【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part5

>>676さん

51㎡ぐらいの部屋ですね。
他の業者さんからも回答があって、まだ市場に出ていないので分からないけれども、25万～30万ぐらいを目指したいとの事でした。とりあえず目標より高めに設定して出すのが良いだろうと。

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近隣の賃料だと築30年越えの50平米が20万くらいですよ

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skyzと一緒でタワーマンションは競争相手が多くて値段を比べられやすいから貸すなら超早期しかないですよ。
あとはなかなか借り手が現れません。

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679さんの言われる通りだけど
Skyzは賃貸マーケットに対して供給過多のエリア。

トミヒサは、世界一の繁華街が近くにある分
貸主の立場が多少は優位。

但し、お客様は玉石混淆だから
リスクも高いだろうけどね。

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skyzを例に出されても、湾岸に興味がないから分かりません。

湾岸や西新宿はタワマンが多いから競争が激しいのかもしれませんが、ここは周辺に数えるほどしかタワーがないことや、一階のヨーカドー、認定児童園、クリニックが入っていること、商業集積地へのアクセス、交通利便性など様々な面で優位性がありますね。

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>>681,682

その通～り。

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トミヒサ内で賃貸の競争相手が多いから大変です。
スタートダッシュをオススメします。

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賃貸の需要が一番増えるのは年度末です。ここは年度末竣工ではないから慌てる必要無し。

そんな悠長なこと言っていると後悔します

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既報かもしれませんが、新宿御苑前駅の1番出口（新宿方面ホーム側）にエレベーターが出来るんですね。富久からは遠いほうですが。
http://www.tokyometro.jp/news/2014/pdf/metroNews20140325_nomuraremetro...

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2番出口にもエレベーターほしいですね。
現状見ると厳しいでしょうか。

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田植え行く方いらっしゃいます？

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>>689
田植えって何ですか？

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>>684さん

最初のころの賃料で、ある程度流れができてしまう可能性があるため、最初は強気の値付けでじっくりと待った方がトータルで利益がでるようです。

ここを読んでいる皆さんも強気の姿勢で賃料設定してくれたらと願っています。
富久クロスのスペックを考えれば、強気でもきっと大丈夫なはず。

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ここは、需要と供給が太そうだから
下手な小細工は不要でしょう。

双方のバランスが取れた相場が形成されそうだし、
ここの相場が東京全体の賃貸市場の相場の
スタンダードになると思いますよ。

気を付けないといけないのは、弱気の価格設定。
一度住み着いてしまうと、その方が出て行くまでは
インフレ分しかアップ出来ない。

まあ、ここを買った人は釈迦に説法ですね。

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イゴコチのサイトって、見てます？

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>690さん
プラウドオーナーズクラブに載ってるやつですかね。締切りは過ぎているようですが、私も今知りました。

最近、住宅ローン関係やらハウスウォーミングパーティやら、書類がばんばん届くようになりました。引渡しがいよいよ近づいてきましたねー。

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花園小学校、富久小学校の周辺で、親御さん数人にお声掛けしました。

花園小
親御さんの感じがよい
駅近くの商店を営む家庭が多い、そのせいか親同士の付き合いが楽。
開閉屋根付きのプール
校庭は土。一部公園として開放されている。校庭に一般人が立ち入れる。

富久小
校庭は人工芝。狭そう。外からほとんど見えない。プライバシーが保たれる。
子供の携帯電話の携帯不可・キャラ物文具不可
人数が少ないのでPTA役員不可避。全ての親が役職に就く。

昨日富久小の前で、学校横の古い家屋から道路（クロスからの通学路）に窓ガラスが外れて落下、道路に飛散したらしい。パイロンが並び、職員が生徒を誘導していました。たまたま生徒には当たらなかったが、一歩間違えたら大事です。他にも瓦が落ちてきそうな崩れそうな古い家屋があるので不安が残ります。

古い家屋以外にも、通学路に関しては花園小が安全そうです。
クロスから富久小へは医大通り（クロスとさくら公園の間の道）を渡ります。この通りは抜け道になっているのか、営業車やタクシーがすごいスピードで走っていました。細い道で信号もありません。横断歩道で待っていても車はビュンビュン走り抜けて行きました。歩行者は隙をついてわたらなければいけません。実際過去に事故も起きているそうです。
クロスからお子さんを連れてさくら公園に行く際は、注意が必要です！！

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時期は不明だけど
引き渡しの時には外苑西が医大通りまでは延長してるはずなので、信号が出来るのではないですか？

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>>695
私も前を通った程度ですが、富久小の周りは閑静な住宅街って感じで良かった印象があります。芝生のグラウンドはいいですね。富久クロスの入居が始まれば学童数も増えるのではないでしょうか？

花園小の周辺は雑居ビル街という感じであまり良い雰囲気ではなかった印象がありますが、慣れれば平気ですかね。靖国通りを渡らせるのに不安もありますね。

中学受験率については何か情報ありますでしょうか？

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受験が活発なのは四谷地区や牛込地区。
新宿区教育委員会のHPみれば、小学校の在籍と希望公立中学がわかります。小学校の在－実際の公立中学入学で計算すれば目安となります。
転居や土地柄から中国や韓国への帰国者もそれなりにいますので、目安程度と思って下さい。

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花園小学校の校庭は私も不思議でした。
オートロックの学校も多い中、逆にオープンだから事件等起こらないのでしょうか。
でも、少し不安です。

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友人達のお子さんで花園小、富久小、天神小の生徒がいます。
どの子もそれぞれの学校を楽しんでいますよ^^

友人達は、クロスによって生徒数が増えるのか気にしてます。
花園小・天神小の親は「人数増えるの楽しみ～」
富久小親は「増えて欲しくない～」

今んとこ富久小最大のウリは少人数を活かした授業、それを望む親が通わせているからでしょう。
人数が増えすぎたら、今まで少人数でやってきた先生の手に負えず学級崩壊するのでは？と不安気です。

天神小は外国語に力いれてます。
外国人が多いので生徒同士でも語学力が磨かれてます。ただしそれ故に敬遠する親も多いです

花園小は校長先生をはじめ先生方の評判が良いです。所詮公立なので今後変わる可能性ありますが。
このあたりで一番校舎が明るい感じの学校です。

それぞれ雰囲気が違う学校なので、まずは学校見学をおすすめします。
どの学校も私立中に進学するのは3～5名程度、場所の割には少ないですよ。
クロス住民、小学生何人くらいいますかね？100人程度？

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皆様
小学校情報ありがとうございます！
非常に参考になりました。
天神小も通える距離ですね。見落としてました。

新宿中はとても素敵な校舎なのに希望される方が少なく残念ですね。天神小を敬遠されるのと同じ理由でしょうか。
それとも何か理由が？

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新宿中からの高校への進学先はへたな私立よりも凄いです。偏差値７０も多々ありました。

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富久クロスは
カーテンや調光ロールスクリーン
防炎ではないといけませんか？

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自転車置き場の区画はスライドラック式と２段ラック式はどちらが出口に近い場所にあるんですかね？

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>>704
2段式は上に持ち上げるのが面倒だし、下は下で上に他人の自転車があるのはいい気がしないのでスライドラック式が一番よいと思っています。

設置数はスライドラック式が圧倒的に多いですね。確率論から言えば最もよい場所にあるのはスライドラック式でしょう。ただ、駐輪場が広いのでどうしても当たり外れがありますよ。

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>703さん
高さ31メートルを超える建物では、階に関係なく防炎カーテンにしないといけません。
なので、富久クロスは防炎カーテンにしないといけません。
http://www.tfd.metro.tokyo.jp/lfe/office_adv/bouen/p06.html

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>>705
うちは使用頻度が高くないので、使用料の安い二段式上段を希望しようかなーと。人気がなさそうな分、いい場所取れたら嬉しいです。

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スライド式はラックが動いて入れづらいのと、誰かが出すときに隣同士の自転車がぶつかるので、自転車が傷つきます。自分が出すときも隣の自転車をスライドさせないと、ハンドルがひっかかって出せないことが多いです。

後ろカゴや後ろチャイルドシートがついている自転車は、大きさによっては上段に影響するので、二段式下段は使えないことがあります。

二段式上段は面倒な分だけ盗まれにくいので、軽くて高価な自転車は二段式上段に置かれることが多いです。

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スライドラックと２段式ラックとは、
具体的にどの仕様を採用してうｒのでしょうか？

http://www.nichipure.co.jp/rack/r_top.html

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今日のYahoo!ニュースで半数近くが中国人の契約者と出ていましたが、トミヒサのことかと心配です。
都心に建築中のタワーマンションとのことです。

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国籍問題はスルーで。
具体的なトラブルや問題が発生したら管理組合で対処していきましょう！

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>>710
それは産経新聞に出ていた記事ですが、自主基準を設けたが半数になったという話で、
富久は自主基準を設けたとの説明は無かったから別なタワマンの事でしょう。
港区が外国人投資家に人気があるとも書かれています。

>>710
湾岸や港区を指していましたよ。ここにも一定数いらっしゃるでしょうけど富裕層の方なので問題ないかと思いますよ。

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リバーシティ21の大規模修繕が問題になってますね。タワマン危機みたいなことが言われてますが、実際どうなんでしょうか

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714さん、それは解決したと中央区のスレに書き込まれていましたよ。
施工したゼネコンが大規模修繕する当然の結果になったそうです。

ここの土地柄は中国よりも韓国の方が多いのでは？
どちらにしろ日本人が過半数と思いますよ。

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確かに抽選会の時に中韓の方がちらほらいましたが、過半数はないと思いますよ。

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715さん
ありがとうございます。解決したんですね！

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30年前のバブルの時、
アメリカの不動産が買い漁っていた日本人を
現地の人はどのように思っていたのか？

日本人の一挙一動を監視してたのだろうな。

日本は、そんな「はしたない」国ではないと思うのですが
どうでしょうか？

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717さん
私の場合は、ちらほらも居ませんでしたよ。

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中国の富豪の方は抽選会なんてわざわざ来ないよ。多数物件を持っていて一つ一つの抽選会なんて興味ないでしょうに。

中国人が過半数だと総会での決議とかが心配。赤い旗が窓などにたくさん見えて、案内表示も中国語併記にとか…
実際に都内建築中のタワーマンションの実話だから怖いですね。

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>実際に　>実話

他のスレでは、記事の中身の信憑性に疑いを抱いた書き込みもされていますよ。
ここみたいに地権者さんのいる物件ではない、全戸販売する湾岸のタワマンの方がリスキーですね。

案内表示に中国語併記がいやなんですか？ 日本語でしか案内していないのに、
ゴミの出し方に文句をつけるって理不尽じゃないですかね。
私は案内不十分が原因でルールが守られないくらいなら、6ヶ国語表記でも
何でもありだと思いますが。
というか、ワールドカップで公共掲示の外国語併記が進んだように、
オリンピックに向けて外国語併記はどんどん当たり前になっていくでしょう。
というか、外国語併記くらいで怖がっているようでは、たぶん新宿区には
長く住めませんよ。

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>>723さん

その通りですね。
何でもありが新宿区の醍醐味ですね。

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明日はインテリアフェアに行ってきます！
すでに買うものが決まってるので気は楽ですが、、、
少々待ちくたびれ感がありますが、6月には内覧会です
楽しみ

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インテリアフェアってなんですかー？

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>>726
三井デザインテック主催で
提携の家具屋さんが渋谷に集まって
フェアをするらしいですよ

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今日近くまで見に行ったら、ある程度出来上がりつつあり楽しみです。周辺を歩きましたが、周囲の道路が悪すぎて、富久クロスの歩道の綺麗さが際立ってました。この工事中に周辺道路も張り替えて欲しいですが。

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工事の進捗予定では、今月で主な工事が終わり５月は検査期間のハズ。

囲いは取れたかな？最近、現場を見ていないのでどんな様子か気になってます。
連休中に一度は見に行きたいですね。
５月はハウスウォーミングパーティ。
７月は内覧会。
いよいよ９月末から引越し。楽しみですね。

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一括購入者なのですが残り90%の入金ってたしか6月でしたよね？？

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>>730

一括購入者とはどういう意味かわかりませんが、残代金９０％は、８月下旬に請求書をもらってから
９月２４日までに支払うことになります。
６月末までの支払い、というのは、インテリアオプションでオーダーした費用の支払いですね。

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https://www.nomu.com/news/20140623_1.html

この記事によると駐車場申込みが400台中300台のようですが事実でしょうか？
管理費収入は契約率80%台で計算しているはずなので赤字ですね。。。

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賃貸で部屋を借りて住む人用に、
駐車場はまだ空きが有った良いのではないでしょうか？

長期間赤字になっ場合は管理費等値上げで対応ですかね

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732さんのリンク先は去年の6月の記事でしょう。
賃貸の人にも駐車場は必要ですから。

>>735
ここの立地だとほとんどが車使わないでしょう。駐車場代高いし、、私も少し利用してから解約するつもりです。
今現在もガラ空きだそうです。

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「住居表示のお知らせ」が届きました。

マンション名は入らないんですね。
スッキリして良かったです。

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駐車場が埋まらずに管理費・修繕積立金が上がるというのは困りますね。
駐車場を外部に貸し出すという対処もあるのでしょうか。
セキュリティなどの課題は色々とありそうですが、検討する価値はありそうです。

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そのセキュリティ上の理由で意見がまとまらず、外部への貸し出しが実現しないのが管理組合あるあるの様です。

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駐車場は外部貸しするべきですね。それ専用の人を仮においても、5台借りてくれればその人の給与はペイできますし。

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５台分でペイって、どんだけ安く働かせるつもりやねん。

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本当に駐車場がガラ空きなんだとしたら、売主にも対策を考えてもらいたいものです。

売主の駐車場台数の読み違いで管理組合の収入が悪化することになるわけですし。
契約時に買主が聞いていた管理費・修繕積立金で当面の管理組合を回せるよう、売主が収支改善の方策を考えてもよいのでは？

売買契約上、売主にそのような義務はないのかもしれませんが・・

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毎月100台分って大金ですよね。どうするんだろう。車離れが進み、便利な場所なので、なかなか借り手がいないのでしょうね。
うちも今まで車不要の地域で育ったのでわかる気がします。

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住居表示、簡単に覚えられるし、書けますね！
どんどんいろんな書類が届いて、いよいよ感が増してきています。ほんとなーんもなかった去年はよく我慢したな・・・

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駐車場は現時点で何台の空きがあるかを野村さんに公表してもらいたい。
そしてその契約台数の場合に管理費等をいくら値上げする必要があるのかもあわせて。

いらぬ心配だと良いのですが・・

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管理説明会で説明されていたけど、駐車場契約率は80数パーセントで想定管理費を計算しているから100台マイナスってことはないと思いますよ。
85%としたら、400台×85%=340台が想定契約台数で、実際が300台だから60台マイナス。
35000円×60=210万円が不足なので、1000世帯で割ると一世帯2100円。NHK受信料くらいか。大きいですね。

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746さん、試算ありがとうございます。

個人的には少し安心しましたが、空き駐車場を遊ばせておくのはやはりもったいないと感じます。

−40台が管理費に与えるインパクトはそこそこかもしれませんが、外部貸しで＋40台にもなる可能性があると考えると、その差80台分の収入の差は大きいですよね。

大規模修繕のタイミングをはっきり記憶してませんが、仮に15年だとするとそれまでに、

80台×3.5万円×12ヶ月×15年＝約5億円

1000世帯で割ると世帯あたり50万円。

15年ごとに世帯あたり50万円の差というのはここに住まわれる多くの方は気にされないような金額なのでしょうかね。

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外に出せばセキュリティの問題とかあるでしょうし、
まして駅近でもない駐車場がいっぱいになるとは思えないから、
15年で50万なら1年3万程度の安心料は高くないと思います。

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外部の方は平置きじゃなくて出すのが面倒に感じるでしょう。５０台とか近隣に借り手は無さそうですよね。
どこかの企業が営業用の車置き場にでもしていただけたら嬉しいですね。

逆に上手く運用して＋にならないでしょうかね

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40台、60台、80台、の数が錯綜していませんか？

ここで駐車場の議論をしているみなさんは駐車場は借りるのですか？

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借りません 外車好きの車マニアさんなどいると助かるのですが…

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どこかの会社に社用でまとめてかせればセキュリティ的にも安心感があるね

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安くして運用95%を目指すとか
今のままじゃ竣工と同時に赤字で心配ですね。野村様が借りてくれないかなぁ

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80数パーセントで想定管理費を計算しているのなら、
80数パーセントが赤字黒字の分かれ目ラインなのではないでしょうか？
それとまだ、分譲賃貸で住む人の借りる分がカウントされていませんよね。

駐車場外部利用者には1階防災センターの南にある共用階段を使って地上階に出てもらうなど、動線を限定すると良いのでは。

これだと外部利用者はオートロックの扉の内側には入れないので、セキュリティ問題はだいぶ和らぐような気がします。

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自分が駐車場を借りなくても、駐車場あきあき管理費問題は関心があります。

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1年で3万円の安心料ならまぁいいかとも思いましたが、約束されてたはずのセキュリティを維持するために負担すると思うと微妙ですね！

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外部の人で埋め尽くされて新たに借りたい住民が借りられないのも本末転倒だから、一時貸しとかヨーカドーなどテナントの駐車場とかにならんかなぁ。
余計セキュリティやばいか、、、

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ローレルコートには駐車場無いみたいね。ここ限定で一部共同管理にして開放すればwin-winでいけるんじゃない？

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ローレルコートは駐車場あります。
ガラ空きです。

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すみません、セブンイレブンはどのあたりの位置になるかご存知の方はいらっしゃいますか？

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ここの駐車場はタワーの規格が小さいですよね。
この規格だと入らないクルマが多いかと。
全幅1850以上のクルマは少なくないし。
借りる人が少ないのが事実なら、この規格が問題かと。
私もほんとは安心なタワーに置きたかったけど、クルマが入らないからタワーの方は諦めました。
野村さんもクルマのサイズをもう少し考えてもらえたらよかった。

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私も駐車場予約してます。私の車は車幅1860mmで、確か駐車場も対応していたと思うのですが？

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駐車場の空きの件、分譲賃貸だけでなく賃貸棟の分もこれから増えるんじゃないですかね？

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まぁ仮に駐車場が赤字になったとして、自分が借りないで負担が数千円増えるのは我慢してもらうとして。借りてるのに更に数千円の負担させられる人は不公平だと思うな。借りた世帯は負担なしにすべきだね。そうすれば借りる方が得？？？と考える人が出るかも！？

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そのへんは住民総会で話し合いですね。
車不要なのが良い面なのに、なかなか難しいですね。月３万だとタクシーの方が安くて運転しなくて済むし乗り捨てできるし飲酒できるし…立地が良いから車持つ意義が少ないですよね。外車とかにステータス感じる方は少ないのかな？

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>>767
ステータス？乗ってるのは外車ですが見栄ではなく、純粋にそれが好きで選んだだけです。車は不要という個人の価値観を押し付けられているようで不快に感じました。

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私も外車乗ってますよ。別に767さんの発言が不快とまでは思いませんが、富久クロス購入層を少々侮ってますね。ここの購入層の多くは損得だけではなく、ある程度好きなことにお金を使えるのだということを！

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車は無しです。運転が面倒で下手で(汗)
車が好きだったり趣味な人がたくさんいてくれた方が駐車場が助かりますねo(^-^)o

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車マニアさんたちは安全運転お願いします。マンションの壁にぶつけたりしないように気を付けて下さいな。

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>>771
マンションの壁や車などモノにぶつけることなんて保険やお金で解決できるし、大したことない。そんなことよりマンション内では運転者含めた人身事故や怪我に気を付けなきゃいけない。健康は一つだけだから。きっと車保有者に対して皮肉が言いたいんだろうけど、マンションの壁なんてどうでもいいじゃん？きみの価値観が恐ろしい。車の運転したことないんだろうな。

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駐車場を借りているかいないかで追加負担の有無が決まるというのはどうでしょうか。

駐車場部分の固定資産税は駐車場を利用していない人も負担します、駐車場にかかる電気代も同様です。

共有部分にかかる費用は利用の有無にかかわらず、持分に応じて組合員が負担するというのが基本なのでは？

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需要と供給のバランスですから、
もし空きが出るのでしたら単純に駐車料金を少し値下げした方が簡単なのでは？

>>774
空車分だけ下げるわけにはいかないでしょうから、全体の収支に影響でますよ。

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話を変えて申し訳ないんですが、富久クロスは耐震等級は1ですか？
プラウドオーナーズで住宅性能を確認したところ1に丸が付いていたので、心配になりました。
贈与税で1500万円前で非課税も関わってくるので、税務署への証明はどうしたらいいんでしょうか。。

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