【住民専用】イニシア千住曙町Part6

>>2879 住民さん3さん

>>大体５年以上も前のことに今さらケチをつけてもね。

ネタ投下でしょう。

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ディベートのネタ。

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>>2882 住民の１人としては迷惑さん
荒れてるのは事実でしょ。
自治会を制圧しただの、他の理事への反論を何ページも書いてつまらぬものを斬っただのしょうないこと書き散らしてる報酬もらってる人に向けて文句いえば？

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なんで電力自由化直前に高圧一括受電を導入したのですか？

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別に荒れてないと思うけど。普通だよ。

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>>2889 住民さん3さん

電力自由化による「私」のメリットよりも高圧一括受電による管理経費削減の「公」のメリットを優先させた住民総意による。
管理組合に対する「滅私奉公」の精神が根底にある。

とところで、前に高圧一括受電会社の社長が住んでたと噂に聞いた事あるけど本当か？

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業務委託費ねえ。実態が自治会費かつ理事会役員兼任で報酬二重取りで使途も不明瞭な会計やるのはどうかね。リーガルチェックは受けてるんだろうが、実態が自治会費なら刺されるんじゃないの。

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>>2891 理事会ウオッチャーさん
マンション内（515世帯）に自治会を設立するよう区から要請があったのですか？

地方だと世帯数が多いい大規模マンションは、一つの行政区とするために区会（≒自治会）の設置を自治体が要請してきます。
自治体は区会と行政事務委託契約を締結し、自治体は区会に行政事務委託料（区の自治会助成金に相当する）を支払い、行政の末端組織として行政事務を委託します。
地方は区会が必須で、自治体行政は地域の自治会に区会の機能を委ねます。

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区会は自治活動を行うため、必ず会員から自治会費を徴収する。
自治体から支払われる行政事務委託料は自治活動には使えない。
自治体は自治活動の助成はしない。行政事務の委託のみである。

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>とところで、前に高圧一括受電会社の社長が住んでたと噂に聞いた事あるけど本当か？

社長なら、他社の高圧一括受電が導入されてるマンションには絶対住めないよね。
社長自ら高圧一括受電に最適な大規模マンションに住んでるんだからトップ営業かけて絶対導入させる。
「我が社の高圧一括受電が導入されてるマンションに私は住んでます！」と宣伝効果抜群！
社長の面子にかけても絶対に導入させる。他社に導入されたら笑いものになる。

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>>2895 マンション住民さん

結果として最大の値引き幅を示したその会社は、不祥事があって2番手だった会社で総会決議を取り直したんだけどね。

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2019年3月5日、最高裁判所第三小法廷は、マンション一括受電の契約について、管理組合の総会での決議は専有部には効力を有さず、専有部の既存の個別契約を解約する義務は無い、とする判決を下した。

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>>2897 最高裁判所判決さん

高圧一括受電導入は住民の総意、最高裁判決で「専有部の既存の個別契約を解約する義務は無い」としても、住民は総意に基付いて自らの意思決定で解約したのだから問題ない。

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>>2899 住民さん

自らの意思決定で解約したのだから問題ない。

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>>2899 住民さん

貴殿は高圧一括受電導入に賛成したんでしょ？

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高圧一括受電が好きな希望者のみ高圧一括受電にしたらいいのでは？
希望しない人は今まで通りで、借室の東電設備はそのままにしておく。
別途、新たに受変電設備を作って高圧一括受電にし、希望者に配電する。
東電に相談してみるといいよ。
ちょっと心配なのは、需要先は同一マンションだけど同一敷地内に2引込みと見なされるかどうか。

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高圧一括受電契約終了後は東電に逆戻りするのですか？

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大和ライフネクストがレポ－トを出している。
「分譲マンションにおける高圧一括受電について」
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/230928_report_01

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>>2903 マンション住民さん

東電に逆戻りする場合、既存の高圧一括受電設備を撤去しなければ、新たに東電の電気設備は設置出来ない。
管理組合に多額の撤去費用が必要になる。

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需要家が既存受変電設備以外に敷地内に新たに受変電設備を作って高圧引込みをすると、同一敷地内2引込みになります。

それを回避するためには、東電が借室電気設備を改造して、新たな高圧計量（高圧一括受電）と従来の低圧計量（低圧電灯）に分ける2計量方式にすることでしょう。
もちろん東電が需要家に対してそのような2計量方式をやるか否かですが、物理的には実現は可能です。

東電が需要家の高圧計量と従来の低圧計量の2計量方式を認め且つ東電の借室電気設備改造費用を需要家側が負担すれば、需要家の高圧計量マニア（高圧一括受電）のマンション住民の要望は満たせるでしょう。

需要家（マンション）が東電との電力契約を解約し新たに高圧一括受電業者との電力契約に切換えるのでなく、高圧一括受電しても東電の借室電気設備になるので電力契約先は東電になり、東電にとっては顧客流出にはならずマンションにとっては高圧一括受電マニアの要望を叶える事が出来ます。
勿論、一般需要家受変電設備ではないので法定点検による専有部分の停電は発生しません。

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東電の規定に2引込禁止はあるけど、2計量に関する規定はどこにもないね。
1引込2計量（高圧と低圧）は全く新しい方式になる。
でも趣味の高圧計量マニアのために東電がそこまでするのか？の問題がある。

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電力会社が高圧一括受電を毛嫌いするのは、稼ぎ頭の低圧電灯契約（一般家庭の通常の電力契約）の顧客を奪われるからである。
嘗て「高圧一括受電の優」であった中央電力は、電力自由化後に関電に買収された。
関電は電力自由化後に関東に進出する足掛かりとして、中央電力を買収し中央電力の持つ高圧一括受電の顧客を獲得した。
中央電力も電力自由化で本業の高圧一括受電が大打撃を受けたので、生き残りを賭けて関電の買収に応じた。
オリ電もご存知の通り、高圧一括受電事業を関電に譲渡した。

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新たに事業進出するに当たり、ゼロから顧客獲得するのは時間と労力がかかるので、他社を買収してその会社の顧客基盤を自社に取り込むのは、Ｍ＆Ａの常道ですね。

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>>2905 出戻りさん

高圧一括受電設備の撤去だけで済まないでしょう。
専有部分ＭＢの電力計量スマートメータ－も515個総取っ換えだよ。

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リ－ス契約終了に備えて東電戻しのための撤去費用の積み立てしとかないとダメでは？

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管理費+修繕積立金+撤去積立金？

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再リースは？

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再リースの手はある。
契約終了の遅くても1年前に総会にかけて、再リースか東電戻しかの決を採ればいい。

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>>2914 匿名さん

東電戻しは特別決議どころか全戸承諾が必要では？
再リースは普通決議で済む。

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>>2915 マンション住民さん

>>再リースは普通決議で済む。

再リースなら総会決議の必要なし、理事会決議でいい。

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なんか見当違いの議論してんじゃないの？

東電戻しなんてナンセンス！
電力自由化が到来するにも関わらず、敢えて住民の総意を採って好んで高圧一括受電を導入し、住民全戸の自発的意思で東電との電力契約を解約しときながら、いまさら東電に戻したいは無いでしょう。
このマンションは未来永劫、高圧一括受電に縛られ東電との電力契約はあり得ないのだから。

だから契約満了後は再リースの確認を理事会で行うだけ。それ以外は今まで通り。

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結局どっちがお得ですか？？
高圧一括受電と低圧契約？

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>>2919 住民さん3さん

永遠に再リースの繰り返し。

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再リースに当たり、「管理組合が電気代削減で得た利益を全て住民に管理費値下げの形で還元する。」なら総会議案に出来る。
これなら高圧一括受電の得が、管理組合ではなく「区分所有者の得」になる。
理事会は早急に総会議案の素案を作成し、区分所有者に諮り、来年の定期総会に上程するよう進める事。

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>>2921 高圧一括受電の住民さん

>>「管理組合が電気代削減で得た利益を全て住民に管理費値下げの形で還元する。」

管理費値下げだから反対する人はいないね。賛成率100％！

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2016年の電力自由化後は、地域電力会社の縛りは無くなり、住民は自由に電力会社（電力契約）を選べるようになりました。
区分所有者はその自由を犠牲にして、高圧一括受電を導入し、管理組合のために10年間も滅私奉公したのです。
契約終了により、管理組合の当初の目的は達成されたわけですから、再リースに当たりこれからは管理組合が区分所有者に恩返しする番です。管理費値下げで。

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>>2916 さん

確か10年契約だからもうじき契約は終わるけど、
普通はそのまんま延長になると思うけどね。

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>>2924 住民さん3さん

>>普通はそのまんま延長になると思うけどね。

延長（再リース）するか、残存価格で買い取るか、東電戻しをするか、は管理組合の選択肢。
高圧一括受電会社が決めることではないし自動延長ではない。

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管理組合が高圧一括受電会社から設備を買い取って、管理組合独自の高圧一括受電をすることは出来るよ。この場合、東電とは高圧契約をし、管理組合が各戸に低圧配電する。
要するに、いままで高圧一括受電会社がやってた受配電業務を管理組合がやる。

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電力契約：東電と管理組合（高圧契約）
電気設備：管理組合財産
保守検針精算：管理組合から元の一括受電業者に全委託

このスキームになるだろう。
これなら、契約終了後も住民にとっては今までとあまり変わらない。
大きな違いは、住民に対する電気料金の請求が、管理組合が請求元に変更になる事である。

ただ、管理組合と高圧契約することは東電は嫌がるだろう。
東電としては「東電戻し」にしてもらい、住民とは低圧電灯契約をしたいはず。

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>>2927 続：管理組合独自の高圧一括受電 さん

ビルのテナント電力検針と同じ方式

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マンションがビル、各戸がテナントに相当するわけですね。

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契約終了後は、希望者のみ東電低圧戻しはできますか？

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出来ると思う。

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出来ないと思う。

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基本に立ち戻って、電力自由化によるによる電力会社乗り換えがなぜ簡単にできるのか？
それは、物理的なインフラ（送配電系統）を変更せず、電気料金の請求元が違うだけなのである。
簡単に言うと、「見なし電力契約」なのである。

例えば、東電との電力契約を解約しａｕ電気に乗り換えた場合、物理的なインフラがａｕ電気に変更になるわけではなく東電のインフラのままで、電気料金の請求元がａｕ電気になるだけである。
この場合、保守維持管理と電力検針はいままでと同様に東電が行い、電力検針明細を東電がａｕ電気に送り、ａｕ電気が契約者に電気料金を請求するのである。

この基本スキームの理解がスタートになる、「見なし電力契約」。　　（続く）

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続き

「東電との電力契約を解約しａｕ電気に乗り換えた場合、物理的なインフラがａｕ電気に変更になるわけではなく東電のインフラのままで、電気料金の請求元がａｕ電気になるだけである。この場合、保守維持管理と電力検針はいままでと同様に東電が行い、電力検針明細を東電がａｕ電気に送り、ａｕ電気が契約者に電気料金を請求するのである。」

この文章を仮に、
　・東電 → 高圧一括受電会社
　・ａｕ電気 → 東電
とパソコン上で置換すると、次のようになる。

「高圧一括受電会社との電力契約を解約し東電に乗り換えた場合、物理的なインフラが東電に変更になるわけではなく高圧一括受電会社のインフラのままで、電気料金の請求元が東電になるだけである。この場合、保守維持管理と電力検針はいままでと同様に高圧一括受電会社が行い、電力検針明細を高圧一括受電会社が東電に送り、東電が契約者に電気料金を請求するのである。」

文章上は簡単に東電に乗り換えられたが。　　　（続く）

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これが出来れば高圧一括受電の呪縛から逃れられるのですね。

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>>2936 マンション住民さん

高圧一括受電会社は断固拒否するよ。
そんな事したら、高圧一括受電マンションの各戸はどんどん高圧一括受電会社から足抜けする。
そうなると、マンション高圧一括受電の利益の源泉となる専有部分の低圧電力契約が激減し、マンション高圧一括受電ビジネスそのものが成り立たなくなる。

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そもそも高圧一括受電は区分所有者の電気代削減の利益を管理組合に上納する事で成り立っているわけだから足抜けはできないよ。
だから上納するに当たり総会特別決議で「区分所有者の上納総意」が必要なんだ。区分所有者は一生上納し続けなければならない。

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区分所有者が自ら努力して電気代を削減（電力会社の自由選択）しその利益を自身で享受したいなら高圧一括受電を選択しないことですね。
逆に区分所有者が自ら努力せず他人（管理組合）任せで電気代を削減（高圧一括受電）してもらったら、その削減利益は他人（管理組合）に吸い取られるということ事ですね。

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東京都の補助金もらって、屋上にソーラーパネルを敷き詰めて売電蓄電したら？

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高圧一括受電でだいぶスレが進んだからそろそろ次のネタに行こう。

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戦国時代から続く田中城は静岡県藤枝市田中にあった平城で、江戸時代には譜代大名の田中藩の藩庁が置かれました。
田中藩は小藩ですが歴代藩主のほとんどは幕閣入りを果たしており、田中藩主になることは幕政参加への登竜門のひとつでした。
その田中藩の飛地領が柏と鎌ヶ谷に計1万石あり、それがTXの駅「柏たなか」の地名の由来です。

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千住の地名の由来

・源頼朝の元家臣：新井図書政次が荒川で網で千手観音像を拾いこの地を千手と呼んだとする説。
・室町幕府８代将軍足利義政の側室千寿の出生地であったとする説。
・戦国武将の「千」葉氏が「住」んでいたことに由来するという説。

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柏たなかはパークホームズとオハナのマンションできるよ。

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柏たなかは北千住からTXで30分以内で行けますね。
それにパークホームズとオハナは両方とも駅歩１分。
日勤で通うには近くて便利です。

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マンションは駅歩1分、door to doorで5分が理想だね。

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自分はキーパーソンなので直接関係ない話題でも会議に呼ばれちゃうんだよなー。出る必要ないのになー。出たくないなー。でも呼ばれたからなー。会議出なくちゃダメかなー。

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関係ないなら拒否したら？

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上司に呼ばれたら業務命令でしょう。理由なく拒否したら査定下がるし左遷される。

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当日に地方出張を入れて逃げるのが常道

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自己アピールの機会だから出たほうがいいと思う。

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出世に関係するか否かが判断基準でしょう。

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無職なんだから出世は関係ないよ。

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>>2953 ゲルピンさん

無職なら上司はいないはず。

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>>2947 思わせぶりさん

>>自分はキーパーソンなので

ＦＡ宣言して自分を高く売った方がええ。

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キーパーソンを自認するなら、自分からいそいそと出てくことはやめとけ。三顧の礼でお願いされて初めて出てけ。

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そもそも呼ぶから出てくるのでは？呼ばなければ出てこないよ。
呼ばないのに勝手に出てくれば追い返せばいい。「お呼びでない！」
これだけのこと。

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あ。パーキンソンかと思った。

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キーパンチャーのキーハンターがパーキンソンのキーパーソン

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手付金は売買代金に充当される。
慣例で5～10％であって法的根拠は無い。
売主が手付金を採るのは、買主の「手付流しによる契約解除」を防止するため。
手付金を払っても所有権が売主から買主に移転するわけでもない。
所有権移転は売買代金全額全額支払いと同時履行。
だからローンを組んだ場合は、ローン実行と同時履行で所有権移転と信用保証会社の抵当権設定がなされる。

手付金の減額は、「売主が早期に契約を取るために、買主のローン実行前の負担を軽減して買い易くしている。」だけ。
売主は一日も早く完売したいわけだ。

例を挙げれば、2008年のリーマンショック後の不動産不況の時は、完売までに竣工後3年もかかったマンションが多かった。
その時は、完売させるため売主は「投げ売り」状態だった。投げ売りで買った人はものすごく得をしたはず。

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>>売主は一日も早く完売したいわけだ。

竣工後6年経ってる。
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00108052/

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　新築とは、建物を新しく建てること、もしくは新しく建てられた建物のことをいいます。これらは法律で厳密に定義されている言葉であり、住宅においては新築と中古が明確に区別されています。
　新築住宅は未入居かつ建築後1年未満でなければならず、誰かが1日でも入居、未入居のままでも1年以上経過した時点で中古と扱われるようになります。
　建築後1年未満で1度でも入居者がいた物件を“築浅物件”、反対に建築後1年以上たっていても入居者が1人もいない物件を“未入居物件”などと呼び、中古でも建物の状態が良いことがアピールされていることもあります。

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５億もするマンション誰が買うの？熱海だから新幹線通勤で東京に通えるが・・・

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値段はさておき、熱海で駅歩2分は魅力。

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>>2964 中古マンション検討中さん

40畳のLDK、12畳以上の洋室2部屋
アメリカの豪邸のようですね。

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熱海だからリゾマンと思いきや駅歩2分で東京まで新幹線で45分。
通勤圏だから居住用マンションになる。1億まで下がれば買えそうだ。

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熱海は今なら東京から新幹線で45分で行ける。
明治時代は熱海に行くのに小田原から人車鉄道で3時間かけて行った。
人車鉄道は人が客車を押す人力鉄道、豆相人車鉄道。
蒸気化工事中の豆相人車鉄道の描写が芥川龍之介の小説「トロッコ」にある。

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>>2968 住民さん1さん
他力本願はいかん、お前が捕まえろよ。

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路線図

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　人車鉄道で特に有名な豆相人車鉄道（軌間610mm、熱海－小田原間）は、明治時代の鉄道資本家で「軽便鉄道王」と言われた雨宮敬次郎の発案であった。

　明治１５年（1882年）頃、結核療養で熱海に湯治に来た雨宮敬次郎は、当時人力車しかなかった往復の交通に不便と苦痛を感じ、熱海の有志と人車鉄道の建設を計画して特許申請を行い、明治２３年（1890年）に軌道特許が交付された。

　その後、当初予定していた岩崎財閥（三菱）の資金援助が得られず資金調達に苦労したが、安田財閥の融資を受けた豆相人車鉄道株式会社は明治２８年（1895年）に熱海－吉浜間の１０.４kmを開通させた。そして翌年の明治２９年（1896年）に吉浜－早川間の１４.４kmが開通し小田原まで全通した。

　その後、小田原馬車鉄道が電化（小田原電気鉄道）された明治３３年（1900年）、早川から０.５２km延長して小田原電気鉄道と早川口で接続した。これにより熱海－小田原間は路線長２５.３kmとなり、途中９の駅があって全線単線軌道で内１３kmが現在の熱海街道との併用軌道であった。

　人車は、長さ１.６２m幅１.５mで、上等（定員４人）、中等（定員５人）、下等（定員６人）に等級区別され、各々客室の内装が異なっていた。
　運賃は、明治３１年時点で熱海－小田原間が下等で５０銭、中等７５銭、上等１円であった。
　人車は車丁が２,３人で押していたが、一番難所と言われた真鶴－江の浦間の急坂では下等の客は降りて人車押しを手伝わされた。そして下り坂になると、車丁は乗降口ステップに乗りブレーキ操作をしながら一気に下って行った。
　明治３１年（1898年）頃には、一日１４往復で熱海－小田原間を３時間５０分で結んでいた。（現在の東海道新幹線は１０分で結ぶ。）

　人車は熱海と小田原に常時２０輌ほどあり、車丁は発車・到着・カーブ通過時に長さ約３０cmの真鍮製ラッパ（豆腐屋のラッパ）を吹いていた。
　また大正天皇が皇太子であらせられた時、熱海に行啓されたおりこの人車に御乗車された。

　その後、豆相人車鉄道株式会社は明治３８年（1905年）に熱海鉄道株式会社と社名を変更すると同時に蒸気動力への変更を計画し、明治４０年（1907）に小田原－熱海間の蒸気運転を開始した。
　しかしその後、営業不振が続き明治４１年（1908年）に「軽便王」雨宮敬次郎率いる大日本軌道株式会社に吸収合併され同社の小田原支社となった。軌間は後に762mmに改軌された。

　その後の経緯は、大正９年（1920年）に国鉄熱海線の建設に伴い大日本軌道小田原支社は財産と権利を国に売却し、国から路線を借りて熱海軌道組合が運営していたが熱海線の伸長に伴い路線が縮小され、大正１２年（1923年）の関東大震災で壊滅的な打撃を受け復旧の見通しが立たないまま同年営業廃止に追い込まれた。

　参考までに、国木田独歩の小説「湯河原ゆき」に豆相人車鉄道の様子が、芥川龍之介の小説「トロッコ」に762mmに改軌中の大日本軌道小田原支社の様子が、更に志賀直哉の小説「真鶴」「子供四題・軽便鉄道」に大日本軌道小田原支社の蒸機列車の様子や運転風景が描写されている。

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明治から大正初めにかけて、現在の東京都葛飾区内の金町－柴又間に人車鉄道が存在した。「帝釈人車軌道」である。
現在の京成電鉄金町線の京成金町－柴又間は、元は帝釈人車軌道の路線であった。

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一般知識じゃないか？

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ウオッチャーや豚バラ肉を呼び出すためにはネタを投下しないと・・・

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ウオッチャーや豚バラ肉を出て来さすようなネタは、管理組合業務に精通してないと書けないよ。

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面白いネタ投下してよ。

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ネタは寝た子を起こす。

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そんんなに妬（ネタ）まなくてもいいのでは？

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