【住民専用】イニシア千住曙町Part6

>>2860 理事会ウオッチャーさん
単なるミス、もう買えない、出版に協力、とか言い訳がましいねえ。
普通に間違えましたすみませんも言えないのはレベル低いよ。
事実をおさえずに雑な思い込みで書いちゃうのを訂正すらできないのはレベル低すぎ。
ひろゆきっずさんですねぇ。

私の言うレベル低いとは、とか勝手な定義して自分は例外にするとかもめちゃくちゃレベル低い詭弁で笑えない。

どっちがレベル低いか投票上げようか？
ここに何人いるかがわかる
3～4人くらいじゃないかな

ウォッチャー氏が言ってる著作はおそらくKindleで入手できるので手に入らないはありえない。そして共著というのは誤り。ただ、お友達？というのも時系列的に違う。

あげ

>>2866 名前を呼んではならないあの豚さん

>>問いかけたのに返事がないと書かれているのは、正規の”名前と部屋番号を告げて理事会に要求を上げる”ルート外からのもので、相手がわかりませんから理事会からはお返事のしようもないですね。

賛同者ではなく意見書作成者に問い合わせたと書いてあるよ。

自分のマンションの管理規約を遵守すれば良く、国交省制定標準管理規約を遵守する必要はない。

自治会に支出する事が問題になるなら、自治会と業務委託契約を締結し、委託費の支払いにすればいい。
自治会費の代行徴収が問題になるなら、原点に帰って自治会役員がローラー作戦で個別訪問徴収すればすむ話。
自治会は自治会員とのコミュニケーションを怠るな。それが個別訪問による自治会費徴収をきっかけに行うのだ。

>>2873 理事会ウオッチャーさん
間違った情報書き込んだんだから「理解した」じゃなくて自分の思い込みで誤ったことを書いてすみません、でしょ。
他人にはレベル低いとか言ってるのに自分には大甘だねぇ。

>>2864 住民さん2さん
Amazonすら使えない高齢者なんでしょ

総意は総会決議。理事会決議ではない。
賛同者が「×××管理組合理事会」なら理事会決議でいい。

組合名にワザワザ戸数書いボリューム感出してるんだから、「これだけ沢山の人が反対してる」と思わせる戦法だよ。
署名とか嘆願書の類は数で勝負だからな。戸数書いてるから「総意を採ったのか？」と突っ込まれるのだよ。
実際は総意ではない。一部の理事だけの賛同だ。負け確定。

管理組合としての統一見解なのか否かだろう。
統一見解にするなら総意が必要。
個人見解なられ理事長名か理事会名を明記する。

>>2879 住民さん3さん

>>大体５年以上も前のことに今さらケチをつけてもね。

ネタ投下でしょう。

ディベートのネタ。

>>2882 住民の１人としては迷惑さん
荒れてるのは事実でしょ。
自治会を制圧しただの、他の理事への反論を何ページも書いてつまらぬものを斬っただのしょうないこと書き散らしてる報酬もらってる人に向けて文句いえば？

なんで電力自由化直前に高圧一括受電を導入したのですか？

別に荒れてないと思うけど。普通だよ。

>>2889 住民さん3さん

電力自由化による「私」のメリットよりも高圧一括受電による管理経費削減の「公」のメリットを優先させた住民総意による。
管理組合に対する「滅私奉公」の精神が根底にある。

とところで、前に高圧一括受電会社の社長が住んでたと噂に聞いた事あるけど本当か？

業務委託費ねえ。実態が自治会費かつ理事会役員兼任で報酬二重取りで使途も不明瞭な会計やるのはどうかね。リーガルチェックは受けてるんだろうが、実態が自治会費なら刺されるんじゃないの。

>>2891 理事会ウオッチャーさん
マンション内（515世帯）に自治会を設立するよう区から要請があったのですか？

地方だと世帯数が多いい大規模マンションは、一つの行政区とするために区会（≒自治会）の設置を自治体が要請してきます。
自治体は区会と行政事務委託契約を締結し、自治体は区会に行政事務委託料（区の自治会助成金に相当する）を支払い、行政の末端組織として行政事務を委託します。
地方は区会が必須で、自治体行政は地域の自治会に区会の機能を委ねます。

区会は自治活動を行うため、必ず会員から自治会費を徴収する。
自治体から支払われる行政事務委託料は自治活動には使えない。
自治体は自治活動の助成はしない。行政事務の委託のみである。

>とところで、前に高圧一括受電会社の社長が住んでたと噂に聞いた事あるけど本当か？

社長なら、他社の高圧一括受電が導入されてるマンションには絶対住めないよね。
社長自ら高圧一括受電に最適な大規模マンションに住んでるんだからトップ営業かけて絶対導入させる。
「我が社の高圧一括受電が導入されてるマンションに私は住んでます！」と宣伝効果抜群！
社長の面子にかけても絶対に導入させる。他社に導入されたら笑いものになる。

>>2895 マンション住民さん

結果として最大の値引き幅を示したその会社は、不祥事があって2番手だった会社で総会決議を取り直したんだけどね。

2019年3月5日、最高裁判所第三小法廷は、マンション一括受電の契約について、管理組合の総会での決議は専有部には効力を有さず、専有部の既存の個別契約を解約する義務は無い、とする判決を下した。

>>2897 最高裁判所判決さん

高圧一括受電導入は住民の総意、最高裁判決で「専有部の既存の個別契約を解約する義務は無い」としても、住民は総意に基付いて自らの意思決定で解約したのだから問題ない。

>>2899 住民さん

自らの意思決定で解約したのだから問題ない。

>>2899 住民さん

貴殿は高圧一括受電導入に賛成したんでしょ？

高圧一括受電が好きな希望者のみ高圧一括受電にしたらいいのでは？
希望しない人は今まで通りで、借室の東電設備はそのままにしておく。
別途、新たに受変電設備を作って高圧一括受電にし、希望者に配電する。
東電に相談してみるといいよ。
ちょっと心配なのは、需要先は同一マンションだけど同一敷地内に2引込みと見なされるかどうか。

高圧一括受電契約終了後は東電に逆戻りするのですか？

大和ライフネクストがレポ－トを出している。
「分譲マンションにおける高圧一括受電について」
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/230928_report_01

>>2903 マンション住民さん

東電に逆戻りする場合、既存の高圧一括受電設備を撤去しなければ、新たに東電の電気設備は設置出来ない。
管理組合に多額の撤去費用が必要になる。

需要家が既存受変電設備以外に敷地内に新たに受変電設備を作って高圧引込みをすると、同一敷地内2引込みになります。

それを回避するためには、東電が借室電気設備を改造して、新たな高圧計量（高圧一括受電）と従来の低圧計量（低圧電灯）に分ける2計量方式にすることでしょう。
もちろん東電が需要家に対してそのような2計量方式をやるか否かですが、物理的には実現は可能です。

東電が需要家の高圧計量と従来の低圧計量の2計量方式を認め且つ東電の借室電気設備改造費用を需要家側が負担すれば、需要家の高圧計量マニア（高圧一括受電）のマンション住民の要望は満たせるでしょう。

需要家（マンション）が東電との電力契約を解約し新たに高圧一括受電業者との電力契約に切換えるのでなく、高圧一括受電しても東電の借室電気設備になるので電力契約先は東電になり、東電にとっては顧客流出にはならずマンションにとっては高圧一括受電マニアの要望を叶える事が出来ます。
勿論、一般需要家受変電設備ではないので法定点検による専有部分の停電は発生しません。

東電の規定に2引込禁止はあるけど、2計量に関する規定はどこにもないね。
1引込2計量（高圧と低圧）は全く新しい方式になる。
でも趣味の高圧計量マニアのために東電がそこまでするのか？の問題がある。

電力会社が高圧一括受電を毛嫌いするのは、稼ぎ頭の低圧電灯契約（一般家庭の通常の電力契約）の顧客を奪われるからである。
嘗て「高圧一括受電の優」であった中央電力は、電力自由化後に関電に買収された。
関電は電力自由化後に関東に進出する足掛かりとして、中央電力を買収し中央電力の持つ高圧一括受電の顧客を獲得した。
中央電力も電力自由化で本業の高圧一括受電が大打撃を受けたので、生き残りを賭けて関電の買収に応じた。
オリ電もご存知の通り、高圧一括受電事業を関電に譲渡した。

新たに事業進出するに当たり、ゼロから顧客獲得するのは時間と労力がかかるので、他社を買収してその会社の顧客基盤を自社に取り込むのは、Ｍ＆Ａの常道ですね。

>>2905 出戻りさん

高圧一括受電設備の撤去だけで済まないでしょう。
専有部分ＭＢの電力計量スマートメータ－も515個総取っ換えだよ。

リ－ス契約終了に備えて東電戻しのための撤去費用の積み立てしとかないとダメでは？

管理費+修繕積立金+撤去積立金？

再リースは？

再リースの手はある。
契約終了の遅くても1年前に総会にかけて、再リースか東電戻しかの決を採ればいい。

>>2914 匿名さん

東電戻しは特別決議どころか全戸承諾が必要では？
再リースは普通決議で済む。

>>2915 マンション住民さん

>>再リースは普通決議で済む。

再リースなら総会決議の必要なし、理事会決議でいい。

なんか見当違いの議論してんじゃないの？

東電戻しなんてナンセンス！
電力自由化が到来するにも関わらず、敢えて住民の総意を採って好んで高圧一括受電を導入し、住民全戸の自発的意思で東電との電力契約を解約しときながら、いまさら東電に戻したいは無いでしょう。
このマンションは未来永劫、高圧一括受電に縛られ東電との電力契約はあり得ないのだから。

だから契約満了後は再リースの確認を理事会で行うだけ。それ以外は今まで通り。

結局どっちがお得ですか？？
高圧一括受電と低圧契約？

>>2919 住民さん3さん

永遠に再リースの繰り返し。

再リースに当たり、「管理組合が電気代削減で得た利益を全て住民に管理費値下げの形で還元する。」なら総会議案に出来る。
これなら高圧一括受電の得が、管理組合ではなく「区分所有者の得」になる。
理事会は早急に総会議案の素案を作成し、区分所有者に諮り、来年の定期総会に上程するよう進める事。

>>2921 高圧一括受電の住民さん

>>「管理組合が電気代削減で得た利益を全て住民に管理費値下げの形で還元する。」

管理費値下げだから反対する人はいないね。賛成率100％！

2016年の電力自由化後は、地域電力会社の縛りは無くなり、住民は自由に電力会社（電力契約）を選べるようになりました。
区分所有者はその自由を犠牲にして、高圧一括受電を導入し、管理組合のために10年間も滅私奉公したのです。
契約終了により、管理組合の当初の目的は達成されたわけですから、再リースに当たりこれからは管理組合が区分所有者に恩返しする番です。管理費値下げで。

>>2916 さん

確か10年契約だからもうじき契約は終わるけど、
普通はそのまんま延長になると思うけどね。

>>2924 住民さん3さん

>>普通はそのまんま延長になると思うけどね。

延長（再リース）するか、残存価格で買い取るか、東電戻しをするか、は管理組合の選択肢。
高圧一括受電会社が決めることではないし自動延長ではない。

管理組合が高圧一括受電会社から設備を買い取って、管理組合独自の高圧一括受電をすることは出来るよ。この場合、東電とは高圧契約をし、管理組合が各戸に低圧配電する。
要するに、いままで高圧一括受電会社がやってた受配電業務を管理組合がやる。

電力契約：東電と管理組合（高圧契約）
電気設備：管理組合財産
保守検針精算：管理組合から元の一括受電業者に全委託

このスキームになるだろう。
これなら、契約終了後も住民にとっては今までとあまり変わらない。
大きな違いは、住民に対する電気料金の請求が、管理組合が請求元に変更になる事である。

ただ、管理組合と高圧契約することは東電は嫌がるだろう。
東電としては「東電戻し」にしてもらい、住民とは低圧電灯契約をしたいはず。

>>2927 続：管理組合独自の高圧一括受電 さん

ビルのテナント電力検針と同じ方式

マンションがビル、各戸がテナントに相当するわけですね。

契約終了後は、希望者のみ東電低圧戻しはできますか？

出来ると思う。

出来ないと思う。

基本に立ち戻って、電力自由化によるによる電力会社乗り換えがなぜ簡単にできるのか？
それは、物理的なインフラ（送配電系統）を変更せず、電気料金の請求元が違うだけなのである。
簡単に言うと、「見なし電力契約」なのである。

例えば、東電との電力契約を解約しａｕ電気に乗り換えた場合、物理的なインフラがａｕ電気に変更になるわけではなく東電のインフラのままで、電気料金の請求元がａｕ電気になるだけである。
この場合、保守維持管理と電力検針はいままでと同様に東電が行い、電力検針明細を東電がａｕ電気に送り、ａｕ電気が契約者に電気料金を請求するのである。

この基本スキームの理解がスタートになる、「見なし電力契約」。　　（続く）

続き

「東電との電力契約を解約しａｕ電気に乗り換えた場合、物理的なインフラがａｕ電気に変更になるわけではなく東電のインフラのままで、電気料金の請求元がａｕ電気になるだけである。この場合、保守維持管理と電力検針はいままでと同様に東電が行い、電力検針明細を東電がａｕ電気に送り、ａｕ電気が契約者に電気料金を請求するのである。」

この文章を仮に、
　・東電 → 高圧一括受電会社
　・ａｕ電気 → 東電
とパソコン上で置換すると、次のようになる。

「高圧一括受電会社との電力契約を解約し東電に乗り換えた場合、物理的なインフラが東電に変更になるわけではなく高圧一括受電会社のインフラのままで、電気料金の請求元が東電になるだけである。この場合、保守維持管理と電力検針はいままでと同様に高圧一括受電会社が行い、電力検針明細を高圧一括受電会社が東電に送り、東電が契約者に電気料金を請求するのである。」

文章上は簡単に東電に乗り換えられたが。　　　（続く）

これが出来れば高圧一括受電の呪縛から逃れられるのですね。

>>2936 マンション住民さん

高圧一括受電会社は断固拒否するよ。
そんな事したら、高圧一括受電マンションの各戸はどんどん高圧一括受電会社から足抜けする。
そうなると、マンション高圧一括受電の利益の源泉となる専有部分の低圧電力契約が激減し、マンション高圧一括受電ビジネスそのものが成り立たなくなる。

そもそも高圧一括受電は区分所有者の電気代削減の利益を管理組合に上納する事で成り立っているわけだから足抜けはできないよ。
だから上納するに当たり総会特別決議で「区分所有者の上納総意」が必要なんだ。区分所有者は一生上納し続けなければならない。

区分所有者が自ら努力して電気代を削減（電力会社の自由選択）しその利益を自身で享受したいなら高圧一括受電を選択しないことですね。
逆に区分所有者が自ら努力せず他人（管理組合）任せで電気代を削減（高圧一括受電）してもらったら、その削減利益は他人（管理組合）に吸い取られるということ事ですね。

東京都の補助金もらって、屋上にソーラーパネルを敷き詰めて売電蓄電したら？

高圧一括受電でだいぶスレが進んだからそろそろ次のネタに行こう。

戦国時代から続く田中城は静岡県藤枝市田中にあった平城で、江戸時代には譜代大名の田中藩の藩庁が置かれました。
田中藩は小藩ですが歴代藩主のほとんどは幕閣入りを果たしており、田中藩主になることは幕政参加への登竜門のひとつでした。
その田中藩の飛地領が柏と鎌ヶ谷に計1万石あり、それがTXの駅「柏たなか」の地名の由来です。

千住の地名の由来

・源頼朝の元家臣：新井図書政次が荒川で網で千手観音像を拾いこの地を千手と呼んだとする説。
・室町幕府８代将軍足利義政の側室千寿の出生地であったとする説。
・戦国武将の「千」葉氏が「住」んでいたことに由来するという説。

柏たなかはパークホームズとオハナのマンションできるよ。

柏たなかは北千住からTXで30分以内で行けますね。
それにパークホームズとオハナは両方とも駅歩１分。
日勤で通うには近くて便利です。

マンションは駅歩1分、door to doorで5分が理想だね。

自分はキーパーソンなので直接関係ない話題でも会議に呼ばれちゃうんだよなー。出る必要ないのになー。出たくないなー。でも呼ばれたからなー。会議出なくちゃダメかなー。

関係ないなら拒否したら？

上司に呼ばれたら業務命令でしょう。理由なく拒否したら査定下がるし左遷される。

当日に地方出張を入れて逃げるのが常道

自己アピールの機会だから出たほうがいいと思う。

出世に関係するか否かが判断基準でしょう。

無職なんだから出世は関係ないよ。

>>2953 ゲルピンさん

無職なら上司はいないはず。

>>2947 思わせぶりさん

>>自分はキーパーソンなので

ＦＡ宣言して自分を高く売った方がええ。

キーパーソンを自認するなら、自分からいそいそと出てくことはやめとけ。三顧の礼でお願いされて初めて出てけ。

そもそも呼ぶから出てくるのでは？呼ばなければ出てこないよ。
呼ばないのに勝手に出てくれば追い返せばいい。「お呼びでない！」
これだけのこと。

あ。パーキンソンかと思った。

キーパンチャーのキーハンターがパーキンソンのキーパーソン

手付金は売買代金に充当される。
慣例で5～10％であって法的根拠は無い。
売主が手付金を採るのは、買主の「手付流しによる契約解除」を防止するため。
手付金を払っても所有権が売主から買主に移転するわけでもない。
所有権移転は売買代金全額全額支払いと同時履行。
だからローンを組んだ場合は、ローン実行と同時履行で所有権移転と信用保証会社の抵当権設定がなされる。

手付金の減額は、「売主が早期に契約を取るために、買主のローン実行前の負担を軽減して買い易くしている。」だけ。
売主は一日も早く完売したいわけだ。

例を挙げれば、2008年のリーマンショック後の不動産不況の時は、完売までに竣工後3年もかかったマンションが多かった。
その時は、完売させるため売主は「投げ売り」状態だった。投げ売りで買った人はものすごく得をしたはず。