【住民専用】イニシア千住曙町Part6

「事故があるとき又は欠けたとき」は定款規定によるあるものですが、もともとこの標準管理規約の条文は漏水などで”平時”（震災などではない）時に”直ち”に強制立ち入りを実施できて、それを拒んではならないとする規定です。

実際に、理事長の携帯などを呼び出した場合に（理事長は携帯番号を組合に告げておく義務などはないと思います：義務にするなら組合負担で支給すべきですね）連絡がつきませんとなった場合に（震災なら携帯がつながらないなども東日本大震災の場合には想定される）理事長に”事故があった”、あるいは”欠いている”状態であって、副理事長の理事長代行不在での代行規定が適用できるかどうかは自明とは言えません。

法人の法務担当者（２つありますがどちらかは申しまん）に尋ねたところ、欠いているには明確にあたらず、事故があるとき認定も難しいのではとのことでした。警視総監の非常時の職務代行者規定の訓令等を参考に、「事故があるとき」とは、長期又は遠隔の旅行、病気等の事由により職務を行うことができない場合とされているなどで、”単に連絡がつかない”だけで、権限を奪ってしまってよいかは疑問であるとのこと。携帯呼び出したらつかまらなかったら、では私が理事長の代わりですとか言えるならいろいろ悪さができちゃいそうですね。
（素人判断はせず、無論有資格者に確認をしています。無論法務相談には法人のお金・・・つまりは管理費・・・を使っていますけどね）

この場合、理事長が戻るまで”自分”または”その指名したもの”しか緊急立入りできません。当法人の規定はもともとかなり災害対応に寄せた形になっていて、災害対策本部長がこの条文の主語なので、理事会役員が誰か１人でもいれば可能な規定でその点では勝りますが、その１人（１人で宣言可能です）が災害対策本部の立ち上げを宣言しなければ平時規定としては使えません。

理事長がいないと機能しない（可能性が高い）規定かどちらを優先するかですが、少なくとも足立区（バックにいるマンション管理センター）とのやりとりでは、当法人の規定が標準管理規約に”劣る”ものではないことは認めて頂いた上で認定制度準拠は確保、今回４月の総会の第２号議案において、”震災等の災害時以外で””理事長がいる”場合に標準と同じになる規定も組み込むことに半年以上前の理事会で決議されています。
詳しい経緯は、多分ウオッチャーさんくらいしか見てないと思いますが１５期の理事会議事録および、4/21総会の第２号議案（特別決議）でご確認ください。

なお多くのマンションで副理事長は１名のみです。当組合は当初は３人今は４人いますが、あの３１１の東日本大震災の日、マンションにいた理事で副理事長以上は私１人。その日の２４時までの間に管理事務室に顔をだしたのは理事長の私のほかは平理事１名のみでした。平日昼間の震災などではほぼ全理事が不在もあり得るわけです。（私もその日はたまたまマンションにその時間に板にすぎません）直後に招集した理事会は過去にただ１回だけ流会した理事会でした。

その程度にみな自分のことだけでせいいっぱいで、理事としての業務などしている暇はないものなのです。無数に”規約違反”（後で理事会承認がなければ）の専決決済を即日実施しましたが、その反省かた非常時の規定は大きく”その場にきた人にいわば”非常大権”を与える方向に書き替えてあります。責任とるで１人で頑張っていて、後で理事会決議がなかったで虐められてもその人が気の毒ですので。

＃すまい・る債のほうは反論にもなっていないので放置です。３年で利息を受け取って全額解約予定なので、少なくとも”後に残る”ような損害を組合に与えているとはいえません。２０２１年買い付け（実際には決定は３年半前です）に戻って今からみて後つけでも”よりよい”・・・かつ財務会計細則の縛りに合致した・・・提案が可能であったらなら記載してくれればお相手もしますが。

緊急立ち入り条項はどっちもどっちに思える

震災などの災害よりは、大規模な漏水が専有部で発生したのに立ち入り拒否されるなどが起こらないが標準管理規約のコメントにもある条文のもともとの制定趣旨だから、災害対策本部の設置中にしか存在しない本部長をあてたのは標準管理規約とは目的が少し異なる。標準の分までケアすべきだったのであって、認定通したぞで威張っているとしたらそれは少しおかしい。

一方で、平時緊急は標準通り、災害時は本部長規定（全理事が可能になる）と両方にカバーするのは今回の総会に提案することが夏頃（臨時総会にまにあってない）の理事会の議事録にあるわけで、多分今回の第２号議案がそれ。

対応することが決まっているなら、とりたてて大騒ぎすることにも思えない。またそこまでやったなら、平時にも非常時にも対応して、標準管理規約を超えたといってもよいだろう。

本件　国と足立区の管理計画認定に関わる規約条文チェックだったから、組合に明確に利益があるのはすまい・る債の＋0.05%の利率優遇くらい。もっとも次の大規模までは１５年で、計画上はその間平均で１０億をかなり超える積立金を平均ではもっていることになる（１６期は７－８億円になり計画上次の修繕の前は１６億ほどある）。一旦認定にのってしまえば同じにキープするのは困難ではないから、その間ずっとだと１０億に利率優遇をかけて50万円/年、つまり次の工事までに750万円は”利息額が認定で変わる”ことになる。今回の多目的ルームのリフォーム費用なみで無視できる金額ではないから、意味がないはさすがに言い過ぎだろう。積立金の運用は最低でも修繕周期程度で考える必要がある。

今話題の2021年の６億の買い付けは一旦全額だを取り崩すと理事会議事録ではなっている。積立金の決済性の銀行口座に残っている分はこの後運用を考えるとして、100万にも満たない利息だがもらって全部一旦解約するわけで、その後は”現在の利息状況”に併せて運用を考えればいいことになる。私が任されも同じ運用をすると思うから、この部分に私としては異論はない。

なお、損得計算は理事会の議事録通りであってると思うが、６億のトータルの利息はこの２月解約の計算で５０万円でちょっと間違えている。多分３年目の利息が１－２年目も同じだと錯覚して書いているね。

大ねｎｎ数に比例
ー＞おおむね年数に比例　のtypo 失礼

銀行預金で1000万円以下のもの以外で
元本保証なんて存在しないのよ。
事例は１つも示せないわけね。。。

積立金の運用は、財務会計細則の定義範囲で完全に理事会の裁量です（うちの組合独自の規定で標準管理規約とかこれも異なりますが、区分法などの強行規定ではありません）ので、ここでやり取りしても殆ど意味はないと思います。
理事会側できちんと議決されて議事録で公開されていれば”どう運用するか”は細則の定めの範囲内で理事会に決定が付託されていますからここで言い争っても仕方ないように思います。無論2021年度の購入時の議事録にも記載があります。購入可能な金融送品の範囲は同細則中に定義あり。

理事長による緊急立ち入りの件は、ここでのやりとり（副理事長がいればあるかいそれでいいのでは？→話はそんなに簡単ではない）は総会の第２号議案をちょうど今議案を書いているので少し趣旨説明に反映させておきます。
これはウオッチャーさんの書かれている通りで、規約条文の読み方などで問題があると指摘を受ける可能性があるなら、対応しておくにしくはないで、平時規定＋災害時などの理事会が不存在（理事会制度が機能している場合　災害対策本部は設置されません）の場合でダブルでカバーする規約に書き替えればいいだけですね。

ちょっと総会の議案書でお返事困難ですね。
スムログにブログをもっているので、そちらにでも
質問で出しておいてくれれば月が替わってから対応します、

・・・なおもちろん複数人管理者は可能ですが
私としては自然人を管理者にあてる規定そのものを
やめるほうに主眼がありました。

>>3569 住民氏さん

むしろ理事長を庇って首が飛ばないように
…今季かなり危ない場面が議案書に出てくるよね
理事長が提案してほぼ全員が反対とかな議題が何回か…
気を遣ってるように見えて、理事長になりたいなら
とっくになってた気もする。
このマンシャンじゃ金にはならないから傀儡立てといて
やりたくない行事とかにこき使われるのは回避してるん
だろうと思うけどね

>>3569 住民氏さん

なりたくないですよ。
向き不向きってのがありますから

第1号議案のスタイルは、委員会毎に異なるから手分けして書いているのが分かるが、そのほかのほぼ全体は文体や論理構成などからほぼ1人で書いているね。

努力は一応は認めるが、ただ1人に依存して総会が実施されていてどうも議案書の印刷や投函の段取りまで指示してるようだから一人で総会をやっているようなもの。
このあたりを解決できないと、抜けたらもう総会も同じレベルでは維持出来なくなるのは、気の毒だが本人がそのようにしてしまったということ。
抜けたくても抜けられないが実情だと思うね

総会の最終第10号議案、もと副理事長＋8人だったコミュニティ委員会だが、副理事長Dが元コミュニティの平理事が昇格の一方で、元の副理事長が他の平理事へ格下げで移動になっている。

さらに立候補２名を含む新規に理事になった６名をあてていて、全員が新人という構成になっている。任期が終わったのは４人だけだから、経験者４人が他の委員会に移動して、２人減員して６名の実行部隊は全員新人というのも凄い構成である。

今期ずっと理事会で揉める議案は全部なぜかコミュニティが起点で、
謎の業務用冷蔵庫が否決で理事長がポイント（これは豚さんがかなり巧妙に規約的に決議不能で議案取り下げにおいんでいる。無理筋だったとは思うが）、
そのあと副理事長がでてこないでやめるやめないの話があって、ちゃんと理事会には出席しろの決議がなんと否決で委員会が大きく巻き返し、
他にもイルミネーションの行事が理事長欠席の理事会で委員会の意向に反するで否決されたで委員会がさらに大幅にポイントをゲットで理事長は行事関与なしかと思いきや、
コミュニティ委員会の出してた議事録や、議事進行に問題ありで、委員会側が詫びを理事長に入れているとかで理事長側が大きく巻き返している。委員会の解散を宣言したあとで重要事項を決めましたじゃ勝ち目はないが。

委員会の担当副理事長にはかなり大きな権限があるから、元の副理事長の更迭の人事は、理事長の立場からみたら必須ではあっただろうが、ついでに全員入れ替えというのは相当数の造反分子がいるからこの機会にばらばらに他の委員会に移して揉め事の元になっていた委員会ごと一旦潰してしまおうとの狙いがみえる。

明らかに理事長に有利に決まっているから、不思議な委員会対理事長の対立は、理事長側が最終的に勝利をおさめたのであろう。毎年の役職選定会は議事録がないから密室で稀に驚きの人事があるが、今回はかなり激しい。

人数複数人の委員会は、ベテランと新人を組みにして配するとか書いてあるのに（毎年その部分は同じ）、コミュニティだけ大幅減員かつ全員新人はなかなかで議案の説明もコミュニティ以外はとか苦し気だ。

造反分子のたまり場みたいになっていたのだとすると４人抜けた勢いで3/23で消火は一発で済んだのだろうが、１６期の行事実施が果たして可能なのかは少し見ものだ。
豚さんはもともと理事が手作りする行事には不熱心だから別に困っちゃいないで理事長の仕切りの通り見送ったのだろう。娯楽室を作るからそれでいいじゃんとか議案書の中にしれっとホンネがでてくる。行事命で自治会長兼任の理事長はそれでは困りそうだが。

議案書はなかなか面白い読み物だった。
変な時間に目が覚めてよみはじめてみたらいろいろつっこみどころがあって寝不足だわ

あと、総会上程の決議が確認できないから3/2と3/23の議事録は早くコラボにアップしてほしい。理事会決議のない議案の上程は規約違反だが確認できないから賛否投票できない。あと議決が必須なことを第４号議案に書くのを忘れてるよ。予算案には科目新設（１６４７）してるから多分書き忘れたね。Xじゃ最後に一晩で書いたとか言ってたが凄い文字数を一晩でぶちこんでいる分ちょっと詰めが甘い。

>>3576 匿名さん

いなくなっても同じように回るという人は無数に現れるが実際に
任せてその通り回せる人はあまり見たことはない。私は一定の
評価はしている。但し手法が属人的すぎる。多分いなくなったあと
本人曰く”魔改造”された規約を使いこなせる人はいないだろう。

>>3577 匿名さん

私は結構楽しめるというか面白いけどね。
関心がないならなぜこのスレッドに張り付いているのかな？

>>3583 理事会ウオッチャーさん

それより第三号議案、多分正当なが正答なに
細則書き換えの条文案がまちがえてるよ。
またまた誤植訂正だけの総会議案が爆誕しそうだな。
校閲してくれる人いないのかな

>>3581 匿名さん

私は銀英伝なるものを読んでいないから例えがわからない。

総理が頻繁に変わっても日本国がなんとかなっているのはそれに対応した制度があるから。組合の運営にはそれは期待し難いことに留意すべきだろう。
もっとも古代の専制国家よろしく、理事長がいなくなったらいったん理事会は崩壊、やむなく輪番理事だけでゼロからやり直しはあり得るだろう。

>>3586 匿名さん

ほとんど同じ時間に｢匿名さん｣で書き込みならんで
いるから同じ人物かなと思った。
後半は3580への返答だと思って読んで欲しい。

おや、議案の細則の変更案の誤植に
コラボで書き込み上がってる
ここ見て気がついたのかな
それとも他に指摘した人がいたのかな

そもそも決算には報告義務はあるが、多数決で非承認としたからと言って出し直せるわけでもない。これ議決がいるの？というブタさんの感想には今回ばかりは私も同感だな。

>>3594 住民さん1さん

ちょっと怪しい時もあるけど
服装を気にしてるのは
理事長の方だけかな
部屋着？みたいなので管理事務室で
管理員と話しこんでる豚さんはよく見かける

>>3596 匿名さん

別に名称独占なだけで資格として持ってないとできない
業務というのはなかったんだが、保険関係の査定や
最近は評価認定制度のサポートなどの業務もあるからね。
多分都の管理士会とかに登録するんだろう。
評価満点、認定も取ったというマンションは国内に数十
しかないからそれ自分がやりましたで仕事にも繋がる。
現に都心部のタワマンで規約を適合させる仕事を
受けているようだし。管理士試験に法制執務的な
規約を書き換える能力は出ないから本当のところ
持ってるからありがたいというものでもないんだが

とは言え、このマンションだって外部監事は管理士の
資格を持った若手を雇っているわけで、
独立志向なら取るしかなかっただろうね。

同じ体験談のページには過去問10回やったとかで
1500時間かけたとかの60代後半の老人も出てくる。
どれだけ時間をかけたかではなく
点数が何点だったかでもなく
要は受かったかどうか。

名称独占ではあるから、合格して登録まで
すませないと罰則規定があって
名乗れないのは知ってると思うから
受かったというのは本当なんだろう。

ホームズプレスの記事はなかなかよくかけていた。
短いコメントもかけるんだな。
金にもならないうちのマンションの議案書を
長々と書いているより1文字いくらの世界の方に
早くいった方がいいと思うがね。
本人が1番よくわかってる筈だが。

>>3599 匿名さん

第13期通常総会の第5号議案に自己紹介が出てくるが
その時点で32歳かな。元管理会社フロントを8年と
経歴にある。
元々の管理士事務所に払ってた半値位で受けて
監事も兼ねてるから随分格安ではある。
元の管理士よりはよく理事会議事録に発言が
出てくるかな