのでしょう。
バス利用者は多いので2000万円（と書かれている）の持ち出しは容認できるのですが。

プールでの人身事故も気になってはいます。
セレブマンション、決心つきました。

そいういえば港南ってあまり海臭さは無いですね。郷里は海近の街だったので、それに比べると全然感じないです。寂しいくらい（苦笑

>>4529 匿名さん

ここは色んな人が見ますから、ここに内部の会計内容を勝手に晒すことはできませんが、気になるようなら、防災センターなどで管理会計の閲覧は検討者でも可能と思います。また、仲介屋さんに頼めば入手してくれるかもしれませんので、ご参考まで。

>>4508 匿名さん
カーシェアは利用者の会員費を無料にするかわりに、タイムズもオリックスも場所使用料を組合に払わないで良い契約です。総会で了承したのでしょうけど、場所使用料を取った方が良いと思います。

>>4532 住民さん

駐車場利用料を取ると、区分所有者外からの収入となり、課税の問題が発生します。
少しでも収入を増やしたいところですが、居住者の利便性向上とカーシェア会社にもメリットがないとサービス提供に繋がらないことから止むを得ないでしょうね。
WCTの場合、駐車場提供のみの負担ですが、他のマンションのカーシェアでは年間70万円程度の負担金が発生していたと記憶しています。

>>4529 匿名さん

>セレブマンション、決心つきました。

購入するということでしょうか？
良い選択かと思いますよ。
今の新築マンションは高いわりには仕様が低くなっています。魅力的な物件は少ないので中古物件を検討するのも手かと。

>>4533 住民板ユーザーさん1さん
WCTは法人税払ってますよ。3年前からバスを課税事業に入れたので組合事業部分は赤字となり法人税払わなくて済んでるようです。カーシェアリングを事業化して収益上げても、バスが有る限り法人税払わなくて済むでしょう。

>>4535 住民さん
総会決算書を見ると、確かに「税金」（法人税など）の文字が書かれてますね。でも、どこを見れば課税対象になった収入と支出の内訳がわかりますか？見つけられないのですが。

>>4536 区分所有者さん
確かにわからないですね。理事会も持ち回りなので、相当な額を納税した年もあることを、知らないで持ち周ってるのかもしれないですね。理事会意見箱に質問すれば、管理会社に確認してはっきりさせることができるのではないでしょうか。　国税庁は以下のように、収入を厳密に区別し課税対象には法人税治めることを求めています。契約税理士さんが粛々とやってるのでしょう。でもそれでは、組合員に内訳がわからないですよね。https://www.nta.go.jp/law/bunshokaito/hojin/120117/besshi.htm

付近でちょくちょく見掛ける有名芸人さんが語ってます（10:40～）。

>>4538 アクア南さん

山内さんは、お向かいの品川イーストシティタワーを買われたようです。
ＴＶで天王洲のプーマのブランドセンターの隣りと自分で言われてました。
そこまで言っちゃって良いの？と思いましたが。

> 4540

情報ありがとうございます。となると、それほど大きなタワーマンションではありませんが、あそこも確か住友系なので、ジム、フィットネスルーム、ゲストルーム、クリーニングなどをWCT同様に完備したんですね。

>>4540 匿名さん

この間の人生最高レストランで言ってた。マンションの隣はプーマの倉庫でわかったわ。

>>4495 マンション住民さん
シャトルバスの利用者かつては70000人もあったんですね。今の5、6倍とは恐れ入ります。

左がモノレール利用者、右がりんかい線です。天王洲アイル駅の利用者が大幅に増えているのはかつてシャトルバスを利用していたWCT住民も含まれそうですね。

私営バス停抽選でのバス停移動、リニア新幹線工事でのバス停再移動の問題が大きいですね。大深度地下が全然大深度でなくて住宅被害がでていること、静岡県の反対など、リニアの工事は未来永劫終わりそうにないので、バスは難しいです。ゲートウェイ駅とかに発着地を変更するか、近隣マンションとの共同運行にするべきかと思います。

シャトルバスの便数が少なってからは品川駅がすごく遠く思えるようになってしまいました。都バスや徒歩で品川駅に行くのはすごく遠回りになるので天王洲アイル駅を利用する人が増えたのは納得です。

本数が少ない、乗りにくい、乗客が減る、本数を減らす・・・。この悪循環を断ち切らないと。とずっと皆で知恵を絞って来ましたが、どうも無理そうですね。結局は朝以外は都営で良いように思います。後は終電に合わせて一本出してもらえるとありがたいですね。昔は終電でもバスで帰れる便利さが何とも言えずありがたかったのですが。

>>4543 匿名さん

天王洲アイル駅の利用者が増えたのは、平成29年、平成30年。その年にあったのはシティテラス品川イーストの期分け販売による期分けの入居開始ですよ。それが利用者増加の主要因であると思います。

その頃からマルエツの混雑が一段とひどくなりました。しかし、コロナが流行してからレジに長蛇の列ができないように常にレジ打ちスタッフが4人入るようになったのと、セルフレジが導入されたことでレジの待ち時間がほとんどなくなったのが大変嬉しく思っています。

>>4544 匿名さん

リニアの完成はまだまだ先ですが、リニア品川駅の工事は令和3年の2月までって書いてありますよね。もちろん地下の駅の工事はまだ続くでしょうけど、地上の部分はもう通常に戻るんじゃないでしょうか。

ただ、以前の乗り場より今の乗り場の方がより便利ですよね。なので別に以前の乗り場に戻す必要もないかなと言うふうに思っています。がどうなるんでしょうかね。

赤字垂れ流しは変わらないんだから廃止でいいんじゃない。

バス利用者がすごく減ったと言えど、１１月に13000人も利用しています。バス有りきで購入した人、賃借した人も多いと思うので、いきなり廃止というのは乱暴過ぎると思います。ただ、管理組合とバス会社の間の年間バス運行契約料が２０１８年と同じ約６２００万円のまま続くというのは問題だと思います。コロナ時代、貸切バス事業会社はどこも経営難です。中日臨海バス会社も経営努力してWCTとの契約料を下げるべきだと思います。どれくらいなら妥当かわかりませんが、例えば年間３０００万円、４０００万円くらいになるように。その上で、バスが必要だという人は、今まで以上にバスを利用し、管理組合収であるEdy運賃を沢山払うことで、その年間契約料を補うようにして欲しいです。バスが必要なら、Edy運賃値上も必要だと思います。月に13000人利用でEdy運賃だけで年間４０００万円にしようとすると、都営バス代金より高くなるので、月に１３０００人のままでは、管理組合の経営難は続きます。品川駅戻りの乗り場が住友林業のままでは、このコロナ時代に２０１９年の月に２７０００人、２８０００人に戻すのは難しいのではないでしょうか。バス会社が客を乗降させる場所に取り決めがあるのでしょうけれど、WCTとの契約打ち切られたら中日臨海も困るはずなので、もっと駅近に変更する努力をバス会社もして欲しいです。

>>4544 匿名さん
近隣マンション住人さんに利用を案内するのは賛成です。貸切バス契約を求めてるのはバス会社の方なので、共同運行というのが可能かどうかわかりませんが、一つの選択肢ですね。それまでに 時間がかかるなら、近隣マンションで知り合いがいたら、Edy使えば乗れますよ、と案内してあげたら良いですね。実際のところEdyで乗車する人がWCT「住人」かどうか、確認しようがないので。

記憶が曖昧ですが、貸切バスの料金は国土交通省が決めた法定運賃があるので、本数を減らさない限り減額はできなかったと思います。以前はこれを下回っていて行政指導が入ったのではなかったでしたっけ？
バス停の位置も、品川駅の北口広場ができるまでの暫定だったか、その時に見直しが行われるときいた気がします。
間違っていたらすいません。

>>4550 住人さん
年間3,000万円でバス会社に委託すると、こんな時刻表になる可能性があります。
因みにこちらは土日運行はなしだそうです。

>>4552 住民さん

その通りですね。軽井沢のスキーバス事故で貸切バスの運営状態に対する規制が強まって料金の最低額とかいろいろ縛りができたので、分譲当初の運行は法律違反になったと言うふうに記憶しています。バス停の位置もリニア品川駅の工事が完了するまでの暫定と言うことで今の位置に移っていますよね。ただ以前の位置と今の位置で利便性に大差ないので、乗り場の位置は、今のままでも良いような気がしますが

住民の金で負担して維持しても資産価値にとってマイナスでしかないから廃止した方が良い。どうせみんな天王洲アイル使うんでしょ。

住民の金で負担して維持したほうが資産価値にとってプラスでしかないから継続した方が良い。どうせみんな品川行くんでしょ。

>>4556 住民板ユーザーさん1さん
今のバスは中途半端で使いにくい。赤字に見合ったバリューがあるとはとても思えない。

>>4557 匿名さん

自分はプールは使わないから要らない、自分はバスは使わないから要らない、自分はジムは使わないから要らない、自分はゲストルームは使わないから要らない、自分はコモンホールは使わないから要らない、みんながそれぞれの施設利用状況で、使わないものをいらないと言い始めて全部主張を聞いたら、共用設備は全部閉鎖ですね。

>>4554 住民板ユーザーさん1さん

その事故で、貸切バスの深夜23時以降や早朝の運行にも規制の網がかかったので、運行時間を短縮せざるを得なかったと記憶しています。

住民が主張しているかは不明だが、バス廃止は現状困難でしょう。

バスを必要としている住民が相当数いること、資産価値の維持向上に寄与していること、1世帯当りの管理費負担は年間1万円程度に過ぎないこと、住民の反発覚悟で廃止の発議をする理事は恐らくいない等から、バス廃止の議案が上程されることはないでしょう。

都営の終バスが22時で終わるから22時以降の運行に価値あったのに、今のダイヤだと本当に無価値。

こんな便数の少なくて、終バスも早いシャトルバスに3000万とか過半数以上の住民には無価値なんだよな。

しかも品川駅の発着場は今は駅から離れすぎていて家出てから山手線乗るまで異常に時間がかかる。アイルもりんかい線は入り口からホームまで時間かかったり、モノレールも運賃が異常に高かったりと問題はあるが、品川駅無理して使うよりかはいいし、最近は品川駅は不便すぎて私は使ってない。

永住住民がいるので住民の平均年齢も上がってきていることを考えると、今後の品川駅利用者はより減ると思うので、この辺りでシャトルバス廃止もありだと個人的に思います。どうしても品川駅使いたい人は乗り場は海岸通りの信号待ちはあるが都バス、終電過ぎたらタクシーとしてもらうのが良いと思う。

>>4558 住民板ユーザーさん1 さん
バスは分譲時は独立採算だったのですよね。
最初から住民（区分所有者）負担のプールやジムと一緒にしないでください。

>>4560 住民板ユーザーさん1さん
資産価値の向上に寄与してるって何のエビデンスもないし、今の運用だとむしろマイナスの価値という気がするが。

>>4560 住民板ユーザーさん1さん
管理費負担は年間1万円程度に過ぎないとありますが、現状の利用率が継続すると、一戸当たりの負担は年間2万程度ということになりますね。

【試算式】年間バス運行契約料6200万円ー年間運行収入1782万円（＝13000人ｘ120円ｘ12か月）＝管理組合負担額4418万円　⇒　これを2090戸で割ると、1戸当たり21,138円

これを多いと感じるか、たいしたことないと考えるかは人それぞれでしょうが、管理費の1か月分相当と考えると、決して小さくはないような。。。。

そもそも資産価値の維持向上に寄与しているって、ほんとうにそうなのかなぁ？

バス廃止論の方々、管理組合の理事に立候補なさって廃止を進めてください、応援しますよ！

掲示板でいくら主張しても誰も動きませんよ。
理事や委員会に立候補して、廃止を進めるべきでしょうね。

ただ、自分は利用しない、管理費がもったいない程度の理由では廃止は厳しいでしょう。
品川駅の乗車場が変更されて、駅近になるといいですね。

数年前、管理費からの拠出を決める時の総会に参加して、異議を唱えたんだけど、当時の管理組合は存続を前提に動いていて反対派の意見に耳を貸す感じじゃなかった。

そもそも当時は、国交省が改訂したガイドラインに従うため、約2000万円程度の費用を負担するとの説明はあったけど、6200万円の運行契約を結び、運賃収入を差し引いた残額が管理費（区分所有者）負担になる（言い換えると管理組合がシャトルバスの実質的な事業主体になる）との重要事実の説明はなかったような。。。

たしかにここでウダウダ言っていても何も始まらないので、次期理事に立候補して、ゼロベースからの見直しを主導してみてもいいんだけど、まさかバス会社と長期の契約を結んでいたりしていませんよね？

別にバスを止めて、その分管理費が余ったとしてもとしても、管理費下げましょうとはならないのにね。全体として健全に運営されているかどうかが問題。バスの運行費用で管理組合の財政が逼迫していて管理や修繕に支障をきたす恐れがあるなら、検討しなきゃならない。そうじゃなきゃ、今のままにして欲しい。シャトルバスなくなるのは非常に困る。

>>4569 匿名さん
その分管理費が余れば、修繕積立金にまわすとか、駐車場サイズの大型化工事を進めるとか、ほかに使いみちがなければ管理費を値下げするとか、いくらでも有効な使いみちがあるのでは。
今ほど利用者が少ない中、一部の利用者の利便性を維持するために全区分所有者が年間4000万円を超える巨費の負担を強いられ続けることの方が不健全な運用であり、ひいては資産価値にも悪い影響を与えると思います。

>>4565 匿名さん
確かにバス事業単独で収支をゼロバランスにするのが管理費だと負担が大きいですね。組合には管理費以外に法人税課税対象になっている「共用店舗賃貸料」収入があるので（バス運賃収入も課税対象になっているはず）、課税対象のバス以外の収入をもっとあげて税金でバス赤字を補填していく仕組みを、組合も積極的に考えて欲しいと思います。2018年、2019年、2020年と総会決算書と議事録を見ても、収入をあげる視点がどこにも書かれていないので、現在や次期理事会のメンバーの方々には、組合費以外で収入増やす視点を持っていただきたいなと思います。管理規約を見ると共用店舗は４つになってるのです。クリーニング店の記載が見当たりません。クリーニング店は現在住友建物経営に変更になったと思いますが、共用店舗賃貸料を払ってないなら組合に払うべき店舗だと思います。数年前にクリーニング店の経営社変更なされた際に理事会メンバーだった方で、住友建物からどういう説明が有り賃貸料払わないですんでいるのか（あるいは払っているのか）、ご存知の方いたら教えてください。

住友不動産エスフォルタも管理組合に場所使用料払ってないと思います。場所使用料払わない分だけ、毎月の有料プログラム利用料金安くなってるのでしょうか？クリーニング料金も他店と比べて安いのでしょうか？そうでもないと思うのですが。

>>4549 匿名さん
赤字と言っても2018年度からのことです。2017年度法人税数百万円も無駄に払っていたことが2018年総会資料からわかります。法人税払い過ぎだったと思いますが、総会で見過ごされたように思います。そっちの方が問題です。その税金の原資は共用店舗賃貸料などだと思いますが明細も不明です。いずれにせよ、課税対象となる事業を管理組合は行っていて、決算書の賃貸料金合計などから考えると、2019年度のバスを含めた事業赤字は８００万円くらいです。その分が結果的に組合管理費から払われたことになります。垂れ流しというほどでは無いように思います。しかし、2020年度は賃貸料を値上げもしてないなら事業収入増が無いので、相当の事業赤字が予想されますね。理事会に経営目線の人がいて欲しいと思います。意見箱に投書します。

>>4569 匿名さん
そう思います。単純にバス運行が管理組合からなくなるとバス運行を管理組合が年間貸切契約する前の2017年度会計で法人税数百万円払っていた時代に戻ります。組合管理費から支出するより数百万円法人税収めた方が良いと考えるか、法人税利用しながらでバス運行続ける事業経営を組合が考えるのか（まだ考えた形跡有りませんが）、の考え方の違いだと思います。個人的には年間数百万円の法人税払いたくないです。

>>4564 匿名さん
資産価値の判断基準は一つではないと思いますが、駅からの距離（これで不動産会社は徒歩時間を出してます）は最も大きな基準であるのは誰しもご存知のことだと思います。天王洲アイルからの距離より、品川駅からの距離が重要でしょう。徒歩10分圏内か否かで大差がつき、WCTは10分以上ですから10分以内のマンションより資産価値は下がります。これは変更不可能です。それを補うために建設時にシャトルバスを設けたのでしょう。WCT区分所有者が売却する時、あるいは賃貸に出すときに、シャトルバスがあった方が高く売却できるのか、高い賃貸料を設定できるのか、どちらでしょう。不動産に強い方の意見が聞きたいです。

>>4575 住人さん

しかし有名無実で公営バスよりサービスが劣るのであればバス便マンションでしょう。バスは忘れた方が良いかも知れませんね。

新築分譲時より居住していますが、バスにはお世話になっています。
天王洲アイル駅よりも、品川駅を利用する方が多いからかもしれませんが、
バスがあるという事が購入時に決めるポイントになった1つです。
便が減ったり、場所が不便になったりしますが、
私はビックエコー前で乗る為そんなに不便ではないですし、
なにより、雪・台風・雨などマンション前から品川駅までぬれずに行けるのは
かなり便利です。

↑の続きです。
最近、マンションの価格が高騰していますが、
やはり、近隣のマンションよりも、アクセスの足の選択肢が多いというのも
高騰の要因になってるのかなと思います。

住んでるとバスが無くても困らない人もいるのでしょうけれど、売ったり貸す時はバスがあった方が有利なのでしょうね。

>>4565 匿名さん
計算してくださった通り、バス事業だけだと月に13000人しか利用しないと年間4400万円の赤字ですね。でも総会決算書見ると賃貸収入2200万円ほどあるので、コロナの影響で月に１３０００人（2019年の平均利用者数は月２７０００人）しか利用しなくても年間事業赤字は２２００万円と予想されます。大きな金額です。2021年度の事業収支改善のために、バス貸切年関契約料を引き下げ交渉したり、品川駅乗車場を住友林業からせめて常にビッグエコーに出来れば、2019年並の利用者数に近づくのではないでしょうか。バス必要な賃借人の方にも情報提供し、バス利用する意識を共有していただいた方が良いですね。軽井沢バス事故で作成された貸切バス業者向け国交省ガイドラインは法律ではないのと、今回のコロナ禍中のバス事業者事情にそぐわないので、ガイドライン基準を下回った、即営業中止には出来ないと思います。

>>4577
今の駅から離れた乗降位置でどうやって駅まで濡れずにいくことは不可能かと思います。

一部少数の住民しか使っていない田舎のバスみたいな本数の赤字バスは即刻廃止してほしい。

>>4578
勘違い売出しが価格で出してる人が多いだけで、レインズみると実際の成約坪単価はほとんど上がってません。この1年見ても坪320くらいです。

私が書いたのは、マンションから品川駅までの話です。
帰りは、時間に制約がないと思うので、選択肢は色々あってもいいと思いますが、
通勤・通学時は、やはり今のマンションバスの便利さはぬぐえないと思います。
ターミナル駅である品川駅から、マンションのバスがあるというのは、
資産価値をあげる上での1つの要素だと思うので、
なくす必要はないと思いますし、
そんなに、マンションバスが不満なのであれば、お住まいを売却して、
共有施設の少ないマンションに転居すればいいのではと思いますが。

>>4582 匿名さん
レインズは不動産会社勤めでないと見ることは出来ないのでしょうか？

>>4582 匿名さん
レインズを見ることが出来てないのでわかりませんが、坪320万というのはオリンピック決まる前と比べたら値上がりしてるように思いますが、どうなのでしょうか？

陸の孤島のような立地ならまだしも、品川駅まで歩いても精々12～15分、歩くのが億劫なら都バスやタクシー、シェアサイクル、行き先によってはモノレールやりんかい線という選択肢もある中、年間6200万円ものコストを負担してまで専用バスを維持する必要って、どれほどあるのでしょうか？

私がこのマンションを購入したのは、「シャトルバスはバス会社による独立採算制なので、住民負担はゼロです。オマケみたいなものと考えてください」、との住不の営業マンの説明に納得したからです。
独立採算が成り立たないなら、撤退やむなし。

それをあえて存続させようとするから、利用頻度が異なる住民間で利害対立が生ずるのです。（当初から住民負担を前提として存在するプールやジムとは問題の質が異なります。）

シャトルがなくなっても、上記のとおり利便性の高さは殆ど損なわれませんので、資産性云々は利用頻度の低い住民にも負担を強いる詭弁に過ぎません。

バス会社への運行委託費用が年間6200万円ということは、シャトルを廃止すれば、一戸あたり3万円の費用を節約できます。タクシー代（710円）に換算すると、1戸あたり年間42回分に相当します。

いい加減、無駄な出費はやめにしませんか？

>>4586 匿名さん
私は購入時に、
「シャトルバスはバス会社による独立採算制なので、住民負担はゼロです。オマケみたいなものと考えてください」
はきいていませんし、
もし仮に廃止にしたとして、年間約3万円の節約が、各住戸の負担減になるのならいいですが、ならないのであれば、
現状維持がいいとおもいますし、
私は総会などにも毎年参加していますが、
もし本当にそう思われているならば、署名なりをなさって、
正式に異議を唱えた方がいいと思います。

>>4586 匿名さん

運行契約料6200万円で利用者数月27000人だった2019年度は運賃収入と店舗賃貸料合計で6000万円になるねで、赤字垂れ流しではないと思います。2018年度はわずかに事業黒字だっと思います。コロナの今年が約2000万円の持ち出しが予想されるだけです。2018年度以降で事業赤字は2020年度だけだと思います。事業収支考えずにバス廃止されて、事業大黒字になって、数百万円法人税払うのは勘弁してほしいです。

自分が使わない＝無駄な出費、ってのは短絡的すぎ。2,000戸6,000人がみんなそれを言い出したらどうなるか。
気に入らないならここから出られることをお勧めします。

>>4582 匿名さん
レインズを見ることができる会社にお勤めの方にWCTの坪単価や賃料の年推移を教えて欲しいです。私は見ることが出来ないので、一般サイト「Mansion Review https://www.mansion-review.jp/ ]で見ましたが、WCTは平均坪単価347万と書かれていて、2013年からの売買実績年推移では徐々に上がっています。しかし、賃貸料が下がっています。港区平均の賃料は下がっていないのに。不動産業界の方がいたら、賃料下がっているのなら理由を教えていただけないでしょうか。

>>4590 住人さん
「Mansion Review https://www.mansion-review.jp/ ]見ると、坪あたりの賃貸料が2018年がピークで下がり始め、2015年６月より2020年１２月の方が安くなってるのにガッカリました。当分賃貸に出す予定はありませんが、賃貸出すなら高い方が良いに決まっています。品川駅から遠く、天王洲アイルのモノレール駅は徒歩10分以内ですが雨に濡れ、臨海線ホームまではかなり遠いという、駅から遠いという不利な立地だからでしょうか。不動産関係の方に教えていただきたいです。港区の平均賃貸料と比べるとWCTの８０％くらいでしかないです。賃貸つかない物件だと売買も人気が落ちる可能性があります。駅から遠い上にバスが無くなったら、賃貸の人気がさらに落ちる可能性が高いと思いますが、そう考えるのが普通ではないでしょうか。これは、バス維持に管理費を１円たりとも使いたくないとか、そういうのを抜きにして、一般的な考え方として正しいかどうか、不動産相場に詳しい方に教えていただきたいです。

>>4586 匿名さん
中日臨海バスと年間貸切契約を結んでいなかった2017年度以前、組合管理費は年間３万円安かったのでしょうか？貸切契約したから管理組合費が３万円上がったのでしょうか？これから上がるのでしょうか？2017年度はバス貸切契約料金が組合事業でなかったので、法人税を数百万円払っていました（2018年６月総会決算書）。今は組合収益事業に組み込まれ、黒字でなければ法人税を払わなくて済みます。この内訳がどうなっているのか２０１７、２０１８、２０１９年度も明らかにされていないので、2020年度（現在）は明らかにして欲しいと思っています。バス廃止してすぐに変わるのは、2017年度と同じ状態に戻り、管理費は安くならず、法人税を数百万円収める組合に戻ってしまうということです。組合管理費の全体収支があってるから代々の理事会も組合総会も会計を「承認」してきたのだと思いますが、バス経営問題起きたおかげで過去に数百万円も法人税を払っていたことがあったことがわかりました。理事会も理事長も毎年メンバーは半数入れ替わり、我々区分所有者でしかないので、このことを問題だと気づくか、思ってくれるか否かで、組合収益事業に対する取組が違ってくると思います。意見箱に、2021年総会では収益事業内容（収入事業、支出事業、その金額）を明らかにして欲しいと書こうと思います。課税対象になる事業内訳と金額を明らかにして欲しいと思われる方は、ぜひ意見箱にこの意見の投書をお願いいたします。数人でも同じ意見の投書があれば、2021年総会で課税対象になっている事業内容がわかると思います。課税対象でない管理費以外の収入に、ゲストルーム・コモンホール・ジムなどの利用料金、駐車場料金がありますが、この収入がなくても管理費と修繕積立金だけでマンションの維持・管理が出来ているのかを確認した方が良いですね。それこそ、これらの収入は「余剰金」になる貢献だけなのか。ないとやっていけない必要な収入なのか。

シャトルバスに限っては、継続でも廃止でもどちらでもいいです。

往きの都バス乗り場まで少し遠いのは理解できますが、品川駅の乗換距離考えたら大した距離じゃないですよね。都バス利用されないのは料金が高いからでしょうか？

赤字なのは問題なので料金を都バスと同じにして利用者負担をお願いすれば良いのではないでしょうか。

>>4593 匿名さん
雨の時にバスを利用して品川駅に行こうとすると、都バスだと信号待ちして横断歩道を渡った向こう側で、傘をさしてバスを待たないといけません。シャトルバスがないマンションだと、そういうことをされてるのでしょう。でも今のシャトルバスなら、雨の時でも信号待ちの必要もなく傘もささずに待てます。この先、信号待ちして道路向こうで傘さしてバスを待て、と言われると絶対嫌な気持ちになります。2018年以降、バスは大赤字だと言う人がいますが、2018年度は平均月28000人利用、2019年度は平均月27000人利用していたので、120円で計算した運行収入とと課税対象の共用店舗収入約2200万円を合計すると年間6000万円以上になるので、大赤字と言うのは間違いです。法人税払ってることに気づかずにいた組合員も悪かったですが、気づいた以上、税金払うくらいならバス運行に回して欲しいと思います。コロナの2020年度だけ2000万円の赤字が予想されます。今年だけのはずです。2021年度以降のことを考えると、確かにバス運賃値上げも選択肢の一つですが、それだけではなく課税対象になっている事業収入を増やす、収益事業を増やして増益する仕組みを考えることも必要だと思います。そう言う事業経営目線が2021年度以降の理事会には求められると思います。そうなって欲しいと思います。

>>4594 住人さん

まあ、お気持ちはわかります。しかし、管理組合員以外には基本的に知り得ないマンション内部情報を他の管理組合員の承諾なく、誰もが見られるここに書き込むのはいかがなものか？あなたは問題ないということを主張されており、そのとおりだと思いますが、逆に住民以外の人はあなたの書き込みで管理運営に何か大問題でもあるように懸念を抱くと思いますよ。そこまで真剣に考えるなら、理事に立候補して理事会で議論ください。

なお、4595ですが私もシャトルバス維持してほしいと思っています。全体の会計に問題が生じているなら管理組合で議論すべきですが、今はそういう状況にはないと考えています。いずれにせよ、ここで言い合いしても何の解決にもならないでしょう。住民専用掲示板で情報交換すべきこととすべきでないことは切り分けて考えましょうね。

港区の賃貸相場は上昇してるのに、WCTの賃貸相場が2018年と比べて下がり続けているのなら、不動産事情に詳しいどなたか理由を教えていただけないでしょうか。

>>4595 匿名さん
ここの掲示板で誰かが赤字バス廃止と言い出すと、議論が沸騰しますね。

>>4597 住人ですさん

ご指摘のデータを見ましたが、あのサイトの賃料は各期間の実際の貸し出し募集があった物件の平均を取っているだけなので、その期間に最上階の物件の貸し出しがあったりすると平均数字が跳ね上がりますから、あまり参考になりません。

グラフで2018年12月が高くなっていますが、もとのデータを見ると最上階の135㎡のペントハウスが24,584円/坪で募集があり、それが平均値を押し上げているだけです。

また、賃料は低層階は比較的リーズナブルで、眺望のよい高層階はやや高めになっていますので、その各時期にどのような物件がデータに含まれているのかによって平均値が上下しますから、上がったり下がったりはほとんど参考になりません。

たとえば、ある時期に、坪賃料20000円の最上階と15000円の高層階の２物件があるとその時期の賃料相場は17500円と表示されます。次の期間に20000円の物件に借り手がついて15000円の物件だけが残り、新規に低層階の13000円の物件がでると表示が14000円/坪に一気に3500円も表示が下がります。

でも、実際は20000円の物件に借り手がついただけなので、むしろ高額物件に借り手がついただけで下がってはいないわけです。本来は、階層や条件をあわせて募集賃料（この価格で借りませんか？と提示している賃料）ではなく、成約賃料（この賃料を支払うと契約できた賃料）で見なければなりません。

港区全体のように多くの物件数を入れれば、そういうボラティリティは下がりますが、当マンションが巨大だとはいえ、1つのマンションだけだと向きや階層によって賃料相場は異なりますから、期間ごとに見ればその時期にたまたま借り手の募集があった数物件の平均を取っているだけの、ああいったデータは参考程度にしかならないとお考えください。

>>4586
私はブリーズですが、エントランスから普通に歩いて山手線ホームまで15分では着きません。相当早歩きしても15分は厳しいです。歩くスピード早めても横断歩道で結構捕まることも多いので、この寒い時期品川駅山手線ホームまであるくのは中々厳しいと思います。たがら1時間に１本でもいいからシャトルは残して欲しい。赤字垂れ流しだろうが、それは住民の権利です。

>>4599 匿名さん
ありがとうございます。WCTだけで賃貸料相場を見てると動く数が少ないため、高層階角部屋のような坪単価が高い部屋の賃貸が決まればつられて高くなり、逆に低層階の眺望が無い部屋の賃貸が決まれば坪単価が下がりと、一件一件の値段に左右されてしまいガチだと言うことですね。分かったような気がします。４５９９さんは不動産事情に詳しい方だと思いますので教えていただきたいのですが、同条件の部屋の場合、WCTの売買や賃貸の坪単価は２０１５年頃から現在まで　ゆっくりでも上がり続けてるのでしょうか？一般サイトの情報だと、売買はゆっくり上昇していましたが。

区分所有者が情報交換できるクローズなサイトが有れば良いのですが、無いためにこういう場所を見つけて、さまざまな情報が行き交う事になっていますね。ITに詳しい方が理事になった時、クローズな場所で匿名で情報交換出来る場所をぜひ作って頂きたいです。バス廃止させたい方にしても、年一回の定期総会でしか発言できるチャンスが無ければ、その場で決まるはずもなく、何もきまらずr理事も交代し、うやむやになるかもしれません。何かアンケートとりたいと思ってもする場所もなく、困ってる組合員の方も多いような気がします。ITに詳しい区分所有者の方、区分所有者だけが匿名で情報交換出来るサイトを 出来れば作成していただけないでしょうか。

組合意見箱も情報交換の場所ではないので、知りたい事が返ってくることのほうが少ないです。どんなことでも総会までに問題提起し、議論深めることができるクローズな場所が有れば良いのにと思います。今はアンケートも取ることができません。詳しい方、よろしくお願いします。

>>4595 匿名さん

もっともらしいご意見ありがとうございます。組合会計は監査も受け税理士さんが毎年法人税を納税し、組合総会でそれを承認しているので何も問題ないですよ。問題なのは、事業上赤字でもないのに、表面しか見ることが出来ない一部の人が、バス大赤字だと煽るような間違った書き込みをしてる事です。それこそWCTにとって悪意ある情報発信なのでやめていただきたいです。

>>4599 匿名さん
ありがとうございます。多くのサイトで賃料相場の推移が表示されていますが、どのマンションも募集価格でしかないのでしょうか？成約価格を知ることが正確なことは当然のことだと思いますし知りたいです。レインズなどを見ることができる不動産関係の方でないと成約価格の推移（売買も賃貸も）を知ることが出来ないのでしょうか？レインズ以外に一般人でも知ることができる方法があれば教えていただけないでしょうか。

築16年、品川駅徒歩13分なので、ここは賃貸としてはかなりいい水準を維持出来ていると思っていますが。。

>>4604 住民さん
「何も問題ない」って、それは手続きが適正に取られているということであって、それは当然のことですね。
問題は、店舗賃貸収入等を除いたバス事業単体では2000万円を超える赤字が発生している現状をしっかりと認識した上で、現在の利便性の維持やポストコロナの利用率向上の可能性、税効果の観点なども総合的に勘案し、今後も管理組合によるバス事業の運営を継続することについて、区分所有者の合意がなされているかどうかということだと思います。
4594さんのおっしゃる通り、事業経営目線での管理組合運営が望まれるところですね。
なんなら私が理事会に参加してもよいのですが、ここでの議論を見るに、そんなことを言い出そうもののら、イヤなら出て行け、と袋叩きに遭いそうで、怖いです。

>>4607 住民板ユーザーさん1さん
店舗賃貸料を値上げすれば法人税も増えますので、その税金をバス事業に当てるのか、他の事業に当てるのか、そういった事業経営目線をこれからの理事会に期待したいと思います。理事は持ち回りなので、区分所有者なら必ず順番が回りますが、経営意識の高い方が早く理事会に入って、事業内容を把握して収支を整理整頓し、増収できるものは増収し、他の収益事業を始めたりし、その利益を何らかの住民サービス事業に利用しながら節税を考えていただけるのなら、袋だたきになどされるはずがないと思います。ぜひお願いしたいです。

>>4607 住民板ユーザーさん1さん
4608に追加です。事業支出をカットして得た事業収入を、収益が難しいが多くの住民にとって利益になりうる何らかのサービスに利用することなく、高額納税だけして終わることのないようにだけ、よろしくお願いいたします。

シャトルバスの運賃を値上げすればいいだけなのに。
利用者負担でお願いします。

>>4610 匿名さん
そうすると、都バスに流れ、ますます利用者が減る。でも、実質的に同じなんだろうけれどね。

うちの両親が都の高齢者パスをもらえるようになり、
それ以来シャトルバスから無料の都バスを利用
するようになりました。
今後住人が高齢化するとこのような
現象が加速するかもしれませんね。

法人税の課税対象となる事業関係の財布と、非課税の財布を分けて管理するのがわかりやすいし、普通に行われるべきことなのではないでしょうか。そして税金払ってからまとめる。しかし、毎年の決算書はまとめた後しかわからないので、これkらは税金対象の財布の収支がどうだったのか知りたいです。バスも賃貸も課税用の財布の方のはずなので、一つの事業だけで収支考えるのではなく財布の中を減らさない、増やしたい、その為にはどうするか、というように、財布を分けて考えた方がわかりやすい気がします。

普通に住民だけ無料化して管理費から徴収すれば良いと思います。
月額数千円取られてもここに住んでいる人なら影響ないでしょ。
私はバスに全く乗らないですが、
駅から遠いこのマンションの価値を上げるための物だし
管理費で運用するのが妥当なんじゃないかなと。
決済手数料とかも無くなるし、無駄も減るんじゃないでしょうか。

>>4614 入居予定さん
昨年入居しました。
このマンションがどんなに魅力的だったとしても、
住民専用シャトルバスの存在がなかったら絶対
購入してなかった。
入居してみたら、実際はモノレール使うことが多いけど。

>>4601 住人ですさん

賃料相場については階層や向きを揃えて多くのデータを集めて見ないといけませんがサンプル数が少ないので分析のやりようがなく、なんとも言いようはないと思います。ただ、少なくとも数ヶ月から1年で大きく変動するものではないと思います。

長いトレンドで見れば、2012年ごろの賃料は11,000円/坪～13,000円/坪のレンジだったように記憶していますので最近の13,000円/坪～15,000円/坪というのは少し上がってきているのではと思います。

品川エリアは基本的に賃貸需要は活発で、急激に需要が下がったりすることもないと思いますので、今後も堅調に推移するのではないでしょうか。

>>4615 匿名さん

まあそういう人が多いでしょうね。賃貸で入居しようとする人なんか特に。
なので、シャトルバスは資産価値維持に一定の貢献をしていると思いますから、
維持すべきと思います。