【住民専用】イニシア千住曙町Part6

他のマンションではどういう対応をするのだろう？
RJC48の勉強会テーマで各マンションの理事長に発表してもらいたいな。
保育ママを認めてるマンションでは法改正による自園内給食提供は切実な問題だ。

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>>1085
キッチンスタジオを使わなくても、条例第16条によると、専有部分で暖めたり保存する調理設備があれば、外から専門業者の給食を搬入してもいいみたいですよ。
それから条例第22条は、マンション内のアクアゲートパークを使えば済みます。

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ところで集合住宅で敢えて児童福祉法の家庭的保育事業所を開設する意義は？
開設しても集合住宅の住民専用ではないのに。
前レスにもあったけど、それならベビーシッターを開設した方がはるかに有用。
マンション住民専用のベビーシッター。こちらは法規制はなく全て自己責任。

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>>1088

管理組合の判断基準は、次の２点である。
①管理規約違反か否か（遵法性）
②共同の利益に反するか否か（公益性）
理事は心得るべし。

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>>1089
そうなると専有部分での保育ママ事業は、①では専有部分を住居以外の用途に供していますので規約第12条違反、②ではマンション住民の子供を優先して預かることができないので共同の利益にはならない、と言うことになりますね。

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マンションに住んでる個人が保育ママ事業所を開設するのに理事長の許可証がいるなんておかしいですね。
はるぶーさんもブログに書いてます、筋が通らないと。私もそう思います。何で理事長の許可証が必要なのか？と。
以下、ブログから。
「私の意見では、そもそも”自治体”が集合住宅内で”保育ママ”を開設してよいかどうかの許可を、書面で理事長押印を求めてくるのが筋が通らないと思う。」

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>>1091
>何で理事長の許可証が必要なのか？と。

　たぶん、管理規約で「区分所有者は、その専有部分を、専ら住居として使用するものとし、他の用途に供してはなりません。」と規定されているにもかかわらず、保育ママを開設申請した区分所有者が規約違反を隠してた場合、足立区が許可して開設されて乳幼児を受け入れた後で、管理組合に文句を言われ保育ママ事業所を閉鎖に追い込まれたら困るからでしょう。
　役所には許認可責任がありますから、管理組合に対して筋を通して許可証の発行を求めますね。

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そうですね。>>1063の判例にあるように管理組合が区分所有者を訴えた場合、区分所有者は敗訴してますからね。
もし保育ママ区分所有者を管理組合が訴えて区分所有者が敗訴すれば、保育ママ事業所を閉鎖しなければならなくなり、とばっちりが足立区に来て大問題になります。

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　役所にとっては保育ママ事業をマンション専有部分で行うことに管理組合からお墨付きがもらえましが、管理組合にとっては区分所有者の管理規約違反にお墨付きを与える結果になりましたね。
　最初、渋ってたのに印鑑押した理事長、痛恨の極み。証拠として残りました。

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当時の状況を正確に把握する必要があるので、代表理事はるぶーのブログを読んだ。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11717684552.html
保育ママ事業所開設の顛末はこうだ。

①保育ママ事業所を開設したい人が集合住宅の当マンションに住んでいた。
②そして役所に専有部分での開設許可を申請したら、「個人管理の戸建ではないので、集合住宅は専有部分以外の敷地・共用部分の管理責任者の理事長の許可証が必要。」と言われた。
③そこで管理組合に許可証をお願いしたら、理事会審議で大多数の理事が規約違反を理由に反対した。
④それでも副理事長はるぶーが強引に推し進めるために不毛な論理を展開し反対派を口説き落としてひっくり返した。
⑤理事会決議なので仕方なく理事長はしぶしぶ理事長印を押して、規約違反の証拠が後々残る許可証を発行してしまった。

ざっとこんなところか。

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>②「個人管理の戸建ではないので、集合住宅は専有部分以外の敷地・共用部分の管理責任者の理事長の許可証が必要。」
あれっ？今までと違う解釈、管理規約違反が消えてる。

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>②そして役所に専有部分での開設許可を申請したら、「個人管理の戸建ではないので、集合住宅は専有部分以外の敷地・共用部分の管理責任者の理事長の許可証が必要。」と言われた。

そうですね。足立区にとっては規約違反云々はマンション内の問題ですから関係ないですね。
保育ママ事業所を建物内に設置する場合、戸建なら敷地も建物も全てが所有者自身の管理責任ですが、集合住宅の場合は所有者の管理責任の専有部分と管理組合の管理責任の敷地・共用部分の複合構成になります。
だから集合住宅に保育ママ事業所を設置する場合、足立区は他方の敷地・共用部分の管理責任者である管理組合理事長に設置許可を求めたのですね。

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駐車場って共用部分ですか？
管理規約の別表第2（共用部分の範囲）に載ってませんが。

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>>1098
国交省の標準管理規約をコピペしているから載ってないんだよ。たぶん記載忘れだと思う。

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　一般的に駐車場は共用部分と解釈するが、確かに規約の別表第2には載ってない。これは指摘の通り国交省標準管理規約をコピペして使っているからである。駐車場に関しては次のように解釈すればよい。
　【管理規約別表第1】
　　「付属施設　駐車場棟（ゴミ置場、粗大ゴミスペース含む）」
　【管理規約第1項5)】
　　「共用部分　区分所有法第2条第4項の共用部分をいいます。」
　【区分所有法第2条第4項】
　　「この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。 」

　従って、付属施設の駐車場棟は区分所有法第2条第4項と管理規約第1項5)で共用部分になる。

　ところで、前出の団地管理組合法人加古川グリーンシティ管理規約では、第8条（共用部分の範囲）に駐車場を記載している。さすがである。
　http://www.greencity.sakura.ne.jp/pdf_site/up_road_pdf/kiyaku/2005-kan...

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今年１月の臨時総会で、駐車場20区画の外部貸しが承認され収益事業が開始されましたが、私たち区分所有者は分け前として月々いくらもらえるのですか？それとも会計年度末決算で1年分まとめての支払いですか？

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>>1101
もらえるのですか？臨時総会ではそんな話なかったですよ。
高圧一括受電と同様に管理組合総取りです。

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区分所有建物の共用部分は、管理に必要な費用は共有者で負担する。
それなら共用部分から利益が生じるのなら、共有者で分け合う。
そうでなければ道理に合わない。そういう考えなんだろう。

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はぁ？分け前？ばっかじゃねーの！
個人じゃなく管理組合法人の収益事業だよ。
臨時総会で決まったんだよ。知らないの？

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>高圧一括受電と同様に管理組合総取りです。
高圧一括受電は共用部分から利益が発生する収益事業ではないです。
個人の専有部分の電気代削減費を管理組合が徴収するのです。
一方、駐車場外部貸しは共用部分から利益が発生する収益事業です。
何れせよ、その効果により発生する金銭を区分所有者に還元せず管理組合が召上げるのが「総取り」です。

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ハイル・ヒトラーが居座っている限り総取りの考えは続くでしょう。
政権交代がない限り還元という考えは起こらないと思います。
早く血を入れ換えないと・・・・・・このままでは毟り取られてしまいそう。

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>個人じゃなく管理組合法人の収益事業だよ。
事業主体と収益の帰属先は別物である。
単純に事業主体＝収益の帰属先と考えるのが国税徴収が仕事の国税庁の考え方。
一方、管理組合は区分所有法ベースで収益の帰属先はどこか？を考える。
それによって「誰に課税されるか？」が決まる。

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共用部分の収益事業は、駐車場の外部貸し以外に携帯電話基地局や太陽光発電がありますね。
特に携帯電話基地局は数年前から税務署が脱税を摘発して課税にやっきになってますね。

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>1106

一括受電の話は最初に出たのが３期で、移行終了できたのは７期
そのあいだに４人も理事長が変わっていて、メリットが少なすぎるで
没にされた会社含めて、契約先として検討された会社が４社ですよね。
ちょっと迷走気味で何年もかかってしまったのはむしろ毎年理事長が
変わるせいで理事会の施策に一貫性がなかったかなという気もね。

今の理事長は２期目ですが、来期はどうなるのかな。
祭りで挨拶してましたね。

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前に住んでいたマンションは、10年ほど前から屋上に携帯基地局を設置して賃料を貰ってましたが、当時の管理組合は収益事業との認識がなく、また管理会社も適切なアドバイスをしなかったので、賃料は一般会計の収入に計上していました。
ところがある期に新しく就任した理事長が指摘し、理事会で散々審議した結果、今まで通りになりました。
理由は「自首するとやぶ蛇になり過去にさかのぼって課税される。収益事業会計としたところで必要経費を差し引くとたいした利益にしかならない。それだったら摘発されるまで現状維持で行こう。そして賃貸借契約の更新時に賃料の大幅値上げを持ちかけ、もし断られたら撤去しよう。携帯基地局を廃止してもマンション住民は何も困らない。」でした。

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>理事会の施策に一貫性がなかったかなという気もね。
一貫性はあったよ。削減分は管理組合総取りで住民には一切還元しない。

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一括受電は収益事業ではないよね。

駐車場は経費按分して税理士つけてるくらいだから
申告するつもりでしょう。確か事業申請はサービス実施で、年度末に税理士報酬とかが総会の議決事項となっている。

今の勢いで契約台数を伸ばしていくと下手すると駐車場の方の儲けの方が一括受電で浮かせたお金を超えそうだよね。

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>>1112
どうして住民に儲けをくれないのですか？

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さてさて、法人理事会に文句をいってみたら？

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>法人理事会に文句をいってみたら？
臨時総会で賛成可決されたことを覆すには、議案に瑕疵があったということを証明する相当な根拠が必要。
規約根拠、法律（含む条例）根拠、行政指導、訴訟判例、等。そこまで用意して法人理事会に突撃しないと門前で追い返される。
自信があるのか？保育ママの時のはるぶーみたいに直感で「儲けがほしい」では話にならない。
普通はそこまで出来る住民がいないから、みんな上意下達でおとなしく従うのだ。

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　管理組合法人の収益事業は、規約に別段の定めがない限りその利益は区分所有法で規定されてる通り区分所有者に帰属する。共用部分に持分のない管理組合法人には帰属しない。

　現行の規約では、区分会計として「使用料等については、収益事業会計に充当します」と規定があるだけで、利益の帰属については規約で別段の定めをしていないので区分所有法に従うことになる。
　【区分所有法 】
　（共用部分の負担及び利益収取）
　第十九条 　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、
　共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

　上記の「共用部分の負担に任じ」が管理費・修繕積立金の持分割合に応じた徴収の根拠で、「共用部分から生ずる利益を収取する」が駐車場外部貸しによる収益事業の利益の帰属が区分所有者であることの根拠である。即ち持分割合に応じた利益の配分金を区分所有者は受けられるのである。

　収益事業会計では、収入が駐車場賃貸料、支出が必要経費と区分所有者配分金となり、収支をゼロとする。すなわち利益（剰余金という表現は不適切）は発生しないので法人税は課税されない。
　注1：法人税は課税されないが配分金をもらう区分所有者が課税対象になる。
　注2：配分金は区分所有者の雑所得になるが20万円以下は非課税。
　なお収益事業を行うのなら、管理規約に区分所有法第十九条の内容を参考に「共用部分の利益帰属」の形で必ず利益の帰属先を規定化する必要がある。これにより法人税の課税有無が決定する。

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ということは、区分所有者は堂々と分け前を請求できますね。やったー！

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>1116

東京地判3･5･29　判時1406-33 参照

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>>1118

そんなの参考にならないよ。
今問題なのは、管理組合法人が税金払うか払わないかだから。
こっちが重要だよ、国税庁の考え方だから。
ただし判例と勘違いしたらだめよ、裁判はこれから、もう始まってるけど。
国税庁不服審判所 平成25年10月15日採決
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html

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で、一人当たりいくらもらえるの？

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会計理事さん、計算してください。

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>>1119
その金沢市の管理組合、国税庁相手に闘ってるね。
最近その採決に不満だから、今度は東京地裁に採決処分取り消しの提訴したね。
国税庁が税金払えと言っても払う必要がないと、とことん闘うその気概、見習わなければ。

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結果として法人化されてなくても収益事業の収益は
個人のものだって理屈は通ってないわけだから
ここの法人がきちんと税金払った剰余金を内部留保するのは
問題ないってことでないの？　規約にも記載したわけだし

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>>1126 次期代表理事選出馬新人候補者さん

サブリースは原則賃貸料金を教えてはくれない。貸し出してる料金を、借り手として把握することはできるが、正式な回答ではもらえないので、それをもとに規約化は無理でしょう。料金を都度変える可能性もあるし、貸し出し元にそれの変動を通知する義務もないし。

また業者は内部貸し優先の契約でも借りてもらえる賃料にするので安くなるが、内部がそれに合わせる必要はない。収入が減るだろ。それだとサブリースの収入とかわらんがな。

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役員報酬もらってるのに更に管理費から20万円も新旧役員交代懇親会に使ってるのですか？
そのうちに暑気払いとか忘年会とかで歯止めがなくなりそうです。

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1132さんの話が本当なら恐ろしいことです。
２０万円は半端じゃない。

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管理費からの懇親会費支出は、3期と4期の役員業務引き継ぎのための総会後の飲み会で始まりました。3期まで0円だったのが4期から10万円、そして今では20万円と倍増させています。
第一、役員業務の引き継ぎが飲み会ですか？飲み会で業務引継ぎなど聞いたことありません。
みなさんの勤務先の社業の引き継ぎを考えてみてください。引継書を用意して業務時間内に短時間に効率よく引き継ぎをするのが原則でしょう。その引き継ぎを経費で支出してまで飲み会でやる組織なんてどこにありますか？

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なら総会で反対すればよかったのに…
オーナーであるならね。

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