【住民専用】イニシア千住曙町Part6

今の民泊は管理規約違反以前に旅館業法違反ですが、来年度に民泊新法が成立して施行されれば、民泊は晴れて合法化されます。
そうなると保育ママの時のように、民泊推進の代表理事が「不許可といってもしも訴えられたとして、判断に責任もてますか？」と訴訟リスクをちらつかせて反対する理事を懐柔し、理事会決議で民泊ＯＫになる可能性がありますね。
規約違反も理事会決議でひっくり返すマンションですから、それも有りだと思います。

>>1057
>会社名書いた看板や表札出してなきゃ管理組合も調べようがないと思う。

法人登記されていれば隠しようがない。
国税庁は課税の観点で法人登記の情報を独自にＤＢ化している。

　国税庁で調べたが、管理組合法人と清算された法人を除くと、普通法人・NPO法人の21法人が専有部分を「主たる事務所」として登記している。
　これは全戸数515戸中の18戸の専有部分、約3.5%に当たる。
　（1室に2法人、1室に3法人の登記があるので法人数と戸数が異なる。）

>>1058
>まぁ、たとえ事務所で使用してること見つかっても管理組合は黙認するんじゃないか？

規約違反すれば、元理事長といえども管理組合に訴えられ、被告は弁護士でありながら裁判で負けている。
両判例とも、事務所としての使用実態はほとんど考慮されず、一律に「規約違反」→「共同の利益に反する」と裁判所はストレートに判断している。

【税理士事務所として使用していた税理士区分所有者が管理組合法人に訴えられて敗訴】
　裁判年月日 平成23年11月24日 裁判所名 東京高裁 裁判区分 判決
　事件番号平２３（ネ）３５９０号 事件名 会計事務所使用停止請求控訴事件
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_04.pdf
【法律事務所として使用していた元理事長の弁護士区分所有者が管理組合に訴えられて敗訴】
　裁判年月日 平成25年9月19日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決
　事件番号 平２４（ワ）２６０６７号 事件名 区分所有建物使用差止請求事件
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_03.pdf

>両判例とも、事務所としての使用実態はほとんど考慮されず、一律に「規約違反」→「共同の利益に反する」と裁判所はストレートに判断している。

最近の裁判所の判断は、規約の規範性に重点を置いているようです。
したがって「規約違反」が「共同の利益に反する」に結びつけられてしまうようです。

>>1061
>このような事故があった場合、規約違反を知りながら専有部分での保育ママ事業を許可したマンション管理組合は、訴訟リスクがあるのでは？

そうですね。
事故の原因が、保育事業所設置基準にかかわることだった場合、区は保育事業所の設置に関してマンション理事長の許可を貰ってますと言うでしょうね。
そうしたら管理組合に調査が入り、理事長が管理規約に違反して許可したことがばれてしまいます。
うかつに許可すると訴訟に巻き込まれますし、組合員から理事長の規約違反を訴えられるリスクもあります。

理事長自らが規約違反しているのですから訴えられたら負けですね。

今の理事会では無理だから、だれか第12条の規約改正案を提案したら？

この間の規約改正で第12条変更したけど、民泊が合法化される民泊新法は旅館業法とは別に立法されるから、また規約変更ですね。

>理事会決議があれば、専有部分を住居以外の用途に供することが可能、との規約なんてありません。

　現行の管理規約では「専有部分は住居以外の用途に供することは不可」としているので事務所等の用途に供していることは規約違反になるが、既に18戸も事務所用途に供されている、足立区認定保育ママ事業所に供することを規約違反を犯してまで理事会決議した、これらの事実がある以上は強硬手段としての訴訟は避け、早急に規約と実態を整合させることが現実的かつ賢明な解決方法である。

　専有部分を住居以外の用途に供するためには、
「１　区分所有者は、その専有部分を、専ら住居として使用するものとします。
　２　前項にかかわらず区分所有者もしくは占有者が、別の用途として使用する場合は、管理組合法人の承認を得なければなりません。」
と管理規約を改正しするのが必要かつ十分で、規約の規範性を維持し形骸化させず柔軟性のある現実的な対応ではあるが、前述した判例もあるし、規約違反を理事会決議で承認したり事務所使用を長年黙認していた事実もあることから組合員からの訴訟リスクもあるので、これは急を要する。
　なお、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求等は、上位法の区分所有法第57条第1項（共同の利益に反する行為の停止等の請求） を発動すればよいので敢えて規約化する必要はない。

　既に法人登記している専有部分と規約違反して理事会承認した保育ママ事業所については、あらためて承認申請を提出させ、条件付で事後承認にせざるを得ない。

　参考までに、他のマンションで既に規約化されている第12条（専有部分の用途）を示す。

>足立区認定保育ママ事業所に供することを規約違反を犯してまで理事会決議した、

理事会が管理規約違反してるので、組合員も管理規約違反してもいいのですよね。
もし規約違反を咎められたら
「理事会も管理規約違反してるくせにの何おか言わんや？」
と言ってやればいいのですか？

>>1069
その通り。規約にもはや遵守性がなくなっている。

今の規約の第12条第2項〜第6項は区分所有法第57条第1項で全て網羅してるね。
安直にブリリアマーレ有明の規約をパクってぐじゃぐじゃ書かなくても1086さんが言うように区分所有法第57条第1項の発動でよいね。

それに過去に理事会自身が第12条で規約違反犯してるくらいだから、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求等は、規約でなく法律を大上段に振りかざして実施しないと強制力がないだろう。
でも保育ママのことで反撃されたら理事会は反論できなくてあっさり撤退になると思う。
理事会が規約違反犯してれば、区分所有者に規約違反を問えないのは当たり前。

【建物の区分所有等に関する法律】

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。
　
（区分所有者の権利義務等）
第六条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

足立区の保育ママは、マンション内専有部分で開業する場合は区から理事長の承認を求められますが、ベビーシッターを専有部分で開業する場合は法規制がなく当然のことながら理事長の承認も必要ありません。
足立区の保育ママがＯＫなら、自宅でベビーシッター開業は管理組合に無届でできますか？

>>1072
そのような質問はここでするのではなく、直接理事長に問い合わせるべき質問だ。
たぶん理事長の解答は「ノーコメント」のはず。
ということは「良きに計らえ」だろう。

>>1073
不許可にしたら、過去に遡って足立区の保育ママも不許可にしなければなりませんよ。
そんなことしたら、理事長印もらったから許可したのに後から取り消し、区から訴えられるリスクがあります。

>>1065
> 事故の原因が、保育事業所設置基準にかかわることだった場合、区は保育事業所の設置に関してマンション理事長の許可を貰ってますと言うでしょうね。
>そうしたら管理組合に調査が入り、理事長が管理規約に違反して許可したことがばれてしまいます。

　集合住宅における保育ママ事業に関して疑問に思ったので足立区の担当課に直接確認したが、足立区は「許可にあたり理事長の許可証のみでよく、附属資料として管理規約、総会又は理事会の議事録等の許可を証明する証憑は求めない。ただし万一事故があった場合は、管理組合に立入調査が入り許可を証明する証憑書類の提出を求められるだろう」とのこと。

　保育ママに関しては自治体ごとの条例で許可基準に差があり、待機児童解消で積極的な取り組みをしている横浜市の場合は、集合住宅での開業に関しては管理組合が協力しなければ出せない建築関係の資料が幾つかあるが、理事長の許可証は原則不要で代わりに管理規約の提出が義務付けられている。
　【横浜市家庭的保育事業提出書類一覧】
　http://www.city.yokohama.lg.jp/kodomo/incubator/20150918teisyutusyorui...
　この管理規約提出に関して横浜市の担当課に直接確認したが、管理規約の提出は専有部分での開業（家庭的保育事業）可否を調べるためとの回答であった。

　ところで戸建ではなく、個人が事業を営むのに制約の多い集合住宅の一室で、管理組合が理事会で大多数の理事が規約違反を理由に不許可とする判断を、直感と違うという理由だけで副理事長（現代表理事）がひっくり返してまで管理規約違反を犯して保育ママ事業を支援するとは、マンションにとって如何程のメリットがあるのか？
　マンションの一室で保育ママ事業を行っても、マンション住民の乳幼児を優先的に預かれるわけではなく、マンション住民以外の区民に広く開放されることによる不特定数の出入りによるセキュリティー面の懸念、万一不動産売買・賃貸借契約における告知事項に該当する事故があってマンション名が公表されれば事故物件扱いになり資産価値を毀損してしまう。（1061の事故は「大島てる」のサイトで事故物件マンションとしてネット公開されている。）
　マンションにとってはデメリットばかりが目立つが。

>>1075
>直感

管理組合業務を直感でやられてはなー。
「管理規約遵守」と「共同の利益に反するか否か」で判断するのが管理組合業務の鉄則だよ。

不動産会社、管理規約順守して「事務所利用不可」にしてるね。
http://fstage.co.jp/ad/data/items/01067/layout/01067.pdf
売ったり貸したりする場合、「事務所利用不可」として募集しないとだめだね。

保育ママって稼げるのですか？
0歳～2歳児の世話って結構大変ですよ。
なんかボランティアに近いように見えますけど。

もちろん人数は多くは預かれないけど、自宅でできることとしては
かなりのしっかりとした収入になるみたいですね。　

>事故は「大島てる」のサイトで事故物件マンションとして
こんな感じで公表されてる。
http://www.oshimaland.co.jp/?p=rh5fw1fy