【住民専用】イニシア千住曙町Part6

>>257
住民の電気代滞納に対して管理組合は連帯保証するのですか？

なんか一般論と、このマンションのことがごちゃごちゃになっていませんか？
うちのマンションの場合は電気代を滞納したら東電の代わりにオリックスが停めちゃうだけで、別に組合がリスクをかぶることはないですよね

>>261
オリックス？関係ないでしょう。
契約してるのは東電だから東電が電気止めるよ。

一括受電がもしも導入された場合の話ですね。　私は総会の議決結果でそこそこ
反対票もありましたから全員承諾は結構難しいんではないかなとは思いますが。

いずれにしても、管理組合が電気を止めるわけではありませんね。

なぜ反対するのですか？理事会は反対の理由を把握してるのですか？
その反対理由をクリアしない限り全戸同意書集めは難しいのでは？

>>251
うちは区分所有者から管理組合と管理会社が訴えられて簡裁→地裁まで3年越しの裁判やったよ。
地裁で決着ついたから上告せずに済んだ。高裁まで行ってたらあと何年かかることやら・・・・
被告が管理組合と管理会社だからそれぞれ弁護士立てて共同歩調で法廷闘争したよ。
この間、理事長は3年で3代に渡って交代したけど管理組合被告代表「理事長」でも業務に全然支障なかった。
訴訟費用はマンション総合保険でやったから組合からの経費支出はゼロ。
あくまでも事件は管理組合業務でそれの訴訟なんだから役員個人の責任にはならない。

東電に電気代を支払うのはオリックス電力では？
区分所有者も管理組合も東電との契約を解約するから電気代の支払いはなくなると思う。

>>264
全員承諾がないと導入できないのなら何で総会決議とったの？単なる管理組合の決意表明？
代表理事4名が一軒一軒足で回って承諾書に判子ついてもらうしかないのでは？
判子つかない住民には土下座してお願いするとか。そのくらいしないとだめかも。

反対する人は共用部分の電気代が削減されても削減効果の直接的な見返りがないと感じてるからじゃないの？
消費税増税で支出が増えるから管理費値上げしたのなら、電気代削減で支出が減るのだから管理費値下げする。これが道理だと思う。
これなら理解してもらえるのでは？

そうだね。
高圧一括受電導入の新築マンションは電気代が５％安くなるのが売りなのに、導入しても電気代は前と変わりませんじゃ冗談かっぽれだよ。

少数の反対者を除いて賛成者だけで出来ないのですか？その方が現実的だと思います。

>>271
可能です。前スレに回答が出てますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752/res/708/

高圧一括受電後は、共用部分の検針票は管理組合に提出されるのですか？
それがないと一括受電導入前後で共用部分の電気代が削減されたことが電力使用量の変化で把握できません。

>>273
専有部分は提出されるが共用部分は提出されない。
理由は明日、理事に聞いてみればいい。

高圧一括受電に参加していても2016年度の自由化が始まったら退会してほかの電気会社に鞍替えできますか？

>>275

できません。

>>275

自由化されたら515戸まとめての契約より1戸の契約の方が安くなると思ってるわけ？

自由化して安くなるとも限らないんだけどね。
低圧のまま自由化して得られる恩恵より、高圧契約との差が利用できる方が有利だとは思うんだけど
問題はそれを組合が総取りする理由を示せるかだよね。各戸に還元すれば使った電気代比例だから公平だが
組合による総取りだと、たとえ適切に組合が使ったとしても面積に比例して恩恵を受けることになる。

>>276-277
272の方式なら鞍替えはできる。
272の方式は、現行の借質電気室（東電の配電設備）は生かして、高圧一括受電用設備を敷地内に新設し、開閉器盤内で配電ケーブルを繋ぎ替える方式だから可能になる。借質電気室を一切手を加えないので東電はＯＫする。

自由化は競争だからドイツの自由化例にあるように一時的に電気料金は安くなる可能性はある。
ただし価格競争は企業体力の勝負だから、いずれ体力消耗戦で弱小企業は淘汰される。
おそらく東電と東京ガスの二社寡占状態になるであろう。
それよりも電気以外の付加加価値サービス提供によるセット割引が勝負になると思う。
電気とガス、電気と通信の抱き合わせ契約による総合的なコストパーフォーマンス。

高圧一括受電は2016年4月以降の電力小売全面自由化解禁を見てから検討してもいいのでは？
自由化されれば小売り電気事業者の競争で電気代が下がるのか？あるいは他サービスとの併用セット割引でトータルで安くなるのか？
自由化の様子見て、高圧一括受電導入による住民にとっての電気代削減額と比較検討してから決めたらいいと思う。
「慌てる乞食は貰いが少ない、急いては事をし損じる」なんてことにならないように。

>274

専有部と共有部が逆です。
専有部は組合が提出を受けたりすることはありませんが、
共有部は割引元を計算できないと徴収額がきまりませんから
提出されます。

>>281
間違い。
専有部分は、高圧一括受電後も従前の東電料金基準で検針票に基づき業者が電気代を徴収するので、住民に証憑書類として検針票を発行する。
一方共用部分は、高圧一括受電しても従前と電気使用量は変わらない（削減されない）ので、東電料金基準で検針票に基づき算定すると業者が管理組合に請求する「みなし電気代」と大幅な齟齬を生じる。
だから業者は管理組合に検針票は発行しない。

>組合による総取りだと、
受電業者による総取りの間違いですよ。
業者が総取りして分け前を管理組合がもらっているのです。
どうして理事会は管理組合が総取りして一部を業者に委託費として払う考えをしないのですか？
理事会は総取り費用の計算をしているのですか？
全スレで住民が試算してますから参考にしてみては？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752/res/134/
業者への支払いを少なくし管理組合ができる限り分け前を多くとることを考えるべきです。
ところで、管理組合が総取りする方式が東電の高圧一括受電方式なのです。
東電へは業務委託費の支払いになります。

仮定の話をしてもしょうがないと思うなぁ。
かなり沢山の方が質問にこられてやり取りもできました。
今日半日で何人か反対の方は減らせたと思いますよ。

マンションの電気契約者でない人が反対してても別に困らないですし。

そりゃそうですね。
で、来年電力自由化になると乗り換えはできるのですか？

反対はしてないと思いますよ。
デメリットやリスクを承知しているのなら自己責任ですから。
住民ならまだしも理事ですら理解してない高圧一括受電をlectureしてくれているのだと思います。

>287

できるわけないじゃん

>>289

それなら反対者は絶対に承諾書には判子つかないのでは？

そうなると強硬策を講じるしかありませんね。
オリックス指南の訴訟の脅しなんて手ぬるいです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553287/res/202/
だいたい訴訟しても勝てるわけがありませんし3年はかかりますから来年自由化が始まってしまいます。
自由化が始まれば脱落者が大量に出てきて事業そのものが頓挫します。

とにかく今年中に実施です。
最後の手段を講じるしかありません。
理事会にその覚悟あるのかな？

もっと反対の人が多いと思ったけどなあ。

>>291
反対する理由ってなんですか？理事会は認識してたのですか？
それなら議案書の質疑応答に書けばよかったのに。

ところで高圧一括受電導入して電気代削減して出た余剰金はどうするつもりなのですか？
組合員に還元しないのですか？

>>294
電気代削減によって増えた余剰金は役員報酬の増額に使う手はある。
今の2倍3倍に増やしても問題ない。

>>295
それはないだろう。
ただでさえ報酬貰ってるだけの仕事してるかどうか分からないのに更に報酬増やすのはナンセンス。
役員は組合員の義務なんだから手弁当でやれよ。
電気代削減分は修繕積立金に回すのが正解だ。

うちは、鉄部塗装を担当しながら、クレームを握りつぶして総会で指摘をうけるような雑な
仕事は理事会はしてないからなぁ。少なくともうちの理事は人様のマンションの匿名掲示板に
ちょっかいだしている暇はないですけどね。、

そうですね。
売主の瑕疵を追及せず多額の組合費で震災修繕したアホなマンションもありますね。
組合費が大きく既存されても何も言わない住民もお人よしです。

そうですね。
売主の瑕疵を追及せず多額の組合費で震災修繕したアホなマンションもありますね。
組合費が大きく棄損されても何も言わない住民もお人よしです。

>>605
>一般会計を削減できた費用を特別に回す
>特別の資金を運用する
>こんなの当たり前の管理組合です
会計間で資金融通するなら区分会計してる意味がない。
一般会計の剰余金は原則翌期の会計に充当するのが管理規約じゃないか？
一般会計で支出削減できたのなら収入の徴収管理費を値下げするのが道理。

>>297
ちょっかいではないのでは？
金貰わないと役員は働かない、マン管士に支援してもらわないと業務できない、
そんな体たらくなＣ級マンションを無料で指南してるのでは？

>>290
>最後の手段を講じるしかありません。
予定では通常期末総会との兼ね合いで3月中に全員の同意書を集めないとならないと思います。
最後の手段ってなんですか？

>>296
>電気代削減分は修繕積立金に回すのが正解だ。

それ管理規約違反ですよ。
会計間の資金移動をすれば管理費会計と修繕積立金会計に区分会計(管理規約第31条4)してる意味がありません。
そして管理費会計の余剰金は翌期の費用に充当しなければなりません。(管理規約第64条)

恐れ入ります。マンション管理士先生方に質問させていただきます。

管理会社への管理業務委託費の支払いを過去に渡り前払いを続けてますが管理組合にとって不利ではありませんか？
すなわち翌月分を当月末に支払っているのです。
これは仕事をしてないのに金を先払いすることになり、1ヶ月の保障措置はあるにしても管理組合が管理会社に対して無用な債権を持つことになります。
これは国交省が管理費・積立金徴収で指導している管理組合が管理会社に対する債権を持たないと言う方針に逆行しています。

これに関して総会で「保障措置があるにしても管理組合に不利になるような債権を持つべきではない、管理業務委託契約の委託費支払い条件を変更するべきだ」と提案しましたが、理事会執行部は「今まで委託契約でそうなってるから変更するつもりはない」との回答で、すったもんだで喧嘩になり総会が炎上してしまいました。

私は複数の他のマンションにも関与していますが、それらはみな「当月当月分払い」で管理組合は管理会社に債権を持たない契約です。

ご教示お願いします。

>>199
>毎年契約を更新しますが、

毎年なんですか？うちは昔から2年契約です。
あるとき住民が1年契約にしろ！と理事会にねじ込んだら、理事会と管理会社が猛反対して2年契約のままです。

うちも管理委託費は翌月分の前払いですが、住民の管理費・積立金も翌月分の前払いです。
整合性は取れてますが、前払いは不動産賃貸借契約の家賃・共益費の支払いと同様な考えみたいです。

普通、契約は1年契約だろう。
2年もそうだけど5年とか10年なんて非常識だよ。
なんでそんなに長くするのか？業者有利な契約期間だ。

管理委託契約は年次更新が普通ですね。
このマンションでも、総会での承認があると、
６月から次の5月までで一年間更新しています。

>>307
更新？契約締結じゃないの？
他社比較しないの？更新ばっかしてたらボラれるよ。
理事会なにやってんの？
金もらうだけ働けよ！

毎年独立系とか呼んで、相見積もりだで叩いていたら、
毎年当て馬に使われるのはごめんこうむるとかで、
高額の回答を返されるとかかっこ悪いことになるのもねぇ。

所詮その程度のレベルだったってことですかねえ。
人様に働いてないと一人前の口をきくほどの業績はあったんかねえ。
いろんな人から悪評しか聞きませんが。

>>309
お前、毎度の書き込みレベル低すぎ。
オウタの爪の垢でも煎じて飲んでろよ。
顔洗って出直して来いよ。
雑魚は相手にせんけどな。