【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part5

「住居表示のお知らせ」が届きました。

マンション名は入らないんですね。
スッキリして良かったです。

駐車場が埋まらずに管理費・修繕積立金が上がるというのは困りますね。
駐車場を外部に貸し出すという対処もあるのでしょうか。
セキュリティなどの課題は色々とありそうですが、検討する価値はありそうです。

そのセキュリティ上の理由で意見がまとまらず、外部への貸し出しが実現しないのが管理組合あるあるの様です。

駐車場は外部貸しするべきですね。それ専用の人を仮においても、5台借りてくれればその人の給与はペイできますし。

５台分でペイって、どんだけ安く働かせるつもりやねん。

本当に駐車場がガラ空きなんだとしたら、売主にも対策を考えてもらいたいものです。

売主の駐車場台数の読み違いで管理組合の収入が悪化することになるわけですし。
契約時に買主が聞いていた管理費・修繕積立金で当面の管理組合を回せるよう、売主が収支改善の方策を考えてもよいのでは？

売買契約上、売主にそのような義務はないのかもしれませんが・・

毎月100台分って大金ですよね。どうするんだろう。車離れが進み、便利な場所なので、なかなか借り手がいないのでしょうね。
うちも今まで車不要の地域で育ったのでわかる気がします。

住居表示、簡単に覚えられるし、書けますね！
どんどんいろんな書類が届いて、いよいよ感が増してきています。ほんとなーんもなかった去年はよく我慢したな・・・

駐車場は現時点で何台の空きがあるかを野村さんに公表してもらいたい。
そしてその契約台数の場合に管理費等をいくら値上げする必要があるのかもあわせて。

いらぬ心配だと良いのですが・・

管理説明会で説明されていたけど、駐車場契約率は80数パーセントで想定管理費を計算しているから100台マイナスってことはないと思いますよ。
85%としたら、400台×85%=340台が想定契約台数で、実際が300台だから60台マイナス。
35000円×60=210万円が不足なので、1000世帯で割ると一世帯2100円。NHK受信料くらいか。大きいですね。

746さん、試算ありがとうございます。

個人的には少し安心しましたが、空き駐車場を遊ばせておくのはやはりもったいないと感じます。

−40台が管理費に与えるインパクトはそこそこかもしれませんが、外部貸しで＋40台にもなる可能性があると考えると、その差80台分の収入の差は大きいですよね。

大規模修繕のタイミングをはっきり記憶してませんが、仮に15年だとするとそれまでに、

80台×3.5万円×12ヶ月×15年＝約5億円

1000世帯で割ると世帯あたり50万円。

15年ごとに世帯あたり50万円の差というのはここに住まわれる多くの方は気にされないような金額なのでしょうかね。

外に出せばセキュリティの問題とかあるでしょうし、
まして駅近でもない駐車場がいっぱいになるとは思えないから、
15年で50万なら1年3万程度の安心料は高くないと思います。

外部の方は平置きじゃなくて出すのが面倒に感じるでしょう。５０台とか近隣に借り手は無さそうですよね。
どこかの企業が営業用の車置き場にでもしていただけたら嬉しいですね。

逆に上手く運用して＋にならないでしょうかね

40台、60台、80台、の数が錯綜していませんか？

ここで駐車場の議論をしているみなさんは駐車場は借りるのですか？

借りません 外車好きの車マニアさんなどいると助かるのですが…

どこかの会社に社用でまとめてかせればセキュリティ的にも安心感があるね

安くして運用95%を目指すとか
今のままじゃ竣工と同時に赤字で心配ですね。野村様が借りてくれないかなぁ

80数パーセントで想定管理費を計算しているのなら、
80数パーセントが赤字黒字の分かれ目ラインなのではないでしょうか？
それとまだ、分譲賃貸で住む人の借りる分がカウントされていませんよね。

駐車場外部利用者には1階防災センターの南にある共用階段を使って地上階に出てもらうなど、動線を限定すると良いのでは。

これだと外部利用者はオートロックの扉の内側には入れないので、セキュリティ問題はだいぶ和らぐような気がします。

自分が駐車場を借りなくても、駐車場あきあき管理費問題は関心があります。

1年で3万円の安心料ならまぁいいかとも思いましたが、約束されてたはずのセキュリティを維持するために負担すると思うと微妙ですね！

外部の人で埋め尽くされて新たに借りたい住民が借りられないのも本末転倒だから、一時貸しとかヨーカドーなどテナントの駐車場とかにならんかなぁ。
余計セキュリティやばいか、、、

ローレルコートには駐車場無いみたいね。ここ限定で一部共同管理にして開放すればwin-winでいけるんじゃない？

ローレルコートは駐車場あります。
ガラ空きです。

すみません、セブンイレブンはどのあたりの位置になるかご存知の方はいらっしゃいますか？

ここの駐車場はタワーの規格が小さいですよね。
この規格だと入らないクルマが多いかと。
全幅1850以上のクルマは少なくないし。
借りる人が少ないのが事実なら、この規格が問題かと。
私もほんとは安心なタワーに置きたかったけど、クルマが入らないからタワーの方は諦めました。
野村さんもクルマのサイズをもう少し考えてもらえたらよかった。

私も駐車場予約してます。私の車は車幅1860mmで、確か駐車場も対応していたと思うのですが？

駐車場の空きの件、分譲賃貸だけでなく賃貸棟の分もこれから増えるんじゃないですかね？

まぁ仮に駐車場が赤字になったとして、自分が借りないで負担が数千円増えるのは我慢してもらうとして。借りてるのに更に数千円の負担させられる人は不公平だと思うな。借りた世帯は負担なしにすべきだね。そうすれば借りる方が得？？？と考える人が出るかも！？

そのへんは住民総会で話し合いですね。
車不要なのが良い面なのに、なかなか難しいですね。月３万だとタクシーの方が安くて運転しなくて済むし乗り捨てできるし飲酒できるし…立地が良いから車持つ意義が少ないですよね。外車とかにステータス感じる方は少ないのかな？

>>767
ステータス？乗ってるのは外車ですが見栄ではなく、純粋にそれが好きで選んだだけです。車は不要という個人の価値観を押し付けられているようで不快に感じました。

私も外車乗ってますよ。別に767さんの発言が不快とまでは思いませんが、富久クロス購入層を少々侮ってますね。ここの購入層の多くは損得だけではなく、ある程度好きなことにお金を使えるのだということを！

車は無しです。運転が面倒で下手で(汗)
車が好きだったり趣味な人がたくさんいてくれた方が駐車場が助かりますねo(^-^)o

車マニアさんたちは安全運転お願いします。マンションの壁にぶつけたりしないように気を付けて下さいな。

>>771
マンションの壁や車などモノにぶつけることなんて保険やお金で解決できるし、大したことない。そんなことよりマンション内では運転者含めた人身事故や怪我に気を付けなきゃいけない。健康は一つだけだから。きっと車保有者に対して皮肉が言いたいんだろうけど、マンションの壁なんてどうでもいいじゃん？きみの価値観が恐ろしい。車の運転したことないんだろうな。

駐車場を借りているかいないかで追加負担の有無が決まるというのはどうでしょうか。

駐車場部分の固定資産税は駐車場を利用していない人も負担します、駐車場にかかる電気代も同様です。

共有部分にかかる費用は利用の有無にかかわらず、持分に応じて組合員が負担するというのが基本なのでは？

需要と供給のバランスですから、
もし空きが出るのでしたら単純に駐車料金を少し値下げした方が簡単なのでは？

>>774
空車分だけ下げるわけにはいかないでしょうから、全体の収支に影響でますよ。

話を変えて申し訳ないんですが、富久クロスは耐震等級は1ですか？
プラウドオーナーズで住宅性能を確認したところ1に丸が付いていたので、心配になりました。
贈与税で1500万円前で非課税も関わってくるので、税務署への証明はどうしたらいいんでしょうか。。

耐震等級は1でしたっけ？
私も気にしていませんでした。本当なら55階建てなので少し心配ですね。地震保険も上がるようですし。

耐震等級は大半のマンションが１ですよ。

富久クロスは制振構造ですよね。敢えて揺らして躯体の破壊を避けるので、耐震等級の高低とは考えが違うのでは。

確か省エネ等級の要件をクリアしてるので、1500万まで非課税の特例にあたるはずですよ。

車男さん、保険入っていてもぶつけないで下さいなm(_ _)m
周囲に迷惑かけないように最善を尽くしましょ。日本では気遣いが大切なんですよ。

>>777
778その通りです。

簡単に言えば、耐震等級は普通には１、学校や公共施設などは２、それ以上に
特殊なものは３、であり、マンションでは３どころか２もめったにありません。
（２にするとコストが半端なくたかくなりますよ。）
また、免震は対象外なので耐震等級はつきません。

おっしゃる通りここは５５階なのでできれば２くらいが嬉しいのですが。

＞773さん

どのようなサービスにおいても利用する住人としない住人がいます。もし採算が合わない駐車場の追加負担だけを利用しない住人が負担するとすれば、カフェ、ジム、フロントサービス等の採算が合わない場合も利用していない住人を調査の上で利用していない住人のみの追加負担としなければ不公平です。

駐車場は空き具合が如実にわかるため、このような議論のターゲットになりやすいと思いますが、マンションの共用施設、共用サービスは全てと言っていいほど採算性がないために民間業者が参入してこず、住民の管理費でサービスを維持しており、採算が合っていないということは駐車場と何ら変わりありません。

>>780
いまさら何を言ってるんですか。1000万までです。書頼を見ればすぐ分かるでしょ。

>783さん
773です。わたしは各共用部の利用有無を考慮して費用負担に差をつけるのは難しいと考えてます。
なので、766さんの投稿内容に違和感を感じて773の投稿をしました。
誤解されてるかもと思ったので念のため。

>784さん
要件をクリアしていれば、1500万円ですよー。

この立地で自家用車はちょっとイライラしますね。慢性渋滞で新宿までは歩いた方が早いぐらいですね。デベ予測の見間違いで居住者に負担は避けたいですね。

>>786
ここは長期優良住宅には認定されていません。だから1000万です。

いろんな方がブログにアップしている写真で、バルコニー手摺のすりガラス具合を見ているのですが、23階までと、24階以上で、明らかに白さ加減が違いそう。24階以上の部屋なので、どの位見えるのか、または見えないのか、内覧会で確認するのが楽しみです。

景気が後退しないように今年限定で1500万、来年は1200万、その後は1000万に戻るんじゃなかったかな？

贈与税の控除は1500万
フラット35はプランA
前回の住宅エコポイントは助成金がすでに入ってるので対象外

だったような記憶が…

784さん

書類って、どの書類を指されているのでしょうか。ご教示ください。

富久が1000万円か1500万円の贈与税控除対象か非常に重要ですね。

今年は1500万円までOKですが、富久が要件を満たしているのかどうか。耐震性能は1で間違いありませんが、他の部分で条件がクリアしているのか営業に聞いた方がいいかもしれませんね。

長期優良住宅に認定されていない旨、プラウドオーナーズクラブの物件概要にも記載されてます。

1500万の要件は長期優良住宅ではありません。

良質な住宅用家屋です。
それを満たすには以下のいずれかの条件。
・省エネ等級4以上
・耐震等級2以上もしくは免震
・一次エネルギー消費量等級4以上
・高齢者配慮対策等級3以上

確か、省エネともう一つ何かをクリアしていたはずですよ。
再度確認する必要がありましが。

不動産税務セミナーで1500万の対象になるって言ってましたよ。

私も野村主催の税務セミナーでそう聞きましたよ

対象になる場合に税務署に証明書とか提出しないといけないと思いますが、何かの書面、書類はもらえるんですかね？

うちは贈与税控除を使う予定は無かったですが、皆さんの書き込みを読んだら使いたくなりました。
相続税が高くなりしたものね。

贈与税の非課税枠を使えるなら使った方が間違いなくいいです。Maxで1500
万円までですが、富久が未だに1000万円か1500万円の対象物件か調べても分からないですね。

税務セミナーで1500万と聞いている方がいるんですから、1500万までなんでしょう。

私は以前、省エネと何らかの要件をクリアしている旨、直接確認しましたし。
それでも疑うのならご自身で営業なりに確認してはどうですか。

税務署に証明する必要があるので、確認、聞いただけでは損をみますよ。1500万円を贈与を受け、いざ1000万円しかダメだった場合、セミナーで1500万円って言ってましたと主張しても効力なしです。

今後、親から贈与してもらう、又は子へ贈与など、全員が関わってくる問題だと思いますので、勉強の為にもこういった情報は共有していく方がいいと思います。

そろそろパーティーですね〜
うちは地権者さんとも同じ回です

パーティって、何回かに分かれてるんですか？
あと、そのパーティで引っ越しアンケートに答えた人対象に抽選で引っ越し日を選ぶ抽選、というのがありますが、私は出張でパーティ行けません。代理抽選だそうですが、大丈夫なんだろうか。来週出発なので、アンケート自体が届くかヤキモキしてます。

うち、今まで何度か一斉入居を経験していますが
引越日抽選の番号がいつも悪くて…
もし900番台なんか引いたら、パーティに出ないで帰りたいかも。

オプションの締め切りは連休明けでしたっけ。
担当から連絡がありません。

来週まで待ちましょう。人によっては今週末まで連休の方もいますから。

パーティーは半分ぐらいの方は行くのでしょうか。

内覧時に立ち合いチェックの業者をお願いした方が良いのでしょうか？
１時間で43,200円という価格ですが、高いような気がするのですが・・・・
皆さんいかがでしょうか？

809さん、チェックすると言っても実際問題できることは、クロスの浮きや建具・フローリングの傷とか、設備機器や建具の操作性くらいかと思いますよ。業者さんの金額まで調べられたのなら、目に見えないような箇所の瑕疵の何をチェックするのか、明確にしておいた方が良いと思います。私はセカンドハウスで3回内覧チェックを自分でやりましたが、全て自らやってきました。今回も家族総出で目を皿にして見ようと思います。多分何十箇所も出てくると思います。
その時に見落としても、入居後1年間は対応してくれたかと思います。

長期金利が急上昇ですね(汗)
駐車場の空き問題と合わせ不安ですね。

駐車場にしても他の施設にしても、利用有無に関わらず維持にかかる費用は全員で負担。
利用者からは追加で利用料を払うことでマンションの利益を確保。
でいいんじゃないですかね？

エレベータを頻繁に使う人はエレベータ代高く徴収なんて無理な訳ですし。

誰が払うべきだ出はなくて、どうすればみんなが使ってくれるか(利益を出せるか)を考えた方が建設的な気がします。
マンションの利益が多いとそのうち自分たちにいい事あるわけだし。

それに、自分が使わないにしても、さびれて汚い施設があるより人気のある綺麗な施設が揃ってる方が気持ちいいじゃないですか。

マンションだけで無く、街全体がそうなるといいですね。

具体的に空いてる駐車場はどうすれば埋まりますかね？

引越の抽選だけでパーティーには出ない予定でいますが皆さんパーティー出席しますか？

>>813
大きめなトランクルームに用途変更できないですかね？スキー板やゴルフセットが入るようであれば借りたいです。

>>815
そうですね。それなら私も借りたいです。もう、管理費等の多少の値上げはいいとして、少しでも赤字を減らして有効に活用できるといいですね。

都心に行くほど車離れが進んでるのに、野村さんは予測できなかったのかなぁと…

>>816
じゃあ駐車場にしなかったらその空間は何にするの？プール？サウナ？ジム？何をしようと管理費が掛かるんだから、これが一番良い方法だと思うべきだよ。

>>813
それこそ組合で議論が必要だと思うけど、駐輪場とかお店とか駐車場以外に使えてもいいかもね
後は何があるかなー
まぁ、まずは駐輪場としての利用促進が優先かもね

>>817
駐輪場がベストかも知れませんし、違う可能性もあるかも知れませんね
トランクルームは上の空間も使えるし小分けにも出来ますね
空地的にして、時間で有料レンタルってのもありかな？
あー、他に駐車してる車への影響と場所の使い勝手次第か…

>>817
スペースの活用自体が問題な訳じゃなく、駐車場収入の読みを間違えたのが残念ポイント。

ま、あとは支出(野村系列会社に支払う管理費など)の見直し次第ですね。正直ムダに高いと思います。

>>818
入居者、しかも駐車場契約者しか立ち入らない地下駐車場にお店は現実的ではないですね…
自転車の件も、自転車置き場とは動線分離してるのでそれも難しそう。

駐車場収入のマイナスを補うような収支構造に変革するのが現実的かと思います。

私はやっと車を卒業します。運転から解放されるので嬉しいですo(^-^)o
この場所だと車が趣味とかマニアじゃないと車持っても使い道無さそうですよね。

>>823
仕事で使う人や、車が必要ある人もいるでしょう。趣味やマニアじゃないと使い道なさそうというのは早計でしょう。それだけで300台にはならないでしょうし。

>>823
私は今車を使ってるので一応駐車場は申し込みましたが、いずれ解約しようと思います。高いしから。。同じように入居してから解約する人も多いと思います。

料金が高いとか安くとかの話はひとまず、
分譲賃貸の住人の車でどれだけ駐車場が埋まるかの様子を見てからでしょう。

例えば駐車場料金を5千円安くする場合、100%稼働しないと正規料金×85%稼働と同程度の収入にならないですね。
5千円安くしたからといってマンション内で借りたい人が劇的に増えるとは思えません。

駐車料金の値下げは得策ではなさそうです。

２台分以上借りる人への割引き、なら有っても良いのでは？

うちも駐車場は契約しないです。車の維持や運転は面倒と思いました。

せめて2万円台なら、契約しますね。今のは高すぎ。新宿だから仕方ないけど、うちは無理です。。

サーフィン、釣、AKB48、アニメ、登山と同じように車に喜びを感じる人もいるんです。それぞれの生活や嗜好を尊重しましょ。

世帯数に対して駐車場借りる方は半数以下なんですね。外部の方からは不便な駐車場と感じるでしょうし誰か借りてくれませんかね？ 駐輪場の方が需要ありそうですね。

分譲部分からも投資で賃貸に出す部屋も多々あると思うので、駐車場はもっと借り手がつくと楽観してます。

駐車場申し込みましたが、第一希望はハズレてしまい
うちの車には必要のない車高サイズが入る枠になりました。
その分の月額も上がってしまうのが残念です。

駐車場を駐輪場やトランクルームとして利用するのはニーズがありそうですね。
1台3.5万円に匹敵するような金額設定とすると、
駐車場半分をトランクルーム1区画として使って（1.25m×5m位）1.75万円/月。
駐車場1台分に10台の駐輪場（若干きつめ？）が入ると想定して0.35万円/月台。

トランクルームは少し高いですね。

使えるわけないじゃん。駐車場の待ち時間がどれだけ長くなるの？立駐をトランクルームなんて現実的ではないね。

前に駐車場の案内来た時かなり埋まっていて
ハイルーフは満車
機械式もかなり埋まってたんじゃない？
入居前に不安を煽りたいのは分かるけどね