プレシス西葛西ペイサージュってどう？

西葛西６分ですか。
駐車場が少ないですが、ここら辺なら車があったほうがいいと思います。
自転車だと買い物の量が限られてしまうので。
詳細が解りませんけど、周辺環境にもよりますが。
葛西近辺は、結構、商業施設が点在しているので。

イオン葛西がすぐ近くにあるんですね。普段のお買い物はよくても家族連れなら車が欲しいでしょうね。

公園が多いので、家族で遊びに行けると楽しみにしています。

西葛西でも駅の北側だと暮らしやすさはあるかと。
お店も多いし、同じような住宅が多いので、
子どもも結構いるから、
子どもさんがいる人にとってはいいんじゃないかなーと。
子どもが多いとその分、
保育園とか大丈夫かしら？というのはありますが。

広告が入ってましたが、プレシスにしては高級感溢れる物件になりそうですね。

バルコニーの壁もタイル張りのようですし、上層階を除けばぺラボーではないようですし。そういう面ではガーデンズやレジデントプレイスよりも高級感は出そう。
設備も水回りのワークトップが天然石と気合い入ってるし、結構強気の価格設定になるのかな？

残念なのは部屋の形。バルコニー側も外廊下側も一部中住戸を除きアウトフレームになってない。
たぶん梁の出っ張りも大きいんだろうな。

それが許容できるなら、西葛西にしては凄く頑張った物件ではないでしょうか。
プレシスはマンション再販業者のアンビシャスに売り主が変わることが多いですが、その前に早々に完売しそうな気がします。

モデルルームが待ち遠しいですね。

５４軒では小さいね。ディスポーザーとかエレベーター２基とか望めない。管理費も高いんじゃ？

価格はどれ位になるんでしょうか？

>>6
坪260〜270辺りになるんじゃないかとの噂を聞きました。

>>7
そんなわけないだろw 笑

坪210万円でしょう！

周辺マンションのモデルルームで聞きました。私もさほど外れていない数字だと思ってます。

ここ2年間ぐらい城東地区で新築マンション探してますが坪210は絶っっっっ対に無理です。
今や東陽町駅5分で坪320ですよ？

250はなるでしょ

このあたりで坪単価250万はどうなんでしょうか？
場所は悪くないと思うのですが、高値で掴まれそうで怖い気がするし。

最近の相場を思うとそれくらいしてしまうかもしれないですね。
大手デベならもっとしてしまう可能性もとても高いですし。

マンションギャラリー自体はまだプレオープンなんですね。
まだ行ってもそれほど情報はないのかな。
グランドオープンの時点で価格が決定的になってくるという流れでしょうか。

行ってきましたが、坪250以下(240代)になるって担当してくれた方が言ってましたよ。
個人的には梁の出っ張りがかなり気になりましたね。

この立地、設備でその値段なら完売は早そうですね。ブランド価値はないですが、まあこのご時世なら妥当なところではないでしょうか。

その値段で、あの立地なら売れそうですね。
いい部屋確保出来るといいな。

坪240万台ってことは、やっぱりレジデントプレイスやガーデンズより少なくとも坪10万くらいは価格あがってるんですね。

>>14さん
情報ありがとうございます。
先方が教えてくれた数字は、平均で坪240万台でしょうか？それとも、もっとも安い部屋で240万台でしょうか？
まあ、パンダ部屋で240万台ってことはないですよね、パンダ部屋ならもっと安くするでしょうし。

もし平均だとすると、私が聞いた坪単価(260万〜270万)よりはだいぶ安いですね。

>>18
今、予定価格表で計算してみましたが、220～280でした。
ボリュームゾーンが240代だったのかな。
レジより全体的に300～400万くらい高い印象です。

>>19さん
ありがとうございます。レジより300〜400万くらい高い印象ですか。

レジとガーデンズで西葛西周辺の需要を2〜3年分は食い尽くした感があるので、捌くのに結構時間かかるかな？
デベ、施工共にブランド力はないので、早期完売の為には、駅徒歩6分以外の魅力を打ち出したいですね。

>>20
結構お客さんはいた印象でした。
押していたのは三丁目という立地と鍵をかざさずに入れるオートロック部分でしょうか。
天井高は全部屋240cmで巨大な梁を見ると圧迫感はありました。
船堀待ちの人もいそうですね。

>>21さん
鍵をかざさずに入れるオートロックは便利そうですね。毎日の事ですし。
しかし、天井高が240cmで梁が目立つとなると、3D空間的にはよろしくないですね。
あと、個人的には工場の跡地ですので土壌汚染が気になります。ちゃんと調査&汚染が見つかった際の対策はしてくれるのかな？

このマンションの競合となりそうなのは、レジの残りと船堀の三菱ですね。
個人的には、価格、立地、仕様、ブランドのバランスで、レジに軍配が上がるのでは？と予想しています。

何はともあれ、今度モデルルーム行ってみます。色々と情報ありがとうございました。

金額的には葛西駅前の物件より高くなりそうですね。
葛西駅前でも高いと言われていましたが・・・
最近の相場と言われてしまえば、それまでなんですが。

>>23
葛西のプレミストの坪単価は230～300 平均255ってとこなので、坪単価としてはそっちが高いかな。ただ、部屋は狭くて最高で74㎡で6800万位だったので、総額の最高額ならこっちのほうが高いかも。

向こうは駅2分で大手のダイワだけど、電車の騒音が凄いし、土地代が高くてコストカットしてるので、専有部のグレードがそんなに高くないよ。天井も最高2450と低いし。

静かさや設備の充実を取るならこっちもありかな。プレシスブランドが気にならないならだけど。

>>24
残りわずかの葛西駅徒歩2分と比べるより、西葛西6分のここと西葛西7分のレジデントプレイスを比較するのが現実的かなと思ってるのですが、比べるとどうなんでしょうかね？

レジデントプレイスと比べると、こちらの方がやっぱり高いですよね。
プレミストの葛西駅徒歩2分とここの西葛西駅徒歩6分の価格があまり変わらないような気がして。

ここが坪２４０万円みたいですが、ここ最近でこの辺りで販売されたマンションは、どれ位の坪単価だったかご存知の方はいらっしゃいますか？
参考までに、以前のマンションと比べて坪単価で何割くらい上がってますか？

ＨＰに2015年5月中旬マンションギャラリーグランドオープン予定ってありましたけど、5月中旬って事は、ゴールデンウィークに間に合わせるって事は考えなかったのかな？ってちょっと不思議に思いました。
いくつかのマンション見ていますが、連休に合わせてオープンっていう所が多かったので。
それとも、混雑を避けたのかな？

立地が良いですから、結構価格に関しては、妥当なところに思えます。
駅が近い物件は、結構人気がありますから、完売も早そうですね。

>>30
いやいや、ノーブランドのプレシスで、たかだか西葛西駅徒歩6分で坪240万台なんて、アホみたいに高いでしょ。
しかも、工場跡地で土壌汚染が心配。仮に基準値以上の汚染が見つかったら、一建設がちゃんと対策にお金かけるか不安が残る。

ノーブランドだけど、設備仕様は豪華で良さげだからそんなもんじゃない？
大手ブランドなら、もっと高くて若干仕様落としてくるよ。

ただ、アウトフレームとか梁が出ないとかの空間的なゆとりはないねえ。
大手はそこはそれなりの対応してくるからなあ。最低でもリビング側はアウトフレームで小梁なしとか。

まあプレシスは立地的にいけてないとこに作るのがほとんどで、ここは工場跡地とはいえ、位置的には割と良いとこにあるから、まあ買ってもいいマンションだと思うけどね。個人的には。

>>32
坪240万台だったとしても買いですか？

32じゃありませんが、買いだと思います。

規模はともかく立地はガーデンズ、レジデントよりいいですよね。
設備仕様はホームページには無いですが、資料請求すればわかるのでしょうか？

>>35
設備仕様はホームページに載ってますよ。

今時なら標準で付いてる床暖房や浴室暖房、魔法びん浴槽やタンクレストイレ、食洗機などはふつうにある。それに加えてキッチンバスルームの水回りが天然石のワークトップとか、クローエの水栓とか、ミストサウナとか、3段階セキュリティでエレベータもオートロックとか非接触キーとか、西葛西という地域の割に無駄に設備がてんこ盛りだったりする。

コストカット仕様で微妙な立地に安く提供するのが通常のプレシスだけど、西葛西でも中々の立地で建てるので、競合も意識しつつ、高値で出しても恥ずかしくない仕様にしてきたのかもしれない。

大規模でないと設置が難しいディスポーザを除けば、レジデントよりも設備面では上回っていると思うよ。
ノーブランドのプレシスの中でも中々の上物なので、ブランドさえ気にしなければ買う価値はあると思う。



ぷる

ＨＰのトップページやコンセプトページの完成予想ＣＧを見て思ったのですが、7階のバルコニーに屋根が無いみたいですが、こういう作りってよくあるのでしょうか。

>>37
最上階バルコニーに屋根がないってのは良く見ますね。
斜線規制をクリアするためじゃなかったっけ。

35です。

36さん、ありがとうございました。
私の勘違いてました。

シンクは、特に記載ないですが、ユーティリティシンクでしょうか。
設備仕様は、レジデントプレイスどころか、ガーデンズより上ですね。　
天然石もワークトップだけでなく、びっしり使ってるし。

これは坪単価もある程度高くする想定の作りですね。

とにかく場所が良いからね。

>>36
一部有償オプションとなっているのが気になります。

>一部有償オプションとなっているのが気になります。

確かに、それは言えていますよね。
ここまでは無料で、ここ以上は・・・みたいな感じ。
こればっかりは、しっかりと営業さんに聞くしかないですよね。
じゃないと、後々になって金額見てびっくりしてしまいそうです。

一部有償オプションは、写真にうつり込んでる作り付けの家具とか照明とかではないかな。

設備の項目として取り上げられているのは間違いなく標準設備だと思いますので。

でも念のため確認は必要ですね。早くオープンしてほしいですね。

ＭＲは有償オプションになっている場所が多いですよね。
見に行ったときに営業さんに確認してみたらいいのではないでしょうか。
壁や取り付けてある棚は大体オプションだと思います。
バスルームの壁は暗めなんですね。暗い方が水垢が気にならなそうですね。

水垢って白っぽくカルキが浮いたような感じで汚れる場合もあるので、
色が暗いから目立たないという訳でもないように思います。
結局は普段から頑張ってお掃除しないと、ですね（汗）
最近の浴室の壁とかは、水が落ちやすいようなコーティングをしてあるところも多いらしいので、ここもそうだといいんじゃないかと思います。

土曜より第一期先着順販売開始。
第一期からいきなり先着順は珍しいてですね。

販売戸数 10戸
販売価格 3,990万円～6,590万円
最多価格帯 4,700万円台（2戸）
間取り 2LDK+S～3LDK+S
住戸専有面積 61.60m2～81.10m2
バルコニー面積 4.85m2～12.42m2
ポーチ面積 3.51m2
室外機置場面積 2.00m2～4.54m2
テラス面積 9.60m2・10.00m2
専用庭面積 8.28m2・33.60m2（月額使用料：410円・1,680円）
管理費（月額） 10,900円～14,350円
修繕積立金（月額） 6,160円～8,110円
管理準備金（引渡時一括） 10,900円～14,350円
修繕積立基金（引渡時一括） 332,640円～437,940円

最上階は屋根無いんですかね？？？

あら、本当だ。屋根どうなってるのでしょう。濃い色になった部分も居室ですよね？
その下の部屋とメゾネットになってるってことなのかなあ。
7階（？）だと外で洗濯物干せないなあと単純に思ってしまいましたが
それ以外にも日除けの面でも色々難が出てきそうな。夏場はかなり暑そうです。

斜線規制で最上階のバルコニーの屋根がカットされてるのはよく見ますよ。

>>49
斜めにカットして屋根が短いのは良く見ますけど。こんなバッサリいってるのは初めて見ました！

子供の広場で遊んだ後、現地を見てきました。車もそれほど多くなく、静かでいい環境だと思いました。
日本橋勤務なので木場や東陽町を考えてましたがちょっと高過ぎるし、南砂町も新築マンションはなさそうなので、西葛西を再検討してます。
学区などはどうなのでしょうか？

学区は西葛西小学校だそうです。
公式サイトには人気の学校だというふうに書かれています。
外のエリアからだと判らないのですが、地元だとそういう風にいわれているのかしら？
どうして人気校なんでしょう？伝統校であったりとか、特殊な取り組みが行われていたりとかするのかな？

最上階のバルコニーに屋根がここまで無いのは珍しいタイプですね。
開放感があってとてもよさそうですが、雨が降ったらびしゃびしゃになってしまいそうなので、
ちょっとした物でも置く事が出来なさそうです。

西葛西駅が６分でつく距離みたいなので、交通面に関しては問題ないですね。
日当りの良い向きで、部屋の中が明るそうです。

現地見ましたが、比較的静かで日当たりも良さそうでした。
何よりスーパーや学校へのアクセスがいいです。
若干高いですが、設備仕様も悪くないので、検討価値ありだと思いました。

立地的には駅も近いし静かだし日当たりも良いと思いますよ。
通り挟んで目の前はシステム系の会社だから騒音とかは無いと思います。
西葛西自体に抵抗が無ければありなのでは。

今日、広告が入りました。
快適機能はディスポーザーを除いてほとんど標準装備。
中でもテブラキーいいですね。
全ての出入りが鍵を出さなくても持っているだけで可能です。
エントランス、エレベーター、専有部玄関、宅配ボックス、ゴミ置場まで。
車のスマートキーのようです。

それだけ快適設備で価格はレジデンスと同等、船堀パークハウスよりだいぶ安いのに第一期のまま何ヵ月も経過しているのはなぜなのか？

やはりデベの信頼度だろうか。
モノは良さげでもこのデベをこの価格では買いたくないなあと見られてるのかな？

販売開始から2ヶ月ですか。
次回更新日は8/4みたいなので、そこで売れ行きがわかりますかね。

>>58
それが二ヶ月続いてるのです。

>>59
そうですね。気になりますね。

デベの信頼度というか、有名かどうかっていうのは大きいのかもしれないです。
ブランドマンションじゃなくてもいいところはあると思いますが、今までの実績的に…という点で。
マンションの立地条件としてはけっこういいと思いますけれども…。
価格面でも良心的と言ってもいいでしょうし。

>>61
そうですね。
このデベは、かなり遠い、土地の形が歪など悪条件の場所に建てるので、通常かなり売れ残りが出て竣工後の大幅値引きとアンビシャスっていう業者への転売が日常的に発生してます。
後者だと売り主も変わっちゃうんですよね。

今回は設備もこのエリアでは抜群にいいし、良い場所だし、このご時世にしてはまともな価格だしで、順調に売れるかと思ってましたが、そうでもないようです。

どうしても先に押さえたいという部屋がなく、様子見する人も多いのかもしれませんね。それかレジデントプレイス、船堀パークハウスの同価格帯に流れてるかですね。

この週末、電話営業で多少なら価格も対応しますとのこと。

この時期で、もう既にそんな状況なのでしょうか？
よっぽど成約率が悪いのでしょうか。

>>63
こんな好条件でそんな状況だと、このデベはよっぽど信用されてないんだね。
レジデントが一服すればまた違ってくるかな。
もし価格改訂があればあっという間に売れると思うけど。

第二期がやっと始まりましたね。

「プレシス西葛西ペイサージュ」第2期予告販売概要

予定販売戸数 8戸
予定販売価格 4,000万円台～6,400万円台　※100万円単位
間取り 2LDK+S～3LDK+S
住戸専有面積 61.60m2～81.10m2
バルコニー面積 2.90m2～11.20m2
ルーフバルコニー面積 7.09m2（月額使用料:350円）
ポーチ面積 3.51m2
室外機置場面積 2.00m2～4.54m2
テラス面積 8.25m2
専用庭面積 8.84m2（月額使用料：440円）
管理費（月額） 10,900円～14,350円
修繕積立金（月額） 6,160円～8,110円
管理準備金（引渡時一括） 10,900円～14,350円
修繕積立基金（引渡時一括） 332,640円～437,940円

管理費と修繕積立金を合わせて１７０００円～２２０００円ほどあります。
このマンションの物件を購入しても、まだコレだけは毎月払わなければならないのも嫌な気分に。
更にまだオプションがあると、その分も増えてしまうのがちょっと。。。
ルーフバルコニーくらう会費のなかに収めていると良いのですが。

>>66
その額ならかなり安めだと思いますよ。
これを高いと言っていてはマンションは買えませんよ。

管理費と修繕費だとこんなもんだと私も思います。特段高いわけでもないと。
むしろ、最初の段階だからこの価格で収まっていると思います。
管理費は変わらないにしても、
修繕積立金はどんどんと上がっていくわけですから…。
ローンだけじゃなくて、月々トータルでどれくらいかかるのかっていうのを見ていかないとならないと思います。

レジデントと迷いましたが、最終的には立地でここに決めました。管理費と修繕費も大きく変わりませんでした。

レジの共用設備やコンシェルジュにも若干惹かれましたが、冷静に考えるとほとんど使う機会がなさそうと思ったのと、街道に面してない静かで駅に近い環境が私にとっては魅力で決めました。

引越しが楽しみです。

>>69
こちらを選んで正解だと思いますよ。
大規模だと顔が見渡せないから自己主張が強い人（自分勝手とも言う）が多いです。

この会社のマンションを買った者ですが、品質がよくて価格がリーズナブルのため購入をお勧めいたしますよ。

ここはリーズナブルではないですけどね。

西葛西で大手デベでもなく、この値段！？と思いました。
設備仕様は良かったですが。

管理費用と修繕費は物件ごとによって違うため、どう見るかは難しいところだと思います。
それだけの施設であれば問題が無いような気がするのですが、このあたりは難しいと感じます。
納得できる条件であればいいのですが、このあたりの判断は価値観によるのではないでしょうか。

駅から近いのと帰り道にスーパーがいくつかあるので便利そうです。葛西橋通りからも離れているので静かそうですし公園も周りにたくさんあるので住みやすそうですね。モデルルームみましたが、オプション入れなくても充分な設備だと思います。

＞管理費用と修繕費は物件ごとによって違うため、どう見るかは難しいところだと思います。

やはり、物件ごとに違うものなのですか。
最近マンション購入を考え始めたので、まだ知らないことが多いのですが
どういう基準で管理費用などが決まるものなのでしょう。
１㎡〇円という単純計算なのでしょうか。

あまり詳しいわけではないですが、コメントします。
マンション全体の管理費は、マンションの清掃や設備点検、管理人費用等で決まり、全体の管理費を各住戸の広さに応じて配分します。
清掃や点検の頻度によっても変わるので、あまり管理費が安いと管理の質が低い可能性もあります。

横浜のニュースを見て心配ですね、こっちのマンションは大丈夫かな。

今日撮った現場の写真

>>78
結構上まで建ってきましたね！
なかなか西葛西には行けないので、ありがたいです。

>76さん
修繕も管理も共用サービスに使われるものなのに、部屋の面積によって管理費が異なるのは何だか腑に落ちませんがそういう事なんですね。
住宅ローン以外の支出を抑えようと管理費・修繕費の安いマンションを検討するのは危険という訳ですか！教えて下さってありがとうございます。

値段交渉もできるというのは運がいいのですね。モデルルーム見学したりして迷っている場合はしつこい電話は嫌ですけどある程度相談に乗ってくれたり寄り添ってもらえると安心します。構造てきなことやアフターの対応などしっかり見極めねばと身が引き締まります・・

ガーデンズとレジプレのモデルルーム跡地にエクセレントシティの新築が建ちますね。
こちらと競合しますかね？

公式HPの間取りを見ると残りA.B.E.Lrタイプだけになりましたね

>>83
A、D、E、FG、G、Gg、K、I、Lr、L、M、Nがまだありますよ。

そうなのですね。
代表的な間取りが掲載されているだけで、まだまだ選択肢はあるということなのですか。
掲載されているのは今の期の先着順ということで、
その他のものは次の期なのかしら。
まだ高い部屋もあるのだなということがわかります。

>>85
掲載されている間取り以外のものも先着順で売り出されているみたいですよ、気になるタイプがあれば、早めに営業担当まで連絡した方がお勧めします。

3LDKでも広さのバリエーションはあるのですか。６１．６平米の物件は流石に居室が４畳なのでベッドを置いておしまいになってしまいそう。書斎にするとか、寝室意外の使い方なら良いのかもしれないですけれど。ベッドと机両方を置いて子供部屋にするには窮屈かな。

今年は暖冬と聞いていましたが今晩からずいぶん冷えるとか。家族の帰宅がバラバラだとお風呂の追いだきの費用もばかになりません。保温浴槽は少しでも助けになるでしょう。

>88
蓋が保温の効果を維持してくれるとか。追い炊きもかなり金額がかさむと聞くので、電気代も節約できるといいですよね。

電力自由化で、4月？から自由に選択できるようなのですが、みなさんはどこにしますか？
携帯電話の料金プラン同様、よくわからない問題なので、聞いてみました。今までの継続が一番なのかどうなのか・・・。

>>89
ざっくりいうと、一月8000円程度使う普通の家庭には恩恵は殆どないとか。
東電だと一月2万円とか電気代を大量に使うご家庭ではお得になるようです。
その他、新規参入組は別のサービスとセットなら少し安くなるとかはあるようですが、大幅削減とかでは無さそうです。

それよりも、2020年頃に規制が撤廃され完全自由競争となったら、コスト転嫁の上げ幅も自由になるので、状況次第で大幅値上げもありえますよ。

完成もうすぐですね！

写真ありがとうございます！
内覧会が楽しみです。

写真ありがとうございます。
外観の色合いもチョコレート色で落ち着いていてとってもいいと思います。
個人的に三本のラインが良いアクセントになっていているところが気に入りました。
写真を拝見しただけですが、日当たりも良さそうです。

ちなみに撮影した時間はお昼の12時過ぎでした

明るいですね！日当たりもいいとは思っていたものの、これならかなりぽかぽかですね。

12時ですか！ありがとうございます。
となると午後もしばらくは日当たりがいいでしょう…

今は販売期が3期に入ったばかり。
あと何割くらいあるのでしょうか。
入居くらいまでにはある程度完売に近づいていると、
入居後はマンション内は人の出入りがあまり多すぎなくていいのでは？と思います。

現状は第3期1次先着順5戸。正直、かなり販売ペースは落ち着いて来ているという風に感じられるのでは。もっとキヤンペーンを打ったり、値下げなどをしていけばカンフル剤になるのではないかなと感じます。3期1次でこれだけあるということは、まだまだ戸数はあるということでしょうか。選択肢はあるといえる状況ではあるかと思います。もう既に入居済みという状況なのですけれど。。。

経済も停滞気味で購入する側もちょっと慎重になってきているような。
ここは場所はいいのですが、マンションのデザイン重視なのか分かりませんが、選ぶ住戸によってはベランダが狭くなっていたり、上の庇がなかったり。
ベランダで生活する訳ではないですが、もう少し配慮が欲しいかなって思います。

場所がいい、ただ、値段が高い！

場所や内装は良いですが、残念な間取りもありますね。使い勝手への配慮が足りないような。場所優先の方には良いと思います。