【住民専用】イニシア千住曙町Part6

タブチくんは通勤時間が長いからねえ（笑）
時差攻撃可能だよ

>>375

購入者の判断だろう。今でもインターネットやCATVのようにマンションによって強制や制約があるように。
それがいやなら買わなければいいだけのこと。
ただ、インフラ契約の制限だから告知事項になることは確か。
購入者が「聞いてなかった」と言って後々トラブルにならないように。


賃貸借契約の場合は要注意。賃貸人(区分所有者)と賃借人(占有者)との意思の疎通と統一が絶対必要。
「電気は東京電力」と書かれていたら少なくとも賃貸借条件の変更になる。通常は変更の覚書添付で十分。

ここで一番問題になるのは、賃貸人が高圧一括受電に反対していた場合である。
賃借人が反対するなら自ら賃貸借契約を解約して退去すればいいだけ、いやなら出て行く。

電力需給契約を締結してるのは賃借人だからといって、賃借人は賃貸人の承諾を得ずに勝手に需給契約解約高圧一括受電導入同意書は出せない。
それをやると契約違反で賃貸人から賃貸借契約を強制解約される要因になる。
万一黙って賃借人が無断で同意書を提出し、賃貸人の意に反して勝手に高圧一括受電にした場合、賃借人は退去時の賃貸借契約解約時に元の東京電力と需給契約ができるように原状回復をする義務が生じる。なぜなら「電気は東京電力」と契約に規定されているから原状回復しなければならない。
高圧一括受電を導入してしまったらそんな原状回復できっこない。

>>382
そうなると同意の取り方も変わってきますね。

居住区分所有者や非居住区分所有者（空き家等）は区分所有者の同意のみで済みますが、賃貸オーナー区分所有者の場合、電力需給契約は賃借人が締結しているので解約同意は賃借人が、電力一括購入サービス利用の同意は賃貸人が同意する必要があります。

本来は賃貸人が賃借人に通知して解約同意を取り付けるのですが、多くの場合不動産会社が賃貸人から賃貸管理委託を受けてますから、不動産会社が賃貸人に代わって賃借人に通知して解約同意を取り付けることになります。

うまく意思の疎通ができないと賃貸人と賃借人の間でトラブルでしょう。
そういうトラブルを賃貸人は被りたくないので、賃貸人は不動産会社を噛ましてクッションにしているのです。

新築マンションは高圧一括受電で専有部分の電気代が5%安くなることを他社との差別化のセールスポイントにしていますが、共用部分の電気代削減では専有部分の電気代は安くなりませんから、中古で売り出す時に高圧一括受電してることは売りにならないですね。

>>384

新築だろうが中古だろうが購入希望者は専有部分の部屋を買うのだから、高圧一括受電してるなら専有部分にメリットが必要だ。
共用部分の経費節減がどのように専有部分に利益還元されるのか？これが明確に金で評価できなければ興味を持たないだろう。しかも自由化後に専有部分の電気契約の自由がないのだから尚更である。

しかしながら、何も共用部分の経費削減と決めたからといって専有部分の経費削減ができないわけではない。
共用部分の削減と専有部分の削減を数年ごと交互にチェンジすればいい。
高圧一括受電は（低圧電力使用量単価−高圧電力使用量単価）×専有部分電力使用総量が事業原資で、その原資の管理組合側按分額をどちらに振り替えるか？だけの話だから、交互に振り替えは簡単にできる。

ここで重要なことは、専有部分に振り替えるときは一般に行われている一律何%ではなく、各専有部分の共有持分割合で削減額を決めることだ。

それは、共用部分の管理や計画修繕に必要な費用は、共有持分割合で管理費や修繕積立金として徴収しているから、高圧一括受電による経費削減額も共有持分割合にしないと整合性が取れないからである。
区分所有建物の共用部分の経費負担は区分所有者の持分割合で負担するのが鉄則だから、電気だけ使用量の多寡の割合で負担するのは道理ではないはず。

この整合性を完璧な形で行うベストな方法は、徴収管理費の削減で実現することである。
受電会社は専有部分と共用部分の電気代は今までと何も変わらず徴収し、専有部分の電気代削減分相当を管理組合が徴収管理費値下げに振り替えることである。

そうすれば、受電会社の電気代収納は変更なしに管理組合側の会計だけで実施でき、且つ共有持分割合で削減額が区分所有者に還元できることになる。

東電が2016年度の電力小売全面自由に向けて、いよいよ携帯とのセット割引、ポイント提携を始めますね。東京ガスがガスとのセット割引でどう対抗するか見ものです。
トータルコストで東電を選ぶか東ガスを選ぶか思案のしどころです。
ところでオリは高圧一括受電でどんなセット割引サービスを考えているのですか？
自由化は競争、電気にどれだけの付加価値が付けられるか？が勝負。これからは電気だけ売ってるようじゃ顧客に見向きもされなくなります。

【携帯・電気セットで割引　東電、ドコモなどと交渉】
　2015/3/13 2:00 情報元 日本経済新聞

　東京電力は携帯電話会社と提携し、通信と電気をセットにした割引販売に乗り出す。月内にＮＴＴドコモなど大手３社と交渉を始め、2016年度から開始する。買い物に使える共通ポイントの導入も検討する。16年４月からの家庭向けの電力小売り自由化で、新規事業者との競合が激しくなる。管内の契約維持だけでなく全国で「越境供給」するためにも、異業種との連携で割安感を打ち出す。

　東電は近くＫＤＤＩ（ａｕ）とソフトバンクを含めた３社からセット販売の事業提案を募り、４月中にも提携先を１社決める。携帯電話会社との提携によって「携帯電話の契約を他社から乗り換えた客には電気料金を１年間10％下げる」といった料金プランが可能になる。

　東電は携帯各社の窓口で電気の契約を受け付けることも検討する。16年の自由化後、東電は首都圏など管内だけでなく全国の家庭への電気供給も検討している。豊富な営業拠点を持つ携帯電話会社と組むことで、新規客を取り込めるとみている。東電の新事業がきっかけとなって、関西電力なども携帯大手との提携に動き出す可能性もある。

　携帯各社も電力会社と組むメリットが大きい。ＫＤＤＩやＮＴＴドコモは携帯電話と光回線のセット割引に乗り出している。同じ月払いの電気も商品に加われば、消費者にとって「まとめ買い」の利便性が高まる。

　1999年から電力自由化を始めた英国では、電気と携帯、固定回線、ガスなどの契約を組み合わせた多くの料金のプランがある。消費者の６割が電力会社を乗り換えた経験があるとされる。

　東電はコンビニエンスストアなどで使える「共通ポイント」の導入も検討する。三菱商事系のロイヤリティマーケティング（東京・渋谷）が運営する「Ｐｏｎｔａ（ポンタ）」、カルチュア・コンビニエンス・クラブ（ＣＣＣ）系の「Ｔポイント」、楽天の「楽天スーパーポイント」の３陣営に月内に提携を打診する。それぞれ数千万人の顧客基盤を抱えている。

　例えば消費者がほかの電力会社から乗り換えて東電と契約すれば、ポイントがもらえるサービスなどを展開する。東電の既存客向けにポイントを付与することも検討する。東日本大震災以降、原子力発電所の稼働停止などで電気料金が上昇しており、特典ポイントの導入で家計の負担感を和らげる狙いもある。

　16年に家庭向けの電力小売りが完全自由化すると、首都圏など東電管内は異業種からの電力小売り参入で競争が激しくなるとみられる。異業種との提携で顧客を囲い込むことで、家庭や商店など東電が抱える約2700万件の小口契約を維持する狙いがある。東電はほかの電力会社の管内で電気を販売する「越境供給」にも乗り出す考えで、割安なサービスを提供して顧客を獲得する。

>>386
その記事、日経一面トップでしたね。
自由化の市場規模は8.1兆円だそうです。

>>385

前年度の共用部分の削減額が年間700万円の場合。

部屋タイプR2-AHの104.43㎡の2301号室なら7,000,000円÷4,099,371×10,443＝17,832円/年。
月額に直すと1,486円の管理費値下げになる。
管理費は2014年4月から消費税増税分値上げ改定され、同部屋は15,560円だから値下げ額1,486円は9.55%になる。
管理費ベースでは約10%の値下げ。前年度確定削減額を次年度管理費値下げで還元する。

消費税増税による経費支出増を賄うために徴収管理費を有無を言わさず値上げするなら、経費削減分を還元するために徴収管理費をその分だけ減額するのが経済原理である。

電力会社の徴収電気料金は、発電コストの燃料輸入価格が上がれば値上げし、輸入価格が下がれば値下げしている。徴収管理費も同じ。

マン管士の120万以上の顧問委託費、役員報酬80万以上、これ廃止したら更に200万以上経費削減できるね。
そうしたら後100万は管理委託費等の外部支払いで100万コストカット。
高圧一括受電の700万に300万足して1000万の経費削減ができる。
これこそ腕の見せ所、代表理事の面目躍如だろう。

管理組合法人にしたし、どうせ駐車場の空いてるとこ外部に貸そうとしてるんでしょ。
そしたらその上がりから共用部分の電気代払えるんじゃないの？
日経の一面読んだらサインする気なくした。

>>389
マン管士に委託料払ってるのに何で役員に報酬払う必要があるのですか？
役員の執行能力が劣るからマン管士に依頼するからお金払ってるのでは？
執行能力の劣る役員にお金払うの無駄遣いですよね。

>>390
管理組合の収益事業は法人とか非法人とかは関係ないよ。
国税当局が判断して決めてる。

>>390
収益事業やるなら駐車場だけでなく共用施設も貸して稼いだらいいのでは？
ゲストルームなんかは結構需要があると思う。

>>392
ゲストルームの外部貸しする場合は、念のため旅館業法と風営法に抵触しないことを確認する必要がある。

>>391
>執行能力の劣る役員にお金払うの無駄遣いですよね。

役員に理事会出席手当ての趣旨で報酬を払うのは組合員に対して不公平です。
しかも木っ端理事に3.6万円、理事長は年12万円、なんですかこれ？組合費から払ってるのですよ。

それよりも組合員の最高意思決定の総会に当日出席して議決権行使した人に1コイン払う方が実効性があります。
年2回、定期と臨時で総会2回やっても、たとえ全員出席したとしても今の役員報酬総額よりも少なくて済みます。
これなら公平になります。役員も一組合員ですから。

>>390
電気とガスと通信のセット割引キボンヌ。そうなると東京ガスか？
あとエネオス、生協、ソフトバンクのメニューも気になる。

>>394
名案。
組合員の総会に対する意識向上、強いては管理組合業務に対する関心向上につながる。
役員に金やっても仕事しないし勉強もしないから組合費の無駄になるだけ。
オタク理事が管理組合業務を趣味で弄んだ結果の過去の各種施策を払拭しないとだめ。

>>386
東電の本気度がよく分かりますね。
ポイント提携は非常に良いです。
私は楽天ポイントとＴポイントが使えたらうれしいです。

電気とガスと通信のセットは前々から言われてたけど、東電がポイント提携を発表したからには、今後は必須の付加価値サービスになると思う。
そうなるとポイント交換サービスが活況を呈するかも知れない。
Ｇポイント：http://www.gpoint.co.jp/

>>390

>管理組合法人にしたし、どうせ駐車場の空いてるとこ外部に貸そうとしてるんでしょ。

マンション管理組合法人が組合員以外に駐車場を貸与した際の駐車場収入に対する法人税課税
http://www.soumu.go.jp/main_content/000146701.pdf

はじめから収益化といってるのだから、じゃんじゃん宣伝して外部に貸したらいい。周辺相場は2万〜2.5万だから今の倍以上取れるよ。とくに屋根付き区画は強気の3万でいいと思う。

ただ外部貸しは居住者以外が出入りするので防犯監視が必要になる。
これは警備員雇わないで理事が当番で見回りすることだ。
報酬貰ってるから当然だ。12万円とか7.2万円も貰ってる奴、大変だぞ。

>>390
収益事業となると今までの管理組合の非収益共済事業とはがらりと考え方が変わります。
収益事業は「入りを量りて出を制す」の収益最大化ですね。
以前理事が不動産屋が3人いると言ってましたから、担当させればいいですね。
駐車場貸しは不動産賃貸借ですから不動産プロの理事に任せましょう。
管理組合が自ら賃貸するわけですから、宅建業免許は必要ありません。宅建取引士の有資格者も必要としません。不動産プロの理事にとっては楽勝です。
広告宣伝、営業、契約事務、駐車場管理等いろいろ仕事は増えますが、彼らにタダでやらせましょう。
そうです、駐車場収入の上がりで共用部分電気代を削減するのです。立派な大義名分があります。
収益最大化のためには経費支出を抑えるために理事は手弁当でやるべきです。
間違っても「報酬くれ！」と言わせないことです。

空き区画がまとまってあるならサブリースにしたらどうか？