【住民専用】イニシア千住曙町Part6

今の民泊は管理規約違反以前に旅館業法違反ですが、来年度に民泊新法が成立して施行されれば、民泊は晴れて合法化されます。
そうなると保育ママの時のように、民泊推進の代表理事が「不許可といってもしも訴えられたとして、判断に責任もてますか？」と訴訟リスクをちらつかせて反対する理事を懐柔し、理事会決議で民泊ＯＫになる可能性がありますね。
規約違反も理事会決議でひっくり返すマンションですから、それも有りだと思います。

>>1057
>会社名書いた看板や表札出してなきゃ管理組合も調べようがないと思う。

法人登記されていれば隠しようがない。
国税庁は課税の観点で法人登記の情報を独自にＤＢ化している。

　国税庁で調べたが、管理組合法人と清算された法人を除くと、普通法人・NPO法人の21法人が専有部分を「主たる事務所」として登記している。
　これは全戸数515戸中の18戸の専有部分、約3.5%に当たる。
　（1室に2法人、1室に3法人の登記があるので法人数と戸数が異なる。）

>>1058
>まぁ、たとえ事務所で使用してること見つかっても管理組合は黙認するんじゃないか？

規約違反すれば、元理事長といえども管理組合に訴えられ、被告は弁護士でありながら裁判で負けている。
両判例とも、事務所としての使用実態はほとんど考慮されず、一律に「規約違反」→「共同の利益に反する」と裁判所はストレートに判断している。

【税理士事務所として使用していた税理士区分所有者が管理組合法人に訴えられて敗訴】
　裁判年月日 平成23年11月24日 裁判所名 東京高裁 裁判区分 判決
　事件番号平２３（ネ）３５９０号 事件名 会計事務所使用停止請求控訴事件
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_04.pdf
【法律事務所として使用していた元理事長の弁護士区分所有者が管理組合に訴えられて敗訴】
　裁判年月日 平成25年9月19日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決
　事件番号 平２４（ワ）２６０６７号 事件名 区分所有建物使用差止請求事件
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_03.pdf

>両判例とも、事務所としての使用実態はほとんど考慮されず、一律に「規約違反」→「共同の利益に反する」と裁判所はストレートに判断している。

最近の裁判所の判断は、規約の規範性に重点を置いているようです。
したがって「規約違反」が「共同の利益に反する」に結びつけられてしまうようです。

>>1061
>このような事故があった場合、規約違反を知りながら専有部分での保育ママ事業を許可したマンション管理組合は、訴訟リスクがあるのでは？

そうですね。
事故の原因が、保育事業所設置基準にかかわることだった場合、区は保育事業所の設置に関してマンション理事長の許可を貰ってますと言うでしょうね。
そうしたら管理組合に調査が入り、理事長が管理規約に違反して許可したことがばれてしまいます。
うかつに許可すると訴訟に巻き込まれますし、組合員から理事長の規約違反を訴えられるリスクもあります。

理事長自らが規約違反しているのですから訴えられたら負けですね。

今の理事会では無理だから、だれか第12条の規約改正案を提案したら？

この間の規約改正で第12条変更したけど、民泊が合法化される民泊新法は旅館業法とは別に立法されるから、また規約変更ですね。

>理事会決議があれば、専有部分を住居以外の用途に供することが可能、との規約なんてありません。

　現行の管理規約では「専有部分は住居以外の用途に供することは不可」としているので事務所等の用途に供していることは規約違反になるが、既に18戸も事務所用途に供されている、足立区認定保育ママ事業所に供することを規約違反を犯してまで理事会決議した、これらの事実がある以上は強硬手段としての訴訟は避け、早急に規約と実態を整合させることが現実的かつ賢明な解決方法である。

　専有部分を住居以外の用途に供するためには、
「１　区分所有者は、その専有部分を、専ら住居として使用するものとします。
　２　前項にかかわらず区分所有者もしくは占有者が、別の用途として使用する場合は、管理組合法人の承認を得なければなりません。」
と管理規約を改正しするのが必要かつ十分で、規約の規範性を維持し形骸化させず柔軟性のある現実的な対応ではあるが、前述した判例もあるし、規約違反を理事会決議で承認したり事務所使用を長年黙認していた事実もあることから組合員からの訴訟リスクもあるので、これは急を要する。
　なお、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求等は、上位法の区分所有法第57条第1項（共同の利益に反する行為の停止等の請求） を発動すればよいので敢えて規約化する必要はない。

　既に法人登記している専有部分と規約違反して理事会承認した保育ママ事業所については、あらためて承認申請を提出させ、条件付で事後承認にせざるを得ない。

　参考までに、他のマンションで既に規約化されている第12条（専有部分の用途）を示す。

>足立区認定保育ママ事業所に供することを規約違反を犯してまで理事会決議した、

理事会が管理規約違反してるので、組合員も管理規約違反してもいいのですよね。
もし規約違反を咎められたら
「理事会も管理規約違反してるくせにの何おか言わんや？」
と言ってやればいいのですか？

>>1069
その通り。規約にもはや遵守性がなくなっている。

今の規約の第12条第2項〜第6項は区分所有法第57条第1項で全て網羅してるね。
安直にブリリアマーレ有明の規約をパクってぐじゃぐじゃ書かなくても1086さんが言うように区分所有法第57条第1項の発動でよいね。

それに過去に理事会自身が第12条で規約違反犯してるくらいだから、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求等は、規約でなく法律を大上段に振りかざして実施しないと強制力がないだろう。
でも保育ママのことで反撃されたら理事会は反論できなくてあっさり撤退になると思う。
理事会が規約違反犯してれば、区分所有者に規約違反を問えないのは当たり前。

【建物の区分所有等に関する法律】

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。
　
（区分所有者の権利義務等）
第六条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

足立区の保育ママは、マンション内専有部分で開業する場合は区から理事長の承認を求められますが、ベビーシッターを専有部分で開業する場合は法規制がなく当然のことながら理事長の承認も必要ありません。
足立区の保育ママがＯＫなら、自宅でベビーシッター開業は管理組合に無届でできますか？

>>1072
そのような質問はここでするのではなく、直接理事長に問い合わせるべき質問だ。
たぶん理事長の解答は「ノーコメント」のはず。
ということは「良きに計らえ」だろう。

>>1073
不許可にしたら、過去に遡って足立区の保育ママも不許可にしなければなりませんよ。
そんなことしたら、理事長印もらったから許可したのに後から取り消し、区から訴えられるリスクがあります。

>>1065
> 事故の原因が、保育事業所設置基準にかかわることだった場合、区は保育事業所の設置に関してマンション理事長の許可を貰ってますと言うでしょうね。
>そうしたら管理組合に調査が入り、理事長が管理規約に違反して許可したことがばれてしまいます。

　集合住宅における保育ママ事業に関して疑問に思ったので足立区の担当課に直接確認したが、足立区は「許可にあたり理事長の許可証のみでよく、附属資料として管理規約、総会又は理事会の議事録等の許可を証明する証憑は求めない。ただし万一事故があった場合は、管理組合に立入調査が入り許可を証明する証憑書類の提出を求められるだろう」とのこと。

　保育ママに関しては自治体ごとの条例で許可基準に差があり、待機児童解消で積極的な取り組みをしている横浜市の場合は、集合住宅での開業に関しては管理組合が協力しなければ出せない建築関係の資料が幾つかあるが、理事長の許可証は原則不要で代わりに管理規約の提出が義務付けられている。
　【横浜市家庭的保育事業提出書類一覧】
　http://www.city.yokohama.lg.jp/kodomo/incubator/20150918teisyutusyorui...
　この管理規約提出に関して横浜市の担当課に直接確認したが、管理規約の提出は専有部分での開業（家庭的保育事業）可否を調べるためとの回答であった。

　ところで戸建ではなく、個人が事業を営むのに制約の多い集合住宅の一室で、管理組合が理事会で大多数の理事が規約違反を理由に不許可とする判断を、直感と違うという理由だけで副理事長（現代表理事）がひっくり返してまで管理規約違反を犯して保育ママ事業を支援するとは、マンションにとって如何程のメリットがあるのか？
　マンションの一室で保育ママ事業を行っても、マンション住民の乳幼児を優先的に預かれるわけではなく、マンション住民以外の区民に広く開放されることによる不特定数の出入りによるセキュリティー面の懸念、万一不動産売買・賃貸借契約における告知事項に該当する事故があってマンション名が公表されれば事故物件扱いになり資産価値を毀損してしまう。（1061の事故は「大島てる」のサイトで事故物件マンションとしてネット公開されている。）
　マンションにとってはデメリットばかりが目立つが。

>>1075
>直感

管理組合業務を直感でやられてはなー。
「管理規約遵守」と「共同の利益に反するか否か」で判断するのが管理組合業務の鉄則だよ。

不動産会社、管理規約順守して「事務所利用不可」にしてるね。
http://fstage.co.jp/ad/data/items/01067/layout/01067.pdf
売ったり貸したりする場合、「事務所利用不可」として募集しないとだめだね。

保育ママって稼げるのですか？
0歳～2歳児の世話って結構大変ですよ。
なんかボランティアに近いように見えますけど。

もちろん人数は多くは預かれないけど、自宅でできることとしては
かなりのしっかりとした収入になるみたいですね。　

>事故は「大島てる」のサイトで事故物件マンションとして
こんな感じで公表されてる。
http://www.oshimaland.co.jp/?p=rh5fw1fy

>>1078

　足立区ホームページより抜粋。
　「日中家庭で育てることが困難な子どもを、自宅などで預かり保育する仕事。乳幼児を保育する専門知識が必要なので、区で定める研修を受講し、認定委員会で承認されることが条件です。保護者からの基本保育料のほか、区から補助金が支給されます。」
　とのことで、保育料と区の補助金が入るそうだ。
　足立区の場合、幾ら入るかは残念ながら調べてない。
　自分でやりもしないのに金のことしつこく聞くと役所に不審がられるから。

　ところで同じ都内２３区で、たまたま品川区の募集パンフレットを見つけた。
　【品川区保育ママ】
　http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000029000/hoikumamaannai.pd...
　3人預かったとして何と年収400万円以上！と書いてある。(2階以上は２名までだが補助員を付ければ更に２名増やせる)
　そして減税措置まである。
http://www8.cao.go.jp/shoushi/shinseido/administer/setsumeikai/h270123...

　保育ママ事業は立派な事業である。管理規約違反してまでマンション専有部分でやる意味が分る。

　ただし児童福祉法の改正により、保育ママ事業は家庭内保育事業と位置付けられ、平成27年度から認可保育園と同等の扱いになり、施設内調理による給食提供が義務付けられた。既に開設中の保育ママ事業所は、遅くとも平成31年度末までに施設内調理による給食提供をしなければならない。
（専用の調理場と調理員が必要になるとのこと。マンションでは無理では？）
　この給食提供により、安全面に増して衛生面でも管理が求められるようになる。

>既に開設中の保育ママ事業所は、遅くとも平成31年度末までに施設内調理による給食提供をしなければならない。
>（専用の調理場と調理員が必要になるとのこと。マンションでは無理では？）

リバービューラウンジのキッチンスタジオを専用調理場にして使えばいいのではありませんか？
区と相談する必要はありますが、マンションですから共用部分も含めて保育施設内と見なすことが出来るはずです。
管理組合としても、管理規約違反してまで保育ママ事業所の開設を承認したわけですから、法改正に対応して保育ママ事業所の維持継続を図らなければなりません。区としても一度開設した保育ママ事業所ですから、区民の児童福祉推進のために継続させるべく協力を惜しまないと思います。
ただ、他の区分所有者がキッチンスタジオを使えなくなりますが、児童福祉を推進するマンションですから住民は協力しなければなりません。

>リバービューラウンジのキッチンスタジオを専用調理場にして使えばいいのではありませんか？
共用部分の変更で総会特別決議、使用細則の変更で総会普通決議が必要ですよ。
総会決議がないとキッチンスタジオを保育用調理場に変更できません。

防災活動で有名な大型マンション「加古川グリーンシティ」。
団地管理組合法人加古川グリーンシティ管理規約は次の通りです。
　第12条 （専有部分の用法）
　団地建物所有者は、その専有部分を以下の用法に従って使用するものとする。
　（1） 居住部分は居住の用にのみ供するものとし、事務所、作業所に類する営業の場に供してはならない。
　（2） 店舗部分は営業の用のみに供するものとし、居住の用に供してはならない。
　（3） 店舗使用細則は別途定める。
http://www.greencity.sakura.ne.jp/pdf_site/up_road_pdf/kiyaku/2005-kan...
規約で判断基準を明示して規定しています。
これだと住居を法人の主たる事務所として登記することはできないことになります。

　非常に重大な問題ですよ。

　保育ママは、今までは自治体の制度で運用されてましたが、児童福祉法が改正されて、保育ママ事業は同法の家庭的保育事業として法律に組み込まれ、保育園並みの基準と規制が掛かってしまいました。
　それに伴い、足立区も当初の制度から条例による規制に移行し、平成28年度以降の保育ママ事業は条例の基準を満たさないと開業できなくなりました。
　ただし開設済の保育ママ事業所に関しては経過措置があり、平成31年度末までに基準を満たすよう猶予されました。
【足立区家庭的保育事業等の設備及び運営に関する基準を定める条例 平成26年9月30日条例第54号】
https://www.city.adachi.tokyo.jp/reiki/426901010054000000MH/4269010100...

　今までと大きく異なるのは次の点のようです。結構きびしいです。
　①自園内給食提供（条例第15条、第16条）②年2回の定期健康診断（条例第17条）③敷地内屋外遊戯用庭（条例第22条）④嘱託医、調理員の設置（条例第23条）

　当マンションでは、保育ママがまだ足立区の独自制度時代の3期に許可されたので児童福祉法の改正前で、これから改正法（含む条例）に合致させていかねばなりません。期限は平成31年度末です。

　マンションとして保育ママ事業所の開設を許可したのですから、地域の児童福祉推進のために維持継続させるべく改正法にどのように対応（①と③の共用部分での対応）させていくか、共用施設委員会で検討する必要があります。
　具体的には家庭的保育事業分科会を設置し、保育ママはもちろん、保育士、看護師、助産師、栄養士、医師、そして多くの子育て中の住民ママさん並びに妊妊産婦さんにも参加してもらいます。出来れば足立区担当課職員、都担当課職員、厚労省担当部局官僚をオブザーバーに。

他のマンションではどういう対応をするのだろう？
RJC48の勉強会テーマで各マンションの理事長に発表してもらいたいな。
保育ママを認めてるマンションでは法改正による自園内給食提供は切実な問題だ。

>>1085
キッチンスタジオを使わなくても、条例第16条によると、専有部分で暖めたり保存する調理設備があれば、外から専門業者の給食を搬入してもいいみたいですよ。
それから条例第22条は、マンション内のアクアゲートパークを使えば済みます。

ところで集合住宅で敢えて児童福祉法の家庭的保育事業所を開設する意義は？
開設しても集合住宅の住民専用ではないのに。
前レスにもあったけど、それならベビーシッターを開設した方がはるかに有用。
マンション住民専用のベビーシッター。こちらは法規制はなく全て自己責任。

>>1088

管理組合の判断基準は、次の２点である。
①管理規約違反か否か（遵法性）
②共同の利益に反するか否か（公益性）
理事は心得るべし。

>>1089
そうなると専有部分での保育ママ事業は、①では専有部分を住居以外の用途に供していますので規約第12条違反、②ではマンション住民の子供を優先して預かることができないので共同の利益にはならない、と言うことになりますね。

マンションに住んでる個人が保育ママ事業所を開設するのに理事長の許可証がいるなんておかしいですね。
はるぶーさんもブログに書いてます、筋が通らないと。私もそう思います。何で理事長の許可証が必要なのか？と。
以下、ブログから。
「私の意見では、そもそも”自治体”が集合住宅内で”保育ママ”を開設してよいかどうかの許可を、書面で理事長押印を求めてくるのが筋が通らないと思う。」

>>1091
>何で理事長の許可証が必要なのか？と。

　たぶん、管理規約で「区分所有者は、その専有部分を、専ら住居として使用するものとし、他の用途に供してはなりません。」と規定されているにもかかわらず、保育ママを開設申請した区分所有者が規約違反を隠してた場合、足立区が許可して開設されて乳幼児を受け入れた後で、管理組合に文句を言われ保育ママ事業所を閉鎖に追い込まれたら困るからでしょう。
　役所には許認可責任がありますから、管理組合に対して筋を通して許可証の発行を求めますね。

そうですね。>>1063の判例にあるように管理組合が区分所有者を訴えた場合、区分所有者は敗訴してますからね。
もし保育ママ区分所有者を管理組合が訴えて区分所有者が敗訴すれば、保育ママ事業所を閉鎖しなければならなくなり、とばっちりが足立区に来て大問題になります。

　役所にとっては保育ママ事業をマンション専有部分で行うことに管理組合からお墨付きがもらえましが、管理組合にとっては区分所有者の管理規約違反にお墨付きを与える結果になりましたね。
　最初、渋ってたのに印鑑押した理事長、痛恨の極み。証拠として残りました。

当時の状況を正確に把握する必要があるので、代表理事はるぶーのブログを読んだ。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11717684552.html
保育ママ事業所開設の顛末はこうだ。

①保育ママ事業所を開設したい人が集合住宅の当マンションに住んでいた。
②そして役所に専有部分での開設許可を申請したら、「個人管理の戸建ではないので、集合住宅は専有部分以外の敷地・共用部分の管理責任者の理事長の許可証が必要。」と言われた。
③そこで管理組合に許可証をお願いしたら、理事会審議で大多数の理事が規約違反を理由に反対した。
④それでも副理事長はるぶーが強引に推し進めるために不毛な論理を展開し反対派を口説き落としてひっくり返した。
⑤理事会決議なので仕方なく理事長はしぶしぶ理事長印を押して、規約違反の証拠が後々残る許可証を発行してしまった。

ざっとこんなところか。

>②「個人管理の戸建ではないので、集合住宅は専有部分以外の敷地・共用部分の管理責任者の理事長の許可証が必要。」
あれっ？今までと違う解釈、管理規約違反が消えてる。

>②そして役所に専有部分での開設許可を申請したら、「個人管理の戸建ではないので、集合住宅は専有部分以外の敷地・共用部分の管理責任者の理事長の許可証が必要。」と言われた。

そうですね。足立区にとっては規約違反云々はマンション内の問題ですから関係ないですね。
保育ママ事業所を建物内に設置する場合、戸建なら敷地も建物も全てが所有者自身の管理責任ですが、集合住宅の場合は所有者の管理責任の専有部分と管理組合の管理責任の敷地・共用部分の複合構成になります。
だから集合住宅に保育ママ事業所を設置する場合、足立区は他方の敷地・共用部分の管理責任者である管理組合理事長に設置許可を求めたのですね。

駐車場って共用部分ですか？
管理規約の別表第2（共用部分の範囲）に載ってませんが。

>>1098
国交省の標準管理規約をコピペしているから載ってないんだよ。たぶん記載忘れだと思う。

　一般的に駐車場は共用部分と解釈するが、確かに規約の別表第2には載ってない。これは指摘の通り国交省標準管理規約をコピペして使っているからである。駐車場に関しては次のように解釈すればよい。
　【管理規約別表第1】
　　「付属施設　駐車場棟（ゴミ置場、粗大ゴミスペース含む）」
　【管理規約第1項5)】
　　「共用部分　区分所有法第2条第4項の共用部分をいいます。」
　【区分所有法第2条第4項】
　　「この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。 」

　従って、付属施設の駐車場棟は区分所有法第2条第4項と管理規約第1項5)で共用部分になる。

　ところで、前出の団地管理組合法人加古川グリーンシティ管理規約では、第8条（共用部分の範囲）に駐車場を記載している。さすがである。
　http://www.greencity.sakura.ne.jp/pdf_site/up_road_pdf/kiyaku/2005-kan...

今年１月の臨時総会で、駐車場20区画の外部貸しが承認され収益事業が開始されましたが、私たち区分所有者は分け前として月々いくらもらえるのですか？それとも会計年度末決算で1年分まとめての支払いですか？

>>1101
もらえるのですか？臨時総会ではそんな話なかったですよ。
高圧一括受電と同様に管理組合総取りです。

区分所有建物の共用部分は、管理に必要な費用は共有者で負担する。
それなら共用部分から利益が生じるのなら、共有者で分け合う。
そうでなければ道理に合わない。そういう考えなんだろう。

はぁ？分け前？ばっかじゃねーの！
個人じゃなく管理組合法人の収益事業だよ。
臨時総会で決まったんだよ。知らないの？

>高圧一括受電と同様に管理組合総取りです。
高圧一括受電は共用部分から利益が発生する収益事業ではないです。
個人の専有部分の電気代削減費を管理組合が徴収するのです。
一方、駐車場外部貸しは共用部分から利益が発生する収益事業です。
何れせよ、その効果により発生する金銭を区分所有者に還元せず管理組合が召上げるのが「総取り」です。

ハイル・ヒトラーが居座っている限り総取りの考えは続くでしょう。
政権交代がない限り還元という考えは起こらないと思います。
早く血を入れ換えないと・・・・・・このままでは毟り取られてしまいそう。

>個人じゃなく管理組合法人の収益事業だよ。
事業主体と収益の帰属先は別物である。
単純に事業主体＝収益の帰属先と考えるのが国税徴収が仕事の国税庁の考え方。
一方、管理組合は区分所有法ベースで収益の帰属先はどこか？を考える。
それによって「誰に課税されるか？」が決まる。

共用部分の収益事業は、駐車場の外部貸し以外に携帯電話基地局や太陽光発電がありますね。
特に携帯電話基地局は数年前から税務署が脱税を摘発して課税にやっきになってますね。

>1106

一括受電の話は最初に出たのが３期で、移行終了できたのは７期
そのあいだに４人も理事長が変わっていて、メリットが少なすぎるで
没にされた会社含めて、契約先として検討された会社が４社ですよね。
ちょっと迷走気味で何年もかかってしまったのはむしろ毎年理事長が
変わるせいで理事会の施策に一貫性がなかったかなという気もね。

今の理事長は２期目ですが、来期はどうなるのかな。
祭りで挨拶してましたね。

前に住んでいたマンションは、10年ほど前から屋上に携帯基地局を設置して賃料を貰ってましたが、当時の管理組合は収益事業との認識がなく、また管理会社も適切なアドバイスをしなかったので、賃料は一般会計の収入に計上していました。
ところがある期に新しく就任した理事長が指摘し、理事会で散々審議した結果、今まで通りになりました。
理由は「自首するとやぶ蛇になり過去にさかのぼって課税される。収益事業会計としたところで必要経費を差し引くとたいした利益にしかならない。それだったら摘発されるまで現状維持で行こう。そして賃貸借契約の更新時に賃料の大幅値上げを持ちかけ、もし断られたら撤去しよう。携帯基地局を廃止してもマンション住民は何も困らない。」でした。