【住民専用】イニシア千住曙町Part6

自分で立候補して互選で理事長とか監事とか立場をとって代わるってのは考えないわけ？　立候補者が例年協力金払っての辞退者がでまくりの輪番より優先なのはある意味当たりまえで、多分必ず役員になれると思うけど？

今募集中だよね。
ここに書いていてもなんも進展しないと思うから。硬直化してやや独善的な傾向は確かに理事会にはあるかもしれないが、読んでいると、だからといって代わりに２人に任せる気にもなれないのよね。

>>例年協力金払っての辞退者がでまくりの輪番

輪番で仕方なく役員になったら就任支度金はもらえますか？
辞退者協力金を就任支度金に振り替えればいいと思います。

硬直化してやや独善的とかはともかく、なんからの指摘をするといつもその理事やればって返しだよね。で、代表理事にとどまられる方はいつになったら退いてくれるのかね。
お得意の互選で俺に勝ってみろってやつ？それって結局自分が地位に居続けたいって宣言してるだけでしょ。パソコンに報酬加重など、良かったね。

代表理事にスタイタスを見出しているのだろう。
法人登記されてる理事だ、そんじょそこらの木っ端理事とは格が違うんだぜ！
てな具合に。

辞めてくれるのを祈るだけで、入れ替わりに
代わりをやる気はないってことね。了解。

趣味を通り越して「生き甲斐」となっているのだろう。
だから「格付け」を欲しがる。

品がないですよね。誰とは言いませんが。さっさと退いて欲しいです。

入れ替わりに代わりをやるにも辞めてくれないことにはどうしようもないよね。そもそも指摘には答えずに、指摘されてる側が続けることは問題としないのに、なぜかこっちに責任転嫁。本人は自分がいなきゃ回らないとでも思ってるのかもしれないけど、別に辞めたところで普通に回りますからね。

辞めたら生き甲斐がなくなってしまう。

>>自分がいなきゃ回らないとでも思ってる

それが自尊心というもの。

他に趣味がないから理事会を趣味や生き甲斐にするわけですね。
そして趣味を続けるために理事に居座る。
さらに箔付けのために代表理事になり法人登記する。

パソコンの件ですが、管理組合法人業務のみに使われているのでしょうか。求められていないSNS発信などには使われていませんか。ログの確認が必要と思います。

業務用PCなのにリストリクションかけてないの？

何で自分のパソコン買わないの？お金ないの？

管理組合の業務用PCって何に使うの？
サーバー管理とかの基幹業務のPCだから理事が共有して使うものでしょ？
なんで理事個人に貸与するの？

在宅勤務用じゃないの？リモートワーク。

代表理事が複数人いる場合、本物はだれだ？
登記簿見た限りわからない。

登記簿に代表理事が複数人登記されている場合、
複数人の代表理事による合議制と見れる。
すなわち管理者も理事長も同数人いることになる。

代表と決議は別物では？それとも代表の専決権の話？

>>1600 匿名さん

区分所有第１章第７節参照。説明が必要なら暇なときに書くけど。

>>1601

1600さんは代表権と議決権は別物と言ってるのでは？

御当人とのＱＡになっている。

登記された代表理事が複数人いる場合、共同代表じゃなくて複数代表では？

共同代表の場合は、そのように登記されている（複数人あつまって一人前扱い）
からすぐわかるよ。ここは複数代表だね。割と珍しいが、共同代表ほど稀でもない

どうして一人じゃなく複数人に代表権あたえてるの？
てんでばらばらに勝手に行動できちゃう。

複数人に代表権を与えているから、理事長が複数人いるとか共同代表とかと誤解されるのでは？

一般には管理組合の代表は理事長一人だよね。
それが法人化するとナゼ代表が複数人になるの？
代表が複数人だとそれぞれに代表としての意思決定権があるよ。
結局のところ代表複数人の合議になって代表の意思決定は一つになるね。
共同代表とあまり変わらないね。

マンション標準管理規約（単棟型）

（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各
号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職
務として定められた事項
二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
３ 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理
組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
４ 理事長は、○か月に１回以上、職務の執行の状況を理事会に報告しなけ
ればならない。
５ 理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任
することができる。
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表
権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組
合を代表する。

規約で理事長が管理組合を代表する規定になってると
法人化して複数代表として理事を登記すると
理事長も複数人定める規定に改定しないと整合がとれない。

>>法人化するときにこの項を”外し忘れていると違法

なんで違法？規約だからいいのでは？
管理者＝理事長＝代表で統一

法人管理組合代表が複数代表だと個々に代表権があるから喧嘩になるよ。
合議による代表意思決定の一本化の手間がかかる。

非法人管理組合は理事長が代表で一人だから代表の意思決定が初めから一つで手間がかからない。

非法人と、法人では、管理者がなくなる
・・・１個人が単独で責任を負うことがない・・・
とか、代表と代理の違い
・・・代表は普通にやっていれば責任は法人帰属で善管注意義務は個人じゃない・・
とかわかってなくて、単に登記にコストがかかるって理由でケチつけて
いたんだ。ちょっと笑える。

別に非法人でも管理者は複数置けるし、法人相手と非法人の管理者相手の訴訟の違いとか説明できる？
まあ管理士試験すら通らないレベルの民法理解じゃ無理か。
管理士さんまた帰ってきてくれないかな。

「理論武装できてないとかTwitterで皮肉られていますよ」っていい歳したおじさんが「理論武装」とか言ってる方がよほど恥ずかしいと思うが。。。

>>別に非法人でも管理者は複数置けるし、

　複数置けても複数置く必要はあるのか？
　これは複数登記できても複数登記する必要はあるのかと通じる。

>>法人相手と非法人の管理者相手の訴訟の違いとか説明できる？

　何れも訴訟の原告被告になれるので違いを論ずるに値しない。
　訴訟は勝訴敗訴の結果が重要。

>>1619

代表理事になると理論武装して不特定多数に対してTwitterでつぶやくの？

任意団体の時は単独代表、それが法人化すると複数代表になる。
ナゼ？
共同代表なら説明はつくが。

>>1620 匿名さん
必要性の話をしてるわけでもないし、
論ずるに値しないじゃなく、自分が論点すらわかってないだけ。　
話になりません。

＞＞法人相手と非法人の管理者相手の訴訟の違い

訴訟に違いなど無い。
訴訟における原告被告の適格性を問題にしているのか？

【訴訟の違い】

総会決議を経て管理組合が工事を実施しようとしているが、その工事が実施されると損害を被る区分所有者がいたとする。
訴訟の原告は区分所有者、被告は管理組合。訴訟としては次の３通り考えられる。

①総会決議を取り消す→総会決議無効請求訴訟
②工事を止めさせる→工事差止め請求訴訟
③損失を補償してもらう→損害賠償請求訴訟

①と②は工事実施前に訴訟提起、③は工事後に損害が発生してから訴訟提起

①②③は明らかに訴訟に大きな違いがあり戦い方も異なる。

余談だが、③は損害発生の事実と損害額が算定できるので戦いやすいが、①②は訴訟提起のハードルがかなり高く裁判所で門前払いを食らう可能性がある。


理論武装が最大限発揮できるのはTwitterではなく訴訟である。

（専有部分の用途）
第１２条　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

質問：
法人が「本店又は主たる事務所の所在地」を専有部分の住所で登記している場合、第１２条第１項に違反するのか？
登記上、「本店又は主たる事務所の所在地」を設定しなければならないので、やむなく自宅（専有部分）を登記。
この場合、「他の用途に供してはならない。」に抵触している。

以前、第１２条第１項と同じ内容の規約の住居専用マンションで、郵便ポストと玄関に堂々と法人名の表札を掲げていた区分所有者に表札を外させたことがある。
本人曰く「郵便対応で表札を掲げていた。」と。表札をすんなり外してくれたので、お互い対面が保てたのでそれ以上追求するのはやめた。
外見上、法人名の表札があると規約との齟齬が発生し、「規約順守」を掲げているのに組合員に対して示しが付かなくなる。

それにしても、専有部分を事務所登記しているマンションは非常に多い。生活がかかってる場合もあるから突っ込みずらい面はある。

果たして正解はいかに？

契約者さん２へ

匿名氏は、管理者の有無（法人に管理者はいない）
代理と代表の意味の差を理解していないからおかしな
書き込みになるわけで、相手をしても仕方ないと思います

論破できない負け惜しみは見苦しい。

論破だの理論武装だのほんと幼稚ですね。

願わくば、我にマンション管理士を論破出来るだけの理論武装を与えたまえ!

願わくば、我をマンション管理士国家試験に合格させたまえ！

マンション管理士の資格を持ってる理事長は最高ですね。
施工管理技士の資格を持ってる大規模修繕委員会委員長も最高です。
公認会計士の資格を持った監事も最高です。

>>1632 匿名さん

ビルクリーニング技能士（国家検定）の資格を持った清掃員は尊敬するな。

>>1633 匿名さん

ビルクリーニング技能士の理事長って素敵ですね。
清掃の実務ができるから。

技能士の国家検定試験は実技試験がある。
実務経験がなければ合格しない。
ペーパー試験のマンション管理士試験と大違い。

マンション管理士が居るなら戸建管理士も居てもよさそう。
以前、区分所有管理士の民間資格があった。

マンション管理士が激論を交わす論破ルームはここですか？

マンション管理士が居ない。出てこい！論破したる。

自分が気に入らないからって監事を解任して、それを武勇伝みたいに語るような役員がいる会社があったとしたらガバナンスやば過ぎって思うのが普通。で、ここはどうかというと。

監事の解任は総会決議が必要だが、、、、、

その通りです。　

理事長を平の役員にするなど、役職の解職は
理事会決議でも可能ですが、
監事は総会によらないで解任はできません。

過去にも管理組合の監事が解任された事は一度も
ないと思います。

>>1639 契約者さん7さん

会社なら監査役の解任は株主総会の決議が必要では？

役員（理事・監事）になれる資格の内、「組合員の本マンションに現に居住する二親等内成年親族」の条件チェックはどのように行っているのですか？
不動産登記簿や戸籍謄本や住民票を本人から提出をさせているのですか？
他のマンションで、役員になれる資格のない者が理事に就任していることが組合員の「たれ込み」で発覚し大問題になったことがあります。

>>1643 戸城健治さん
管理会社が候補者をリストアップして持ってくるので、理事会ではそれを信用してるからチェックしていない。管理会社がどの程度調べているかだろう。

時々拝見してますが、すこぶる面倒くさいマンションですね。
こんなんで資産価値上がるんでしょうか？
むしろ敬遠されると思いますが

面倒くさいのは管理組合のごくごく一部の人で、住民はもちろん理事長だって良い人ですよ。

>>1646 住民さん2さん

それは理事会を趣味にしてる人がいるから。
twitterで公言してますね。

>>1645 部外者さん

不動産売買においては、ソフト面の資産価値は考慮されない。
ハード面の資産価値が重要。

理事会を趣味にするよりは、清掃や美化を趣味にした方が住民に歓迎される。

>>1648 匿名さん
なわけねーだろ、その最たる例が事故物件。

>>1650 住民板ユーザーさん3さん

事故物件なら当然減価するね。

>>1651 匿名さん

だからと言って逆に管理を頑張ったからといって
値段が上がるわけでもないとは思うけどな

そう、任意団体じゃなくて管理組合法人だからといって価格が上がるわけではない。

議決権が1住戸1議決権は他と整合がとれないのでは？
敷地権や管理費・修繕積立金は専有面積の割合で按分されているのに、
50㎡の住戸も150㎡の住戸も議決権は同じではおかしいね。

>>1652 住民さん
マンションは管理を買えとも言いますが、この場合の管理は管理会社を選べという意味合いだったと思う。
まあ当マンションの15年後が楽しみだ。

>>1656 マンション住民さん

権利を軽んじいますね。事務処理の効率で論じている。

各戸同じ平米数なら1住戸1議決権でいいけど、、、、

区分所有法では、規約に別段の定めがない限り議決権割合は専有部分の床面積の割合


第三十八条　各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。

第十四条　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２　前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
３　前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。


1住戸1議決権は規約で定めた例外と言える。

600戸超マンションの議決権数の例（管理規約）

各戸の議決権数：20㎡を1とし、各専有面積を20で除した商（小数点以下第1位を四捨五入）
総議決権数　　：Σ各戸の議決権数

他と整合がとれるよう議決権も当然重み付けをしている。

総会では、出席者に議決権数に応じた色分けカードを渡して、挙手した時に数えやすくしている。

>>1656 マンション住民さん

>>ファミリーマンションの多くは全戸一律１票

なぜ？

>>1661 住民の人に質問したいさん

多分、誰も答えられないと思うよ。
費用負担は共有持分に応じて定められているのに、意思決定の議決権が同一では不公平だもん。

１Ｒ～５ＬＤＫの住戸が混在してるマンションじゃ専有面積が倍半分以上の開きがある。
それなのに議決権がみな１で一緒なのはおかしい。

>>1662 住民の人に質問したいさん
税金は収入に応じて払ってるのに選挙で投票できるのは一人一票なのはおかしいって発想する近代以前の人はマンションを買ってはいけない。

>>1664 契約者さん6さん

論破できないのでわざと話をずらしる。

>>1663 匿名さん

61.73㎡と128.19㎡じゃ倍半分の開きがありますね。

第46条（議決権）関係
① 議決権については、共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基礎と
しつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である。
② 各住戸の面積があまり異ならない場合は、住戸１戸につき各１個の議決
権により対応することも可能である。
また、住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併
用することにより対応することも可能である。
③ 特定の者について利害関係が及ぶような事項を決議する場合には、その
特定の少数者の意見が反映されるよう留意する。

>>1665 匿名さん
反論できないので話をずらしてるという難癖してる人だ

>>1660 議決権数の例さん

各戸の議決権数：20㎡を1とし、各専有面積を20で除した商（小数点以下第1位を四捨五入）
総議決権数　　：Σ各戸の議決権数

専有部分の面積が下記の場合、
① 57.62㎡→議決権数3
② 82.39㎡→議決権数4
③104.43㎡→議決権数5
④128.19㎡→議決権数6
　　　　　　総議決権数＝18
の議決権数になる。

「電気代高騰による管理費の値上げ」議案の採決で、
1住戸1議決権なら、いずれかの2戸が賛成すれば2/4の過半数となり賛成可決されるが、
専有面積の割合に応じた議決権数の場合は、2戸でも①②が賛成、③④が反対すると、賛成は7/18となり過半数割れで否決される。

費用負担は共有持分に応じて定められているので、各住戸の面積の乖離が大きい場合には１住戸１議決権は不公平になる。

>>1664 契約者さん6さん

一人の有権者が他の有権者よりも多くの票を投じることがないようにする，民主主義における選挙の基本理念。
勉強不足、twitter で論破されるよ。

>>1670 民主主義における選挙の基本理念さん
民主主義じゃない国家でも一人一票採用してるけど。

>>1667 国交省コメントさん

>>住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併用することにより対応することも可能である。

>>1169の場合、住戸の数を基準とする議決権では可決、一方で専有面積を基準とする議決権では否決
併用した場合、これだと困るよね。可決なのか否決なのか、どっち？

Twitterって、管理理事会のTwitterですね。

>>1672 匿名さん
議案によって使い分ける。同じ議案について２つの議決権の数え方をするわけではない。

>>1674 住民さん3さん

組合員の生活に余り影響の無い議案は「住戸の数を基準とする議決権」
組合員の生活に直接影響の有る議案は「専有面積を基準とする議決権」

と言うことですね。

>>1675 匿名さん

専有面積を基準とする議決権の方が民意を反映しているのですね。

築15年のあるマンションで、原始管理規約の全面改正が検討されている。
そのなかでも注目されるのが議決権の改正である。
こ議決権の改正は理事長自らの提案で、現行の「専有面積を基準とする議決権」を「住戸の数を基準とする議決権」に変更しようとしている。

その変更の理由は、
　①専有面積を基準とする議決権では賛否の戸数が直感的にわからない
　②専有面積を基準とする議決権では票集計が煩雑
　③専有面積を基準とする議決権では3，4，5（20㎡を1とした場合）で大きな開きが無いので1で統一したい
である。

この理事長を論破して議決権の規約改正提案を断念させることができるか？

>>1677 議決権の改正さん
論破することができるかどうかと、断念させることができるかは別問題。そんなことも分からないのでは話になりません。お帰りください。

>>1677 議決権の改正さん
改正する本当の理由は①だと思う。単純に理事長が何戸賛成なのかを知りたいだけ。②③は付け足しの理由。
だって今まで専有面積基準で組合員の意思表示を正確に把握してたのに住戸数基準に改悪するのだから。

>>1669 簡単な例さん

2/4は過半数とはいわないよ。単に1戸1票だと3人賛成しないとこの例だと可決されないと思うけどな