【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part5

603（607,608）です。度々すいません。ローンは大いに検討する価値があると思いますのでお許しください。

614さん、富久クロスのネット系提携ローンはイオン銀行のみで、住信SBIは提携ではないはずです。契約時に私は個人的にSBIで進めていましたが、（面倒なので詳細は省略しますが）提携が使えないのでイオン銀行に乗り換えた（営業さんから紹介された）ものです。

＞イオン、ソニー、楽天の表面金利の安さに騙されてはいけないということでしょうか？ 　ですが、606（609）さんが仰るように、短プラ連動なり長プラ連動と明示されていないので、ブラックボックスで恣意的に上がってしまうリスクがあるということかと思います。メガバンクは現在はほとんどが短プラ連動だったと思いますので安心だということです。

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606です。

>614さん
だましているわけではないでしょうが、高い買い物ですので、商品概要説明書はメガバンクと比較してみたほうが良いでしょうね。

提携の住信SBIはMr.住宅ローンではなく、三井住友信託の代理販売ものですので、素直な商品です（Mr.住宅ローンも素直です）。三井住友信託とは金利、保証料、手数料、保険だけが違う感じでしょうか。私は信託銀行の保証料は内枠にしようと考えているので、住信SBIの手数料をどう考えるか悩み中です。一方で疾病保障が含まれていたり、金利も全期間変動は提携内では最安ですよね。全期間固定も最安なのかな？ 当初固定5年は0.57% + 期間終了後の変動0.975%なので、当初固定にするなら信託銀行のほうが金利は低いです。

って、今Webサイトを見たら、あんなに広告打ちまくっていたMr.住宅ローンは奥にしまわれて、三井住友信託のものが中心になっているんですね。日常の財布に住信SBIを使っている私ですら、こういうところが何となく不安になりますね……。

>616さん
提携のイオンはフラット35ですね。銀行ローンに住信SBIありますよ。先日送られてきた封書のホチキス止めの書類をご確認ください。

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当初5年（もしくは10年）固定で変動金利より安く借りて、5年後（もしくは10年後）に変動金利に借り換えるのが一番ですか？

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もうローンは専門家に相談したら？
こんなとこでやっても無駄だよムダ！

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内廊下は、暑くないでしょうか？

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プラウドオーナーズクラブの工事進捗画面が、昨日、更新されていましたね。
それを見ると、もう内部はほとんど完成している感じ。
進捗スケジュールでも４月中旬には内外装仕上工事、外構工事も完成し、
５月末には各種検査も終了する予定とか。
その後に６月から７月にかけて内覧会、といった運びかな。

想像するだけで楽しみですね。
今日は天気も良いし、久しぶりに現地でも見てくるかな。

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ローンの専門家に相談しろ、って言うけど、私もファイナンシャルプランナー（FP）の資格持ってるけど、個別商品にまで言及できるような「専門家」って身近に・無料でいたら教えてください。今までのやりとりは十分「専門家」の領域で、大変有意義なご意見です。

内廊下ってエアコン入っていますよね。

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皆さん、内覧会に専門の内見業者付けますか？

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うちは付けない予定です。

内覧当日は内覧終了後夕方まで部屋に居ていいとのことですが、インテリア業者は内覧後に呼ぶということなんでしょうかね？どなたかご存知の方いらっしゃいます？

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付けますよ〜

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内覧会同行つけます。
安心感もそうですが、今後の勉強にもなりますし。

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>>621です。

久しぶりに現地に行ってきました。
正面入り口も形を現していましたよ。
タワーも周囲もなかなか良い雰囲気がでてきていますね。

ところで、富久さくら公園は旧法務省宿舎跡地を整備して２００９年４月５日に
開園しましたから、もうすぐ開園７年目に入りますね。

富久さくら公園内の北側にある一本の大きな桜の木が満開でした。
丁度、昼時だったこともあり木の周りには多くの人が桜を楽しんでいました。
その桜の木は、昔、サンフランシスコ講和条約締結を祝して法務省宿舎内の
富久小学校生徒たちが植えたものだとか。
雅子さんも１９７１年に約１年間、ここから富久小に通われたんですね。

ついでに新宿御苑ものぞきましたが、あまりの人の多さに圧倒されました。
こんな御苑が徒歩圏になると思うと、本当に入居が楽しみですね。

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私も内覧業者つけます。水流すことの許可取っといてくださいと言われたのですが、事前に伝えといたほうがいいですよね。

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606です。

>619さん
住宅ローン組まない方にはどうでもいい話ばかりで、お目汚し申し訳ありません。

>622さん
FP持っている方に専門家とまで言われるとうれしいなー。ありがとうございます。ここを契約してから、2年間、住宅ローンのことばかり勉強してました。

というわけで、これ以上ここでつづけるのも邪魔ですし、一方で私の調べた内容が少しでもお役に立てるのであれば、またとない機会ですので、別スレ立てました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563647/

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>629
別に分けなくてもいいのに

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分けてくれて有り難いです。

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分けたほうがいいです、専門的すぎます！

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>>622さん

そんな専門家の人が無料のはずがありません。
無料とすれば、他に意図がある人でしょう。

自己責任と受益者負担が原則だと思うのですが。

因みに、私もFP２級は持っています。

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＞633
善意でやっている人を悪く言うのはほんと許せません。
地方在住のくせに疑り深いんですね。

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>>634さん

何か勘違いされてるようですが、、、、

専門的なスキルを持った人が
無料で相談に応じる時間があるでしょうか？
その道のプロは過労死するぐらいの忙しい人が普通ですよ。

因みに
＞地方在住のくせに

こんな言葉を使っていたら
お里が知れますよ。（笑）

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仲良くやりましょうよ。
635さん
その道のプロが善意でアドバイスすることも十分あり得る話です。

634さん
相手を不快とさせる表現は使わないように意識しましょう。

これからも良い情報交換の場になるよう切に願います。

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本日は野村不動産主催の税務セミナーに行って来ました
自営としてどう申告するのかが分かってきたので非常に良かった。

後はどこでローンを組むかですね

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どなたか良い不動産賃貸の仲介業者さんを知らないでしょうか？
ある会社に査定してもらったところ、30階、約51㎡で家賃保証有りで171,700円と出てきました。

西新宿60では営業さんから20階、56㎡で家賃保証有りで227,000と言われています。

たった5㎡しか違わないのに同じ新宿で5万円も差がつくのに違和感を感じています。
ましてや個人的には富久クロスの方が高く貸せそうな気がしていたので。

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>>639
何か辛い事でもあったの？

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>>638
比較している数字が違いますよ

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>>639
どういったお立場からの投稿でしょうか？

ローンの話は住民版としては適切な話題かと思います。
すべての話題に全員が同じ関心を持つことはないのですから、関心ないのであれば読み飛ばして頂けると幸いです。

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>>639
ちなみに606さんが色々ご配慮して下さって、既に新スレッドを立てています。

以下606さんの書き込み抜粋

というわけで、これ以上ここでつづけるのも邪魔ですし、一方で私の調べた内容が少しでもお役に立てるのであれば、またとない機会ですので、別スレ立てました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563647/

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>>638
ちなみに間取りは？

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>>644

富久は１ＬＤＫ、西新宿は２ＬＤＫでした。

しかし西新宿で１ＬＤＫ、４９㎡の部屋も営業さんの話では賃料保証有りで214,000でした。

購入価格は確かに富久の方が西新宿の２つの部屋（２ＬＤＫ、１ＬＤＫ）よりも300万円程度安いですが。
ちなみに富久の賃料は今年の２月ぐらいに調べてもらった時の賃料です。

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富久クロスと西新宿60は同じ業者さんですか。

私は23区内に複数の物件を所有して賃貸経営しているものですが、サブリース（家賃保証）無しで、50㎡程度のマンションで＠3.5千円～＠4千円/㎡が相場です。サブリースになると、そこから×0.85くらいが相場です。

なので、どちらにしても少し高い感じがします。私のイメージでは、50㎡×4千円/㎡×0.85＝170,000円といったところでしょうか。興味を惹くために最初高めに回答することはままあるかと思います。

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>>638さん
西新宿の金額はサブリースとしては高いように感じますね。高く見せて購入意欲をあおっているようにも感じてしまいます。

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>>647
最初は高く言っておいて、需要が無いからと下げていくという事ですか？

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西新宿はディベロッパーの三菱地所レジデンスの営業さんが出してきた数字です。どの業者さんを使っているかは分かりません。
竣工時にもう一度再調査して決定となるが、基本はその価格でサブリースできるとの話でした。

私が所有している東池袋の物件がサブリースで＠4000円/㎡だったので、タワーマンションの富久クロスならばもう少し高くても良いような気がしていたのですが。。

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東池袋の物件がサブリースで＠4000円/㎡というのは大変好評価だと思います。646でも書きましたがサブリースの相場であればせいぜい＠3,500円/㎡でしょう。東池袋は駅至近とか眺望抜群とか何かの理由がありませんか？

西新宿の三菱地所レジデンスの営業さんの数字は謎ですが、富久クロスではサブリースで＠3,000円/㎡～＠3,500円/㎡で見込んでおいた方が安全かと思います。

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各居室のマルチメディアコンセントから有線LANケーブルとノートPCを繋げばインターネットを利用できるとのことですが、タブレットPCやスマートフォンでも使用したく、優先を無線に変える方法はあるのでしょうか。

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無線LAN機を買って繋げばすぐです。家電量販店で売ってます、1万円しないのでは。

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本日、午後3時20分撮影！
メインエントランスです。

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マルイ屋上から！

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でかっ！

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649です。

Ｗｅｂ上で幾つかの会社に査定依頼出してみました。
参考となる物件が「パークハビオ新宿イーストサイドタワー」しかないらしく、グレード面では富久の方が上と予想されていて、詳しくは実際に見てみないと分からないものの「家賃300,000～350,000円（サブリース無し）」との事。

業者によってずいぶん差がありますね。さすがにこの金額はいかないと思いますが。

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出来上がってきましたね〜。
内覧会まであと2カ月！待ち遠しい。

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今朝通りかかりましたが、なんか地味な印象でした。
天気のせいでしょうか。

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今朝は天気が悪かったですからね。晴天ならガラスに青空の青が映るのですけど。

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通勤時間帯の御苑駅前、結構混んでますね。
やっぱり富久町駅欲しいな。

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>661さん
上りの先頭付近は新宿→新宿三丁目→新宿御苑前の3駅でかなり空く印象です。後方付近は四ッ谷まで混んでいますね。
下りは混雑よりも、駅の出入り口が遠いのが問題ですね。

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朝の下りはどうですかね〜？
私は新宿駅でJRに乗り換えますが
乗れるか心配です…

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健康の為に歩きませんか！？

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花園町からバスで西口に出ることもできますが。

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JR新宿くらいまでは歩きますけどね。

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品川まで都バスも出てたり豊富なルートですね
私は職場まで徒歩です

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新宿駅まで激遠じゃん

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私はいま富久住んでまして、職場まで徒歩ですので必要のない限り新宿駅にはいかないですけど、これくらい歩きますけどね。

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ドアからマンションの出口まで、短く見積もってもだいたい4-5分かかるでしょうからね。
朝など時間の無い時には注意が必要だと思っています。

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現在、湾岸タワマンの高層階に住んでいますが
朝でもドアから出口まで3分あれば着きますよ。

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流石に五分はオーバーでしょうがエレベーター次第で大分変わりますよね

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高層階は眺望はいいけど外に出るまで時間かかるのが辛いところです。
微妙な時間かもしれませんが毎日のことなので意外とストレスですよ。

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しかも満員電車で大変

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高層階と低層階と、エレベーターが別々だと大差はないですよ。
高層階用のはスピードが速いのが普通ですから。ここは中層階用もありますが。

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649、656さん、「家賃300,000～350,000円（サブリース無し）」ということですが、何㎡の部屋ですか？

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>>676さん

51㎡ぐらいの部屋ですね。
他の業者さんからも回答があって、まだ市場に出ていないので分からないけれども、25万～30万ぐらいを目指したいとの事でした。とりあえず目標より高めに設定して出すのが良いだろうと。

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近隣の賃料だと築30年越えの50平米が20万くらいですよ

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skyzと一緒でタワーマンションは競争相手が多くて値段を比べられやすいから貸すなら超早期しかないですよ。
あとはなかなか借り手が現れません。

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679さんの言われる通りだけど
Skyzは賃貸マーケットに対して供給過多のエリア。

トミヒサは、世界一の繁華街が近くにある分
貸主の立場が多少は優位。

但し、お客様は玉石混淆だから
リスクも高いだろうけどね。

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skyzを例に出されても、湾岸に興味がないから分かりません。

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湾岸や西新宿はタワマンが多いから競争が激しいのかもしれませんが、ここは周辺に数えるほどしかタワーがないことや、一階のヨーカドー、認定児童園、クリニックが入っていること、商業集積地へのアクセス、交通利便性など様々な面で優位性がありますね。

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>>681,682

その通～り。

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トミヒサ内で賃貸の競争相手が多いから大変です。
スタートダッシュをオススメします。

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賃貸の需要が一番増えるのは年度末です。ここは年度末竣工ではないから慌てる必要無し。

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そんな悠長なこと言っていると後悔します

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既報かもしれませんが、新宿御苑前駅の1番出口（新宿方面ホーム側）にエレベーターが出来るんですね。富久からは遠いほうですが。
http://www.tokyometro.jp/news/2014/pdf/metroNews20140325_nomuraremetro...

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2番出口にもエレベーターほしいですね。
現状見ると厳しいでしょうか。

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田植え行く方いらっしゃいます？

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>>689
田植えって何ですか？

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>>684さん

最初のころの賃料で、ある程度流れができてしまう可能性があるため、最初は強気の値付けでじっくりと待った方がトータルで利益がでるようです。

ここを読んでいる皆さんも強気の姿勢で賃料設定してくれたらと願っています。
富久クロスのスペックを考えれば、強気でもきっと大丈夫なはず。

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ここは、需要と供給が太そうだから
下手な小細工は不要でしょう。

双方のバランスが取れた相場が形成されそうだし、
ここの相場が東京全体の賃貸市場の相場の
スタンダードになると思いますよ。

気を付けないといけないのは、弱気の価格設定。
一度住み着いてしまうと、その方が出て行くまでは
インフレ分しかアップ出来ない。

まあ、ここを買った人は釈迦に説法ですね。

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イゴコチのサイトって、見てます？

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>690さん
プラウドオーナーズクラブに載ってるやつですかね。締切りは過ぎているようですが、私も今知りました。

最近、住宅ローン関係やらハウスウォーミングパーティやら、書類がばんばん届くようになりました。引渡しがいよいよ近づいてきましたねー。

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花園小学校、富久小学校の周辺で、親御さん数人にお声掛けしました。

花園小
親御さんの感じがよい
駅近くの商店を営む家庭が多い、そのせいか親同士の付き合いが楽。
開閉屋根付きのプール
校庭は土。一部公園として開放されている。校庭に一般人が立ち入れる。

富久小
校庭は人工芝。狭そう。外からほとんど見えない。プライバシーが保たれる。
子供の携帯電話の携帯不可・キャラ物文具不可
人数が少ないのでPTA役員不可避。全ての親が役職に就く。

昨日富久小の前で、学校横の古い家屋から道路（クロスからの通学路）に窓ガラスが外れて落下、道路に飛散したらしい。パイロンが並び、職員が生徒を誘導していました。たまたま生徒には当たらなかったが、一歩間違えたら大事です。他にも瓦が落ちてきそうな崩れそうな古い家屋があるので不安が残ります。

古い家屋以外にも、通学路に関しては花園小が安全そうです。
クロスから富久小へは医大通り（クロスとさくら公園の間の道）を渡ります。この通りは抜け道になっているのか、営業車やタクシーがすごいスピードで走っていました。細い道で信号もありません。横断歩道で待っていても車はビュンビュン走り抜けて行きました。歩行者は隙をついてわたらなければいけません。実際過去に事故も起きているそうです。
クロスからお子さんを連れてさくら公園に行く際は、注意が必要です！！

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時期は不明だけど
引き渡しの時には外苑西が医大通りまでは延長してるはずなので、信号が出来るのではないですか？

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>>695
私も前を通った程度ですが、富久小の周りは閑静な住宅街って感じで良かった印象があります。芝生のグラウンドはいいですね。富久クロスの入居が始まれば学童数も増えるのではないでしょうか？

花園小の周辺は雑居ビル街という感じであまり良い雰囲気ではなかった印象がありますが、慣れれば平気ですかね。靖国通りを渡らせるのに不安もありますね。

中学受験率については何か情報ありますでしょうか？

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受験が活発なのは四谷地区や牛込地区。
新宿区教育委員会のHPみれば、小学校の在籍と希望公立中学がわかります。小学校の在－実際の公立中学入学で計算すれば目安となります。
転居や土地柄から中国や韓国への帰国者もそれなりにいますので、目安程度と思って下さい。

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花園小学校の校庭は私も不思議でした。
オートロックの学校も多い中、逆にオープンだから事件等起こらないのでしょうか。
でも、少し不安です。

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友人達のお子さんで花園小、富久小、天神小の生徒がいます。
どの子もそれぞれの学校を楽しんでいますよ^^

友人達は、クロスによって生徒数が増えるのか気にしてます。
花園小・天神小の親は「人数増えるの楽しみ～」
富久小親は「増えて欲しくない～」

今んとこ富久小最大のウリは少人数を活かした授業、それを望む親が通わせているからでしょう。
人数が増えすぎたら、今まで少人数でやってきた先生の手に負えず学級崩壊するのでは？と不安気です。

天神小は外国語に力いれてます。
外国人が多いので生徒同士でも語学力が磨かれてます。ただしそれ故に敬遠する親も多いです

花園小は校長先生をはじめ先生方の評判が良いです。所詮公立なので今後変わる可能性ありますが。
このあたりで一番校舎が明るい感じの学校です。

それぞれ雰囲気が違う学校なので、まずは学校見学をおすすめします。
どの学校も私立中に進学するのは3～5名程度、場所の割には少ないですよ。
クロス住民、小学生何人くらいいますかね？100人程度？

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皆様
小学校情報ありがとうございます！
非常に参考になりました。
天神小も通える距離ですね。見落としてました。

新宿中はとても素敵な校舎なのに希望される方が少なく残念ですね。天神小を敬遠されるのと同じ理由でしょうか。
それとも何か理由が？

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新宿中からの高校への進学先はへたな私立よりも凄いです。偏差値７０も多々ありました。

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富久クロスは
カーテンや調光ロールスクリーン
防炎ではないといけませんか？

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自転車置き場の区画はスライドラック式と２段ラック式はどちらが出口に近い場所にあるんですかね？

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>>704
2段式は上に持ち上げるのが面倒だし、下は下で上に他人の自転車があるのはいい気がしないのでスライドラック式が一番よいと思っています。

設置数はスライドラック式が圧倒的に多いですね。確率論から言えば最もよい場所にあるのはスライドラック式でしょう。ただ、駐輪場が広いのでどうしても当たり外れがありますよ。

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>703さん
高さ31メートルを超える建物では、階に関係なく防炎カーテンにしないといけません。
なので、富久クロスは防炎カーテンにしないといけません。
http://www.tfd.metro.tokyo.jp/lfe/office_adv/bouen/p06.html

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>>705
うちは使用頻度が高くないので、使用料の安い二段式上段を希望しようかなーと。人気がなさそうな分、いい場所取れたら嬉しいです。

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スライド式はラックが動いて入れづらいのと、誰かが出すときに隣同士の自転車がぶつかるので、自転車が傷つきます。自分が出すときも隣の自転車をスライドさせないと、ハンドルがひっかかって出せないことが多いです。

後ろカゴや後ろチャイルドシートがついている自転車は、大きさによっては上段に影響するので、二段式下段は使えないことがあります。

二段式上段は面倒な分だけ盗まれにくいので、軽くて高価な自転車は二段式上段に置かれることが多いです。

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スライドラックと２段式ラックとは、
具体的にどの仕様を採用してうｒのでしょうか？

http://www.nichipure.co.jp/rack/r_top.html

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今日のYahoo!ニュースで半数近くが中国人の契約者と出ていましたが、トミヒサのことかと心配です。
都心に建築中のタワーマンションとのことです。

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国籍問題はスルーで。
具体的なトラブルや問題が発生したら管理組合で対処していきましょう！

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>>710
それは産経新聞に出ていた記事ですが、自主基準を設けたが半数になったという話で、
富久は自主基準を設けたとの説明は無かったから別なタワマンの事でしょう。
港区が外国人投資家に人気があるとも書かれています。

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>>710
湾岸や港区を指していましたよ。ここにも一定数いらっしゃるでしょうけど富裕層の方なので問題ないかと思いますよ。

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リバーシティ21の大規模修繕が問題になってますね。タワマン危機みたいなことが言われてますが、実際どうなんでしょうか

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714さん、それは解決したと中央区のスレに書き込まれていましたよ。
施工したゼネコンが大規模修繕する当然の結果になったそうです。

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