【住民専用】イニシア千住曙町Part6

>>2820 匿名さん

今やっている大規模修繕工事も本来の予定ではゴンドラとリフトクライマーの予定が１年近くネットの中で暮らす総足場にするほか、鉄部塗装のうち溶融メッキ塗装など一部を今回の工事からはずさないと元の今回の工事の設定金額総額で収まらなくなっている。長期的にみてるとむしろ工事金額には上げ要素しかなく徴収額は足りないのではないかな。

修繕計画は公開されているわけだから、どこが過剰でそれに合わせて徴収を下げられるとか言わないと気持ちだけで高いとか安いとかの議論には定量性がなくそぐわない。高い気がするといったお気持ちにそのままのっかることはできないな。

現行の徴収計画は、工事に対してぎりぎり(徴収の99%まで使う年度のある計画）だから、どの工事が安くできるとか、期間をもっと延ばせるとか指摘しないと意味が薄い。

私は建築は専門ではないからわからないが、さらに長周期化ができるものがあるとかなら安くはできるかもだが。いずれ工事しないといけないものを計画から外せるものでもない。単価は15年前の設定から今後高くはなっても安くなることは起こらないだろう。徴収計画ではなく、修繕計画側の見直しになるが、過去何回か改定は実施されていてもとより安くなったことが１回もない。にも拘わらず今回は不足気味だった。

議案書をずっとみてきても大規模修繕の後で計画を見直すとまで第４号議案では予告して総会承認をとっていて（結果値上げだともそのままいけるとも言ってない）、ここ数年今の徴収額で足りますとは総会の議案には１度もでてこないね。

15年周期に延伸した11期目あたりで今のままでなんとかいける筈ですとでてくるのが積立金の金額に対する理事会見解のでてくる最後になる。もともと計画の最終年度が赤字の計画で1年計画を短縮して誤魔かして認定をパスさせているのは姑息だなと私は思うが１度工事やらないで再値上げは困難だとの判断なんだろう。

積立金はあとになるほど上げるのは困難になるから、高めにしておいて払えないなら買わんでくれって考え方はありだろう。おっしゃる通り新築時から数割値上がりしているから後からマンションを買って入居の新住民も負担できているが、困るのは下げ相場になった場合である。

ただ足立区ですら300円/㎡超って積立のマンションは１割近くはある。（ランキングでは800棟オーバーにたいして215位だった。ま上位1/4レベルで高いとは言えるが。

住民さん２は保険で豚さんと随分やりとりしてたけど、
むきになってる感もあって、個賠契約会７回目の案内とかで
加入率９４％までいったのなら明日の理事会の決議は個賠廃止が
規定路線だね。
理事会を本気にさせた効果はあったということにはなるかな。

個人賠償責任保険の廃止は、この掲示板で
予想されていた通りでしたね。

>>2840 マンション管理組合のコミュニティ業務さん

結論から言えば、理事会決議がなされていれば、連名で意思表明をするのに総会決議は不要である。理事会決議があるかどうかまでは大変だから確認していないが。

標準管理規約では第48条、イニシア千住曙町の規約では第51条になるが、総会での議決事項は列挙されていて、1）号から18）号まで。これは例示列挙ではなく、限定列挙ーそこに記載がなければ、他の条文や区分法に別途の規定がなければ総会は必須でないーとする考えが判例では主流である。保険契約そのものには総会が不要なのと同じだね。

標準管理規約には、
十七 その他管理組合の業務に関する重要事項
の項ががあるが、この項は、このマンションでは、
18）前各号の他理事会において管理組合法人の重要な業務と決議した事項
と規約が書き換えられているから、わざわざ重要な業務で総会上程だとの決議を理事会が行わなければ、適用はされない。

標準管理規約の最新の改定では、八項に、管理計画認定制度への申請をわざわざ総会の議決事項としているが、総会承認なしに極端に悪い点数や認定結果が公開されてしまっては困るだろうという考えによるもの。同項は、17)項で取り入れて準拠しているね。

無論当該マンションの規約と異なる主張をする提案に載っているなら問題とはなるが、マンションの規約にはずっと今でもコミュニティ条項はあるから、それが例え標準管理規約で法的な準拠義務はないとはいえ、無効化されるのは賛同できないということそのもので理事会が変更に消極意見を出すのは規約に違反しているとは言えない。

>>2835 マンション住民さん

標準管理規約のままでも確かに保険の契約そのものは総会の決議事項ではない。

一方で今回のように５年といった長期契約でその保険を先に一括して払う場合、一般会計にその余裕がない場合が多い。

今回４月の総会では1500万円の支出見込みで災害等準備会計から支弁する予算計上をしているが、予算案をみればわかる通りそれを一括して一般会計から支出することは困難だった。これは多くのマンションで同じだから、他の会計を取り崩して一旦支払ったのち、一般会計に５年に割って支出をたて、穴の開いた会計に返していく形をとることになる。こえを積立金会計から支弁すると標準管理規約上は取り崩しになり総会決議が必要となる。
殆どのマンションで保険契約を総会案件とすることが多いのは、予算承認に関わる部分で、普通は契約間際にならないと保険料が確定しないことが多いため。実際に５年ほどで４回の保険料率改定となる。現行の保険を契約した１１期には９月に臨時総会で１議案だけの総会を開催して同準備会計からの保険料の支弁のみの承認をとっている。その後準備会計の取り崩しも保険料の支払いに関しては理事会決議のみで可能になる規約改正の承認をとっているから、保険切り替えだけで総会は起こらないようになっている。その意味では理事会の言っていることは正しい。

一方で、その期中に大きな保険料支払いが発生する場合には、他の会計の取り崩しでも予算計上がないというのは変だから、今回のように確実にその金額があれば足りるという金額を計上することになる。通常総会に予算枠を確保して承認をとっているわけだから、総会が不要になったという言い方は少し言い過ぎにも思える。予算がなければ使えないという点で、予算承認部分だけが総会案件となる事案は他でも多い。

1500万円での予算計上を東京海上を仮定して行ったのに対して、実際の契約は、個賠を廃止したこともあって、810万円だから700万円ほど少なくで済んでいる。これは５年に割り戻すと140万円/年ほど予定していた金額を今後5年間はもともと理事会が想定していた支出を下回ることになる（先払いで５年の保険料が確定するため）。

無論予実不一致は支出の減る方向では予算補正は必要とはしないが、1月の臨時総会で33円/㎡/月の管理費値上げを実施した理由のうちの１つが保険料の激しい高騰への対応だったことを考えると、もともと5年650万円から1500万円のつもりで計算した管理費徴収は年に140万円ほど徴収しすぎだったことになる。管理費単価に直すと3円強/㎡/月ほどだが、そもそも同時に値上げした戸割り定額の管理費（300円から500円に；もともとの自治会費にあたる金額）による増収が年120万円であったことを考えると、無視できる金額でもない。

この点については、来年４月の通常総会の決算議案において、用意した予算枠からは、個人賠償責任保険への加入も可能だったのを切った理由ー5年110万円は個賠としては割高とも言えないーとあわせ、値上げした管理費に対応する支出が、本当に発生するようになったのか適切かつ定量的な説明がなされることを期待する。

特に電気代。政府補助も期中全部に伸びていてかなり予算を使い残ることになる筈だから。

理事会批判は自由だとは思うが、もう少しハイレベルにやって欲しいかな。

管理士試験とかで「標準管理規約によれば」とか出題されるから
準拠しなければならないと思っている人って多い。
無論区分法に矛盾せず、できるだけ多くの組合で適用できるように
作成された一つの規約の事例にすぎないから、別に変わったから
さほど困るというものでもないから私なら放置するけどね。

滅多に書き込みすることはないのですが・・・ここは見てはいます。
なかなか捻りのある名前で書き込むのが流儀のようですので。

標準管理規約そのものには、法的な強制力はありませんが、
この”意見書”を連名に出したのは、その書き換えの検討会が
”パブコメ”を実施していた時期でした。
実は標準管理規約は”コメント”の方が、政府としての考え方や
規約の解釈を示すもので、本文同様に重要ですが、
この時期コメント側には既存のマンションに対しても
”コミュニティ条項のある規約を改定しなければならない”
（行事などへの管理費支出は違法の可能性が高い）
方向の記載がなされる可能性が高く、別にうちは変えなきゃ
いいだけでしょ？とも言えない状況だったわけです。

結果、コメント部分に”過去に遡って望ましくない”旨の記載は
削除になったのには、この連名の意見書（約１万戸相当組合連名）
もいくばくかの寄与があったものと思います。

同時期の理事会の議事録を見ていただければきちんと決議して
承認をとっています。総会の決議事項ではないのは
理事会ウオッチャーさんの書かれている通り。

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同じ位の期数の足立区の中規模（高層ではない）マンション
ですが、同程度（60期程度）までの均等方式で均等割り移行して、
１㎡あたりの積立金単価を81円から281円に上げています。
１５期程度で凄い値上げが必要になったのはずっと月6000円で、
値上げ予定も放置していたからですね。

昨日のＮＨＫのニュース：NHKのページで、
中に動画も貼られています。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20231030/k10014241941000.html

ISAは４期総会承認で６期の頭から118円⇒248円にUPして
いますが、鉄部塗装の一部非実施や、駐輪場は非実施など項目を
削った上に、生活影響の大きな総足場による足場仮設で予定よりも
１億円近くコストを削っても、ほぼ修繕計画の金額通りが初回の
大規模修繕で必要になっています。
（これは議案書にも私が書いたことですからよろしいでしょう）

実施中の大規模修繕工事が終わると、その反映を兼ねて
計画は見直しをする（１６期の見直しそのものは８月臨時総会の
承認事項）ことになっていますので、ランニングコスト全般に
関心のある方は、特に営繕委員会へのご加入をお薦めします。

いつもぎりぎりの人数で回していますので。
今は建築士や施工管理技士などプロの方が中心ですが、
身銭を切る普通のオーナー住民としての意見もとりこみたいと
思っています。

総会案件であるというなら、区分法・規約・細則上の根拠を
示すなり、同種の案件で争われた裁判の判例を示すしかなく
それがないなら、実際に裁判で訴えてみるしかないと思うが。

私は規約の総会事項の条文は限定列挙であるとした。
それが違っているというなら論拠も示さずに詭弁はなかろう。

豚さんには、総会での決算報告を楽しみに待ってるよ。

>>2851 住民さん

一括受電が全戸承諾なのは電気事業法の縛りで全戸一旦解約してくれないと移行できないから。
これは専有部の問題だから、組合が解約を強制出来ないしそもそもオーナーではなく電気の契約者が相手だから、賃貸なら住んでる人が相手になる。
組合の関わる管理の話とはちょっと違うね。

>>2854 マンション住民さん

意見書そのものは作成はどう見ても法曹関係者だから
豚さんと共著で自主出版の本出してたパークシティ豊洲の
弁護士だろう。自治会に管理組合がまるまる団体加入する
規約設定で、細則の出来はそれだけ明らかに違うから多分
この経緯でパクり。お友達と言ってもこちらが仲間に
入れて貰って教えてもらう立場だったのだろう。
これは豚さん本人もこの掲示板でそう書いてた、

その後オリジナルのマンションは自治会費訴訟で
物好きな住民が弁護士雇っての裁判になって
高裁まで行ったけど、さらに双方最高裁へ。
なんも結果を聞かないから棄却じゃないみたいで
胸熱のコミュニティ活動が区分所有法3条の
適用範囲か否かの闘いが期待できるかもしれない。
その結果を待ってからでも文句つけるのは
遅くはなかろうと思ってる

なんか自主出版でもう本では買えないでもってない。なんかアマゾンで名前が入っていたから出版に協力はしていたと思うけどね。

私のいうレベルが低いってのは規約とか法令の例示列挙と限定列挙の区別の読み分けもできない人のこと。規約は揉めないためにあるわけだから、ここにでてなきゃ総会不要と言えないと規約として意味がないだろう。単なるミスと法律センスがないのを一緒にされてもね。

なんか私の話題で喧嘩になっているのも申し訳ないような気もしますのででてきました。喧嘩をしないでと私に言われるのも嫌でしょうが。ここはマンションの掲示板ですので個人の話題でいつも上に上がっているのもどうかなと思います。

＜kindle"本"について＞

理事会ウオッチャーさんの書かれている本は。Amazonで著者名検索すると登録があってヒットしますが、私は”編集協力”としての参加で、著者ではないので共著というのは確かに間違いです。本は2016年の年末にでましたが今は”紙の本”は手に入れることはできません。 kindle のみで入手可能です。

私が主催する理事長の会は私が理事長だった時からなのでもう１３年継続していて、この時にはもうあって、その参加者同士でパブコメを出したから、せっかくだから本にしようぜとなったものです。名前が本に載ってる人は全員その経緯での理事長の会を経由しての知り合い、つまり本を書く前からの友人関係ですが、無論友人だかた意見書にのっかったわけではありません。

＜総会決議が要るのかについて＞

総会決議に関する規約事項は、総会になるものは全て列挙すべきという”限定列挙”のつもりです。そうでなければ、何かあるたびにこれは総会に出さなくていいのか？を判断する根拠がありませんから何十も項目を並べる理由に乏しいですね。それが理由で保険契約”そのもの”は総会不要です。他で法務相談をした際の法人の顧問弁護士も同じ見解でした。

同条最終号その他重要な事項で、”総会が必要なほど重要かを決めるのは誰か？”で結局大事なのに総会じゃないと揉めるリスクは、稲本・鎌野の標準管理規約コンメンタールでも扱われています。ISAの条文はその本の推奨に完全一致させて、判断するのは理事会と明確化しています。別に総会が義務ではないが、総会を招集するなどして対応に遅れがでた場合に、”理事会が重要だと判断したから”という理由をつけるためのものです。
この辺りは理事会や私の考えは、ウオッチャーさんの書かれている通りです。

コンメンタールは規約を書く人はほぼ全員もっている、区分法の大家の本で、裁判などでコンメンタールにでてくるとか引用されることも多いものですから、それほどおかしなこともしていないでしょう。

区分法はもともと全員一致”しない”場合の対応を定める部分が民法との違いでいれているものですから、総会で決めるか理事会で決めるかはその組合の自治範囲で、全員一致でなくても（反対の人がいても）組合（法人）としてのアクションがとれるのは決議の方法にはよりません。また理事会決議の場合に、個別の住戸の意思を確認する必要は特にないと思います。

当時理事会決議で本件にマンションの組合として参加した際に、理事会宛にコラボから１件これは総会ではないのか？と意見箱への問い合わせがあり、同趣旨（理事会決議で足りる）との回答をしています。問いかけたのに返事がないと書かれているのは、正規の”名前と部屋番号を告げて理事会に要求を上げる”ルート外からのもので、相手がわかりませんから理事会からはお返事のしようもないですね。

この掲示板に書いてあることに返事をする義務は理事会にはないわけで、これはあくまで私個人の回答になりますが、その時期の理事会の確認は経ているものです。

以上　投稿前に”下げ”のボタンを押すことで、この議論に無関係な人の目に留まりにくくなるようにスレッドを上に上げることを防止できます。

>>2868 住民さん

意見者の作成者は、賛同を募るにあたって求めた条件は、とあるマンションの理事長など個人内ではなく、マンションの名前でリストに載ってくれというものでした。パブコメの期間は一月程ですから
大規模マンションばかりてすから、総会をする余裕のあったところはなく、賛同してるマンションは全て理事会決議まででの参加だったかと。意見書の作成者からすれば、中に名前のでているマンションの組合に個別に承認を取ればよく、そこに住む個別の人物からの問いかけに対応する義務はないと思います。
そもそも理事会に何か問い合わせをしたら返事があることが多いというのも（うちはコラボからの問い合わせには全数返事を返してます）別に規約的な義務ではありませんから。

理事会オタクだけの意見を独断で管理組合の総意にした点に不備があった。
一般の管理組合員にとっては標準管理規約の改正などどうでもいいこと。
改正したければ勝手に改正すればいい。普段の生活に何の影響もない。