KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー） ってどうですか？Part.19

実際には確認してないけど、シーからミッドに北西向きなら、朝と昼から午後はミッドに陽光が反射して部屋の中が比較的奥まで明るいと思う。

お見合いならではの採光というのもあるという話。KTTも部屋の位置によってミッドからの反射はあり得る。

KTTは角部屋と中住戸で採光面でかなりの違いがあると思う。ガラスがハマってカッコ良くなったし、DTの角部屋に比べると眺望はあまり変わらなくても単価がかなり抑えめなので、お得感がある。最初は坪単価の安い中住戸に惹かれたけど。

>>681
だよね
うちは北東だけど、うちも充分明るいよ。
マンションによるんじゃない？

お見合い部屋って、何mくらい離れれば気にならないですか？

>>674
これ、逆光で室内が実際より暗いだけじゃん。

>661
南DW が最強だと思います。南は南中高度が高いですから。特に夏は。一方、南でも庇が長いと光が入りにくくなります。また、せっかくのタワマンですので眺望を活かしたいなら尚更DW だと思います。

>679 KTTは、トライスターで6方向角部屋あって、それぞれDWになってますね。高層階は眺望もいいでしょうね。

>>668>>669
なんでそんなに必死に連投してるのかわからないけど、
TTTの陰からみるに、669の写真は午後ですよね。
そりゃあたらないわ。どんなタワマンだって東向きに午後ひかりが直接はいるわけもなく。

>687
トライスターは角部屋以外お勧めできないね。

加えて方角は南を絡めないと駄目。

好みとしては、DWなら北かなあ。
南向きDWのお宅って昼間もカーテンかけてるのが多いので。南向きだと庇があるのが気持ちいいと思う。
東西向きだとDWでも無くてもあまり変わらなさそうですね。

>>686
南DWは、明るいかも知れないけど明るさが一定にならないよ。北東とかむきのDWのほうが光安定する。
光があたりゃいいってものじゃなくて、あまりにあたりすぎると家具とか痛むの早くなるしね。

何を重要視するか好みの問題だとおもう。

汐留のタワマンの角部屋は銀の断熱材を窓に張り付けてるお宅がありますよね…(笑)
山手線からよくみえます。

>>671
これ対面のまどの光が反射してるのをみるに、この物件がかりに東向きなら午後、西向きなら午前の写真じゃ？
逆光写真のわりに、ずいぶん光反射してるな－。って感想。

DTの説明書にDWの部屋は場合により冬でもエアコンによる冷房が必要になりますとある、南の夏はどうなっちゃうんだろう。

ここは北のある角部屋が眺望と日照のバランスで最強という事ですかね

>>684
ウチは60～70メートル離れてて、
営業には「気にならないですよ」って言われてたけど普通に気になるｗ
お見合い方面はレースだけど基本カーテン引きっ放し
向かいの住民も様々だね、堂々と開けっぱで主張されてる方もたくさんいるｗ
目の錯覚なんだろうけど高層だと、よりはっきり見えちゃうんだよね・・・

トライスタとかドトールの90度とか、一口にお見合いといっても様々だけど、
個人差もあるし、こればっかりは体感してみないと何とも言えない
似たような構造の中古内覧をお勧めする

私も人目が気になる方なので、お見合い部屋はあきらめました。
トライスターの場合、隣ウイングの同階層は気になりませんが、それより
上階層からの視線は、部屋によっては気になりますね。まぁわざわざ覗く
人もいないと思いますが。

>>697
ありがとう御座います
じゃあ倍の150mくらい離れたら気にならないんですかね
うちの前にマンション建つみたいなので

>>700
DTとお間違えですかね。
カスタムオーダーマンションは住不さんですね。

693
銀色のは外から中が見えないようにするやつだと思うよ。
室内から外は見える。
うちが使ってるのは当初、ミラーレースカーテンを使ってたんだけど暗く感じたので上記の銀色のをつけました。
綺麗に貼らないと外から見た時いまいちに見える。
遮熱効果があるのもあるね。

>>696

北西角が最強！

>>703
どういう生活スタイルかによる

都市整備局のサイトにBRT協議会の議事録が上がってますね。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/brt/index.html

全く具体的な内容書いてないですが、利害が絡むから確定事項じゃないと載せない方針なんでしょうか。意図的なスカスカぶりです。

＞２）ルート・駅（停留所）の設置等について
＞・輸送力、駅（停留所）、交差点処理等は、一体として検討し、システムの軸がぶれないようにすべきとの意見があった。
＞・駅（停留所）の位置については、将来的な開発の可能性を考慮し、中長期的な視点を持って検討すべきとの議論がなされた。
＞・車両と停留所全体の考え方、料金収受などはリンクするという視点を持つべきなどの意見があった。

↑　かなりすかすかで、これは議事録じゃないですね。
だれかリークしないかなぁ。

南ウィングの中住戸、真西向きを検討してます。
タワーの西向きは熱いと聞きましたが、そこはまあ我慢します。
一番気になるのは、トライスター型の目線なのですが、ちょうど谷底にあたる部屋で、
同マンションの見え方がとっても気になります。
せっかくのタワーなのに、目線は気になる物でしょうか？
真剣に悩んでしまいます…。

今日はさすがに洗濯物干せないでしょ

>>707
S-50Hですよね？
マスタープランで平面図を見ると分かりますが、開口部が大きくなく、かつアウトフレームの柱が西ウィングからの視線を遮ってくれますので、部屋からは西ウィングはほぼ視界に入りません。窓際では視界に入りますが、西ウィングをほぼ平行に眺めることになり、建物外周の逆梁と柱が視界に入るだけであり、室内は全く見えません。
※根本に近く、開口部が小さいことが有利に働くケースですね。

KTTは逆梁アウトフレームで各住戸の柱が目線を遮ってくれるので、思ったほど他ウィングの目線は気にならないと思いますよ。もちろん眺望優先であれば、角部屋か中住戸でもウィング先端付近の部屋にするのがベストですが。

北は最悪だと思いますよ。
タワーでも普通のマンションでも同じです。

では南をどうぞ

>>702
昔検討したけど、
光の反射が迷惑かかるんじゃないかなぁというのと
夜に部屋の電気をつけたら夜景が見えず外から丸見えということなので
自分はつけるのをやめました。

>>710
私はS−６０Fです。
正直今の家よりかなり狭くなるんですけど、眺望考えたらそこしか選択肢が無いんですよねえ。
WICが無いのは厳しいんですけどね。
トライスラーの眺望が気になって、中古の芝浦ケープタワー販売している業者さんに質問してみたら、
目線は入りますよ、、と言われたので、すごい気にしてます。。

みなさんご意見ありがとうございます。

>>714
S-60Fでしたか。図面で確認してみましたが、室内からだと窓際によると僅かにW-75EのLDの窓とバルコニーが目に入るみたいですが、窓にべったり張り付いて右見てようやくわずかに見える程度ですので大丈夫だと思います。
※図面でバルコニーの仕切りとアウトフレームの柱と梁に留意しながらS-60Fから直線を引いてみてください。柱と間仕切りが邪魔して室内から他の住戸の窓やバルコニーはほぼ見えない事が分かります。

ベランダに出ると流石に目線に入りますが、それでも意図的に覗き込まない限りさほど気にならないかもしれません。一応柱とバルコニー間仕切りがかなり視線を遮ってくれますので。※個人差あると思いますし、本当はケープタワーとか内覧して確認するのが一番ですが。

あとメニュープラン２だとWICが出来るみたいですが、１部屋がDENになってしまうのでNGでしょうかね。。

今日見たいな日はバルコニーで日向ぼっこです。
もちろん、南です。

>>715
詳細に考えて下さってありがとうございます。
DENプランも検討してますが、売るときや貸す時を考えると需要が限られてしまうかも…と懸念しています。
もともと高層階以外セレクトも出来ないですもんね。
予算もあるので、現実的に標準プランになってしまうかなあと。

実はケープタワー見学してみようと思って業者さんに問い合わせまでしたんですけど、中部屋の部屋、お住まいのまま売られていらっしゃいました。
さすがに空室以外は気が引ける…と思い、遠慮しました。
業者さん含めてさすがに迷惑をかけてしまうなーと。

色々と悩ましいですね！

S60Fってモデルルームと同じ三角の1LDK？
幅2メートルしかない窓一つの間取りは将来売却できませんよ。リビング以外真っ暗でしょ。不動産屋がありえない間取りって言ってました。
しかも南西と西向きはどっちも再開発でタワーマンション
建って塞がれます。 特に団地側の開発地は目と鼻の先ですよ。 日照に影響もあるのでは。その割に最も坪単価高い。 販売員も値付けが高いって
認めてました。 よく調べた方がいいですよ。

青田買いはリスク高いから
私もココ迷っています。 ココの商品力は確かに魅力だと思います。 ただし勝どきの地価上昇はピークですが、下落率も高くボラティリティが高いんです。
今後、供給される10000戸を吸収する力がありますかね？
勝どきはまだまだ寂れた駅という印象がありますので、
心配です。
オリンピック後は売り物が増え、好条件以外の部屋は
厳しくなります。 (最近タワーマンションの購入層は2割が裕福な中国人なので、必ず放出されると思います。 現状、 デベ側では外人を2割以内に抑えるコンセンサスがとられています。)
供給過剰で賃料下がればすぐに投資家は売ります。お金があるので、サラリーマンほど損切りは気にせず売却するので中古市場の値崩れが起きます。

ババをつかまない為に、間取り、眺め、価格(高値づかみしてない), 日当たり、
をじっくり検討したいです。
どのタイプの部屋がバランスいいと思いますか？

北西角、高層。ただし残ってたかな。東京タワー、浜離宮、築地再開発の眺望が保証されてる。築浅のクレストシティレジデンスが30-40年後とかにタワーにでもなればわからんがね。

眺望はどんなに良くても3日で飽きます。永住なら陽当たりを優先した方が良いでしょう。貸すつもりなら、北向でも構いませんが。

日当たりは２日で飽きますよ。

719さんの気にしてるリスクは、間取り選びでは解消できないから、勝どき以外で探すか、指摘されたオリンピック後まで待っても差し支えないと思います。

眺望は美人と一緒で飽きます。
日向ぼっこは料理の旨い嫁さんと一緒で飽きません。

日当たりは美人と同じですよ。

眺望は、料理のうまい嫁さんと同じで飽きません。

>>718
S-60Fはモデルの三角部屋ではないです。ちなみにMRの三角部屋のS-60Gと60I、確かに有りえない間取りと思ったのですが、なんと完売してます。5階で坪232、52階でも坪258で安かったし柱が食い込んでなくて無駄が少なかったのと、ＭＲでもちょっと広めの一人暮らし提案でしたので、リビング以外に窓が無くても気にならない単身orDINKS需要がそこそこあったんでしょうね。あとは単価安くて賃貸利回りよさそうなので投資家が大量購入したとか。

ただ南ウィングの西向き三角部屋は単価高いし周辺再開発あるのでリセールは微妙そうですね。

>>724
美人（眺望）は飽きるというより慣れてしまってそれが当たり前と勘違いすることはある
ただ他人に奥さんいつも綺麗ですね（素晴らしい眺望ですね）と褒められると、
自分のことのように嬉しいし、その価値を再認識させられる
反面、維持費が若干嵩むのと劣化時の買い替えがちょっと面倒だったりするｗ

南の北西角って隅田川ビューで浜離宮見えないのでは？

前にタワーマンション建つでしょ。

眺望は、意外に飽きない。空の景色が時間や天候によって変わるから、夜景はもちろん 朝焼けや台風あけの空、夕陽が沈む時など、空のグラデーションがめちゃくちゃかっこいい時があって よく写真におさめてる。
明るさがあれば、日差しは入りすぎない方が良い。
日向ぼっこなんてしないし、眩しいと過ごしにくい。
夏もベランダに日が入りすぎたら逆に出れないよ。日焼け目的の人以外は。

夏の南さんや西さんは、冷房代かさむかさむ〜。

TTTと反対側(北西向き)も奥のマンションとお見合いなの？

>728

48階以上の北西角買いました。広いDW西側左端に見えます。地図でも色々確認してみました。北寄り右側DWとバルコニーからは築地跡地隅田川ビューです。西側は、勝どき西再開発で、やはり50階程度が建つという話ですが、遅れているようで10年ぐらいは楽しめますし、そのあとはタワービューでそれはそれで楽しめます。

ここの中国人の購入者は数％。
豊洲のほうが彼らには人気あるみたい。それでも10％いかないくらい。

>>734

お前みたいな奴は買わなくていいから

>>686
昔西向きDWに住んでて、今は南向きベランダありの部屋に住んでいます。
庇が長いDWをイメージ出来ないのでどんなものを想定しているのかわかりませんが、
南DWよりも南ベランダありの方が気候的には快適だと思っています。

DWだと冬はいいのですが、夏は激熱かカーテン必須です。
ベランダありの今の家は、冬は部屋でひなたぼっこが可能レベルで、
夏は日差しが部屋に入らないメリットが有ります。

ただ、DWの眺望感、開放感は別格ですね。
(正面に遮るものがない場合に限る)
※人によってはベランダに出ればいいという人もいるかと思います

六本木なんて、４０％が中国人のマンションが多くありますよ。

3期1次は120ですか。合計1020であと300。
中央区マンション群で一抜けするのか、噂通り値上げしてくるのか。

アメリカ人は何で南向きよりも北向きを好むのですか？

>>739
むしろ、日本人はなぜ南むきを好むのですか？レベルですよ。世界的にみれば。
家具とか焼きたくないんですよ。日本の安物家具とちがって高い物を長く使う文化なので。

文化の違いですね。世界中の人が南向き信仰だと思いきやマイノリティーは日本人なのかもしれないですね。

>>741
文化もありますが、気候も関係してますね。
日本は湿度高いから、北側はじめじめしがち。カビとかでてよくないですね。一軒家で考えればうなずけます。

でも乾燥してる地域ならそういうのないですね。

でもタワマンは上に行けば乾燥してるのでタワマンに限って言えばあまり関係のないはなしです。

近くの北向き30階に住んでいます。眺望はまったく飽きません。日照も反射によって、時間帯によって直接光がはいります。また夜景は北向きがいいですよ。ここは北向きでも安くなかったですけど。

３期一次120ですか。

GFTがのこり190台で147らしいので逆転されていますね。未だに倍率ある部屋もだいぶあるよう。規模が1.5倍以上違うし、MR営業もだいぶ減らしたのにGFTはここにきて勢いがすごいね。まあ120でも十分凄いわけでKTTもいまだ順調だから三井的にはニンマリだろう。

最近、大規模物件ではスカイズから三井が一人勝ち傾向が続いていますね。そして次は晴海タワー。

三菱も中規模クラスは即完するけど大規模だと、クロノ、ティアロ、西新宿といまいちフィーバーしない。

住友はgoing my way

野村は今年は騒ぎもあったがやはり企画販売力はたいしたもの

営業さんは夏頃完売ぐらいのペースって言ってました。MRは大賑わいなので、順調でしょう。3末までにはBRTの基本計画が出てくる見込みなのでそれが最後のプッシュになるかと

BRT、勝どき素通りなんてことにならなきゃいいけどなあ
BRTは開通延期するし、勝どき駅の工事も先送りだし
期待を裏切られてばかりだから心配

商売するのにわざわざ一番お客が多い所をスルーしないでしょう。晴海から先の方が開通時は怪しいよ。

さすがに、スルーはないでしょ。ただ、KTT前なのか、DT前なのか、あるいは間の橋になるのかは気になる。目の前がベスト！

3期の販売数、GFTに抜かれたのは意外ですね。

GFTはまわりに新規きょうきされたるふぉんやクラッシィの値段見たら、GFT買いたくくなるよね。

駅遠は結局、リセールで損するから止めた方が良い。
安物買いの銭失いになる可能性大。

GFTは引き渡し後の中古ですぐ三田駅8分、田町駅9分と改称できるから駅遠はいいすぎでないかな。どっちみちKTTとGFT買いが当たりだとおもうけど

眺望が飽きないってマイノリティな意見をもっともらしく言う人って

お台場の高層アパートに住んでたけど眺望は今迄すんだどの場所より最高
まず眼下に広がるビーチ、これがリゾート地に見える。
ワイハのリゾマン気分（実際に下まで降りて行くとヘドロなんですが）
真正面には巨大なレインボーブリッジの雄姿。花火も大迫力。フジテレビの照明もキレイ・・・

それでもひと月経たずすぐ飽きましたわ・・・
そんな暇じゃないし、都会の風景って基本飽きるんだよね

>>753
私はやはり眺望がいい部屋派ですが、そうじゃない人もたくさんいますよね。ただ、眺望はリセールにかなり影響しますよ。売却経験からそれは間違いない。

>>753
君は眺望のいいとこに住まなきゃいいだけの話じゃない？

１期１次で500、２次で140
２期１次で160、２次で100
３期１次で120

少し鈍ってきてますね。GFTが３期１次で２期１次より販売数伸ばしてきたのは本当に凄い。
KTTは東ウィング安過ぎで８割売れて３期１次で残り１割を販売。これから坪単価高めの南と西向きが主力になり、周辺再開発による眺望阻害というデメリット抱えるので販売的にはここからが勝負ですね。もう少し東ウィングの単価上げて他を下げたら販売的にはやり易かったのにと思います。安く東買えた方はラッキーでしたね。

あえて東ウィングに客寄せして販売実績を作り、そこで勢いを得て後半戦に臨む戦略ですかね。売主側からすれば2015年販売物件の坪単価は上昇するの見えてただろうから後半戦の平均単価上昇も相対的に控えめに見えますし。

>>744

今更ですがKTT の主幹事会社は、鹿島ですよね。
三井は、KTT よりもGFTに力を注いでいると思いますよ。

ＧＦＴは、周りに競合物件が少なくて、山手線に近いから人気が集中してる。
ここはＤＴやティアロがあるから、多少は分散しているんじゃないの。

今更（その２）ですが、なぜ東ウィングはあんなに安かったんですかね？過去のスレにもありましたように、あの南東角部屋（90Haでしたっけ？）も結構お買い得だったようですし。確かに眺望はレインボーも東京タワーも見えないのでぱっとしませんが、高層にいけば、スカイツリーも（少し）見えますし、再開発の今のところ予定もないので、今後眺望がふさがれる心配もないような。ま、いまさらですが・・・

90Haで明らかに安かったのは低層階で、環2の先まで丸見えだったと記憶してます。ここのDWは下も見えてしまうので、目の前を車が24時間走ってるのは落ち着かないなあと思いました。夜はヘッドライトも眩しいでしょうし。

あと二重サッシとは言え環2の先が新市場で夜中にトラックが沢山走るわけなのでどこまで静かさが得られるか、これも住んでみないとわからないリスクですね。

眺望飽きない。富士山が見えたり見えなかったり、山々が冠雪したり、公園の桜、緑、紅葉、都市のスカイラインの変化、そういうのが好きだから。人それぞれ

なるほど！確かにそうですね。一方で、高層階ですと、そこらへんの懸念の影響は小さくなりますよね？なのに、他の角部屋よりも安いようですので、今更ながらいいなと思いまして。高層階は完売のようですので、キャンセル待ちするしかないですが。

非常に初歩的な質問ですみません。
都心にすんだことがないからわからないのですが、KTTに限らず都心のタワーマンションて外に洗濯物を干しても大丈夫なのですか？
干し方の規約はもちろんわかるのですが、薄汚れるよとかきくので。やはり、お風呂干しのほうがいいのですか？

他の角より廊下が長かったり、他にも死にスペースが結構ありますよ。単に坪単価だけで比較してるなら、キャンセル待ちする程でも無いと思います。一見お得かもと思わせたところはいいと思いますし割と早く売れたようですけど。

廊下は長い方が高級感あるよ。
営業にこの部屋は廊下が短くて効率的ですとか
言われて買っちゃったけど失敗した思ってます。
廊下が短いと、とても貧乏くさいです。

＞７６４
高層階は空気が綺麗なので汚れないよ。
下層は知らない。

眺望がよいから？西日が激しそうですが。

90haはプラン2にすると廊下が短くなる。ダイニングとリビングが独立した結構豪華な間取りにもなるよね。２ＬＤＫになるが。

確かに、90Haの2LDK良いよね。ここの直角DWの角部屋、2LDKにすると全体のバランスが良くなって納得の間取りになる事が多いね。

＞＞７５９

E-90Haについてですが、
環状２号線の影響があることを前提に１９階までは安かったです。７５５０万円、坪単価２７５．６万円でした。http://wangantower.com/?p=7453”

ですからこのタイプですと１期１次で１９階が最高倍率でその時は５倍、１８階、１７階も３～４倍程度付いてました。
環状２号線の防音壁がKTTの６階あたりに来ると思いますので、１９階あたりであれば騒音はともかく眺望的には問題なさそうというのが人気を誘ったのだと思います。また、東棟の３５階までは二重サッシになっておりますし、かつE-90HaですとFIXガラスの内側はLowEガラスを採用されております。したがってガラス３枚ですので騒音の心配はまずありません。二重サッシの防音レベルはモデルルームで確認できます。

２０階、４０階はE-90HaではなくE-100Aaというタイプの部屋となっています。部屋の配置等はほぼ同じですが、１０平米分のゆとりがあるためE-90Haよりも使いやすさは格段に向上しそうです。したがって、坪単価は高めの設定になっていました。４０階は１期１次ではけましたが、９７５０万円、坪単価３２２．１万円でした。２０階は９５４０万円、坪単価３１５．１万円でこれから３期１次で売り出しですね。
http://wangantower.com/?p=8896

E-90Haに戻しますが、天井高の境界が３０階と３１階にあります。３０階以下より３１階以上は天井高が５センチ高くなりますが、値付けの要素として反映されていないため３０階よりは３１階がお得かだったのかなと個人的な感想を持っています。あとは二重サッシで騒音の心配をシャットアウトしたいのか、煩わしい二重サッシ出ない方が良いのかの境界が３５階と３６階にあります。
さらにエレベーターとの関係で、少し回り道をしなければいけないか（プライバシー性は高まる）、廊下をまっすぐ進む方がよいかの境界が３３階と３４階にあります。
眺望のシュミレーションでは４５階あたりだと北東側にスカイツリーが見えました。あくまでシュミレーションですので境界とするには不適切かもしれませんが。

１期１次では、E-80DとE-50Fがコスパが高く人気でしたが、ここにきてDWのカッコよさから角部屋の良さがあらためて認識されているようですね。E-90Haの低層はまだ残っていますので、坪２７０万円台であの間取りが買えると割り切れれば良いかもしれません。

二重サッシで、31階以上《天井高5センチアップ》がいいのでは。2重サッシュでもサッシュからの放熱はかなりあるからね。

詳細な解説ありがとうございます！

ここは角部屋と中住戸で方向性が真逆なので面白いですね。

E-80Jaの中層階、眺望よさそうですが、埋まってしまったかな。。

>>774
サッシなのかサッシュなのかハッキリしてくれ。

>>773さん
詳細な説明、ありがとうございます！大変参考になります。完全に出遅れた私が悪いのですが、高層階消えた皆さん、羨ましいかぎりです。あの角部屋の窓を見たら、心がひかれてしまいまして。低層の購入を前向きに検討してみようと思います。アドバイス下さり、本当にありがとうございました。

のらえもんさんのブログに３期１次の価格表がアップされてますね。
将来、豊海や５丁目西の再開発で眺望が削がれる可能性があるのは納得のうえで、南西角のS-85Laか北西角のW-80Naを中低層で検討しているのですが、安くはないので悩みますね。

どちらも良いですね〜

のらえもんさんも仰っているけど、
値付けについては、昨年初頭から値上げしていないから他物件に比べると目に優しく感じますね。
２年後の入居ですのでその時の金利も気になるが、昨年初頭よりも金利安ですので勇気を持って買ですかね？