【住民専用】イニシア千住曙町Part6

>>138
>別府事件の判決
どんな判決だったのですか？
うちのマンションは瑕疵と言いながら外壁タイル浮きを管理費で補修しています。

>>140

>剥落すると、時にキケン。でもまあ、それで人が死ぬほどでもありません。

先生のお言葉です。

>>142
それでは一度先生に理事会で講演してもらってはどうですか？
タイルの浮きを管理費で修繕したことの是非を議題に。
理事の中に先生に妬み嫉妬を抱いて憧れてる人がいるから対面するにもいい機会です。

　平成２３年７月２１日の「別府マンション事件」最高裁判決。
「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」とは、居住者等の生命、身体又は財産を危険にさらすような瑕疵をいい、建物の瑕疵が、居住者等の生命、身体または財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず、当該瑕疵の性質に鑑み、これを放置するといずれは居住者等の生命、身体又は財産に対する危険が現実化することになる場合には、当該瑕疵は、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当すると解するのが相当である。

　剥落する恐れのある瑕疵は建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵であり、設計・監理者、施工者等に損害賠償責任がある。
　例えば、タイルの「浮き」を剥落する恐れがある瑕疵として、建物所有者がその補修費を設計・監理者、施工者等に請求することができると解される。

>>143
講演の模様はドローンで会場空撮映像をサイージに流せばいいですね。
その前でタモリ理事長が恋チュン踊りすれば最高です。
「歌って踊れる」理事長、ヒーローになれますよ。

ほんとだ。歌って踊れる理事長だね。

>>140

>理事で名誉毀損まがいの誹謗中傷して職場にねじ込まれた人いますよ。

誰ですか？

>>147
そうですね。踊りにまったく知性とユーモアがないですね。
もっと真剣に振り付けしたらどうですか？
公開するにしては衣装もダサすぎます。
もっとお金かけなければ。役員報酬返上でカンパしてもらったら？
RJC48のメンバーでもう一度取り直すべきです。

>>144
それではなぜ管理費で修理したのですか？

>>148
のらえもんだろう。

のらえもんが来てるの？誰か呼んだの？

>>150
当時の理事長の知識不足で別府マンション事件の最高裁判決を知らなかったのだろう。
売主に請求すべきものを管理組合費で補修してるので組合費が大きく毀損してる。

>>152
のらえもんはここの住民ではないよ。

>>139
>あまりに熱心過ぎて、様々な軋轢も生じていると聞き及びます。
先生は住民ヒヤリングして調べたのですか？どんな軋轢があったのですか？

>>155
関係ない話はあっちのスレでやってください。

荒らそうと思ってみらい平らのスレ見たらガスと電力の自由化のこと書いてあったので一瞬引いてしまった。
ところでうちはどうなるの？

No.755 マンション住民さん　2015-02-08 22:48:23
２０１６年５月１日からいままでの筑波学園ガスは東京ガスに変わるね。
２０１７年度のガス小売自由化に向けてガス業界は大きく動いてる。
http://www.gas-tsukuba.co.jp/infor/pdf/20150130gappei.pdf

No.756 住民さんＢ　2015-02-10 18:02:41
>２０１７年度のガス小売自由化に向けてガス業界は大きく動いてる。
電力の小売全面自由化は来年の２０１６年度からだね。

>157

センチュリーつくばみらい平のスレ、
イニシア千住曙町のスレ、
タブチ君について語るスレ
と３つ作って３つめに書けばベストなんだけど、
残念ながら住民板の個人のスレッドは立てられないよね。
どのみちタブチ君は、ここに書き込んでくるんだろうから、
おめーはどうなのよってのも含めてここで扱うしかなかろう。

名前の読み間違えてますよ　田淵さん

>>159
合同スレ立ててほしいのですか？

>>158
高圧一括受電を導入した時点で2016年度電力小売全面自由化ムーブメントの蚊帳の外になります。
したがって、区分所有者の小売電気事業者選択権はなくなります。
議案書や総会で説明がありましたよね。
もう来年4月から電力小売は自由化が始まります。

>>164

>もう来年4月から電力小売は自由化が始まります。

だからどうしたと言うのでしょうか？

>>165
蚊帳の外だから関係ないと思いますよ。
議案書には自由化のことは書いてなかったですから。

書いてあったけどなぁ。質疑応答のページ読み直してみたら。

>>166

165の答えになってないんだが。

一括受電を選択したことに対して問題を投げかけてるわけだろ。何が問題なのかを聞いているんだよ。

164に書いてあるのでわ？

>>165
東電との契約を解約するのですからこれは関係ないですね。

【東電、異業種との提携急ぐ　通信などセット販売】 2015/2/16 2:00 日本経済新聞

　東京電力は家庭向けの電力小売りで異業種企業との提携を急ぐ。既に通信会社などと交渉に入っており、今春をメドに提携先を決める。携帯電話など他の商品との割安なセット販売で顧客を取り込む。一方、大口向けでは子会社の新電力を通じた割安な電力供給を首都圏でも始める。2016年の電力小売り全面自由化をにらみ、地域と業種を超えた競争に備える。
（中略)
　16年以降、需要拡大が続く首都圏には関西電力など既存の大手電力が進出する見通しだ。東京ガスなどエネルギー企業をはじめとした新規参入も相次ぎ、料金面でも格安メニューや多様なセット販売が登場するとみられる。消費者には朗報だが、首都圏市場を独占してきた東電の経営環境が厳しくなるのは確実だ。既存顧客の囲い込みと地方での新規顧客開拓に向け、強みを発揮しあえる提携相手を見つけられるかが再建のカギになる。

>>170

>東電との契約を解約するのですからこれは関係ないですね。

関係ないことなら特段取り上げる必要はないですね。

2016年度の電力小売自由化に東ガスが小売り参入することは決定しているが、
2017年度のガス小売自由化に東電が小売り参入することは何も決定していない。
光熱費の電気とガスのセット割引を期待するなら東ガスに分があるが、
東電がガス小売販売するならそうとは限らなくなる。
巷では、東電と東ガスが小売に関して提携販売するとの話もあるが・・・・・
いずれにしても消費者は今年度様子見になる。

>>172
スレ違い。
高圧一括受電はこちら。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548375/

>>172

何時迄も関係ないことを書き込むのはやめていただけませんか。

>>175=住民でないさん

173を読んだ住人がどういう理由で同意書を出さないと考えるのでしょうか？

各家庭の電気代が安くならないからじゃないですか？

>>177

175に理由を聞きたいのですが。
まあ、他人のふりして書いているのでしょうが一応念のため。

住民が相手するから田淵くんがつけあがるだけなんで、
餌というか情報を上げなければ良いのに。
好きに書かせておいて、オーナーじゃないよね
とバレる方が見てて面白いと思うんだけどな。

あと彼は平日の昼間に返事を求めても普通書き込みは
してこない。昼休みは別だけど。

彼自作自演するから170-178は全部一人だと思うな。

>>178
「人の振り見て我が振り直せ」といいますね。
「住民さんＣ」と名乗っても本当に住民かどうかも怪しい。
榊先生もブログで書いてました。
「まあしかし世の中にはヘンな方がたくさんいて、反対意見ならまだしも名誉棄損まがいの誹謗中傷を行って、すべて匿名で済まそうとなさる。 ネット上で使える匿名...」

>>183
>名誉棄損まがいの誹謗中傷
誰のことですか？

「片腹痛し」とはこのこと？

>>176
ここは第三者の住宅ジャーナリストの先生に聞いてみたら？
ブログに書いてもらえると思いますよ。
最近の新築マンションはHEMS+高圧一括受電が標準になりつつありますから。

あのー、取り込み中恐れ入ります。
MEMSの導入になぜ高圧一括受電が必要なのですか？
国のMEMS補助金事業を読んでも高圧一括受電は必須ではありません。
高圧一括受電とMEMSは目的が違い（コストダウンvs省エネ）ますから分けるべきではと思いますが。

そう言われればそうだね。
高圧一括受電は電気量にかかわらず電気単価のコストダウン、MEMSは電気単価にかかわらず消費電気量の節電削減、目的が明らかに違うね。

>>188

　MEMSの導入に高圧一括受電は必要としない。検出センサーを家庭用ブレーカーボックスに取り付ける戸建HEMSを見れば明らか。従って、電力需給契約の変更や取引用電力量計のスマートメーターへの交換も必要としない。

　それから高圧一括受電の経済効果とMEMSの経済効果は相容れないことも確か。
　高圧一括受電は「高低圧電力使用量料金単価差×専有部分電力使用量」が利潤を生み出す利鞘になるので、専有部分の電力使用量が多ければ多いほど利鞘が大きくなる。
　したがって専有部分で電気をガンガン使ってもらい、MEMSでケチケチ省エネしない方が利鞘が大きくなり経済効果もそれに連動して大きくなる。高圧一括受電は、この利鞘を業者と管理組合とで一定比率でシェアするビジネススキームである。
　高圧一括受電は電力使用量を増やして利鞘を大きくすること、MEMSは省エネで電力使用量を減らして電気代を減らすこと、経済効果が相反している。

　あと国のMEMS補助金事業に高圧一括受電を抱き合わせにする業者が非常に多い。しかしながら国は、MEMS導入に補助金を出すのであって高圧一括受電導入に補助金を出すのではない。高圧一括受電は省エネではないし、MEMSアグリゲータのオプションサービスの位置づけに過ぎない。
　高圧一括受電抱き合わせはスマートメーター化による電力デマンド値の遠隔計測を容易にすることも理由の一つであるが、それ以上に業者サイドのビジネス上の理由の方が大きい。もともとMEMSの省エネには高圧一括受電を必要としないのである。

>>188
>MEMSの導入になぜ高圧一括受電が必要なのですか？
なんか誤解してないか？
もともとMEMSの専有部分省エネなんて全く考えてないよ。
目的は高圧一括受電による共用部分の電気代削減だよ。
でも業者が高圧一括受電に抱き合わせでMEMSの提案してくるから乗っかってるだけだよ。
省エネは各家庭が勝手にやればいい話で、しかも専有部分だから管理組合は治外法権。

中央電力のスマートメーター化なしの提案が、
住民説明会で、陳腐化懸念の意見が多くて蹴られていたからね。
MEMS補助金が欲しいのは法人の側ではないね。
その分を考慮して妥当な共用部削減率なのかどうかだけの問題

>高圧一括受電とMEMSは目的が違い（コストダウンvs省エネ）ますから分けるべきではと思いますが。
MEMSが高圧一括受電と抱き合わせなら、高圧一括受電の東電電力需給契約解約同意書が得られなければ、共倒れでMEMSもぽしゃるね。もし補助金が交付決定されてたら事業遂行不可能を理由に辞退しないとならない。
そうなると、管理組合は特段影響はないが、アグリゲータ認定受けた業者が国に対して汚点を記すことになり今後の対経産省への影響が懸念される。
分けるのは正解だと思う。190が言うようにMEMSは電力需給契約とは関係ないから。
でも分けたらビジネス上の理由で業者は初めから撤退するけど。

>中央電力のスマートメーター化なしの提案が、
>住民説明会で、陳腐化懸念の意見が多くて蹴られていたからね。
黙ってても東電管内は2020年までにスマートメーター化されるよ。あと5年以内に。
そして都内のある地域は今年度からスタートする。
スマートメーター化は電力会社のコスト削減に絶大な威力を発揮するから、
他電力も同様に急ピッチでスマートメーター化を推進してる。

>>191
でも国の補助金使うってことは国民の血税を使うわけだから、いい加減なことできないね。
共用部分の電気代削減なんて身内の経費節減ではなく、地球温暖化防止のための省エネを全面に出して「スマートマンション」を広くアピールしないと。
それと補助金使うと国のトレースもある。まじめに取り組んで成果出さないと。
サイネージ使って省エネ啓蒙活動しなくちゃ。恋チュン踊りで浮かれてる場合じゃない。

サイネージ自体もたくさん電気を使っているような気も。

サイネージの運用も落ち着いてきたのか
今流れているのはとてもスマートにまとまっていると思います。
更新されている方に感謝したいです。
結末の野菜市楽しみにしています。

>>193
結局、総会決議とっても同意書提出に拘束力が何もないのなら、総会決議は有名無実だね。
最初に全員の同意書を取ってから総会決議取るのなら総会決議に実効性がでるのだが。
なんか手順が間違ってないか？

>>167
議案書の質疑応答に書いてありますね。
でもあれは業者からの情報を垂れ流してるだけで本質を突いていません。
理事会でもっと咀嚼して本質を見極めることです。

誰が電力会社と電力需給契約を締結するのか？これが全てを決定します。
それは受電業者であって区分所有者や管理組合ではないことです。
受電するのは受電業者で、電力消費の需要家は受電会社に変更になるのです。
電力会社から見ると顧客は電力需給契約を締結した受電業者であって、区分所有者や管理組合は電力会社の顧客ではないのです。

受電業者の高圧一括受電は、
「管理組合が業者に軒先をタダ貸しして、 管理組合が業者の高圧一括受電ビジネスの利潤追求の片棒を担ぎ、管理組合の名の下に区分所有者の専有部分電力契約自由権をはく奪して縛りかけ、その代償として業者利潤のおこぼれで一般会計の経費を節減する」
と言うことなのです。

もうすぐ印鑑集めが始まると思うけど、
さてどれだけ集めきれるかは見ものですね

>>199
>誰が電力会社と電力需給契約を締結するのか？これが全てを決定します。
>それは受電業者であって区分所有者や管理組合ではないことです。

東電の高圧一括受電「スマートマンションサポートサービス」は、電力会社が東電で受電業者も東電だけど、電力会社の東電と電力需給契約を締結するのは管理組合だよ。
東電のこの高圧一括受電のサービスは、管理組合が高圧一括受電をするスキーム。ここが民間受電業者の方式とまったく異なる点だよ。

>>200

>さてどれだけ集めきれるかは見ものですね

心配ない。そのための理事会指南も手ぬかりない。

　例えばオリックス電力は、自社の社員が導入を検討しているマンションの管理組合理事会に出席して、契約締結を拒んでいる住民対策を指南しているという。

「オリックス電力から住民を説得するための文書案として2パターンが提示され、一方は『訴訟も辞さない』旨の文言があり、他のマンションでも効果はあったとのことである」（導入検討マンション管理組合理事会議事録より）

　そのオリックス電力が指南したとみられる文書は、次のような文案となっている。

「今後も『変更手続書』をご提出いただけない状況が続く場合、前述の区分所有法上の共同利益に反する行為として訴訟も辞さないと3月の理事会で結論に至りました。（略）期日までにご提出の確認ができない場合は、次期総会にて訴訟の準備に入らせていただきますこと、ご容赦願います」

　この問題は国会でも問題となり、「分譲マンションの高圧一括受電導入における諸問題に関する質問主意書」（紙智子参議院議員）が内閣に提出された。この質問主意書の中で、「管理組合総会での高圧一括受電導入の議決は、住民の民間電力会社との契約行為に対してもその議決の効力が及ぶのか」との質問に対して、政府は次のように回答している。

「一般論として、区分所有者集会の決議事項が、共用部分の変更または共用部分の管理に関する事項に該当するとして、それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼす時は、その専有部分の所有者の承諾を得なければならないとされており、当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じない」

　要するに、仮に管理組合の総会で高圧一括受電導入が議決されたとしても、それはマンションの共用部分にしか適用されず、マンション住民の専有部分には住民の同意がなければならないとしている。国土交通省の担当者も、「仮に訴訟になっても、契約締結を拒んでいるマンション住民が負ける可能性は低い」との見通しを示している。

>>202
その国会での質問と回答、前スレにあったから貼っとくね。
てゆーか、毎回同じネタだと思うけど。。。

質問第一四三号
http://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/syuisyo/186/syup/s18614...
答弁書第一四三号
http://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/syuisyo/186/toup/t18614...

懲りない人だよね。
よく読むとわかるが政府答弁は直接回答を避けている

今日の理事会は総会後最初のものでオリックスが来てますから、
関心のある人は傍聴されたらいいと思いますよ。
理事会は9時から、一括受電関連の審議は10時から

出さない人には総会で訴訟決議するのですか？
次の総会は今年５月ですから、判決がでるまでに2016年度の電力小売全面自由化が先にスタートします。

>>204
当たり前だよ。政府は個別案件については回答しないよ。
政府は指針を示し行政が判断する。
その判断が次のとおり。
「国土交通省の担当者も、「仮に訴訟になっても、契約締結を拒んでいるマンション住民が負ける可能性は低い」との見通しを示している。 」
ところでオリは２通りの指南のうちどっちになるの？

オリックス電力に聞いてみればよろしいかと。
来週土曜日にマンションに来て個別説明会が実施されます。

ところで次の総会日は5月ではありません、
法人化で変わった通りです。
コラボに案内を出してますのでご確認くださいませ。

「2016年度の電力小売全面自由化で東京ガスが小売電気事業者として参入した時、ガスと電気のセット割引を受けたいので東京ガスに電力需給契約を変更できますか？」
と質問する予定です。

>>208
理事会ではなくオリックス電力が来て説明するのですか？
高圧一括受電とMEMSは管理組合がするのではないのですか？

>前述の区分所有法上の共同利益に反する行為として訴訟も辞さないと3月の理事会で結論に至りました
なぜ共同の利益に反するのだろう？理由わかる人、教えて。

>>210
電力需給契約の変更だから、東電と電力需給契約を締結していることが条件で小売電気事業者の東ガスに乗り換える。
これは他の小売電気事業者に乗り換える場合も同じ。
小売電気事業者に乗り換えても、物理的には電力は東電が供給する。
需要家への電気代請求は小売電気事業者が行い、小売電気事業者はその分の電力を東電に卸すことになる。
受電業者とサービス契約を締結してる場合は乗り換え不可能。
なぜなら、受電業者との契約は電力需給契約ではないから。

>>208
順序が逆ではないですか？
個別説明会で先に住民に説明し理解を得てから総会決議を取るべきでは？

>>512
>高圧は電力会社から供給されるのに、受電業者、「東電信用できますか」と言って来ますからね。
それなら言ってやればいい。
「あんた、その信用できない東電から受電するのとちゃうか？何をかいわんや！」

>>214

手順は間違ってない、正しい。

総会決議は区分所有法の範囲だから共用部分①の電力契約の強制変更に関する決議である。
ところが専有部分②の電力契約強制変更は区分所有法範囲外になるので、総会決議が取れないので戸別に同意が必要になる。
だから、総会決議で共用部分①の電気契約変更の賛成決議を取り、その後に戸別に説明し専有部分②の電力契約強制変更に関する同意を取らなければならない。

高圧一括受電は、共用部分①と専有部分②の両方の電力契約強制変更が必要になるのである。
一方MEMSは主として専有部分②の省エネだから、総会決議が及ばない専有部分のことであるから、MEMSを利用するしないは戸別の判断になるので何ら強制力はない。

個別説明会の案内がコラボ経由でメールできてますね

来てますね。でもここの掲示板は総会議案書の理事会自作自演の質疑応答に書かれていないことが書かれてますから非常に参考になります。

随分早く印鑑集めを始めるようですね。
やはり相当に急ぎたい理由があるのかな。
個別に質問対応するから来てねなので見に行ってみるかなと。

>>219
議案書の質疑応答は議案を通すための理事会の自作自演。
だから議案の賛成可決に不利な内容は一切書かないよ。

>>220
高圧一括受電ビジネスは2015年度がラストチャンス。
2016年度の電力小売全面自由化が始まれば、既築マンションで導入するところはなくなるだろう。
それと15年度補正予算のMEMS補助金が年度明け5月〜6月に採択決定される。
それまでに全戸合意を得なければMEMSアグリゲータは補助事業を辞退しなければならない。
辞退しても管理組合は痛くも痒くもないが、MEMSアグリゲータが一番困る。
だから業者は必死になる。

>随分早く印鑑集めを始めるようですね。
遅すぎるよ。1年前の臨時総会で決議してるのだよ。
もたもたしてるうちにエナリスの粉飾決算騒動で頓挫してしまった。
それでオリックス電力に変更せざるを得なくなった。

管理費会計経費支出削減に3年もかけて高圧一括受電を検討し2度も総会決議とるようなことしなくても、役員報酬廃止とマン管士顧問委託を廃止するだけで200万近く経費節減できると思う。廃止だから経費支出はなくなる。総会決議はいらない、即実行可能だが。

はいはい、もう１００回くらい聞きましたよタブチさん。
つくばみらいのおうちにかえりましょう

役員報酬の廃止は総会決議が要りますよ。
よーく細則を読んでみましょう（笑）

役員報酬とマン管士顧問はオウタ君の考えのようだから聞いてみたら？

>>225
細則(P.69〜P.70)には廃止や報酬額改定の規定はない。
というよりも、規定はそのままで「自主返上」すればいい。
高圧一括受電を苦渋の選択で導入せざるを得ない経費節減急務の折から報酬に見合うだけの働きをしてないので自主返上すると。
管理士のほうは管理費会計で予算化しなければいい。

経費節減に聖域はないよ。まずは身内から経費節減だよ。

>>224
つくば未来の友人に聞いたけど、あっちは664戸でイニシアより規模が一回り大きく役員も20人近くいるそうだが、報酬とか法人化の考えはないとのこと。
以前、理事が役員報酬の提案をしたが、「組合員の公金からの経費支出。役員は金貰うだけの働きしてるのか？」と理事長に一括されたそうな。法人化も役員から提案があったが「法人化のメリットとデメリット、初年度と次年度以降の諸経費を文書で出せ」と理事長に言われだけど、その理事は結局出さずに任期全うして卒業していったとか。

>227

このマンションの規約細則に改廃規定がないような甘いものはないですよ。
読み直してみましょう。規約とか細則は、役員が自由には決められないように
縛りをつけるためにあるわけですから。返上はもちろん自由ですよ。
寄付扱いで受けてます。

>229

法人化を、不動産の登記能力や、諸経費の損得でしか見られないとしたら少し勉強不足ではないですかねぇ。
特定の個人を、区分所有法上の管理者とする標準管理規約の条項は法人化なしに撤廃することはできません。
また、複数の人物に代表権を付与することもできませんね。
区分所有法は、そろそろ有名な逐条解説本が久しぶりに更新されますから、買って研究されてみては
いかがでしょう。世の中の組合法人化に関する、ネット上などの解説はとても、皮相的なものであることが
分かるかと思いますよ。

マンションの管理の進め方にはマンションの数だけやり方があります。
上のようなことが不要であるなら、経費がかかろうがかかるまいが法人化など不要です。
私は別に人様のマンションに法人化してないからダメだというつもりはありません。

一方で、うちはこれが理事会の活性化の上で必須でしたから、他のマンションの例をあげられても
はぁそうですかとしかね。そのつくば未来のマンションは、そのマンションなりの行き方で
進めれば良いですし優劣を争うつもりもありませんね。

そのマンションに住み、そのマンションの理事会に実際に関与しているわけではないので
つくば未来だかのマンションの掲示板に喧嘩を売るつもりもないですね。

オウタ君、解説ご苦労！

>特定の個人を、区分所有法上の管理者とする標準管理規約の条項は法人化なしに撤廃することはできません。
標準管理規約なんて法律じゃない単なるガイドラインだから無視すればいいよ。

ところで契約関係、きちんと説明した？
需給契約、サービス契約、利用契約の違いを。
これものすごく重要で、2016年度の電力小売全面自由化にもろ影響するよ。

　そのオウタです。　どのみちこの掲示板の書き込みは殆どがタブチさんがされているのでお互い名乗ってやりますか。

　標準管理規約第38条2 は、ずっと変わってないから、余程古いマンションでなければ、原始規約でこれに相当する条文をもってないのはありがちではないです。
　
　　無論そのマンションの規約が標準管理規約に準拠している義務はないですが、理事会の役員が、自分のマンションの規約を遵守する義務があるのは当たり前ですから、うちのマンションの場合、役員報酬に関する細則を、最終条にある通り通常決議によって改正または廃止しない限り勝手に理事長の判断でやめたりはできません。
　
　誰かが区分所有法に定める善管注意義務を負うのかの規定ですから。
通常の管理組合の場合は理事長になり、
法人の場合は、区分所有法第49条8の規定によって、法人の理事全員になります。きちんと理事会が多数決決議であることに伴う責任を、決議に参加した人におわせるたてつけになっているのは法人の場合だけです。
　形式的にでも、理事会では１票を行使するだけに過ぎない理事長が、責任は一人の自然人としておわされている形を解消するには、法人化しか方法はありません。
理事会に不満をもつ人物が、理事会全体ではなく１個人としての理事長を訴える訴訟を起こす事例はあ多数ありますから、どうでもいい話でもないですね。

　タブチさんは話の都合が悪くなると逃げて、すぐに他の話題にいく傾向があるのでちゃんと指摘しておこうかなと思いました、

　うちは、役員を訴訟リスクから守るためのＤ＆Ｏ保険にも入っていますが、まぁその費用も無駄とおっしゃるんでしょうねぇ。理事会の役員は最少の手間で最大の結果を上げられるようにサポートを受けてよいし、また報酬も受け取るべきで、そのコストはマンション全体管理コストとして一定限度額内で全戸が負担するのは当然だと思いますし、そのように総会でも説明して承認を得てきましたから。うちは法人なので役員任期は２年ですが、結果として来期は、ほぼ全員立候補者だけで新規に選任する役員13名を埋めています。
　
　管理士との契約は年次契約ですから、やめるのは組合の自由です。規約・細則の縛りはありません。
値段なりのお仕事をしていただいていると理事会では考えていますから、やめる気はないですが。
　
　この件も含め、法律に違背しているというならともかく、よくもまぁマンションの私的自治に関する部分でケチをつける勇気があるなぁと思ってみています。　
　

こんばんは。文通しませんか？

>誰かが区分所有法に定める善管注意義務を負うのかの規定ですから。

区分所有法第28条の上位の民法第644条で考えたら？
役員受任の委任契約の善管注意義務は受任した全役員に課せられるよ。
管理規約第40条でも役員の「誠実義務」が課せられている。

>235

区分所有法は、民法の特別法として存在しているので、区分所有法と民法の両方に規定があってそれが異なっている場合には、区分所有法が優先されます。典型的なものとしては、民法では全員一致が原則ですが、区分所有法では多数決による決定（少数の反対者があっても実施できる）を規定していますね。

区分所有法の第28条には、確かに管理者は”委任に関する規定に従う”とありますから、委任契約であれば、”管理者”には善管注意義務があるとして民法644条が適用されるという読み方はあっていると思います。

一方で区分所有法28条は、　”第四節　管理者”　のセクションにありますから、通常の法人化されていない、標準管理規約準拠の規約をもっている管理組合においては、第28条による”権利義務は委任”　だというのは管理者≡理事長にしか適用できません。

役員全体に適用されるというのは、区分所有法の形式的にはそうは読めませんね。
これは、管理者管理を想定して、ドイツなどの事例を参考に作った区分所有法をつくった法務省と、それを標準管理規約におとしこんだ国交省の間で齟齬がでてしまっているので、多分法務省としては、もっとどんどん法人化してほしかったのではないかなと。　区分所有法の管理組合法人のセクションには、強行規定として”理事”≡”管理者”とする規定がでてきます。

このあたりの議論の結果、イニシア千住曙町の５期理事会では、標準管理規約準拠の”　理事長≡区分所有法の管理者とする条文は削除してきちんと理事会役員全体で責任をとる方向に進むべきであるとの結論に達して、先の5期通常総会で法人化を選択したわけで、登記にコストがかかるからやらないというものではなかったわけです。

代表権を複数人に付与していて、私が財務関連のセクションで副理事長兼代表理事ですので、例えば法人を代表して、管理費未納などの裁判をメインにとりしきることも可能になります。分業化の効果は実際にこの１年であがっていると考えています。

法人代表理事４名なら４名とも理事長の肩書き付与すればいい。
なにも理事長、副理事長に区別する必要はない。代表なんだから同位同列。
非法人化管理組合も管理者１名にせず４名にして理事長職も４名にすればいい。
区分所有法は管理者の員数規定はない。規約で設定することを妨げない。

理事長１号〜理事長４号までいるのも面白い。

なんなら理事も法人代表理事と木っ端理事に区別することなく全員出代表理事にすればいい。
理事も同位同列、区別も差別もない。

>237
　
区分所有法49条により別段の定めをしない場合には理事は各々が法人を代表します。
区分所有法の法人の規定には”理事長”の設置義務はありませんから、”理事長なし”で法人化することも不可能ではありません。

ただし、うちは理事が20名もいますからその全員に代表権を付与するのはさすがにやりすぎでしょう。管理会社・管理士事務所・工事関係の会社・各種共用部サービス会社・自治会などからみたら誰に話をもっていったらいいのか全く分からなくなります。
　
実際に当マンションの現行規約で理事長にしかできないことは、理事会や総会の招集や議長などです。4月に提案予定の規約改正がもし総会で承認されると３人の副理事長はおのおのが専門委員会を総括するので、委員会中心に扱う案件については、理事長は議長として月例理事会で、議決要求を捌くのがメインの仕事になります。
　
例えば私は副理事長として営繕委員会を総括しているので、マンションのハードにかかわる問題の相談提案などはまず私にやってきます。　共用部の備品消耗品の取り揃えやマナー・規約違反対応などは別の副理事長になりますし、防災・防火・防犯などはまた別の副理事長です。
　
マンション全体の命運を左右するような理事会の直轄案件は理事長が直接取扱います。
現在進行中のものとしては、一括受電や、法人化に伴う規約改正などです。
　
当マンションは４名を代表理事として特に制限なく登記していますので、理事長を比較優位としている定めはあくまでも法人の内部的なもので、対外的には理事長が４人いるように見えることになります。なので理事長１～理事長４と書かれたのは間違いではありません。”　理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。 ”
わけですので。

私は営繕担当の副理事長（代表理事）ですが、一定額までの工事の決裁などは直接実施して理事会には事後報告で済ませることが可能で、法人印は４名が利用できます。
　
各々の副理事長の職務分掌は明確に定義しないといけないので、この１月の臨時総会で10ページほどの理事会運営細則を制定しています。
　
例にあげられた、みらい平のマンションもこうしろと主張するものではありません。
ただし
>229
に書かれたように、「法人化のメリットとデメリット、初年度と次年度以降の諸経費を文書で出せ」という書かれている理事長さんの発言は、まぁ知らないのであれば仕方ないとはいえ、”経費がかかるからやらない”のであれば、随分と皮相的な理解だなぁとは思うわけです。
　
うちの管理会社の法務部が議案化でもってきた作文も、実質”法人化してもしなくても同じ”としていたので捨てて全部かくはめにはなりましたが。

>ただし、うちは理事が20名もいますからその全員に代表権を付与するのはさすがにやりすぎでしょう。管理会社・管理士事務所・工事関係の会社・各種共用部サービス会社・自治会などからみたら誰に話をもっていったらいいのか全く分からなくなります。
そのためにコラボ導入したのでは？理事会または管理会社への「意見箱」の機能を。
特定の理事に相談するのではなく、意見箱に投稿して役員全員で透明化して情報共有する。
コラボは設定作業したからよく知ってるよ。
コラボの最大の特徴は「施設予約」。ものすごく細かな設定ができるよ。

管理開始向けの意見箱はうちのマンションでは設定してないですよ。
住民対応は、理事会と自治会で共通化してワンストップのサービスにはしてますが。
理事会側での担当は、ブロック理事か、副理事長の誰かが行ってることが多いですね。
たまたま理事長と同じブロックから要望が来たもの以外は理事長扱いではありません。
外向きのほか、内向きの対応も分業化しているわけです。