【住民専用】イニシア千住曙町Part6

>>1939 住民さん5さん

個別に是々非々で判断すべき。違法あるいは規約違反がなければ、理事会と総会の多数決の問題にすぎないから、手続きを経ていれば好みの問題への個人的見解をここで表明しても既に議決済みで意味は薄い。

但し、規約に守秘義務の記載がなかったらなんでも義務違反でなくなるほど話は簡単ではない。理事は委任契約だが、委任に伴う善管注意義務の範囲に含まれるとするのが通例。理事だけはとりたてて別に書かなくてよいから標準管理規約にもないだけで、専門委員会委員などにだけ別途に規約で規定していることは、より重い責任を伴う役員にそれが適用されないことを意味しない。

個人情報保護は当然として、どこまでの組合の情報を守秘義務の範囲とすべきかは最近の適正化法の改正も含めて微妙な問題をはらんでいる。評価制度を利用すれば結果は点数がもろに公開が原則。また管理情報の公開の流れから、ここ数年の管理会社との委託契約でも適正化法改正で開示を認める方向で大きく書き換わっているから、重要事項調査をとりよせれば出ていることはとても広範な範囲になる。滞納の総額に積立金の蓄えの総額等管理不全状態なら見せたくない決算の重要数値は今は誰でも買える。

議事録・広報で、オーナーに対して開示されている情報であれば、マンションの外に知らせて問題となるのは、個人情報のあるまま議事録を外部に開示したなど、そのマンションの住民に不利益を発生させる場合であろう。
もともと過去14年総会の全議案と、規約の書き換えを単一の人物がやってきたとしたら、それを組合にも使わせてくれているわけで、それに関与のない人が組合の著作物だと主張しても難しい。それを問題だと思うなら理事会に問い合わせをすればよい。

一旦切って続く

>>1941 理事会ウオッチャーさん

続き

一方誰も住民が知らないこと、知らせてはならないことを、SNSで言及したら、マンションオーナーが見れば公平性が損なわれる。１月の臨時総会であれば、

1. 総会への参加率の推移（住民広報後）
2. 総会への欠席での書面参加確定者のみで可決になったこと（住民広報後）
はまだいいとしても（広報後だったかどうかは個別にはチェックしていない）

3. 2.の確定前での賛成率に関するやりとりを他のマンションの理事長と見えるところでやっている

のは不適切であろう。確か理科系の当人は、99.9％統計的に確実だから構わないとの立場だろうが、特別決議なら3/4を賛成が確実に超えるまでは口にすべきでないし、1月理事会（総会の前）の予算審議を可決確実を理事会で宣言して始めたように告げる範囲も制限すべきであろう。

99%総会に参加して、その99%の賛成で決算や予算を可決しているというのは確定すれば住民に広報した後ではマンションとしても、個人としても口にするのは自由であろう。実績を威張りたいのであればそれで足りるし、誰にも投票行為に影響のでるような不利益は発生させない。このあたり猛省を促したい。

＃私自身はおそらく、臨時総会の議案に締め切りに間に合ったほぼ最後の反対票をいれている筈。個人情報保護は厳正に。別に理事会のコラボの意見箱に書いてもよかったが、個人の問題で他の理事には特に用はないわけから見ているであろうこちらに書いておく。

私は管理組合が相手じゃないけど、仕事でA社に出したコメントをB社には固有名詞を書き換えて一部流用するなどは日常茶飯事でやっている。
契約書など似た条文を使いまわすものをWordでコピペできないならなにも見ないで同じものを書き直してまったく生産性０の仕事にずっと高い料金を請求しないといけない。ちょっと考えれば判ることだと思うけどな。それで問題なら、他のマンションで先に書いてこっちにコピーすればよいだけ。
それを禁じるなり、転用の料金を半分こっちにいれろとか言うならそれは理事会の決議なり、規約対応が要ると思うが。

訊いたのはこちらなんだが？　返事はもらえていないけどな。

なるほどプロの仕事をこのマンションにだけ手手弁当代くらいのお小遣い程度でやってあげていると思うか、素人としての奉仕でやったものを他ではお金とって売っていると思うかの差なんだね。

私物のパソコンに組合のファイルなんか置くわけないだろうとか、私仕事先ごとに別のパソコン貸与になってるから、前者で自明と思った点からかなりずれがあったみたいだな。

理事会ウオッチャー

　10年の永年勤続表彰の対象は計4名になり全員来期も残留。うち１名だけがとりたてて話題になるということは、逆に替えがいないことの証左ともいえる。

　さして特殊能力の要る世界でもないが、「誰でもできた」筈の10年以上の間に「他に誰もやらなかった」ことも確か。臨時総会の議案資料の通り年間に4000万を超える収支改善の2/3は現理事長が理事になる前の数字である。
　ミニショップを無数の反対票を押し切って廃止するなど、軋轢を生む改革も強行された削減もこみで、数字が大きいからそれで偉いとも言わないが。

　あと代表理事の２人はもちつもたれつだよ。
　2018年1-3月の3カ月の自治会の議事録をみればわかる。携帯電話代の役員会承認なしでの勝手入れ替えの不始末を会計と監事が追求したのをもみ消して結果3月で監事一人が一身上の辞任。もとの自治会長を追い出して理事長に兼任になった直後で旧勢力が残っていたからね。そこまで自治会長つまり理事長にとことんつくしているのは自治会でもう１人の監事やってる彼の人だからね。何か弱みでも握られているのかとか勘繰りたくなるお仕えのレベルだが。

　住民2さんは保険のことで過去に随分理事会に文句を言っていたね？
では代わりに規約第27条に法人化対応に必要な書き換えを誰がやるのかという問題（第11期第9号議案）となる。

　規約第27条の保険条項は、管理者の廃止同様に、本来法人化と同時に書き換えるべきだった部分で、管理者条項の撤廃などと同じ法人特有の必須の規約修正にあたる。条文の大幅な書き換えには明らかに素人を超える法曹関係などプロの手が入ってる。
　プロが書いているのがほぼ確実なのは13期通常総会の第7号議案（自治会細則）もそう、ちょっと書式も違うから他からの輸入だろう。時給数万円をとる弁護士の書いたものは、総会の質疑応答でも稀にでてくるが見ればすぐにわかる。
　単にオプションから外して次を契約すればいいだけの個賠の扱い以前にもっと本質的なところに大きな問題があったわけだ。

　非法人の場合の自然人の理事長が請求および受領を代理するとした条文は、法人化の場合には法人自体が契約の当事者に代わるから、理事長の非法人の代理者から法人の代表者への役割の変化を何らかの形で規約に反映させねばならない。

　そこまで５年も話題の人物も含め理事会では「誰も」気がついていなかったわけで、当然後から契約となった顧問弁護士の確認とアドバイスだろう。弁護士見解を得たとの記載が議案書にはないが、多分５年間違えたまま放置だったのね？の指摘回避のためだと考える。

一旦切る

>>1952 理事会ウオッチャーさん


続き

　長くやりすぎだからさっさと辞めていなくなれと主張するなら、制度的に重任年数の規定を設けるしかないが既に10年以上が4人。全員委員会統括者以上なのを一気に抜きとってそれで回るものかどうか。単に気に入らないから、理事解任（総会案件）決議もなしに１名だけ外せは規約としての考え方ではない。

さらに、
①　最低限自分にその能力があることと
②　その能力を当マンションの報酬の範囲内で代わりに提供する意思
をペアで示さないと理事会や総会で他の人に信用と支持を得ることは困難に思われる。

　私は①はなんとか、②の意志はない。
単純に割り損だからで月3千円で毎月最低1日理事会で拘束されるのを受ける気は毛頭ないからで、輪番であたったら辞退する。
お金払えば辞退は当然の権利だと理事会も言っているしね。

　代わりに今理事をしている人全員に対して辞めろというつもりもない。2年も理事するのに15人も立候補が来るのはみな物好きだなと思うが、理事会をしていて楽しいか、僅かばかりの報酬でも貰っておくか程度には理事をやることが楽なのかのどちらかなのだろう。

　やりたい人が立候補で理事になればよく、その中で一番支持を集めた人物がトップに立てばよいが私の考え。代表理事２人の組み合わせにも異論はない。だから総会では役員選任には反対していない。

　但し一旦うちの理事会の役員になったからには、法と規約に従い、決定は多数決で行ってその結果を全戸に告げる義務がある。そこはきちんと肝に銘じておいて欲しい。
　今議案を書いていて反論もできないだろうが、確定もしていないことをtweetするのだけは止めておいたほうがよい。公認マークまでとってtwitterで宣伝している講演会までクビを繋げておかないとで、商売のためにもならんだろうと思うから忠告はしておく。

　多分大規模修繕が終わったら件の人は逆に引き留めても抜けると思うけどね。大規模修繕まで仕切ったとの実績があれば一通りこなしたことになるから、同じ時間を他のマンションで使ったほうが儲かるのは確か。

私がいない間に私のことで喧嘩になっているのもなんですので・・・

ー理事会ウオッチャー様

ご指摘の点確かに。法人と非法人の場合の保険契約で、理事長”代理”でなくなるのを直すのが当該議案の主眼でした。まさに法曹関係者の確認を得ているのは、かかれている２議案で間違いありません。日新保険の約款と、本規約によれば住民さん２の書かれている主張は当たらないとの確認を得て、個賠が利用できなくなる方針に合わせて全戸の1/4ほどの住戸数に個別個賠の加入を慫慂しました。

また、臨時総会の集票の進捗状況に関して一部に不適切なＳＮＳ投稿はあったことも確かです。その点について再発防止に留意いたします。

なお理事長がいなければ、１５人が立候補といった形で人は集まりませんから、彼が理事長、私がその子分その１という関係は私が狙ってついているものです。


ー住民さん２様

著作権法で、著作権は業務委託契約による場合には、受託者に発生した著作権を委託者に移転・譲渡させるか、または受託者に権利を残しつつ受託者に使用許諾をさせる契約が行われていない場合には、著作権の帰属・使用許諾や著作者人格権についても著作者に対して発生します。
理事会ウオッチャー様はこれに対応すると思われ、会社AやBに所属されているわけではないので、彼が書かれている通りです。

私は、他のマンションでの規約や契約書などの法務作業の業務委託では個人事業者にあたり契約書では著作権移転はお受けしていません。なのでISAのほかでは複数のマンションや、契約書の規約整合の確認などで、所属事務所などを経由して多くのマンションの規約書き換えに関与しています。理事会に関わることでの収入はそちらが殆どです。時間単価が一桁違いますから。

一方当法人の理事は業務委託で受けているわけではないので、例外である著作権法１５条「職務著作」の適用の可否を検討することになります。

　[1] 事業者（法人等）の発意に基ずくわけではなく
　　…誰かの業務命令として実施したものではありません、
　　　殆どの規約書き換えの発意者が私自身です
　[2] 私は管理組合法人とは雇用関係にないので業務に従事するものではなく
　[3] 職務として規約を制作しているわけではないので
できあがった規約は法人名義で公表されていても著作権法１５条の適用とはならないが私の考えです。１５条には別段の定めを認める条項がありますので、これが理事会等で提案して明確化すれば紛れがなくなると思いますんで実施を考えます。

「お金を払った＝著作権移転」とはなりまませんし、私の理事としての報酬は管理規約上も規約や細則や総会議案書を書いたことに対して発生しているものではないので、
標準管理規約に完全準拠させただけの条文を除き、書き換えや新規設定を私自身のオリジナルとして実施した全ての規約条文・細則条文の書き換え部分に対して私自身に著作権があることを著作権法の定めに従って主張いたします。
法人に権利を移転する意図はありませんし、そのような別段の契約も法人との間で締結していません。

ー住民さん８様

私が辞めるだろうとの、ウォッチャー様の予測ですが、その時になってみなければわかりませんが、今のところ別にやめる気はありません。

確かに、非常に多数の取材などを受けているのは確かです。マンションの名前のでるものだけで先月は、ＺＯＯＭなどのネット取材を含めて６回。日経の記事ででているなどマンションの名前が前向き（先進的なとりくみ）なものとしてでる場合に限っています。

通常総会でも２－３日の議案書書き作業で終わる程度に、規約書き換えといった心臓部分以外は理事会内でも分業できていますし、また管理会社の方もよく働いてくださっています。例えば第１号議案であれば待っているだけで勝手に私にメールで集まってくるように１０年がかりで進めてきたわけです。生活の一部として楽に理事会をできるわけですんで今のように委員会の長を務めて毎月３日も週末がつぶれるというのは維持困難かもしれませんが理事会役位そのものは辞める気はありません。せっかく何十人も仲間ができたわけですので。それが可能かどうかは任期の２年かけて考えたいと思います。

＃次の書き込みは総会の招集の後までは控えます。お騒がせでした。
これは全て”個人”としての書き込みです。

はるぶー

補足：　マンションのロゴや、せんぼのちゃん（マンションキャラクター）に
ついては製作者の方から、著作人格権を残したまま著作権を法人に移管する契約書を
書いてもらっています。それに見合ったお礼金をお支払いしたつもりです。

１期目の設立総会から全ての議事録を整備して全てまとめてPDFで検索可能にまとめたのは誰？　外部専門家を２年かけて収支改善して３年目から管理士を入れたのは誰の提案？５期目くらいまで任期１年全員入れ替わりで留任は殆どなかったから継続性は１人で確保していたわけだ。

是々非々で個別に論じるべきで功績は功績、問題行動は問題で区別するのが私の立場。
決して無条件で支持しているわけではない。

確かに15条は直接の雇用関係にない場合でも成立する非限定説の解釈はある。それが本件に適用可能かだよ。そこまで論じないで100％確かとはいえないとか主張されてもね。15条はあくまで本人に著作権を発生させると問題が起こる場合の例外規定だから、かなり厳しく全項目を満たすことを”15条対象だと主張する側”が示さないといけない。
そもそも雇用関係にあることを示しただけでは職務著作にはならないんだが。

法的根拠を私に示せといわれて、職務著作にあたる根拠を先に言わずに、法人帰属になることが自明という言い方してる時点で、住民さん２氏は、「誰かしらはできる」１人には入らない。

「自分にできない」ことを「できる人が無数にいる筈」とか主張されてもね。

私としては一応の謝罪だか反省の弁は聞けて用はすんだから後はやめとく。
私自身の仕事にケチつけられたのと同じだってのが住民さん２が判ってくれればそれでよい。あと絡むならこっちではなく当人氏に絡んで欲しい。

問題は規約書きとしては無償報酬な組合の理事と、他では専門業務報酬をとっている個人営業者の２つの顔をもっていることなんだから、組合はこのあともタダで書き換えてもらい、名前を呼んではならないあの人は著作権法１５条１項不適用のお墨付きを貰えればよいだけなので、著作権移転・著作者人格権の不行使とバーターすれば、誰も困らないし、誰にも不利益は発生しない。理事会決議レベルでOKで、利益相反になるから本人だけ理事会決議でははずれればよい。理事長だけ外れて決議とかよくやってるから慣れたもんんだと思う。

理事会ウオッチャーさんは本人が多分プロだから素人が規約いじるとかとんでもないでプロがこのマンションの規約も書いてくれてるって立場。

住民さん2はマンションの規約は理事がタダ働きで整備すべきで、他で似たものを売りつけているとかとんでもないという立場。

結局そこが大きく異なるから
2人の意見が噛み合うことはないんじゃないかなとは思うな。

それはそれでありだと思う。ただ法人化とともに、例えば保険の切り替えは解約ありでも一切総会不要とか、理事会の権限を普通よりはるかに強化してますよね。普通は総会が必須だと思う。そのまんま運用するなら最低限理事会は規約にだけは違反しないようには運営してもらわないと困るんじゃないかな。

>>1974 住民さん２さん

一般会計が期初に特別会計への資金移動で0円にリセットされるので、保険の掛け捨て長期契約のための保険金先払いは災害等準備会計から引くることになる。保険に使ってよいかどうかは規約側、総会によらず同会計を取り崩してよいかは、財務会計細則上規定になり、保険の長期契約は元々その条文への限定列挙には入っていなかった。

このため１１期には１議案のみの臨時総会が緊急で必要となっている。議決したのは７００万取り崩す承認のみで保険契約の承認ではなかった。保険の契約そのものの締結にはもともと総会決議は必要ではなく条件も好きに理事会が決めて構わない。

直後の１１期通常総会で、第９号議案で保険契約を理事長代理から、法人直接に保険の契約者を変更（規約第27条改定）と同時に、その前にある第６号議案で、財務会計細則第１３条２項を修正しているので、次の切り替えからは予算を確保する部分も含めて理事会の決議範囲（総会不要）となっている。

このため特段金額を定めて予算中に上限を定める形で確保されていなくても、総会が保険切り替えのためだけには必要とならない。これは理事会も説明している通りで、１議案臨時総会になった細則上の穴はすぐに塞がれている。

「結構普通」とか「違和感がない」かどうかではなく、年初の予算議案での確定枠取りも不要。あくまでもこれが可能かどうかはそのマンションの規約で決まる。

管理費値上げの理由にしているからどこか予算に反映させたいだろうでどう扱ってくるかには少し興味はある。

書いた通りです

住民さん２の書いてるのもほとんどお気持ちレベルの話だけどね。違法だったら規約違反とかあるなら訴えるとか弁護士相談にでもいけばいいし、ここに書いてもしょうがないと思う。スレッドが上に上がるばかりで、くだらん論争が目立つだけで誰の得にもならないからせめて”下げ”指定で書いてくれないかな。

>>1984 ネットウォチャーさん

そのうち2人はもう相手する気はないような

>>1975 理事会ウオッチャー さん
に対してのみの個人的な書き込みです

おすすめ？の通りに対応を昨日の理事会で済ませました。
アドバイスに感謝します。
議事録が押していますが3/25の理事会の議事録の理事会議決R3を
議事録がでたらご確認ください。

保険契約はおっしゃる通り、特別会計の利用条件で総会が必須でした
総会が要るのかどうか、何が理由で要るのかは、おっしゃる通り何が
普通かではなく”そのマンションの規約”によって異なります。

今は総会不要に規約整備はすませて保険切り替えに必ず総会が要る
（殆ど不可能なほどに難しいです；条件改悪時には間際まで
見積りでないので）問題は解消させていますが、
議案書の扱いは同じく4/1リリース予定の議案書にてご確認ください。

>>1993 匿名さん

名前を呼んではならないあのお方(笑)

議案書が投函されてた

総会の出席者、コロナからこっち
ずっとほぼ０なんだけど、
どこで頑張るのかな

>>2004 匿名さん

そうかい

総会に反対票はちゃんと出した？

>>2009 通りがかりさん

毎回全員賛成の議案が1つ位はあるくらいに賛成率は高い。管理費改定とか以外で決算や予算に反対すると誰だかばれる可能性は高いだろう。一昨年の予算議案への反対は1票だったし、昨年の決算報告への反対も1票だけ。
私も反対することはあるから多分部屋番号は知られてるだろうが、別に反対できることもは当然の権利だから気にしないが。

それを理事会側が把握してても、どこかに○○号室XXさん反対どうもとか書かなければ別に問題ということにはならない。
誰がどの議案に反対してたかは、それこそ問われたら明らかに出来ないと総会絡みで票の確認で裁判にでもなったら困るだろうし、理事会の文書保管の細則で長期に保管義務の規定もあったと思う。

それより、投票率が低くて困ってるみたいではあるね。
反対で構わんから投票してくれが本音かな。

>>2012 理事会ウオッチャーさん

確認追記

文書の管理・運用細則は、法人化で必須になったもので
制定は法人化と同時だから9年前。

別表３（４）で総会の出欠・賛否の記録には
その開催日から５年の保管義務があるから、
自分の投票結果が正しくて保管されているか尋ねてみればよい。
そのあたりで抜けのある相手じゃないとは思うが。

通りすがり氏が気にするかどうかは、まさに単なる気持ちの問題であって
規約や細則の運用とは無関係にも思えるが。
気持ちが悪いということは理解した。
一方私が気にしないというのも、私の自由であるから変に絡まれても困る。

文書の管理・運用細則の別表５(４）の指定で、消防設備の定期点検報告は保管義務は10年間、同細則第６条の規定により電磁化保存はむしろ推奨（作るなら消えないように作れとなっている）だが、原本は廃棄不可。

９年も前に決まっている規約や細則の義務通りにしただけで文句を言われるのも如何な状況かなとは。

やらなければならないことはやる（総会の賛否や法令義務の典型記録の保管）
やらんでもいいことはやってもやらなくても自由。
やるべきでないことはやらない。

私は個別に是々非々で論じるべきだと考える。

この掲示板は別に誰もものでもないから、
私が書き込みをするのも自由だとは思うが？

通りすがり氏は自分の思うところを書けばよいが
なにか意見を述べるには他の人を納得させる根拠が要る。

総会の賛否や、法令ものの実施の有無には過去最低
５－１０年の保管義務があり、電磁化は細則上推奨
されていて、その作業を理事に付託できる条項もある。
規約通りに業務していることに文句があるなら
その条項の撤廃を理事会に対し提案すべきではないかな？

すくなくとも私に書き込むなという権利は
通りすがり氏にはないと思う。

ウオッチャーさんの細則規定のご紹介は見ていないから参考になりました。

一方　部屋便号と総会の賛否の情報と、部屋番号と消防点検の実施の情報のおのおのは業務で保管が必要として、それを一体化させて例えばデータベース化してもよいのかどうかは、通りすがりさんがおっしゃる通り自明ではないようにも思えます。

出てくるなとか絡むなとかはお互いにあんまり建設的ではないように感じました。

>>2021 通りすがりさん

総会で自分が賛成してる議案の結果を知らないとかで、文句をつけに怒鳴り込んできたとかで管理員から理事会でちゃんとケアしてこっちまで文句が来ないようにしてくださいよとか言われたら、前回の総会の議決権行使の紙を確認してからおいーとか一言言いたくなる気持ちもわからないこともない。

こんなことも起こるから過去10年くらいは捨てられないってのはなるほどとは。

普通のマンションの管理者としての理事長に対応するのは法人では理事会。

法人化した場合のお返事は、裁判の原告が法人になるのと同様に
（普通のマンションなら理事長が原告）管理組合法人（理事会）名で
出すのが自然。
実際に理事長名を見ることは総会の招集通知とか、自治会会長を兼ねている
場合の所信表明くらいしかないと思うけどね。
掲示板に貼ってあるものを見ればわかるし、
コラボで意見箱に書いてみても返事でわかる。

会社の問会わせしても返事は会社名で、社長名では来ない。
それと同じこと。一度でも理事会に手紙出してみればわかるが
多分その経験のある人はここには他にいないみたいだな。

どこか他のマンションの規約と読み違えていないか？

今WEBで謄本をあげてみたが登記代表理事は今は２名で、登記上２人の権限に差はない。”理事長”という役職名ではなく、”代表権”の有無のみが登記対象で、その制限を登記しない限りは、外からみると全く同じ。内部的な規定は、善意の第三者には対抗できないのは区分法法人の規定だから、規約で変えることは不可能。

ペアで代表権を行使する設定にもできるが、この法人は規約上も登記上もそうなってはいない。共同代表なら２人の署名や印鑑を合わせてようやく１人前だから登記上明確に区別されることになる。

規約にでてくる理事長は殆どが統括理事に置き換わっていて、理事長１人に決めうちになっているのは、
ー区分法規定で１人でないと困るもの
ー災害時の災害対策本部など非常時規定
ー招集も含めた総会の議長
ー招集も含めた理事会の議長
だけ。

理事会が開催可能な平常時には、規約にでてくるのは殆ど統括理事であって理事長ではない。理事長または副理事長で今数えたが６６回でてくるだけだから確認は容易である。