【住民専用】イニシア千住曙町Part6

>>1018
ＲＪＣ４８の勉強会のテーマにして各マンションの理事長に解答を発表させればいい。
題材としては民泊と個人情報保護だから最適だと思う。

電気もガスも自由化の時代だ。
経産省に小売電気事業者登録、ガス小売事業者登録の両方してないと生き残れなくなるよ。
来年4月のガス小売全面自由化で、電気とガスのペアでのセット割引販売が主流になる。

よく居住者の「縁故者」という文言を規約や細則で見かけるが、「縁故」の定義が全くない。
「縁故」とは「人と人のかかわりあい、つながり」を意味するので、姻戚関係はもちろん友達や知り合い、その他契約関係によるつながり等も含まれる広い意味がある。
ところで管理組合は「縁故」を証明する証憑書類を提出させて確認しているのか？
姻戚関係は関係を証明するに必要な複数の戸籍謄本で確認できる、賃貸借は不動産賃貸借契約書で確認できる、しかしながら「知り合いとか友人」を証する書類などない。
これは入居届にも言える。入居者が区分所有者である証明、占有者である証明を管理組合は求めていない。

管理組合が個人情報取扱事業者として、個人情報を取得する目的の公表、入居届等で個人情報を提供することに対する入居者等の同意書、これらを個人情報保護法に則り厳格に行わない限り、そのような証憑書類は提出を拒否されると思う。
たかが入居者名簿といえども甘く見ないほうがいい。
これは管理組合から管理委託されている管理会社も同様。

>>1024
>管理組合が個人情報取扱事業者として、個人情報を取得する目的の公表、入居届等で個人情報を提供することに対する入居者等の同意書、これらを個人情報保護法に則り厳格に行わない限り、

そういえば今はフロントで渡された届出用紙に書いて出すだけですね。
今後は、個人情報を取得する理由の説明、それに対して個人情報を提出するに当たっての同意、が必要ってことですね。
ところで改正法施行は何時からですか？来年の上期と聞いてますが。

管理規約第１２条（専有部分の用途）第２項～第4項の民泊禁止規定はブリリアマーレ有明のパクリ？

ブリリアマーレ有明は遥かに上を行ってるから、そのままコピーして使っても問題ないと思う。
自分たちで考えるの面倒だし。

ブリリアマーレ有明は湾岸のホテル並みの共用施設のあるタワマンで、実際に民泊の事例を管理組合が数件摘発し、その結果でシェアハウス／民泊禁止の規約を作ったから、実績に基づく規約で他のマンションは雛形として使っていいと思う。

ブリリアマーレ有明は眺望だけでなく共用施設がすごいね。
http://bma33.com/the33.html
RJC48の勉強会の時に見せてもらったけど、バー、ジム、プール、スパ、セラピールーム、屋上テラスなど高級ホテル並みだ。
民泊される理由が分かる。

>>1028
ブリリアマーレ有明の公式ブログに民泊を摘発したことが書いてありますが、民泊で何か実害が発生したとは書いてませんね。
政府は平成32年の東京オリンピックに向けてのインバウンド政策として民泊を推進していますので、国策に沿った民泊マンションのモデルとして民泊を推進したらいいと思います。
それでもし何か弊害が出たら、そこで初めて規約で民泊禁止にしたらいいと思います。慌てて規約で民泊を禁止するのは、杞憂に終わる可能性があります。

ホテル不足の解消として政府は民泊を推進してるのだから、国民として協力しないと。
それなのに頭から禁止するとは如何なものか？

民泊は禁止、駐車場の民泊はok!何処が違うんだ❗

>>1017 住民板ユーザーさん2さん

>>1017 住民板ユーザーさん2さん

金正日か❗何いったて？北朝鮮でもないのに！
俺の勝手だ❗舐めるな！

総会は頭が悪くて、意味が解らないので、弁護士さんと一緒にでで見ます！全て録音させていただきます！

・共用部分駐車場の外部貸し→管理組合に金が入る　　　ＯＫ
・自宅専有部分の外部貸し　→管理組合に金が入らない　ＮＧ
（区分所有者に金が入る）

この違いだよ。

２　代表理事は、理事会の承認がないにもかかわらず、専有部分がシェアハウスに供されていると認めたときは、当該専有部分の区分所有者に、専有部分をシェアハウスに供することを中止するよう請求することができます。専有部分の区分所有者または占有者が合理的な理由を示さず第５項の協力を拒んだ場合も同様とします。
３　代表理事は、専有部分がシェアハウスに供されているかどうかの事実を確認するため、随時、任意の区分所有者に対し専有部分の利用状況について口頭または書面で照会をすることができます。
４　前項の照会の結果、専有部分の外観、近隣住戸の居住者または専有部分に出入りする者等から任意に聴取した事項、各種媒体上で見分した賃貸情報などから合理的に判断して専有部分がシェアハウスに供されていると推認した場合、代表理事は、理由を告げて、当該専有部分の区分所有者等に対し、専有部分がシェアハウスに供されているかどうか実地に見分するため代表理事および理事の複数名が専有部分に立ち入るのを認めるよう協力を求めることができます。

>>1037
さすがパクリ元のブリリアマーレ有明の規約はよくできている。
うちらが自分で考えるのはチョッと無理だな。

うちのマンションでも民泊禁止条項を盛り込むための規約改正を検討しています。

「２　代表理事は、理事会の承認がないにもかかわらず、専有部分がシェアハウスに供されていると認めたときは、当該専有部分の区分所有者に、専有部分をシェアハウスに供することを中止するよう請求することができます。専有部分の区分所有者または占有者が合理的な理由を示さず第５項の協力を拒んだ場合も同様とします。」
→
・「理事会の承認がないにもかかわらず」とわざわざ断り書きを入れているのは、本来なら理事会の承認（決議）が必要と言うことですか？
・なぜ代表理事だけに中止請求権があるのですか？「×：代表理事 ○：管理組合法人」の間違いだと思います。
・管理組合法人とすれば全組合員に請求権があり組合員ならだれでも中止請求できます。代表理事にしか中止請求権がない場合、故意または過失により代表理事が請求しなかったらどうしようもありませんから。
・民泊摘発は全組合員が常に監視の目を光らせ、発見したらすぐに中止請求すべきです。代表理事にまかせっきりと言う訳にはいきません。

「３　代表理事は、専有部分がシェアハウスに供されているかどうかの事実を確認するため、随時、任意の区分所有者に対し専有部分の利用状況について口頭または書面で照会をすることができます。」
→
これも同様ですね。「×：代表理事 ○：管理組合法人」の間違いだと思います。

「４　前項の照会の結果、専有部分の外観、近隣住戸の居住者または専有部分に出入りする者等から任意に聴取した事項、各種媒体上で見分した賃貸情報などから合理的に判断して専有部分がシェアハウスに供されていると推認した場合、代表理事は、理由を告げて、当該専有部分の区分所有者等に対し、専有部分がシェアハウスに供されているかどうか実地に見分するため代表理事および理事の複数名が専有部分に立ち入るのを認めるよう協力を求めることができます。」
→
・なぜ代表理事および理事は、たかが民泊ごときで区分所有者のプライバシーを侵害してまで専有部分に立ち入る権限があるのですか？共用部分管理のための専有部分特別管理とはレベルが違いすぎます。
・規約化すれば総会決議すら採らずに専有部分への介入が可能になってしまうとは管理組合運営上憂慮すべき事態です。
・民泊ごときで専有部分への立ち入り条項は削除すべきでしょう。

>・なぜ代表理事だけに中止請求権があるのですか？「×：代表理事 ○：管理組合法人」の間違いだと思います。
正しい。　
民泊禁止が共用部分の管理に必要な保存行為と解釈できるので、区分所有法代18条（共用部分の管理） の「保存行為は、各共有者がすることができる。 」により区分所有者なら中止請求できる。従って、代表理事の権限に特化すべきものではない。

代表理事と代表でない理事って何か差別してるのですか？

>>1040
隣が民泊してて、バルコニーで騒いでうるさい、廊下に生ゴミを置いとくので臭い、普段利用してる共用施設で利利用ルールを守らない、等で生活環境が乱されるので民泊を中止させたい
→区分所有法第6条（区分所有者の権利義務等）で区分所有者は隣家に対して民泊中止請求が出来る

民泊中止請求は、なにも代表理事に限定することはないし、代表理事に頼らずとも迷惑を被ってる区分所有者が該当宅に対して直接民泊中止請求をすればよい。

>>1041
当然差別してる。
端的な例は役員報酬。
代表でない理事は月3000円に対して代表理事は月6000円、1万円。
代表理事は代表でない理事の2～3倍の報酬を貰ってる。

平理事の2～3倍も役員報酬貰ってるマンション管理専門家の代表理事皆さん、
教えてください！区分所有法の質問です。

（区分所有者の権利義務等）
第六条 　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３ 　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

ここで「自己の所有に属しない共用部分」とは具体的にどこのことですか？
全く思いつきません。

「自己の所有に属しない共用部分」とは他人のバルコニーのことじゃないか？
バルコニーは共用部分だけど他人のバルコニーは使えない。
ところで高圧一括受電したにもかかわらず、規約上（別表第２）はいまだに共用部分に東電借室が存在する。
また規約改正の特別決議か？

バルコニーは法定共用部分で区分所有者にそれぞれ持分があります。
他人のバルコニーが使えないのは、バルコニーごとにそれぞれの区分所有者の専用使用権があるからです。

>規約上（別表第２）はいまだに共用部分に東電借室が存在する。
10年後に東電に戻すから残してあるのでは？

>「自己の所有に属しない共用部分」
規約見ましたけどわかりません。代表理事の方の解答お願いします。

>>1044 匿名さん

ネットの区分法解説のレベルではでてこないけど、
稲本鎌野のコンメンタールにでてますよ。
一見すると、共用部兼専有部なとこが存在するの？とか思いますよね。

　複合用途型マンションの店舗一部共用部分（共用部分のうち店舗部分の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな部分）は、住宅側区分所有者から見ると「自己の所有に属しない共用部分」になる。逆に住宅一部共用部分は、店舗側区分所有者から見ると「自己の所有に属しない共用部分」になる。
　従って、複合用途型マンションでない当マンションには「自己の所有に属しない共用部分」即ち一部共用部分は存在しない。全て全体共用部分である。

国交省ガイドライン「マンション標準管理規約（複合用途型）」より抜粋

マジ強力な新人が現れたな。これなら東大に勝てる。来期が楽しみだ。

シェアハウスとか民泊は置いといて、事務所に使ったらダメですか？
事務所と言っても、法人登記の事務所です。
規約見た限り、住居以外はダメみたいですけど・・・
事務所で使ってる方、いらっしゃいますか？

>>1052
第１２条（専有部分の用途）
　区分所有者は、その専有部分を、専ら住居として使用するものとし、他の用途に供してはなりません。

と規定されてますから、事務所の用途に供してはならないことになります。
そして第２項以下で、住居の場合でもシェアハウス（民泊を含む）に供されているときは、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求ができることになってます。

用途事態あいまで、住居してれば何をしてもいいとも、読める！

>>1054
それじゃ規約に瑕疵があるということになります。いかようにも解釈できる規約はトラブルのもとです。
あれだけシェアハウス禁止だの民泊禁止だのカリカリして規約改正していながら、肝心の原始規約（第12条第1項）に瑕疵があるのでは笑い話です。
ところで1052さんは「法人登記の事務所」と言ってます。
法人は個人事業主が自宅を事務所と兼用しているのとはわけが違います。
法人登記は事務所を登記します。そして法務局に登記簿が永遠に残ります。そしてその登記簿はだれでも閲覧できます。
ちなみに管理組合法人の法人登記上の事務所は共用部分の管理事務室です。

>>1054
事務所がいいなら店もいいってこと？
事務所も店も不特定多数が訪問するから防犯上の問題が懸念されるね。

>>1055
マンションの部屋を事務所として登記するのはまずいでしょう。
本人が否定しても事務所だってことを登記で証明できちゃうから。

会社名書いた看板や表札出してなきゃ管理組合も調べようがないと思う。

まぁ、たとえ事務所で使用してること見つかっても管理組合は黙認するんじゃないか？
どこのマンションでも黙って住宅を法人の事務所にして登記してるからね。
12条第1項なんて空文化してねるよ。

>>1053
>そして第２項以下で、住居の場合でもシェアハウス（民泊を含む）に供されているときは、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求ができることになってます。

シェアハウス以外の事務所や店舗の用途に供されている場合には、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求もないということですね。
安心しました。

>>1059
規約改正は素人が案文作ったりブリリアマーレ有明の規約をパクったりしたら失敗します。せっかく顧問のマンション管理士がいるのですから活用しないと。。マンション管理士なら齟齬のない他と整合の取れた案文を作ってくれます。

第2項以下は、シェアハウスに限定しないで用途を事務所や保育施設、学習塾、文芸教室、等も含めて範囲を広げないとだめですね。
区分所有法第6条第1項の「区分所有者の共同の利益に反する行為」に当たるか否かは、民泊使用だけではなく事務所使用も同じです。 民泊だけに特化するのは「木を見て森を見ず」の典型です。

そうしないと本当に第1項と言うよりも第12条自体が形骸化・空文化してしまいます。
実際、3期に専有部分を住居以外の用途である「足立区認定保育ママ事業所」に供することを理事会決議で承認しています。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11481936013.html

理事会決議があれば「専有部分を住居以外の用途に供することが可能」との規約はどこにもありません。

今の民泊は管理規約違反以前に旅館業法違反ですが、来年度に民泊新法が成立して施行されれば、民泊は晴れて合法化されます。
そうなると保育ママの時のように、民泊推進の代表理事が「不許可といってもしも訴えられたとして、判断に責任もてますか？」と訴訟リスクをちらつかせて反対する理事を懐柔し、理事会決議で民泊ＯＫになる可能性がありますね。
規約違反も理事会決議でひっくり返すマンションですから、それも有りだと思います。

>>1057
>会社名書いた看板や表札出してなきゃ管理組合も調べようがないと思う。

法人登記されていれば隠しようがない。
国税庁は課税の観点で法人登記の情報を独自にＤＢ化している。

　国税庁で調べたが、管理組合法人と清算された法人を除くと、普通法人・NPO法人の21法人が専有部分を「主たる事務所」として登記している。
　これは全戸数515戸中の18戸の専有部分、約3.5%に当たる。
　（1室に2法人、1室に3法人の登記があるので法人数と戸数が異なる。）

>>1058
>まぁ、たとえ事務所で使用してること見つかっても管理組合は黙認するんじゃないか？

規約違反すれば、元理事長といえども管理組合に訴えられ、被告は弁護士でありながら裁判で負けている。
両判例とも、事務所としての使用実態はほとんど考慮されず、一律に「規約違反」→「共同の利益に反する」と裁判所はストレートに判断している。

【税理士事務所として使用していた税理士区分所有者が管理組合法人に訴えられて敗訴】
　裁判年月日 平成23年11月24日 裁判所名 東京高裁 裁判区分 判決
　事件番号平２３（ネ）３５９０号 事件名 会計事務所使用停止請求控訴事件
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_04.pdf
【法律事務所として使用していた元理事長の弁護士区分所有者が管理組合に訴えられて敗訴】
　裁判年月日 平成25年9月19日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決
　事件番号 平２４（ワ）２６０６７号 事件名 区分所有建物使用差止請求事件
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_03.pdf

>両判例とも、事務所としての使用実態はほとんど考慮されず、一律に「規約違反」→「共同の利益に反する」と裁判所はストレートに判断している。

最近の裁判所の判断は、規約の規範性に重点を置いているようです。
したがって「規約違反」が「共同の利益に反する」に結びつけられてしまうようです。

>>1061
>このような事故があった場合、規約違反を知りながら専有部分での保育ママ事業を許可したマンション管理組合は、訴訟リスクがあるのでは？

そうですね。
事故の原因が、保育事業所設置基準にかかわることだった場合、区は保育事業所の設置に関してマンション理事長の許可を貰ってますと言うでしょうね。
そうしたら管理組合に調査が入り、理事長が管理規約に違反して許可したことがばれてしまいます。
うかつに許可すると訴訟に巻き込まれますし、組合員から理事長の規約違反を訴えられるリスクもあります。

理事長自らが規約違反しているのですから訴えられたら負けですね。

今の理事会では無理だから、だれか第12条の規約改正案を提案したら？

この間の規約改正で第12条変更したけど、民泊が合法化される民泊新法は旅館業法とは別に立法されるから、また規約変更ですね。

>理事会決議があれば、専有部分を住居以外の用途に供することが可能、との規約なんてありません。

　現行の管理規約では「専有部分は住居以外の用途に供することは不可」としているので事務所等の用途に供していることは規約違反になるが、既に18戸も事務所用途に供されている、足立区認定保育ママ事業所に供することを規約違反を犯してまで理事会決議した、これらの事実がある以上は強硬手段としての訴訟は避け、早急に規約と実態を整合させることが現実的かつ賢明な解決方法である。

　専有部分を住居以外の用途に供するためには、
「１　区分所有者は、その専有部分を、専ら住居として使用するものとします。
　２　前項にかかわらず区分所有者もしくは占有者が、別の用途として使用する場合は、管理組合法人の承認を得なければなりません。」
と管理規約を改正しするのが必要かつ十分で、規約の規範性を維持し形骸化させず柔軟性のある現実的な対応ではあるが、前述した判例もあるし、規約違反を理事会決議で承認したり事務所使用を長年黙認していた事実もあることから組合員からの訴訟リスクもあるので、これは急を要する。
　なお、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求等は、上位法の区分所有法第57条第1項（共同の利益に反する行為の停止等の請求） を発動すればよいので敢えて規約化する必要はない。

　既に法人登記している専有部分と規約違反して理事会承認した保育ママ事業所については、あらためて承認申請を提出させ、条件付で事後承認にせざるを得ない。

　参考までに、他のマンションで既に規約化されている第12条（専有部分の用途）を示す。

>足立区認定保育ママ事業所に供することを規約違反を犯してまで理事会決議した、

理事会が管理規約違反してるので、組合員も管理規約違反してもいいのですよね。
もし規約違反を咎められたら
「理事会も管理規約違反してるくせにの何おか言わんや？」
と言ってやればいいのですか？

>>1069
その通り。規約にもはや遵守性がなくなっている。