【住民専用】イニシア千住曙町Part6

マンション敷地内にポケストップありますね。

通路状の公開空地、シテヌーブとの間ですね。
イングレス時代からポイントでしたから不思議ではないです。

イングレスから減ってますけどね。

ゴミ集積所に、ネズミ いたーーーーッ

ドアを開け集積所の点灯と同時に、植え込みのほうに、逃げてった

多分駆除作業は、実施されてるとは思うけど、で使いネズミに、遭遇するのが怖く 夜はゴミ集積所に行くのやめる！

ねずみ防止に地域猫をゴミ捨て場で飼おう！

殺鼠剤撒き出した方が手っ取り早くない？

猫飼おう！ですかぁ それは、エコだ
殺鼠剤は小さいことかがいるから、NG
住んでそうなところを見つけ出して、根元を断つ！
そもそも。最近の猫、ネズミを怖がるらしいよ

NHKのマンション管理番組にでていましたね。

東電の新プランで3月31日までに契約して12000ポイントもらった方いらっしゃいますか？

来年4月からは今度は都市ガスの小売全面自由化、東電も都市ガス売るようになりますね。
電気とガスのセット割引が期待できます。

東ガスもガスと電気をセットで売る。
東電も電気とガスをセットで売る。
面白くなりますね。

>>990
ポイントはＴポイントかポンタが選べた。
ポイント要らない人は1万円分の商品券だった。
コンビにで使えるから12000ポイントは大きいよ。
それに電気料金の支払いに対しても0.5%のポイントが付くからね。

電気料金の支払いに対してポイントはどこの小売電気事業者でもほぼ付くよ。

東電以外は東ガスが契約獲得トップだそうですね。
東ガスは声かければ電力自由化説明会を無料でやってくれますよ。
他のマンションでは説明会やってます。

お前が勝手に決めるな！

それでは決めるのはだれですか？

東京ガスの電気料金支払いに対するポイント付与率は1.5%。それに対して東京電力の付与率は0.5%。
ポイントだけを見ると東京ガスの方が東京電力の3倍で優位に立ってる。
ただし、東京ガスは独自ポイント（パッチョポイント）で、提携ポイント（Tポイント、ポンタ等）とはいちいち変換しなければならず、しかも変換は500パッチョポイント単位。
ということは、500パッチョポイント貯まらないと提携ポイント500ポイントに変換できない。（変換率は1:1）
ちなみに毎月のガス代が8000円だと、120パッチョポイント貯まる。500ポイント越えるには5ヶ月かかる。
不便と見るかそれでもいいと考えるかはあなた次第。

>>957
>今になって見ると、だまされた感じですけどね。
>しかも、１０年縛り・・・　ガックリ

覆水(高圧一括受電)盆(電力会社自由選択)に返らず、契約期間の10年間は諦めるしかないですね。
それにしても、電力小売全面自由化前に駆け込み一括受電をする大英断には敬意を表します。
来年4月1日からは都市ガス小売り全面自由化。
電気とガスのセット割引きで各社とも熾烈な競争に突入します。
消費者にとってはありがたいことです。

一度RJC48の勉強会で、「電力小売全面自由化に真っ向挑戦した高圧一括受電導入」をテーマに理事長は是非講演してください。
住民は理事会の施策に全員賛同し、専有部分の電気代削減という私益を捨て共用部分の電気代削減という公益を最優先するために一致団結して実現した快挙ですから、理事長としても自信を持って発表できるテーマです。
RJCは他のマンションの理事長も多数勉強会に出て来ますから、この趣旨に共鳴して追随するマンションがぞくぞく出てくるかも知れません。
それに高圧一括受電導入は総会特別決議になりますから、RJC勉強会のテーマとしても最適です。
お願いします！

>それに高圧一括受電導入は総会特別決議になりますから、RJC勉強会のテーマとしても最適です。

どうして特別決議になるのですか？
たぶん区分所有法第十七条 （共用部分の変更）になるということで特別決議と解釈してるみたいですが、「共用部分の形状又は効用の著しい変更」にはならないと思います。
高圧一括受電に変更しても、共用部分の電気供給は従前と同じ高圧供給のままで電気代も変わるわけでないので効用の著しい変更にはならず、借室電気室も室内設置機器の若干の変更はあるものの形状の著しい変更とは言いがたいです。
何故に特別決議が必要なのか疑問です。

>>1001
共用部分の変更に関しては言ってることは正しいと思うよ。
管理規約で電気供給元に具体的な電力会社名が明記されていれば、高圧一括受電導入に併せて管理規約変更を伴うから特別決議が必要だが、そうでなければ普通決議で問題ないよ。
が、実際に特別決議を採る最大の理由は、共用部分ではなく本来管理組合が不可侵の居住者の専有部分の電気契約に管理組合が強制的に縛りをかけるから、全員の同意が必要で特別決議が必要なんだよ。

なるほど、特別決議の必要はなさそうだが、別の面で問題がありそう。
読者からの質問に対するＱ＆Ａを紹介する。

Ｑ:マンション高圧一括受電の総会決議について

　私の住むマンション（住戸数約450戸）で近日高圧一括受電導入について臨時総会が開かれます。
　かなり重要な案件であると思いますが特別決議（3/4以上の賛成）ではなく普通決議（1/2以上の賛成）で実行される予定です。
　これは区分所有法上問題ありませんか？

Ａ：区分所有法上は問題ありませんが、一括受電を導入するにはこれだけでは不十分です。

　基本的に区分所有法ではマンションの共用部の案件しか決定できません。それに対して一括受電は、専有部が含まれます。
　これは個人契約が入っている事を意味します。個人契約に関しては、近代法の原則である「契約の自由の原則」に委ねだれていますので、契約するかしないかは各人の自由意志になります。つまり、一括受電を導入する為には、賃借人を含める全戸の同意が必要不可欠となり、これが実現にあたり最大の障害になります。しかも、現在、電力会社と締結している電力需給契約を全戸解約しなければなりません。
　この電力需給契約は、電気事業法で保護された国民が当然契約できる利益、つまり公共の福祉となります。一方で、一括受電の契約は電気事業法で規制されていない代わりに保護もされていません。
　管理組合側の一方的な都合で、個人の電力需給契約を解約させてしまう事は、「契約の自由の原則」に反する管理組合の権利の濫用になり、不法行為と認定される可能性があります。最悪の場合、管理組合が一括受電に反対する人達に損害賠償請求される可能性があります。

>>945
>反対したら裁判するぞみたいな感じだったから
>いやいや、押した人もいますよ。

ようするに脅しじゃないか？
管理組合が電力需給契約解約同意書集めで「解約同意書を提出しないと総会決議遵守義務違反で訴訟するぞ」と脅しますが、逆に「それなら契約の自由の権利侵害で不法行為による損害賠償請求訴訟をするぞ」と対抗訴訟をちらつかせ訴訟vs訴訟で泥沼に持ち込むこともやぶさかではないと突っ張ったら、普通なら管理組合は退散するけどね。管理組合に非があるからそこまで闘う理事長など皆無。

質問です。
うちは賃貸で借りて住んでますが、賃貸借契約書に電気は「東京電力（40アンペア）」と明記されています。
高圧一括受電で東京電力以外の業者になりましたが、退去時に東京電力に戻す必要がありますか？

その質問、来年4月の都市ガス小売全面自由化にも関係しますね。
契約書には都市ガスも「都市ガス（東京ガス）」と書いてありました。
自由化で東京ガス以外に切り替えるときに問題になりそう。

>>1005
「東京電力（40アンペア）」は、リミッターが40Ａ（俗に言うアンペアブレーカー）で従量電灯Ｂ契約を前提に貸主が賃貸するということだ。
もし借主の都合でリミッターを上げたり下げたりするならばリミッターの交換が必要になるが、これは貸主の承諾を得て変更する必要があり、退去する時には元の40Ａに戻す必要がある。これを原状回復と言う。

ところで高圧一括受電だが、借主が貸主の同意を得ないで一括受電業者変に変更したならば、契約により退去時に借主側で元の東京電力へ戻す原状回復義務を負う。

管理組合はその辺りのことを借主に説明して解約同意書を取る必要がある。管理組合の善管注意義務の範囲である。

貸主は貸して賃料稼ぐことが目的だから、高圧一括受電で借主の自由な電気契約が禁止されると利便性が著しく低くなり入居人が集まらなくなる可能性があり、貸主の不動産収入に甚大な影響を与える。

>いずれにしても、このマンションに入ったら、各社の電気料金自由化プランは入れないので
>オリックスの東電新価格対応してもらわないと
>理事会は、うらまれるね。

プランだけの対応では駄目ですね。付加価値サービスも対応してもらわないと。
ガス・携帯電話・ガソリンとのセット割引とかポイント付与とかをね。

それと理事会をうらむのは筋違い。全戸同意して高圧一括受電を導入したのだから。
いまさら喚いても後の祭り。

その点、関西電力（以下、関電と略す）傘下の中央電力は、電気は関電に限定されるものの、関電の自由化電力プランだけでなく関電の提供する付加価値サービスまで一括受電導入マンションに提供を始めてる。
中央電力は電力小売自由化の1年に前に生き残りをかけて関電と資本提携し関電傘下に入ったが、今となってはその効果を発揮し出している。
さらに来年4月の都市ガス小売全面自由化を控え、中央電力は関電の販売するガスを一括受電導入マンションに提供することになり、電気＋ガスのセット割引を実現することになった。

平成29年度マンション管理組合理事長任用試験予想問題

問題１（民泊関連）

居住者が、第三者を居住者の来訪者のように装って居住者がゲストルームを予約し、その第三者を宿泊させる。
居住者は共用施設使用細則どおり使用料を管理組合に支払うが、裏で第三者からは使用料よりも高い料金を別途徴収して利鞘を抜いている。この居住者はこれをたびたび行って営業行為を行っている。
これは居住者の立場を悪用しマンション福利厚生施設であるゲストルームを使用して宿泊営業をする旅館業法違反行為であるが、これは現行の管理規約・同附則に果たして違反するか？
もし違反する場合は、これを防止するための共用施設使用細則の改正案と実効性を持たせるための具体的な管理監督施策を提案せよ。

問題２（個人情報保護関連）

平成29年9月9日までに改正個人情報保護法が施行されるが、施行されるとマンション管理組合は同法に規定する「個人情報取扱事業者」の適用を受け同法の規制の網がかかることになるため、管理組合としては現行以上に厳格な居住者個人情報保護の管理が義務付けられることになる。
そこで、同法に規定する個人情報取扱事業者としての管理組合居住者名簿の運用に関して、組合員・入居者名簿作成・運用・保管細則の同法に則した改正案を提案せよ。

問題１は規約・細則の吹け穴を突いてるね。
問題２は5000人以下の枠が外されたことによるね。

マンションにおける民泊問題は、区分所有者の専有部分における民泊が問題になっているので、今回のような悪賢い区分所有者による共用部分のゲストルームを使っての民泊は想定されてない。だから規約や細則では何ら規制がないのが現状。

この問題1でよく「共同の利益を害する行為」とか「転貸禁止条項を設ける」とか安直に言う人がいるが、いずれも間違っている。

ゲストルームを予約し使用料を払うのは居住者（区分所有者または占有者）であるから、管理費を払い（区分所有者）使用料も払って（区分所有者または占有者）共同の利益を図るための費用は負担している。
従って「共同の利益を害する行為」とは言えない。（これらの費用を滞納してない場合）

更にゲストルームを利用するのは居住者（区分所有者または占有者）ではなく居住者（区分所有者または占有者）の来訪者であるから、居住者（区分所有者または占有者）がゲストルームを借りて来訪者に転貸してることになる。
従って「転貸禁止」ではゲストルームは居住者本人（区分所有者または占有者）しか使えないことになり、居住者（区分所有者または占有者）の来訪者を泊めることはできなくなる。

春プーの弟子達は、あんなえげつない、ことしても東大出てると、執行猶予着くんだな　
！

日本の契約で１０年契約なんて、そんな契約ないと思うが！強要Av?

今までは個人情報の取扱量が5000人以下の場合は法の適用外でしたが、今回の法改正で5000人以下の要件が廃止されたため、管理組合は個人情報保護法の個人情報取扱事業者の適用を受けることになりました。問題2はその関連ですね。

>>1015
判子押したくせに文句言うな。

>>1010
理事長に解答させるのは酷だろう。答えられる理事長はいない。
そこでマンション管理士に解答させて理事会で報告させたらどうか？
マンション管理士の力量を計るいいチャンスだ。

これが本当の共用部分の電気代削減です。
共用部分の電気代が何も削減されない高圧一括受電なんて「まやかし」ですね。
高圧一括受電で電気代が削減されるのは専有部分です。

東急コミュニティー、電力小売り参入　全国の管理マンションに
　（2016/8/13 0:15 日本経済新聞　電子版）

　マンション管理大手の東急コミュニティーは電力小売りを月内にも始める。新電力のエネット（東京・港）から電気を調達し、管理する全国のマンションに供給する。電気代は大手電力会社に比べ10％前後抑えられるという。割安感を強みに、将来は他社が管理する物件への供給も目指す。
　廊下やホールなど共用部で使う電気が対象で、100～200ボルトの低圧で契約するマンションの管理組合に売る。東急コミュニティーが管理する物件のうち約５千物件が対象となる。同社が組合と交渉し、合意すればエネットに切り替える。
　東急コミュニティーが管理する100物件を抽出して調べると、共用部の電気代は１物件の平均で年70万円だった。月内にも管理組合への提案を始め、切り替えを促す。エネットは管理会社と組めば大口の販売先を確保できる利点がある。
　光熱水費はマンション管理組合の一般会計の約１割を占める。築年数がたったマンションが多くなる中、収支改善を目指す管理組合が増えており、東急コミュニティーは電気代削減への関心も高いとみている。

ＪＣＯＭ、マンション共有部対象に電力小売り
　（2016/9/20 23:37 日本経済新聞　電子版）

　ケーブルテレビ国内最大手のジュピターテレコム（ＪＣＯＭ）は月内にマンション共有部を対象にした電力小売りサービスを始める。エントランスの照明やエレベーターなどで使う電力を大手電力より最大８％安く販売する。マンション管理組合と接点をつくることで、入居者への電力小売り拡大につなげる。
　北海道から九州に及ぶ放送通信サービスエリアで、まず分譲マンションを対象に販売する。対象物件数は約６万２千棟で約285万世帯が入居している。
　現在も各部屋での使用分も含めたマンションの電力全てを一括契約するサービスを手掛けているが、入居者全員の同意が必要で手続きが煩雑だった。新サービスでまず共有部の電力を切り替え、入居者との電力契約につなげていく。
　ＪＣＯＭは４月に家庭向け電力小売事業に参入し、契約世帯数は10万件を突破した。中長期的な目標として100万件を掲げている。

COMは共用部分は管理組合、専有部分は区分所有者と別々に契約するという方法ですね。
これだと管理組合は区分所有者に縛りをかけることはありませんし、区分所有者は希望者のみJCOMとの契約になります。それから設備変更はほとんど発生しません。（スマートメーターに交換くらい）
これはJCOMが小売電気事業者だからできることで、電気事業者でない業者は無理です。

>>1018
ＲＪＣ４８の勉強会のテーマにして各マンションの理事長に解答を発表させればいい。
題材としては民泊と個人情報保護だから最適だと思う。

電気もガスも自由化の時代だ。
経産省に小売電気事業者登録、ガス小売事業者登録の両方してないと生き残れなくなるよ。
来年4月のガス小売全面自由化で、電気とガスのペアでのセット割引販売が主流になる。

よく居住者の「縁故者」という文言を規約や細則で見かけるが、「縁故」の定義が全くない。
「縁故」とは「人と人のかかわりあい、つながり」を意味するので、姻戚関係はもちろん友達や知り合い、その他契約関係によるつながり等も含まれる広い意味がある。
ところで管理組合は「縁故」を証明する証憑書類を提出させて確認しているのか？
姻戚関係は関係を証明するに必要な複数の戸籍謄本で確認できる、賃貸借は不動産賃貸借契約書で確認できる、しかしながら「知り合いとか友人」を証する書類などない。
これは入居届にも言える。入居者が区分所有者である証明、占有者である証明を管理組合は求めていない。

管理組合が個人情報取扱事業者として、個人情報を取得する目的の公表、入居届等で個人情報を提供することに対する入居者等の同意書、これらを個人情報保護法に則り厳格に行わない限り、そのような証憑書類は提出を拒否されると思う。
たかが入居者名簿といえども甘く見ないほうがいい。
これは管理組合から管理委託されている管理会社も同様。

>>1024
>管理組合が個人情報取扱事業者として、個人情報を取得する目的の公表、入居届等で個人情報を提供することに対する入居者等の同意書、これらを個人情報保護法に則り厳格に行わない限り、

そういえば今はフロントで渡された届出用紙に書いて出すだけですね。
今後は、個人情報を取得する理由の説明、それに対して個人情報を提出するに当たっての同意、が必要ってことですね。
ところで改正法施行は何時からですか？来年の上期と聞いてますが。

管理規約第１２条（専有部分の用途）第２項～第4項の民泊禁止規定はブリリアマーレ有明のパクリ？

ブリリアマーレ有明は遥かに上を行ってるから、そのままコピーして使っても問題ないと思う。
自分たちで考えるの面倒だし。

ブリリアマーレ有明は湾岸のホテル並みの共用施設のあるタワマンで、実際に民泊の事例を管理組合が数件摘発し、その結果でシェアハウス／民泊禁止の規約を作ったから、実績に基づく規約で他のマンションは雛形として使っていいと思う。

ブリリアマーレ有明は眺望だけでなく共用施設がすごいね。
http://bma33.com/the33.html
RJC48の勉強会の時に見せてもらったけど、バー、ジム、プール、スパ、セラピールーム、屋上テラスなど高級ホテル並みだ。
民泊される理由が分かる。

>>1028
ブリリアマーレ有明の公式ブログに民泊を摘発したことが書いてありますが、民泊で何か実害が発生したとは書いてませんね。
政府は平成32年の東京オリンピックに向けてのインバウンド政策として民泊を推進していますので、国策に沿った民泊マンションのモデルとして民泊を推進したらいいと思います。
それでもし何か弊害が出たら、そこで初めて規約で民泊禁止にしたらいいと思います。慌てて規約で民泊を禁止するのは、杞憂に終わる可能性があります。