【住民専用】イニシア千住曙町Part6

>>178
「人の振り見て我が振り直せ」といいますね。
「住民さんＣ」と名乗っても本当に住民かどうかも怪しい。
榊先生もブログで書いてました。
「まあしかし世の中にはヘンな方がたくさんいて、反対意見ならまだしも名誉棄損まがいの誹謗中傷を行って、すべて匿名で済まそうとなさる。 ネット上で使える匿名...」

>>183
>名誉棄損まがいの誹謗中傷
誰のことですか？

「片腹痛し」とはこのこと？

>>176
ここは第三者の住宅ジャーナリストの先生に聞いてみたら？
ブログに書いてもらえると思いますよ。
最近の新築マンションはHEMS+高圧一括受電が標準になりつつありますから。

あのー、取り込み中恐れ入ります。
MEMSの導入になぜ高圧一括受電が必要なのですか？
国のMEMS補助金事業を読んでも高圧一括受電は必須ではありません。
高圧一括受電とMEMSは目的が違い（コストダウンvs省エネ）ますから分けるべきではと思いますが。

そう言われればそうだね。
高圧一括受電は電気量にかかわらず電気単価のコストダウン、MEMSは電気単価にかかわらず消費電気量の節電削減、目的が明らかに違うね。

>>188

　MEMSの導入に高圧一括受電は必要としない。検出センサーを家庭用ブレーカーボックスに取り付ける戸建HEMSを見れば明らか。従って、電力需給契約の変更や取引用電力量計のスマートメーターへの交換も必要としない。

　それから高圧一括受電の経済効果とMEMSの経済効果は相容れないことも確か。
　高圧一括受電は「高低圧電力使用量料金単価差×専有部分電力使用量」が利潤を生み出す利鞘になるので、専有部分の電力使用量が多ければ多いほど利鞘が大きくなる。
　したがって専有部分で電気をガンガン使ってもらい、MEMSでケチケチ省エネしない方が利鞘が大きくなり経済効果もそれに連動して大きくなる。高圧一括受電は、この利鞘を業者と管理組合とで一定比率でシェアするビジネススキームである。
　高圧一括受電は電力使用量を増やして利鞘を大きくすること、MEMSは省エネで電力使用量を減らして電気代を減らすこと、経済効果が相反している。

　あと国のMEMS補助金事業に高圧一括受電を抱き合わせにする業者が非常に多い。しかしながら国は、MEMS導入に補助金を出すのであって高圧一括受電導入に補助金を出すのではない。高圧一括受電は省エネではないし、MEMSアグリゲータのオプションサービスの位置づけに過ぎない。
　高圧一括受電抱き合わせはスマートメーター化による電力デマンド値の遠隔計測を容易にすることも理由の一つであるが、それ以上に業者サイドのビジネス上の理由の方が大きい。もともとMEMSの省エネには高圧一括受電を必要としないのである。

>>188
>MEMSの導入になぜ高圧一括受電が必要なのですか？
なんか誤解してないか？
もともとMEMSの専有部分省エネなんて全く考えてないよ。
目的は高圧一括受電による共用部分の電気代削減だよ。
でも業者が高圧一括受電に抱き合わせでMEMSの提案してくるから乗っかってるだけだよ。
省エネは各家庭が勝手にやればいい話で、しかも専有部分だから管理組合は治外法権。

中央電力のスマートメーター化なしの提案が、
住民説明会で、陳腐化懸念の意見が多くて蹴られていたからね。
MEMS補助金が欲しいのは法人の側ではないね。
その分を考慮して妥当な共用部削減率なのかどうかだけの問題

>高圧一括受電とMEMSは目的が違い（コストダウンvs省エネ）ますから分けるべきではと思いますが。
MEMSが高圧一括受電と抱き合わせなら、高圧一括受電の東電電力需給契約解約同意書が得られなければ、共倒れでMEMSもぽしゃるね。もし補助金が交付決定されてたら事業遂行不可能を理由に辞退しないとならない。
そうなると、管理組合は特段影響はないが、アグリゲータ認定受けた業者が国に対して汚点を記すことになり今後の対経産省への影響が懸念される。
分けるのは正解だと思う。190が言うようにMEMSは電力需給契約とは関係ないから。
でも分けたらビジネス上の理由で業者は初めから撤退するけど。

>中央電力のスマートメーター化なしの提案が、
>住民説明会で、陳腐化懸念の意見が多くて蹴られていたからね。
黙ってても東電管内は2020年までにスマートメーター化されるよ。あと5年以内に。
そして都内のある地域は今年度からスタートする。
スマートメーター化は電力会社のコスト削減に絶大な威力を発揮するから、
他電力も同様に急ピッチでスマートメーター化を推進してる。

>>191
でも国の補助金使うってことは国民の血税を使うわけだから、いい加減なことできないね。
共用部分の電気代削減なんて身内の経費節減ではなく、地球温暖化防止のための省エネを全面に出して「スマートマンション」を広くアピールしないと。
それと補助金使うと国のトレースもある。まじめに取り組んで成果出さないと。
サイネージ使って省エネ啓蒙活動しなくちゃ。恋チュン踊りで浮かれてる場合じゃない。

サイネージ自体もたくさん電気を使っているような気も。

サイネージの運用も落ち着いてきたのか
今流れているのはとてもスマートにまとまっていると思います。
更新されている方に感謝したいです。
結末の野菜市楽しみにしています。

>>193
結局、総会決議とっても同意書提出に拘束力が何もないのなら、総会決議は有名無実だね。
最初に全員の同意書を取ってから総会決議取るのなら総会決議に実効性がでるのだが。
なんか手順が間違ってないか？

>>167
議案書の質疑応答に書いてありますね。
でもあれは業者からの情報を垂れ流してるだけで本質を突いていません。
理事会でもっと咀嚼して本質を見極めることです。

誰が電力会社と電力需給契約を締結するのか？これが全てを決定します。
それは受電業者であって区分所有者や管理組合ではないことです。
受電するのは受電業者で、電力消費の需要家は受電会社に変更になるのです。
電力会社から見ると顧客は電力需給契約を締結した受電業者であって、区分所有者や管理組合は電力会社の顧客ではないのです。

受電業者の高圧一括受電は、
「管理組合が業者に軒先をタダ貸しして、 管理組合が業者の高圧一括受電ビジネスの利潤追求の片棒を担ぎ、管理組合の名の下に区分所有者の専有部分電力契約自由権をはく奪して縛りかけ、その代償として業者利潤のおこぼれで一般会計の経費を節減する」
と言うことなのです。

もうすぐ印鑑集めが始まると思うけど、
さてどれだけ集めきれるかは見ものですね

>>199
>誰が電力会社と電力需給契約を締結するのか？これが全てを決定します。
>それは受電業者であって区分所有者や管理組合ではないことです。

東電の高圧一括受電「スマートマンションサポートサービス」は、電力会社が東電で受電業者も東電だけど、電力会社の東電と電力需給契約を締結するのは管理組合だよ。
東電のこの高圧一括受電のサービスは、管理組合が高圧一括受電をするスキーム。ここが民間受電業者の方式とまったく異なる点だよ。

>>200

>さてどれだけ集めきれるかは見ものですね

心配ない。そのための理事会指南も手ぬかりない。

　例えばオリックス電力は、自社の社員が導入を検討しているマンションの管理組合理事会に出席して、契約締結を拒んでいる住民対策を指南しているという。

「オリックス電力から住民を説得するための文書案として2パターンが提示され、一方は『訴訟も辞さない』旨の文言があり、他のマンションでも効果はあったとのことである」（導入検討マンション管理組合理事会議事録より）

　そのオリックス電力が指南したとみられる文書は、次のような文案となっている。

「今後も『変更手続書』をご提出いただけない状況が続く場合、前述の区分所有法上の共同利益に反する行為として訴訟も辞さないと3月の理事会で結論に至りました。（略）期日までにご提出の確認ができない場合は、次期総会にて訴訟の準備に入らせていただきますこと、ご容赦願います」

　この問題は国会でも問題となり、「分譲マンションの高圧一括受電導入における諸問題に関する質問主意書」（紙智子参議院議員）が内閣に提出された。この質問主意書の中で、「管理組合総会での高圧一括受電導入の議決は、住民の民間電力会社との契約行為に対してもその議決の効力が及ぶのか」との質問に対して、政府は次のように回答している。

「一般論として、区分所有者集会の決議事項が、共用部分の変更または共用部分の管理に関する事項に該当するとして、それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼす時は、その専有部分の所有者の承諾を得なければならないとされており、当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じない」

　要するに、仮に管理組合の総会で高圧一括受電導入が議決されたとしても、それはマンションの共用部分にしか適用されず、マンション住民の専有部分には住民の同意がなければならないとしている。国土交通省の担当者も、「仮に訴訟になっても、契約締結を拒んでいるマンション住民が負ける可能性は低い」との見通しを示している。

>>202
その国会での質問と回答、前スレにあったから貼っとくね。
てゆーか、毎回同じネタだと思うけど。。。

質問第一四三号
http://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/syuisyo/186/syup/s18614...
答弁書第一四三号
http://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/syuisyo/186/toup/t18614...

懲りない人だよね。
よく読むとわかるが政府答弁は直接回答を避けている

今日の理事会は総会後最初のものでオリックスが来てますから、
関心のある人は傍聴されたらいいと思いますよ。
理事会は9時から、一括受電関連の審議は10時から

出さない人には総会で訴訟決議するのですか？
次の総会は今年５月ですから、判決がでるまでに2016年度の電力小売全面自由化が先にスタートします。

>>204
当たり前だよ。政府は個別案件については回答しないよ。
政府は指針を示し行政が判断する。
その判断が次のとおり。
「国土交通省の担当者も、「仮に訴訟になっても、契約締結を拒んでいるマンション住民が負ける可能性は低い」との見通しを示している。 」
ところでオリは２通りの指南のうちどっちになるの？

オリックス電力に聞いてみればよろしいかと。
来週土曜日にマンションに来て個別説明会が実施されます。

ところで次の総会日は5月ではありません、
法人化で変わった通りです。
コラボに案内を出してますのでご確認くださいませ。

「2016年度の電力小売全面自由化で東京ガスが小売電気事業者として参入した時、ガスと電気のセット割引を受けたいので東京ガスに電力需給契約を変更できますか？」
と質問する予定です。

>>208
理事会ではなくオリックス電力が来て説明するのですか？
高圧一括受電とMEMSは管理組合がするのではないのですか？

>前述の区分所有法上の共同利益に反する行為として訴訟も辞さないと3月の理事会で結論に至りました
なぜ共同の利益に反するのだろう？理由わかる人、教えて。

>>210
電力需給契約の変更だから、東電と電力需給契約を締結していることが条件で小売電気事業者の東ガスに乗り換える。
これは他の小売電気事業者に乗り換える場合も同じ。
小売電気事業者に乗り換えても、物理的には電力は東電が供給する。
需要家への電気代請求は小売電気事業者が行い、小売電気事業者はその分の電力を東電に卸すことになる。
受電業者とサービス契約を締結してる場合は乗り換え不可能。
なぜなら、受電業者との契約は電力需給契約ではないから。

>>208
順序が逆ではないですか？
個別説明会で先に住民に説明し理解を得てから総会決議を取るべきでは？

>>512
>高圧は電力会社から供給されるのに、受電業者、「東電信用できますか」と言って来ますからね。
それなら言ってやればいい。
「あんた、その信用できない東電から受電するのとちゃうか？何をかいわんや！」

>>214

手順は間違ってない、正しい。

総会決議は区分所有法の範囲だから共用部分①の電力契約の強制変更に関する決議である。
ところが専有部分②の電力契約強制変更は区分所有法範囲外になるので、総会決議が取れないので戸別に同意が必要になる。
だから、総会決議で共用部分①の電気契約変更の賛成決議を取り、その後に戸別に説明し専有部分②の電力契約強制変更に関する同意を取らなければならない。

高圧一括受電は、共用部分①と専有部分②の両方の電力契約強制変更が必要になるのである。
一方MEMSは主として専有部分②の省エネだから、総会決議が及ばない専有部分のことであるから、MEMSを利用するしないは戸別の判断になるので何ら強制力はない。

個別説明会の案内がコラボ経由でメールできてますね

来てますね。でもここの掲示板は総会議案書の理事会自作自演の質疑応答に書かれていないことが書かれてますから非常に参考になります。

随分早く印鑑集めを始めるようですね。
やはり相当に急ぎたい理由があるのかな。
個別に質問対応するから来てねなので見に行ってみるかなと。

>>219
議案書の質疑応答は議案を通すための理事会の自作自演。
だから議案の賛成可決に不利な内容は一切書かないよ。

>>220
高圧一括受電ビジネスは2015年度がラストチャンス。
2016年度の電力小売全面自由化が始まれば、既築マンションで導入するところはなくなるだろう。
それと15年度補正予算のMEMS補助金が年度明け5月〜6月に採択決定される。
それまでに全戸合意を得なければMEMSアグリゲータは補助事業を辞退しなければならない。
辞退しても管理組合は痛くも痒くもないが、MEMSアグリゲータが一番困る。
だから業者は必死になる。

>随分早く印鑑集めを始めるようですね。
遅すぎるよ。1年前の臨時総会で決議してるのだよ。
もたもたしてるうちにエナリスの粉飾決算騒動で頓挫してしまった。
それでオリックス電力に変更せざるを得なくなった。

管理費会計経費支出削減に3年もかけて高圧一括受電を検討し2度も総会決議とるようなことしなくても、役員報酬廃止とマン管士顧問委託を廃止するだけで200万近く経費節減できると思う。廃止だから経費支出はなくなる。総会決議はいらない、即実行可能だが。

はいはい、もう１００回くらい聞きましたよタブチさん。
つくばみらいのおうちにかえりましょう

役員報酬の廃止は総会決議が要りますよ。
よーく細則を読んでみましょう（笑）

役員報酬とマン管士顧問はオウタ君の考えのようだから聞いてみたら？

>>225
細則(P.69〜P.70)には廃止や報酬額改定の規定はない。
というよりも、規定はそのままで「自主返上」すればいい。
高圧一括受電を苦渋の選択で導入せざるを得ない経費節減急務の折から報酬に見合うだけの働きをしてないので自主返上すると。
管理士のほうは管理費会計で予算化しなければいい。

経費節減に聖域はないよ。まずは身内から経費節減だよ。

>>224
つくば未来の友人に聞いたけど、あっちは664戸でイニシアより規模が一回り大きく役員も20人近くいるそうだが、報酬とか法人化の考えはないとのこと。
以前、理事が役員報酬の提案をしたが、「組合員の公金からの経費支出。役員は金貰うだけの働きしてるのか？」と理事長に一括されたそうな。法人化も役員から提案があったが「法人化のメリットとデメリット、初年度と次年度以降の諸経費を文書で出せ」と理事長に言われだけど、その理事は結局出さずに任期全うして卒業していったとか。

>227

このマンションの規約細則に改廃規定がないような甘いものはないですよ。
読み直してみましょう。規約とか細則は、役員が自由には決められないように
縛りをつけるためにあるわけですから。返上はもちろん自由ですよ。
寄付扱いで受けてます。

>229

法人化を、不動産の登記能力や、諸経費の損得でしか見られないとしたら少し勉強不足ではないですかねぇ。
特定の個人を、区分所有法上の管理者とする標準管理規約の条項は法人化なしに撤廃することはできません。
また、複数の人物に代表権を付与することもできませんね。
区分所有法は、そろそろ有名な逐条解説本が久しぶりに更新されますから、買って研究されてみては
いかがでしょう。世の中の組合法人化に関する、ネット上などの解説はとても、皮相的なものであることが
分かるかと思いますよ。

マンションの管理の進め方にはマンションの数だけやり方があります。
上のようなことが不要であるなら、経費がかかろうがかかるまいが法人化など不要です。
私は別に人様のマンションに法人化してないからダメだというつもりはありません。

一方で、うちはこれが理事会の活性化の上で必須でしたから、他のマンションの例をあげられても
はぁそうですかとしかね。そのつくば未来のマンションは、そのマンションなりの行き方で
進めれば良いですし優劣を争うつもりもありませんね。

そのマンションに住み、そのマンションの理事会に実際に関与しているわけではないので
つくば未来だかのマンションの掲示板に喧嘩を売るつもりもないですね。

オウタ君、解説ご苦労！

>特定の個人を、区分所有法上の管理者とする標準管理規約の条項は法人化なしに撤廃することはできません。
標準管理規約なんて法律じゃない単なるガイドラインだから無視すればいいよ。

ところで契約関係、きちんと説明した？
需給契約、サービス契約、利用契約の違いを。
これものすごく重要で、2016年度の電力小売全面自由化にもろ影響するよ。