大崎ウエストシティタワーズ　パート６

三井のグランスカイのＭＲは２１～８日までクローズするといのに
現地販売センターは年末年始の３０、３１、１日を除いて営業している
みたいでやる気マンマンですね。

完成済み物件と未完成物件の差なのか、住友と三井の差なのかわかりま
せんが。

完成済み物件なんだから当然！
休んでいる間も管理費や修繕費などのランニングコストはスミフ負担。
売れてない戸数の半月分なんて足し合わせると凄い額になるよ。

正月休みなんてゴールデンウィークと同様、現地に呼び込むチャンス。
それを３日も休むなんて逆に何を考えているのやら。。。

住民からすると正月から営業マンが客を連れて棟内を歩き回るなんて大迷惑。
無休で営業したいけど住民に配慮して３日だけしょうがなく休んだんじゃないか。

いや、帰省するからどっちでもいいんだっぺ。やってもやらんでも。

ガラガラならゆっくり共用設備を見せてもらえそー。

822さん

別に全然迷惑なことなんてありませんよ。
そのほうが活気があってよいと思いますけどね。
ただ周りの店が休みだから隣のカフェでお茶したりはできないでしょう。

半端な体制でモデルルーム開けるとコストがかさむ割に効果が薄いからじゃないかな


客も正月は帰省だ挨拶まわりだ初詣だ初売りだでそれなりに忙しくてあまり来ない
全社的な公休日に出社させたら休出手当ても要る
人を減らしても施設稼働費用は同じ位掛かる
万全の体制が組めないからトラブルの対応も取りづらい
ついでに社員のモラルも下がる

余り良い事はなさそう

グラスカの方は完成も近くなったから、この機会に改装を入れるために休んでるんじゃない

> 882 完成済み物件なんだから当然！ 休んでいる間も管理費や修繕費などのランニングコストはスミフ負担。

皆様ご存知な様に、スミフでは長期販売は一般的な方法です。つまり、この期間に必要な人件費、管理費などは当然、販売経費に含まれていて、販売価格に入っているということ。

ということで、管理費や修繕費などはまあスミフ負担と言えばそうだけど、その金は購入者から受け取ったもの。言ってみりゃ、購入者が自分で負担しているという事です。考えても見てよ、スミフの物件はどこも長期販売してるのに、十分利益を出してるでしょ、その経費をスミフが負担してたら利益でなくなっちゃうよ。早期に売れたらさらに利益がでるし、そんなに早く売れるなら値上げしちゃうし。スミフの想定以上に長期に残ったらここは駅前物件で既に多数ある賃貸に加えちゃえば良い訳ですし。

皆様ご存知な様に、ここは再開発で多額の税金が投入されています。

誰も住んでいない空き室の為に税金が投入されているのは大問題です。
売り主は休日返上で販売すべきです。
あるいはどんどん覚書き交わして早急に完売すべきです。

今日は見学の人も引っ越しの人も見かけました。
休日返上しなくても売れ行きまずまずの感じがします。

>889
なんか言ってることに説得力ないね。利益を載せないで販売するデベなど有るわけないだろうし

【一部テキストを削除しました。管理人】

三井、三菱と住友の違いは人件費です。住友は財閥デベの中でも給与がダントツ安いことです。
電鉄系より安くカタカナデベ並みです

どっちが頭が良いかはどうでもいいけど、ある程度の管理費とか修繕積立金が物件の値段に入っているという話は事実でしょう。
住友の担当者が竣工してからが本番だという言い方してたから、その費用は当然計算に入れてますから。

その意味では割高な価格設定なのでしょうか。地価に比して。

税金もつぎ込まれているようだし、
そんな割高ではないと思うけど。
その割りには売れてないようだが。

このまま値引き無しで売り抜けられればデベ圧勝か。

８８９

結局のところ何がいいたいの? 要は単にこの物件を荒らしたいだけなんだろ!!!

不人気住戸を値引いて竣工前に完売を目指すより値引きなしで管理費、維持費をかけても竣工後一年以上かけて
じっくり売り切る。竣工時の完売はむしろ値付けの失敗と評価。

スミフに限らず資金繰りに相対的に余裕のある大手は程度の差はあれそういう
販売政策でやっている。

＞901

売主別の販売期間のデータって見たことあります？概略的に説明すると、その期間は野村の4倍、東京建物、三井の2倍です。

例のサーフィン系のHPでみれます（ここにはリンクが張れませんので、御自分で見たかったら探してください）が、住友の長さは傑出してますよ。大手はどこでも同じというのは当たらないと思います。

＞９００

889の書き込みが荒らしだと感じるという人がいるのはおそらく889が否定できない事実で、購入検討者に知られたくない事だということなんだろう。

普通889の書き込みは購入検討者には、そうなんだ、そうかもねと感じる書き込みだと思いますよ。898さんみたいに。

だから検討から外せばいいだけの話なのに何故あたかも一般論としてこの板で語る必要があるのか。
そこに違和感があるということなんだよ。しかも訳知りのようにデータまでだして。そんなデベの
管理会計のことまで考えてマンション買うやつがいるのか。買う側は相場感さえ間違わなければ大
きな損はしないということ。

http://www.a-lab.co.jp/research/press090904.html

暴騰率です。

販売がどうとか、納得いかない人は、買わなければいいですよ。
納得いく説明をここで受ければ買うんですか？

スミフ物件は大きな損はしないが、
値引き無しで買う以上は
それなりの損は覚悟の上と言う事だね。

大手デベの高めの価格設定が保険と割り切れない人は自分でログハウスでも建てれば損したなんて
思わなくて済むから精神衛生上お勧めです。デベを儲けさせることもないので更に安心でしょう。
その代わり駅近の至便性などは望むべくも有りませんが。

至便という言葉も、利便性という言葉もあるけど、至便性って言葉は無い。

デベ１人勝ちの構図は変わらない。

　この物件、東京の住みたいマンションランキングの4位に入ってました。こんなに上位とは
以外でした。　

>>910
どこの情報ですか？

情報操作に使う金があったら、
値下げでも何でもして少しでも住民に還元すべき。

販売が建物完成後長期にわたるのはデベとして致命的。
１）ゼネコンに建設費を払った後販売収入が無いので大量の資金が寝る（銀行借り入れが返済できずキャッシュフローが悲惨。）元々マンションは商業施設とかオフィスとかの収益不動産と違って青田売りして資金が寝ないところがメリット。これが逆に出ると採算のみならず資金繰りも苦しくなる。
２）完成後一年経つと新築では売れない。中古未入居物件　になる。益々売れなくなる。デベは売値を崩しも売らざるを得ない。

こんなリスクを最初から覚悟して長期販売を織り込んで開発するデベはいない。特に大手は株主からの眼もある。結局今は強気の姿勢を懸命に演じているが一年経つとポキッと折れて大バーゲンするよ。

この物件じゃない物件を契約した者です。

ネガてどういう意図でネガしているのでしょう？

きっと欲しいんでしょうけど買えないから、ネガテして鬱憤を晴らしているのでしょうね。

大崎の契約者も一々下らないネタに反論せずに眺望写真や豪華な生活ぶりをカキコんで、もっとネガに嫉妬させては？

>>915
それで？あなた買うの？買わないの？検討してるの？してないの？
じゃなかったら退場願います。はっきり言って気持ち悪いです・・・

ところで今日、ゲートシティ大崎の旧セガの跡地にパタゴニアっていうアウトドア
ショップがオープンしたけど、こんなところで需要があるのでしょうか？
衣類はともかく大崎にテントとか買いに来るひといるの？
大崎に出店する意図がよくわかりません。

あの手の店のテント（別にテントに限った話しじゃないが）は余り場所は関係ないんだわ

「大崎にテントを買いに行く」のではなく、「パタゴニアのテントを買いに大崎に行く」と言う風になるので

まあ、主力はアパレルになるとは思いますが

管理費負担がどうちゃらこうちゃらと誰でも知ってるようなことを一生懸命書き込み悦に入ってる
マンション販売評論家がこのスレに増殖中。こういう輩は情報の洪水に溺れて一生不動産など買え
ないんだろう。でもこのご時勢そのほうが幸せなのかもしれないな。

この物件はいい物件だと思います。ただ値段が想定内に無いため値下がりを待ってます。
正直ここの価格が発表されたとき必ず売れ残ると思いました。値段は市場の需給のバランスで決まります。

たしかに安くはないけど、立地、共用施設、内装などからすると、それなりにリーズナブルな価格な気だと思います。ここと東口のグランスカイは、お互いにメリット、デメリットがあると思いますが、価格的にはグランスカイの方が割高な感じが個人的にはします。仮に値下げが大崎ＷＣＴであっても、その頃に欲しい間取りが残ってなければあまり意味がないと思います。

>>918

なるほど、趣味のアイテムは別に買うやつはわざわざ来て買うけど興味ない人にとっては
便利な場所にあってもしゃーないからね。でも三井運営のゲートシティ大崎の家賃はえら
い高いらしいけど、だいじょぶかいな

ここでネガってる人って同業他社で競合している人かよっぽど物好きな人でしょうね。
プロっぽい書き込みあるし。
普通に考えると同業他社でないなら、どんなに素晴らしい所に住んでるのかと思います。
真面目な検討者ならここにネガ書き込んだりする意味無いと思うのですが。

>920さん
確かに売れ残りを定価で買う人の感覚はわからないですよね。
待った期間の家賃分も含めて安く買えるといいですね。

↑小出しにしているだけで、それ以外はまだ販売していないのだから、
厳密にいうと、売れ残りとは言わないのでは。

↑要望書が入った部屋を売り出してるだけ。
要望書が入らない＝売れ残りでしょう。

売り出したけど売れなかったものが売れ残り。

売り出す事も出来ないぐらい相手にされてないという事、売れ残りより酷いよね。

ご存じないのかもしれませんが。
第三期（以降）売り出しとあるのは、検討なさっている方ならご存知とおもいます。。
それまでは、要望書を出しても受け付けない物件がたくさんあるんですよ。
広告に偽りありで、広報していた間取りがなくなると困るから。
私も欲しい間取りの階数が三期以降だったので、妥協して他の階数にして購入しましたが。

実際検討なさった方なら、担当さんから説明伺っているはずなので
今更のこと、失礼いたしました。

客寄せパンダとしてましな間取りは残してるわけだ。
モラルを疑うね。最悪。

> 私も欲しい間取りの階数が三期以降だったので、妥協して他の階数にして購入

どうして待たなかったんですか？？？？

うちも、購入には至らなかったものの、真面目に検討したのが今期販売対象ではない部屋だったんですが、本気でご検討いただけるならば出しますよ、と営業さんは言ってくれました。
このご時世、買ってくれる人がいるならば出したほうがいい、という判断になるのも当然でしょうね。
というわけで、熱意と交渉次第なのでは？

営業の都合のいいようにうまくあしらわれた訳ね。
ドンマイ！

販売する方は売れ残りにならないように、時期以降販売とうたっているだけでしょうに、
まだ未販売と言われて妥協して販売中の別の部屋にした？
安い買い物じゃないのに信じられん。

「ここが欲しい」と言えば絶対に売ってくれるよ。
少なくとも私の会った営業さんはそう言っていた。
窓も開かないし、シックハウス？と思うような部屋のにおいが
とても気になったのでこの物件は却下しちゃったけど。
モデルルームも開けてしばらく経つから、臭わなくなってる？

　この物件に限らず、大手のディベロッパーの物件は第○期販売となっている物件に関しては
ここが欲しいと話して販売をするようなことはありえないよ。
　「ここが欲しい」って言われてその都度販売していたら販売価格表の掲載が
詐欺行為に当たるから、厳しくしてますよ。特に三井は小出しにしています。
　この物件も住友から見れば予定通りの売れ行きのようですよ。
個数が多いので、長いスパンでの販売を最初から前提としているようです。
933の書き込んだことはこの物件には当てはまらないと思う。
まぁレベルがわかるね。

> 大手のディベロッパーの物件は第○期販売となっている物件に関しては ここが欲しいと話して販売をするようなことはありえないよ。

私の知る限り、野村も三井も三菱もやってます。住友が特殊なやり方をするだけですね。

１期２次とか唄って、抽選に負けた人とか、抽選が終わった直後にこの部屋が欲しいと言ってきた人なんかに売ってますけど。ただ、広告を出す期間は極端に短いのは事実。

そらから住友も、期分けしても無理なぐらい長期に売れ残っている物件に関しては似たようなことやってますよ。

>　「ここが欲しい」って言われてその都度販売していたら販売価格表の掲載が詐欺行為に当たるから、厳しくしてますよ。特に三井は小出しにしています。

小出しにしてるっていうのは、１期２次、３次みたいなので、これらは売れ残りのみを売っているわけではないよ。つまりに小出しにしているというのは、あなたが言うところの 「ここが欲しい」って言われてその都度販売しているということです。

まあ、どうでもよいですけどね、こんな話。なによりも事実は、ここは大量の売れてない部屋（売れ残りじゃないんだよね？）があるのと、既に竣工しているということ。そして、この物件のような賢い買い物をされるような皆様が信用しているスミフが、長期に管理費を自分の利益を削っても出してあげるようなことをするようなおバカな会社であるかを考えれば、そのお金がどこから出ているか分かるでしょう。

金ナシは色々考えて買わんといかんで、大変だな。まあせいぜい頑張れ

同じ、住友シティタワーでも池袋は完売みたいだよ。
差がついた原因は価格かな？(池袋:坪２３０万円〜、大崎:坪３４０万円〜)

ネガは、ポジコメントの後に発生。ネガが先行することは無い。この傾向からすると、利害者か常に色々な掲示板をチェックしポジを打ち消す事に快感を覚える異＊者の二者択一でしょう。

928です。
待たなかったのは第三期まで待ちたくない理由があったから（笑）
契約時には、まだ三期予定未定でしたし。

ちなみに、私が購入したのも今期販売対象ではない部屋。
熱意と交渉次第って、実際に購入前提で選んでいる中で
それほど担当さん不実ではないですよ。

933さんのおっしゃる営業さんは
少なくても住友不動産のこの物件の営業さんではないでしょうね。
もしくは、聞き間違いか。
シックハウス？
現地モデルルームは入ってないので知りませんが匂いしませんよ。
いまどきシックハウス売るような馬鹿なデベロッパーはいない（はず）ので
釣り？（違ったら失礼を）

934さん
的確に補足説明を代弁してくださってありがとうございます！
そのレベルの人は相手にしてもムダですね。あ～驚いた（苦笑）

>>942 最近の話ですが、超一流デベ、超一流ゼネコンの物件でシックハウス症候群が続出した例があります。何故だかわかりますか？下請業者が経費削減の為、ごく一部のゾーンに規定以下の塗料を使ったからです。超一流デベでも発見出来なかった事例です。結局、内々に処理されましたが、デベを過信することは出来ない事例ということで、ご紹介しました。万が一、違和感を感じたら、調査を依頼すべきと思います。それが自身を守る最短の道です。

942です。

945さん　情報ありがとうございます。
超一流のゼネコンだからと過信しているわけではありませんが
このご時世、まさかシックハウスをつくるほどゼネコンおばかではあるまい。
ましてや、使用しているモデルルームで感じるほどの基準なら
入居して2カ月経過、とっくに問題になっているかなぁと（苦笑）

職場がK島建設による10年ほど前の建築ですが、最近、使用頻度の少ない会議室に入って？？
おかしいと上司を説得し検査したところ、ホルムアルデヒト基準値をわずかに超えていました。
床の絨毯張りの接着に、下請けが基準すれすれ以下の品を使ったのが原因だとか。
怖いですよね～。

違和感を感じたら、もちろん検査を申し出て、皆さんで対処しましょう。

12時過ぎに帰ってきましたが、E棟で5割ぐらい、W棟で3割ぐらい明かりがついているように感じました。
確かに売り出し当初の売れ行きは悪かったと思いましたが、最近2，3ヶ月でかなり盛り返しているように思います。
最近は、マンションのアクセスランキングなどでも上位に位置してますし、検討している方が多くなっているように思うので、このペースで売っていけば、完成して1年以内に9割以上売れる気がします。住み心地もまずまずいいですよ。

明かりがついてるのと売れてるかどうかは別問題。
買ってすぐ入居する人ばかりとは限らない。

掲示板情報を有益だと言ってる人って、大概ネガな人だね。

ここの情報は結構、参考にさせて頂きました。
確かにネガは多いけど有益な情報もあります。
ネガは見れば分かりますよ。

なんか勘違いがあるみたいだけど、新築時の臭いとシックハウスは直接は関係ないよ

通常、新築やリフォーム直後に感じる独特の臭いは有機溶剤（主に塗料と接着剤）で、シックハウス原因物質と言われるホルムアルデヒトの臭いではない
ホルマリンはもっと突き上げるような刺激と鼻の奥と目の裏がムズムズするような独特の感覚だけがあって、あまり臭いとして認識はされませんよ

＞　新築やリフォーム直後に感じる独特の臭いは有機溶剤（主に塗料と接着剤）で、シックハウス原因物質と言われるホルムアルデヒトの臭いではない


イヤイヤ、、、。

新築時の臭いの元が何かということと、シックハウスが関係無い場合もある、というのはあたってると思います。ここで話題になった下水の臭いの可能性もあるということね。

でも有機溶剤もシックハウスの原因物質の一つですよ。

http://www.sick-house-daijiten.jpn.org/kennzaikarano/kennzaikarano05.h...

http://www.kaji-tr.com/news/news10.htm#news

立地　　☆☆☆☆☆
間取り　☆☆
住民　　☆☆

セカンドハウスとしてなら全く許容できると思う。

私もセカンドハウスだったので迷うことなくここを購入しました。

数少ない買った人も、自宅にはしたくないということなのですか、、、

【一部テキストを削除しました。管理人】

住民☆二つは厳しいのでは？

ここの検討板と住民板を読めば二つで納得。

確かにセカンドハウスに向いてる気がする。
ただ将来、売り払う時の大幅下落はちょっと嫌かな。

好き嫌いは分かれると思うけど、悪くないマンションだと思うけどな。自宅として購入した世帯も少なく見ても300は超えたと思うので、別に少なくはないのでは？セカンドハウスとして購入した人はそれなりにいると思うけど、100世帯もないと思います。
住民の評価が2って、検討版だから実際に住んでる人のことってあまり分からないで評価してるよね？っていうか評価した人って、自分はどれだけの評価に値する人なの？まさか5段階の5？
将来、売り時に下落するとは思ってるけど、割高なグランスカイの方が下落する幅は大きい気がします。

どんなに荒らされようが気にしなくていいのでは？山手線駅直結物件という稀少性は変わらないでしょう。

深夜の見回り、頭が下がります。

抽選にもならず、完売するかも分からないマンションに対して
稀少性の事を言われても全く説得力が無い。

これだけ戸数が多いと、中古に出しても
同じマンションの中古物件や未入居物件がライバルになりそうだし
相当な値引きが必要になるだろうね。

山手線直結よりも地下鉄直結の方が有りがたいのでは？？

>>971

そりゃ路線と駅によるのでは？
東西線西葛西直結とか言われてもべつにうれしくない

>967
グランスカイと下落率を競っても全く意味がない。
もっと近場にライバルとなる坪単価の安いマンションはいっぱいある。
それらの安い中古物件と競っていかなければいけない。

東西線ですら飯田橋・大手町を通過しているし、乗り換えればどこにでも行けるよ

地下鉄に直結の方が嬉しいかどうかは人によるだろうね

大崎なら、横浜、川崎の神奈川方面への移動を重視する層も視野にはいるし

地下鉄は意外と乗り継ぎが多いから、都内でも東京よりも東の方に用事があってその路線にドンピシャで直結してないと乗り継ぎ乗り継ぎになって変わらないね

恵比寿・渋谷・新宿は別格だけど、他は変わらないな
山手線に繋がってれば上の駅に行けばよいだけだし
目黒も悪くないけど、あの坂は意外ときつい…（経験者）

ここまで書いて思ったけど、りんかい線って地下鉄じゃねえ？

９７５だけど

誤解はないと思うけど…東京ってのは東京駅ね

あとりんかい線はボケですよ

ぼ け って伏せ字なんだ

ここって、携帯の電波の入り具合はどうですか？

ドコモは大丈夫な事を営業の方が言っていたような気がしますが、ソフトバンク等・・・
実際に住んでいる方のご意見を聞かせてください。　（特に上層階の電波の入り具合）

携帯の電波の入り具合について、

私は３６階auですが大丈夫です。

Ｗ棟高層階です。
ソフトバンク使っています。若干不安定感がありますが、
不便なく使えています。