港区港南　WORLD CITY TOWERS 12

今日の総会に出席しました。配られた質問回答書の中に、大規模修繕工事の費用が２６億円で、見積もりを２社しかとっていないことに対して質問意見がありました。
２６億円という費用にもびっくりしたのですが、２社の見積もりで決めてしまうのにもびっくりしました。皆さんどう思いますか。

まず、26億というのは当然そのくらいかかるものだと思っていたし、むしろ予想よりも安いなというのが正直な感想。大規模タワーマンションの修繕には相当のお金がかかるのは当たり前で、驚くには値しない。事情に詳しい知人に聞いたところ、タワーマンションの場合、本当は修繕積立金は1住戸あたり平均月数万円の積み立ては必要だそうで、月に10000円も集めていない他のマンションの方が心配です。それと、延べ床面積28万㎡もの巨大マンションの大規模修繕をやれる業者はほとんどない。見積もりを取って安易に一番安いところに決めるのではなく、施工した清水建設に任せるのが一番だと思います。

WCTの延べ床面積は約29万平米、26億円だと平米あたり9,000円です。2018年に国交省が発表した大規模修繕についてのレポート(*1)では1回目の大規模修繕費用は平米あたり平均13,000円だったので、WCTの平米あたり9,000円は直近の建設工事費の高騰、タワーマンションであることを考えると悪くない数字かなと思います。大規模だからでしょうかね。

*1 マンション大規模修繕工事に関する実態調査
https://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf

3205です。補足です。
国交省レポートでは1回目の大規模修繕費用は平米あたり平均13,000円ですが、中央値は10,600円でした。

3205さんの数字は一般的なマンションも含めた数字だからタワーマンションでは15000円/㎡くらいかかると予想してた。このマンションは29万㎡だから43億円、平均値でも38億円。26億円で済んでしまうとは逆に驚き。

26億円は、2090戸で割ると1戸あたり単純平均124400円ですね。15年目の大規模修繕だと180ヶ月目だから月あたりに直すと１戸の1ヶ月あたりの負担は691円で修繕できることになる。今まで払っている修繕積立金から見たら、むしろめっちゃ安く済んで今後に繰り越せていると言えるのではないかな？

ちなみにこのマンションの修繕積み立て額って全住戸合計すると月5000万円、年間6億円、15年で90億円。余った管理費会計からの振り替えもあるから累計積み立て額は100億円くらいはある計算。今までの小規模な修繕にもお金がかかっているとはいえ、超大規模マンションは会計の桁が違いますね、

総会資料によると、２６億４千万円（税抜）ですので、実際は２９億4百万円＋予備費のようです。
工事説明会で質問しましたが、屋上の修繕工事が入っていませんので、3205さんのリンクのP5工事内訳の10%が入っておりません。
それにしてもスケールメリットでしょうか安くできそうですね。
ワールドの規模がいろいろメリットになってますね。

総会で気になったのは、修繕理事から「修繕積立金の値上げを検討したが、コロナ禍の影響を考え見送った。来期引き続き検討する」との発言です。
30億円近い金額の工事を、2社しか見積もりを取らずに修繕積立金の値上げの検討をするなら、もう少したくさんの会社の比較検討をできなかったのか。
５％下げられれば1億5千万円下がります。
A棟1000戸BC棟各500戸ですから、世間には同規模のタワーマンションはいくらでもあるので、日本中に2社しか工事ができないなんてことは無いと思いますよ。
工事説明会でも長谷工から見積もりを取るべきだって質問している人もいました。

ちなみに修繕積立金の積立額は総会の資料によると48億円くらいです。

3208さん
一桁違いますよ。1,244,019円です。
29億４百万円の場合は、1,389,474円です。
3205さんのリンクのP6　1回目150万円未満は9.8%ですので、高く見えてしまいますが、、

2社しか見積もりを取っていないではなく、2社からしか見積回答が無かっただと思います。
規模の問題があるので、長期間にわたって相当数の人員を確保することは簡単では無いので、見積辞退になっているのだと思います。2000年代に建てられたタワーマンションは、そろそろどこも大規模修繕の時期になります。
コロナが終息したとは言えない状況なので、どこがやるにしても、今まで以上に厳しい現場管理や人員確保が必要であり、見積先を増やしてみても、安かろう悪かろうが増えるだけのような気がします。

たしか見積依頼は４社に出しているはず。
そのうち回答をもらえたのが２社。
結論は妥当（むしろ想定よりベター）というところではないかと思います。

>>3211
>>3213
総会資料によれば、大手ゼネコン系５社に見積もり依頼、うち３社から見積提示、その後１社が辞退、その後２社の提案内容を比較吟味の結果、清水が最終候補となった経緯が子細に記述されていますよ。
いまさらながらですが、総会資料を見て、今回の理事会メンバーが、随分と広範囲にわたり、種々の改善活動をされていたことがよく理解できました。大変頭の下がる思いで一杯です。ありがとうございました。

あいかわらずカフェぐちゃぐちゃだな。
遅い時間まで子供が走り回ってるし、勝手に表に変なベンチとかき氷販売の机出して美観を損ねてるし。汚い小物を売るのも本当にやめてほしい。
前を通るたびに本当に不愉快になる。

家賃１０万ちょっとのテナントにやりたい放題されてはかないませんね

何も比較せずに清水建設設計施工だから清水建設に決めてるんだったら良いとは思わないが、基本的に設計施工したゼネコンが建物の構造を一番良くわかってるだろうから、極端に高くないかぎり清水に任せるのが安心だと思いますね。他社から回答がなかったのも、作った会社以上にきちんと出来る自信がないからでしょう。