【住民専用】イニシア千住曙町Part6

クロスポストはマナー違反

こちらで続きはどうぞ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548375/

誤爆多いですね（笑）

>>336

木っ端理事だからしょうがないけど、こういう考察をするもんだ。

　東電は法律通り自家用電気工作物の法定停電点検は1年としている。
　拠り所は、民間受電業者は建設業者だが、東電はライフラインの公益を担う一般電気事業者だから電事法に則り判断する。
　電気事業者の東電にしてみれば、ビジネス最優先の民間受電業者の要望を受けた経産省指導の条件付き3年緩和に無理してする必要性はなにもない。
　なぜなら東電は電事法により住民の低圧受電は直接契約で、電気事業用電気工作物の配電設備の延長給電になるから無停電点検なのに、なんでわざわざ保安規定の足かせのある自家用電気工作物に変更する必要があるのか？だからなのだ。
　東電の高圧一括受電は顧客流出防止が目的で、儲けるためではない。それは営業を全くかけてないことからもわかる。管理組合から問い合わがあれば対応する、待ちの営業だ。
　東電ならその法律の電気事業者の立場と地域独占性から、民間受電業者を上回るスキームが組めるが、独禁法の規定で民業圧迫ができないようになっている。最高でも民間業者とイコールフィットが限界だ。
　コンペで民間事業者を抑えてトップに立つことなどできないのである。
　これら東電の一括受電については、東電へヒヤリングした人の報告が前スレで既に解説されている。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752/res/49/

>>343

>　東電の高圧一括受電は顧客流出防止が目的で、儲けるためではない。それは営業を全くかけてないことからもわかる。管理組合から問い合わがあれば対応する、待ちの営業だ。

東電にしてみれば、単価の高い低圧受電で契約してもらったほうが利益が多くなりますね。それをわざわざ低圧単価よりも安い高圧単価の契約に切り替えを積極的に勧めるわけがないです。
東電の電気料金収入利益の約9割が一般家庭の低圧電気料金により賄われていることを知っておくべきです。その前提で論じることです。

>>334
>実際にこのマンションに住んで、理事会の役員していますからね。
理事なら児玉、滝井のどっちですか？

どちらでもないよ。
理事だけで18人いますからね。

それで思考レベルが低いのか・・・・納得。

>>345
守田が抜けてるよ。

>>334
>うちのホームページを頻繁にアクセスして頂いているのは、本当なら嬉しいところですが、足跡を残しすぎです。
ホームページって足跡隠してコソ泥みたいに忍び足で見に来るもんなのですか？
ホームページは普通は堂々と土足で上がり込んで来るから足跡だらけは仕方がないのでは？

法人化管理組合の場合、法人登記された代表理事４名とその他烏合の衆がいます。
対外的には代表理事４名のみが同格同列の代表権を持った理事で、対内的には代表理事に理事長と副理事長の肩書きを与え、その他多数の格下理事と明確に区別しています。
同じ理事でも格上の代表理事以外を木っ端理事と言って区別しているのでしょう。

>>330
>対外的には代表理事４名のみが同格同列の代表権を持った理事で、

代表は一人にしないと責任の所在が曖昧になる。
責任の所在を明らかにするには、対内的に理事長が責任者なら対外的にも代表は理事長に統一すべきだな。

あるいは対外的な代表理事と対内的な執行理事に明確に分けてしまうかだ。
代表理事は対外的な責任を、執行理事は実際の管理組合運営を。
執行理事制の導入だ。別途CEO,COO,CFOに相当する執行理事を選出する。
CEOは最高執行責任者、COOは最高コンプライアンス責任者、CFOは最高財務責任者だ。
たとえば順に理事長、副理事長、会計担当理事をあてがえばいい。
代表理事による理事会と執行理事による理事会を分けてしまう。
そうなると、ほとんどの場合代表理事は法人の看板理事で平常時は飾り物になる。

代表権なんて対外的なものである。
対内的住民互助活動が中心の管理組合は執行理事で十分機能する。

法人化については、指摘の誤りを　
>245
で反撃されたまま放置しているのが気になるな。

善管注意義務は委任関係だから民法だよ。
役員全員に善管注意義務がある。
それをわざわざ管理規約で誠実義務に置き換えて規定してる。
管理規約読んだら？第４０条。

>>350
>対外的には代表理事４名のみが同格同列の代表権を持った理事で、
質問です。
法人代表理事が同格同列で代表権があるなら、役員報酬は同じじゃないとおかしいのでは？
代表理事の理事長と副理事長では倍半分の違いがあります。
報酬にランク付けした意味はなんですか？

もともと役員報酬は職責の軽重や勤務査定ではなく理事会への出席手当ての意味合いだから、報酬に差をつける必要はないと思う。
高圧一括受電までして一般会計の経費節減をしなければならないのだから、缶ジュース一杯分まで減額したらどうか？
理事会のお茶代程度で十分だろう。そういう前向きの提案をすべきだと思うが。

年１２万円高過ぎないか？根拠は？

むしろ安すぎないか？月一万では私ならやらないな。

やはり金か・・・・
金でしか動かん奴には絶対頼まんから安心せー。

管理組合の役員就任は法律で組合員の義務なのに義務に組合費用でお金払うのですか？
管理組合の役員は手弁当が基本じゃないですか？

これ、何棟の何号室ですか？中古価格としてどうなんですか？
http://www.athome.co.jp/ks_12/dtl_1053796612/?DOWN=1&BKLISTID=001D...

>>360

同じ広さの間取りが複数あるから、このマンションの住民でも部屋まではほとんどの人にはわからないよ。
縦長リビングなのがヒントでたぶん新築時価格の安いかった方で、その理由は住民なら想像がつくはず。

>>360
新築分譲当時4200万円超えてたのでは？

>>363
駅歩30秒で川べりの堤防の上でなく高台の岩盤に建ってて、中途半端な制震ではなく完全な免震で、しかも74㎡よりも広い80㎡で2200万円と、3200万円に比べて1000万円も安ければ買いじゃないですか？
このあたりじゃ駅歩10分以内に1000万円あれば30坪以上の土地が買えるようです。
http://www.athome.co.jp/ks_14/dtl_6956042755/?DOWN=1&SEARCHDIV=1&a...
土地があればいつでも戸建を建てて移り住み、マンションは賃貸に出せますね。
駅歩30秒のマンション、賃貸は引く手あまたと聞いてます。

では同じ棟で同じ位の専有面積で比較可能な70.91平米の間取りについてはどうでしょう？
かなり高層階でも新築時価格は2200万円そこそことお買い得？でしたが、簡易査定では3割ほど値段が落ちているようで、特に広さにかける3LDKあたりの間取りの、ここ1年ほどのレインズにおける成約価格登録は3事例ほど全て27万円/平米と駅直近を売りにしている割には低調ですが、理由は？

>>359
法律というよりも義務は管理規約だと思う。
第21条（区分所有者の責務）

>>365
のらえもんに聞いたら？

>>365

TXは守谷から先は一応繋がってますという感じで、殆どの時間帯で1時間に4本しかない。守谷は10本。
茨城県に特有の、交流、直流の両方の対応車両しか先には行けないからね。TXはそこそこ早いから通勤時間はさほどでもないが、距離はしっかりあるから通勤定期なら都内まで月3万円超え。当然この分も不動産価格には反映される。

そりよりも駅から14分も歩くと足にマメできないか？

>>369

このマンションに住んでる人で、通勤に14分も歩いた駅をふだん使いする人なんていないよ。使っても1時間に4本の電車と変わらん気はするけどね。

>364

徒歩30秒というのはエントランスまでであって、
C棟のしかも端までは結構遠かったような

>362

3288万円

隅田川の舟運は利用できますか？

江戸時代は舟運は盛んだった。

このマンションには不動産に詳しい方がいらっしゃるのでお尋ねします。


高圧一括受電をした場合、電気契約が受電会社に限定され、2016年度以降の自由化解禁に対して区分所有者の電気契約の自由がなくなるとのことですが、将来マンションを売却する時に自由に電気契約ができないことはマイナス要因になりますか？
不動産屋は売買契約前の重要事項説明でインフラ関係の説明をします。


またオーナーとして現在賃貸中の場合、賃貸借契約に添付している重要事項説明書に電気は「東京電力」と書いてあります。高圧一括受電した場合は電気が受電会社に変更になりますが、賃貸中の場合は契約条件の変更に伴う賃借人に対する何らかの手続きが必要になりますか？
賃借人の方は2016年度になったらガス料金とのセット割引や携帯料金とのセット割引を考えて東ガスやソフバンに電気契約を変更しようと期待に胸ふくらませているかもしれません。それができないとなると賃貸借契約を解約するかもしれません。

そんなネタよりタブチくんの家の査定結果を投下してほしい。

マンション査定ならプロの榊先生に質問したら？
先生はこのマンションのこと良く知ってるよ。

>>376
ついでにオウタくん、モリタくん、コダマくん、タキイくんの家の査定結果もお願いします。

タブチくんは平日の昼間には書き込んでこないので、
その時間帯にでも投下します。こちらで良い？
それとも向こうのスレが良い？

>>379
えっ、理事が勤務時間中に書き込んで荒らすのですか？

タブチくんは通勤時間が長いからねえ（笑）
時差攻撃可能だよ

>>375

購入者の判断だろう。今でもインターネットやCATVのようにマンションによって強制や制約があるように。
それがいやなら買わなければいいだけのこと。
ただ、インフラ契約の制限だから告知事項になることは確か。
購入者が「聞いてなかった」と言って後々トラブルにならないように。


賃貸借契約の場合は要注意。賃貸人(区分所有者)と賃借人(占有者)との意思の疎通と統一が絶対必要。
「電気は東京電力」と書かれていたら少なくとも賃貸借条件の変更になる。通常は変更の覚書添付で十分。

ここで一番問題になるのは、賃貸人が高圧一括受電に反対していた場合である。
賃借人が反対するなら自ら賃貸借契約を解約して退去すればいいだけ、いやなら出て行く。

電力需給契約を締結してるのは賃借人だからといって、賃借人は賃貸人の承諾を得ずに勝手に需給契約解約高圧一括受電導入同意書は出せない。
それをやると契約違反で賃貸人から賃貸借契約を強制解約される要因になる。
万一黙って賃借人が無断で同意書を提出し、賃貸人の意に反して勝手に高圧一括受電にした場合、賃借人は退去時の賃貸借契約解約時に元の東京電力と需給契約ができるように原状回復をする義務が生じる。なぜなら「電気は東京電力」と契約に規定されているから原状回復しなければならない。
高圧一括受電を導入してしまったらそんな原状回復できっこない。

>>382
そうなると同意の取り方も変わってきますね。

居住区分所有者や非居住区分所有者（空き家等）は区分所有者の同意のみで済みますが、賃貸オーナー区分所有者の場合、電力需給契約は賃借人が締結しているので解約同意は賃借人が、電力一括購入サービス利用の同意は賃貸人が同意する必要があります。

本来は賃貸人が賃借人に通知して解約同意を取り付けるのですが、多くの場合不動産会社が賃貸人から賃貸管理委託を受けてますから、不動産会社が賃貸人に代わって賃借人に通知して解約同意を取り付けることになります。

うまく意思の疎通ができないと賃貸人と賃借人の間でトラブルでしょう。
そういうトラブルを賃貸人は被りたくないので、賃貸人は不動産会社を噛ましてクッションにしているのです。

新築マンションは高圧一括受電で専有部分の電気代が5%安くなることを他社との差別化のセールスポイントにしていますが、共用部分の電気代削減では専有部分の電気代は安くなりませんから、中古で売り出す時に高圧一括受電してることは売りにならないですね。

>>384

新築だろうが中古だろうが購入希望者は専有部分の部屋を買うのだから、高圧一括受電してるなら専有部分にメリットが必要だ。
共用部分の経費節減がどのように専有部分に利益還元されるのか？これが明確に金で評価できなければ興味を持たないだろう。しかも自由化後に専有部分の電気契約の自由がないのだから尚更である。

しかしながら、何も共用部分の経費削減と決めたからといって専有部分の経費削減ができないわけではない。
共用部分の削減と専有部分の削減を数年ごと交互にチェンジすればいい。
高圧一括受電は（低圧電力使用量単価−高圧電力使用量単価）×専有部分電力使用総量が事業原資で、その原資の管理組合側按分額をどちらに振り替えるか？だけの話だから、交互に振り替えは簡単にできる。

ここで重要なことは、専有部分に振り替えるときは一般に行われている一律何%ではなく、各専有部分の共有持分割合で削減額を決めることだ。

それは、共用部分の管理や計画修繕に必要な費用は、共有持分割合で管理費や修繕積立金として徴収しているから、高圧一括受電による経費削減額も共有持分割合にしないと整合性が取れないからである。
区分所有建物の共用部分の経費負担は区分所有者の持分割合で負担するのが鉄則だから、電気だけ使用量の多寡の割合で負担するのは道理ではないはず。

この整合性を完璧な形で行うベストな方法は、徴収管理費の削減で実現することである。
受電会社は専有部分と共用部分の電気代は今までと何も変わらず徴収し、専有部分の電気代削減分相当を管理組合が徴収管理費値下げに振り替えることである。

そうすれば、受電会社の電気代収納は変更なしに管理組合側の会計だけで実施でき、且つ共有持分割合で削減額が区分所有者に還元できることになる。

東電が2016年度の電力小売全面自由に向けて、いよいよ携帯とのセット割引、ポイント提携を始めますね。東京ガスがガスとのセット割引でどう対抗するか見ものです。
トータルコストで東電を選ぶか東ガスを選ぶか思案のしどころです。
ところでオリは高圧一括受電でどんなセット割引サービスを考えているのですか？
自由化は競争、電気にどれだけの付加価値が付けられるか？が勝負。これからは電気だけ売ってるようじゃ顧客に見向きもされなくなります。

【携帯・電気セットで割引　東電、ドコモなどと交渉】
　2015/3/13 2:00 情報元 日本経済新聞

　東京電力は携帯電話会社と提携し、通信と電気をセットにした割引販売に乗り出す。月内にＮＴＴドコモなど大手３社と交渉を始め、2016年度から開始する。買い物に使える共通ポイントの導入も検討する。16年４月からの家庭向けの電力小売り自由化で、新規事業者との競合が激しくなる。管内の契約維持だけでなく全国で「越境供給」するためにも、異業種との連携で割安感を打ち出す。

　東電は近くＫＤＤＩ（ａｕ）とソフトバンクを含めた３社からセット販売の事業提案を募り、４月中にも提携先を１社決める。携帯電話会社との提携によって「携帯電話の契約を他社から乗り換えた客には電気料金を１年間10％下げる」といった料金プランが可能になる。

　東電は携帯各社の窓口で電気の契約を受け付けることも検討する。16年の自由化後、東電は首都圏など管内だけでなく全国の家庭への電気供給も検討している。豊富な営業拠点を持つ携帯電話会社と組むことで、新規客を取り込めるとみている。東電の新事業がきっかけとなって、関西電力なども携帯大手との提携に動き出す可能性もある。

　携帯各社も電力会社と組むメリットが大きい。ＫＤＤＩやＮＴＴドコモは携帯電話と光回線のセット割引に乗り出している。同じ月払いの電気も商品に加われば、消費者にとって「まとめ買い」の利便性が高まる。

　1999年から電力自由化を始めた英国では、電気と携帯、固定回線、ガスなどの契約を組み合わせた多くの料金のプランがある。消費者の６割が電力会社を乗り換えた経験があるとされる。

　東電はコンビニエンスストアなどで使える「共通ポイント」の導入も検討する。三菱商事系のロイヤリティマーケティング（東京・渋谷）が運営する「Ｐｏｎｔａ（ポンタ）」、カルチュア・コンビニエンス・クラブ（ＣＣＣ）系の「Ｔポイント」、楽天の「楽天スーパーポイント」の３陣営に月内に提携を打診する。それぞれ数千万人の顧客基盤を抱えている。

　例えば消費者がほかの電力会社から乗り換えて東電と契約すれば、ポイントがもらえるサービスなどを展開する。東電の既存客向けにポイントを付与することも検討する。東日本大震災以降、原子力発電所の稼働停止などで電気料金が上昇しており、特典ポイントの導入で家計の負担感を和らげる狙いもある。

　16年に家庭向けの電力小売りが完全自由化すると、首都圏など東電管内は異業種からの電力小売り参入で競争が激しくなるとみられる。異業種との提携で顧客を囲い込むことで、家庭や商店など東電が抱える約2700万件の小口契約を維持する狙いがある。東電はほかの電力会社の管内で電気を販売する「越境供給」にも乗り出す考えで、割安なサービスを提供して顧客を獲得する。

>>386
その記事、日経一面トップでしたね。
自由化の市場規模は8.1兆円だそうです。

>>385

前年度の共用部分の削減額が年間700万円の場合。

部屋タイプR2-AHの104.43㎡の2301号室なら7,000,000円÷4,099,371×10,443＝17,832円/年。
月額に直すと1,486円の管理費値下げになる。
管理費は2014年4月から消費税増税分値上げ改定され、同部屋は15,560円だから値下げ額1,486円は9.55%になる。
管理費ベースでは約10%の値下げ。前年度確定削減額を次年度管理費値下げで還元する。

消費税増税による経費支出増を賄うために徴収管理費を有無を言わさず値上げするなら、経費削減分を還元するために徴収管理費をその分だけ減額するのが経済原理である。

電力会社の徴収電気料金は、発電コストの燃料輸入価格が上がれば値上げし、輸入価格が下がれば値下げしている。徴収管理費も同じ。

マン管士の120万以上の顧問委託費、役員報酬80万以上、これ廃止したら更に200万以上経費削減できるね。
そうしたら後100万は管理委託費等の外部支払いで100万コストカット。
高圧一括受電の700万に300万足して1000万の経費削減ができる。
これこそ腕の見せ所、代表理事の面目躍如だろう。

管理組合法人にしたし、どうせ駐車場の空いてるとこ外部に貸そうとしてるんでしょ。
そしたらその上がりから共用部分の電気代払えるんじゃないの？
日経の一面読んだらサインする気なくした。