【住民専用】イニシア千住曙町Part6

バルコニーは法定共用部分で区分所有者にそれぞれ持分があります。
他人のバルコニーが使えないのは、バルコニーごとにそれぞれの区分所有者の専用使用権があるからです。

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>規約上（別表第２）はいまだに共用部分に東電借室が存在する。
10年後に東電に戻すから残してあるのでは？

>「自己の所有に属しない共用部分」
規約見ましたけどわかりません。代表理事の方の解答お願いします。

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>>1044 匿名さん

ネットの区分法解説のレベルではでてこないけど、
稲本鎌野のコンメンタールにでてますよ。
一見すると、共用部兼専有部なとこが存在するの？とか思いますよね。

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　複合用途型マンションの店舗一部共用部分（共用部分のうち店舗部分の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな部分）は、住宅側区分所有者から見ると「自己の所有に属しない共用部分」になる。逆に住宅一部共用部分は、店舗側区分所有者から見ると「自己の所有に属しない共用部分」になる。
　従って、複合用途型マンションでない当マンションには「自己の所有に属しない共用部分」即ち一部共用部分は存在しない。全て全体共用部分である。

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国交省ガイドライン「マンション標準管理規約（複合用途型）」より抜粋

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マジ強力な新人が現れたな。これなら東大に勝てる。来期が楽しみだ。

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シェアハウスとか民泊は置いといて、事務所に使ったらダメですか？
事務所と言っても、法人登記の事務所です。
規約見た限り、住居以外はダメみたいですけど・・・
事務所で使ってる方、いらっしゃいますか？

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>>1052
第１２条（専有部分の用途）
　区分所有者は、その専有部分を、専ら住居として使用するものとし、他の用途に供してはなりません。

と規定されてますから、事務所の用途に供してはならないことになります。
そして第２項以下で、住居の場合でもシェアハウス（民泊を含む）に供されているときは、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求ができることになってます。

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用途事態あいまで、住居してれば何をしてもいいとも、読める！

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>>1054
それじゃ規約に瑕疵があるということになります。いかようにも解釈できる規約はトラブルのもとです。
あれだけシェアハウス禁止だの民泊禁止だのカリカリして規約改正していながら、肝心の原始規約（第12条第1項）に瑕疵があるのでは笑い話です。
ところで1052さんは「法人登記の事務所」と言ってます。
法人は個人事業主が自宅を事務所と兼用しているのとはわけが違います。
法人登記は事務所を登記します。そして法務局に登記簿が永遠に残ります。そしてその登記簿はだれでも閲覧できます。
ちなみに管理組合法人の法人登記上の事務所は共用部分の管理事務室です。

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>>1054
事務所がいいなら店もいいってこと？
事務所も店も不特定多数が訪問するから防犯上の問題が懸念されるね。

>>1055
マンションの部屋を事務所として登記するのはまずいでしょう。
本人が否定しても事務所だってことを登記で証明できちゃうから。

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会社名書いた看板や表札出してなきゃ管理組合も調べようがないと思う。

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まぁ、たとえ事務所で使用してること見つかっても管理組合は黙認するんじゃないか？
どこのマンションでも黙って住宅を法人の事務所にして登記してるからね。
12条第1項なんて空文化してねるよ。

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>>1053
>そして第２項以下で、住居の場合でもシェアハウス（民泊を含む）に供されているときは、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求ができることになってます。

シェアハウス以外の事務所や店舗の用途に供されている場合には、中止請求、口頭書面照会請求、立入調査請求もないということですね。
安心しました。

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>>1059
規約改正は素人が案文作ったりブリリアマーレ有明の規約をパクったりしたら失敗します。せっかく顧問のマンション管理士がいるのですから活用しないと。。マンション管理士なら齟齬のない他と整合の取れた案文を作ってくれます。

第2項以下は、シェアハウスに限定しないで用途を事務所や保育施設、学習塾、文芸教室、等も含めて範囲を広げないとだめですね。
区分所有法第6条第1項の「区分所有者の共同の利益に反する行為」に当たるか否かは、民泊使用だけではなく事務所使用も同じです。 民泊だけに特化するのは「木を見て森を見ず」の典型です。

そうしないと本当に第1項と言うよりも第12条自体が形骸化・空文化してしまいます。
実際、3期に専有部分を住居以外の用途である「足立区認定保育ママ事業所」に供することを理事会決議で承認しています。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11481936013.html

理事会決議があれば「専有部分を住居以外の用途に供することが可能」との規約はどこにもありません。

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今の民泊は管理規約違反以前に旅館業法違反ですが、来年度に民泊新法が成立して施行されれば、民泊は晴れて合法化されます。
そうなると保育ママの時のように、民泊推進の代表理事が「不許可といってもしも訴えられたとして、判断に責任もてますか？」と訴訟リスクをちらつかせて反対する理事を懐柔し、理事会決議で民泊ＯＫになる可能性がありますね。
規約違反も理事会決議でひっくり返すマンションですから、それも有りだと思います。

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>>1057
>会社名書いた看板や表札出してなきゃ管理組合も調べようがないと思う。

法人登記されていれば隠しようがない。
国税庁は課税の観点で法人登記の情報を独自にＤＢ化している。

　国税庁で調べたが、管理組合法人と清算された法人を除くと、普通法人・NPO法人の21法人が専有部分を「主たる事務所」として登記している。
　これは全戸数515戸中の18戸の専有部分、約3.5%に当たる。
　（1室に2法人、1室に3法人の登記があるので法人数と戸数が異なる。）

>>1058
>まぁ、たとえ事務所で使用してること見つかっても管理組合は黙認するんじゃないか？

規約違反すれば、元理事長といえども管理組合に訴えられ、被告は弁護士でありながら裁判で負けている。
両判例とも、事務所としての使用実態はほとんど考慮されず、一律に「規約違反」→「共同の利益に反する」と裁判所はストレートに判断している。

【税理士事務所として使用していた税理士区分所有者が管理組合法人に訴えられて敗訴】
　裁判年月日 平成23年11月24日 裁判所名 東京高裁 裁判区分 判決
　事件番号平２３（ネ）３５９０号 事件名 会計事務所使用停止請求控訴事件
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_04.pdf
【法律事務所として使用していた元理事長の弁護士区分所有者が管理組合に訴えられて敗訴】
　裁判年月日 平成25年9月19日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決
　事件番号 平２４（ワ）２６０６７号 事件名 区分所有建物使用差止請求事件
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_03.pdf

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>両判例とも、事務所としての使用実態はほとんど考慮されず、一律に「規約違反」→「共同の利益に反する」と裁判所はストレートに判断している。

最近の裁判所の判断は、規約の規範性に重点を置いているようです。
したがって「規約違反」が「共同の利益に反する」に結びつけられてしまうようです。

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>>1061
>このような事故があった場合、規約違反を知りながら専有部分での保育ママ事業を許可したマンション管理組合は、訴訟リスクがあるのでは？

そうですね。
事故の原因が、保育事業所設置基準にかかわることだった場合、区は保育事業所の設置に関してマンション理事長の許可を貰ってますと言うでしょうね。
そうしたら管理組合に調査が入り、理事長が管理規約に違反して許可したことがばれてしまいます。
うかつに許可すると訴訟に巻き込まれますし、組合員から理事長の規約違反を訴えられるリスクもあります。

理事長自らが規約違反しているのですから訴えられたら負けですね。

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