【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part5

ステキですね！
毎日こんな風にライトアップしてるのかな？

おお〜こんなこと出来るんだ
写真ありがとうございます

今だけでしょ？ライトアップ！

4月のフラット35金利が発表されましたが、更に上がっていますね。
どのローンにするか吟味しないで決めると後々後悔する局面になってきました。

うちはイオン銀行の変動を検討しています。
提携ローンは割高じゃないですか？

固定が上がってきているということは、
そのうち後追いで変動が上がってきますね。
利子の逆鞘にだけは十二分にお気をつけください。
固定金利が上がってきたら変動からの借り換えのタイミングですが、
結局固定は上がったけど変動が安いから変動を選びたくなる天邪鬼です。

フラット35って団信含めて考えると三井住友信託とかの方が安くないですか？

イオン銀行のフラット35Sは、35年返済で、Aプランの4月の金利が「当初10年は0.94％、11年以降1.54％」Bプランは「当初10年は1.07％、11年以降1.67％」と、当初10年間の0.6％の優遇があるので、かなり安い金利の固定ローンです。ただしこの他に団信に加入すると35年間の総額で借入額の約6.83％がかかります。
素人の私の読みですが、変動金利は、金融情勢が当分低金利の状況にあること、また各行の競争が激しく、3メガ銀は、当分は優遇込みで0.775％が続くものと思います。
私は提携ローンのイオン銀行のフラット35Sで承認を取っていますが、変動金利に変えるべく他の銀行と交渉を始めました。

600さんの「提携ローンは割高じゃないですか？ 」は「固定金利は…？」と言うことでしょうか。

601さんの、「固定が上がってきているということは、そのうち後追いで変動が上がってきますね。」ですが、過去のケースや今後の金融情勢を考えると、必ずしもそうならないのでは無いでしょうか、如何でしょうか？

フラット３５Ｓで検討しています。
イオン・楽天・sbiといろいろありますが、結局のところどこが一番好条件なのでしょうか？

フラットの団信について言及されている方がいますね。
確かに割高感半端ないですよねー。
加入必須じゃないので、加入せずその分保険で手当する方法がいいかと検討しています。

条件が良いのは優良住宅ローンだと思います。
http://www.yuryoloan.jp/
金利は他と差がないですが、融資手数料が0.5%なので。

固定金利が多少上がったところで日銀が政策金利を上げるとは思えないので、変動で考えています。なのですが、信託系は変動が0.725%な一方、当初固定5年が0.53〜0.55%、期間終了後も0.775%なので、三菱UFJ信託か三井住友信託の当初固定5年にしようかと思っています。

イオンは確かに現時点の変動0.57%は安いのですが、短プラにどれだけ連動しているのかが分からない商品なのと、短プラとどれだけ乖離したのかの実績もないのが不安でした。ソニー、新生、楽天も短プラ連動ではありません。5年ルールや125%ルールがない商品もあります。短プラに連動している商品としていない商品は似て非なるものだと私は考えています。

603です。　私は約10年前、不動産投資用にローンを組んだ際、当時は長プラ連動の変動金利の方が安くこちらを使いましたが、その後短プラ連動の変動金利がずっと低かったのに引き換え、長プラ連動が約5年間高い金利で推移し、失敗した経験があります。606さんの仰る、イオン、ソニー、新生、楽天も要注意ですね。ご教示ありがとうございます。

また、三菱UFJ信託か三井住友信託の当初固定5年はいけますね、良く勉強されており敬服します。5年経過後に再度「5年固定」を選ぶことも可能ではありませんか？

三井住友信託のホームページ見ました。

特約期間5年の店頭表示金利は2.95％で、全期間型の引き下げ幅は▼1.75％すなわち適用金利は1.20％と高いですね。

また、当初5年を▼2.4％の引き下げを選ぶと適用金利は0.55％と安くなる代わりに、終了後の引き下げ幅は▼1.7％となっているので適用金利は1.25％となっています。606さんの「期間終了後も0.775%」はお間違いではないでしょうか？

どのローンが良いのか本当に真剣に比べています。この点、ご教示ください。

606です。

>607さん
短プラは日銀が決める政策金利に連動しているので、メガバンクや信託銀行の短プラ連動型変動プランの金利は実質、日銀が決めていますが、イオン、ソニー、新生、楽天は各行が独自に決めています。この4行は私たち外部からは金利が上がる条件がよく分かりません。そんな中、125%ルールさえないというのはちょっと……（イオンはあります）。まぁ、1行だけ極端に上がった場合は借り換えてしまえばすむといえばそうなのですが、事実としてソニーと新生の変動は、金利上昇時にメガバンクより上がり幅が大きかった実績があります。

信託銀行の当初固定の期間終了後に再度固定を選ぶこともできますが、信託銀行の全期間固定はみずほよりも高いので、固定を選ぶ場合はトータルで安くなるか要計算でしょうね。「みかローン」というWebサイトが、住宅ローン減税まで含めて計算できるのでおすすめです。

>608さん
上記通り、全期間固定はあまり安くないです。私も信託銀行は変動と当初固定のみ検討しています。当初固定期間終了後に固定5年を選んだ場合は1.25%ですね。0.775%は変動を選んだ場合です。

全期間変動0.725%に比べて、当初固定5年0.55% + 期間終了後に変動0.775%のほうが、多くの人がほぼ同じか少し安くなると思いますので、変動派の人も信託銀行の当初固定5年は検討に値するのでは？という話でした。

住所は何で市谷富久町から富久町に変えたんですかね〜。
市谷富久町の方がカッコよかったのに…って思うのは私だけ？^^;

千代田区三崎町と猿楽町は住民投票で神田三崎町と神田猿楽町に戻すことになったので、河田町と組んで市谷冨久町復活も不可能ではないかも。

「神田」地名復活、千代田区長が議案　三崎町と猿楽町　　：日本経済新聞 http://www.nikkei.com/article/DGXLZO77187340X10C14A9L71000/

それよりも、
富久町は環４で東西に二分されてしまうのに同じ町名のままでよいのかな？と思います。

>>610
間違っても市谷とは同格でないという、能動的および受動的な良心と羞恥心の現れでしょう。

イオン、ソニー、楽天の表面金利の安さに騙されてはいけないということでしょうか？
同じネット系で唯一提携ローンの住信SBIはどうでしょうか？

初めての住宅ローンです
比較するのは
金利
事務手数料
保証料
団信\内容、料金
変動なら変動基準

私は自営なので
それらの費用で経費と認められるもの

こんなところかな？

603（607,608）です。度々すいません。ローンは大いに検討する価値があると思いますのでお許しください。

614さん、富久クロスのネット系提携ローンはイオン銀行のみで、住信SBIは提携ではないはずです。契約時に私は個人的にSBIで進めていましたが、（面倒なので詳細は省略しますが）提携が使えないのでイオン銀行に乗り換えた（営業さんから紹介された）ものです。

＞イオン、ソニー、楽天の表面金利の安さに騙されてはいけないということでしょうか？ 　ですが、606（609）さんが仰るように、短プラ連動なり長プラ連動と明示されていないので、ブラックボックスで恣意的に上がってしまうリスクがあるということかと思います。メガバンクは現在はほとんどが短プラ連動だったと思いますので安心だということです。

606です。

>614さん
だましているわけではないでしょうが、高い買い物ですので、商品概要説明書はメガバンクと比較してみたほうが良いでしょうね。

提携の住信SBIはMr.住宅ローンではなく、三井住友信託の代理販売ものですので、素直な商品です（Mr.住宅ローンも素直です）。三井住友信託とは金利、保証料、手数料、保険だけが違う感じでしょうか。私は信託銀行の保証料は内枠にしようと考えているので、住信SBIの手数料をどう考えるか悩み中です。一方で疾病保障が含まれていたり、金利も全期間変動は提携内では最安ですよね。全期間固定も最安なのかな？ 当初固定5年は0.57% + 期間終了後の変動0.975%なので、当初固定にするなら信託銀行のほうが金利は低いです。

って、今Webサイトを見たら、あんなに広告打ちまくっていたMr.住宅ローンは奥にしまわれて、三井住友信託のものが中心になっているんですね。日常の財布に住信SBIを使っている私ですら、こういうところが何となく不安になりますね……。

>616さん
提携のイオンはフラット35ですね。銀行ローンに住信SBIありますよ。先日送られてきた封書のホチキス止めの書類をご確認ください。

当初5年（もしくは10年）固定で変動金利より安く借りて、5年後（もしくは10年後）に変動金利に借り換えるのが一番ですか？

もうローンは専門家に相談したら？
こんなとこでやっても無駄だよムダ！

内廊下は、暑くないでしょうか？

プラウドオーナーズクラブの工事進捗画面が、昨日、更新されていましたね。
それを見ると、もう内部はほとんど完成している感じ。
進捗スケジュールでも４月中旬には内外装仕上工事、外構工事も完成し、
５月末には各種検査も終了する予定とか。
その後に６月から７月にかけて内覧会、といった運びかな。

想像するだけで楽しみですね。
今日は天気も良いし、久しぶりに現地でも見てくるかな。

ローンの専門家に相談しろ、って言うけど、私もファイナンシャルプランナー（FP）の資格持ってるけど、個別商品にまで言及できるような「専門家」って身近に・無料でいたら教えてください。今までのやりとりは十分「専門家」の領域で、大変有意義なご意見です。

内廊下ってエアコン入っていますよね。

皆さん、内覧会に専門の内見業者付けますか？

うちは付けない予定です。

内覧当日は内覧終了後夕方まで部屋に居ていいとのことですが、インテリア業者は内覧後に呼ぶということなんでしょうかね？どなたかご存知の方いらっしゃいます？

付けますよ〜

内覧会同行つけます。
安心感もそうですが、今後の勉強にもなりますし。

>>621です。

久しぶりに現地に行ってきました。
正面入り口も形を現していましたよ。
タワーも周囲もなかなか良い雰囲気がでてきていますね。

ところで、富久さくら公園は旧法務省宿舎跡地を整備して２００９年４月５日に
開園しましたから、もうすぐ開園７年目に入りますね。

富久さくら公園内の北側にある一本の大きな桜の木が満開でした。
丁度、昼時だったこともあり木の周りには多くの人が桜を楽しんでいました。
その桜の木は、昔、サンフランシスコ講和条約締結を祝して法務省宿舎内の
富久小学校生徒たちが植えたものだとか。
雅子さんも１９７１年に約１年間、ここから富久小に通われたんですね。

ついでに新宿御苑ものぞきましたが、あまりの人の多さに圧倒されました。
こんな御苑が徒歩圏になると思うと、本当に入居が楽しみですね。

私も内覧業者つけます。水流すことの許可取っといてくださいと言われたのですが、事前に伝えといたほうがいいですよね。

606です。

>619さん
住宅ローン組まない方にはどうでもいい話ばかりで、お目汚し申し訳ありません。

>622さん
FP持っている方に専門家とまで言われるとうれしいなー。ありがとうございます。ここを契約してから、2年間、住宅ローンのことばかり勉強してました。

というわけで、これ以上ここでつづけるのも邪魔ですし、一方で私の調べた内容が少しでもお役に立てるのであれば、またとない機会ですので、別スレ立てました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563647/

>629
別に分けなくてもいいのに

分けてくれて有り難いです。

分けたほうがいいです、専門的すぎます！

>>622さん

そんな専門家の人が無料のはずがありません。
無料とすれば、他に意図がある人でしょう。

自己責任と受益者負担が原則だと思うのですが。

因みに、私もFP２級は持っています。

＞633
善意でやっている人を悪く言うのはほんと許せません。
地方在住のくせに疑り深いんですね。

>>634さん

何か勘違いされてるようですが、、、、

専門的なスキルを持った人が
無料で相談に応じる時間があるでしょうか？
その道のプロは過労死するぐらいの忙しい人が普通ですよ。

因みに
＞地方在住のくせに

こんな言葉を使っていたら
お里が知れますよ。（笑）

仲良くやりましょうよ。
635さん
その道のプロが善意でアドバイスすることも十分あり得る話です。

634さん
相手を不快とさせる表現は使わないように意識しましょう。

これからも良い情報交換の場になるよう切に願います。

本日は野村不動産主催の税務セミナーに行って来ました
自営としてどう申告するのかが分かってきたので非常に良かった。

後はどこでローンを組むかですね

どなたか良い不動産賃貸の仲介業者さんを知らないでしょうか？
ある会社に査定してもらったところ、30階、約51㎡で家賃保証有りで171,700円と出てきました。

西新宿60では営業さんから20階、56㎡で家賃保証有りで227,000と言われています。

たった5㎡しか違わないのに同じ新宿で5万円も差がつくのに違和感を感じています。
ましてや個人的には富久クロスの方が高く貸せそうな気がしていたので。

>>639
何か辛い事でもあったの？

>>638
比較している数字が違いますよ

>>639
どういったお立場からの投稿でしょうか？

ローンの話は住民版としては適切な話題かと思います。
すべての話題に全員が同じ関心を持つことはないのですから、関心ないのであれば読み飛ばして頂けると幸いです。

>>639
ちなみに606さんが色々ご配慮して下さって、既に新スレッドを立てています。

以下606さんの書き込み抜粋

というわけで、これ以上ここでつづけるのも邪魔ですし、一方で私の調べた内容が少しでもお役に立てるのであれば、またとない機会ですので、別スレ立てました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563647/

>>638
ちなみに間取りは？

>>644

富久は１ＬＤＫ、西新宿は２ＬＤＫでした。

しかし西新宿で１ＬＤＫ、４９㎡の部屋も営業さんの話では賃料保証有りで214,000でした。

購入価格は確かに富久の方が西新宿の２つの部屋（２ＬＤＫ、１ＬＤＫ）よりも300万円程度安いですが。
ちなみに富久の賃料は今年の２月ぐらいに調べてもらった時の賃料です。

富久クロスと西新宿60は同じ業者さんですか。

私は23区内に複数の物件を所有して賃貸経営しているものですが、サブリース（家賃保証）無しで、50㎡程度のマンションで＠3.5千円～＠4千円/㎡が相場です。サブリースになると、そこから×0.85くらいが相場です。

なので、どちらにしても少し高い感じがします。私のイメージでは、50㎡×4千円/㎡×0.85＝170,000円といったところでしょうか。興味を惹くために最初高めに回答することはままあるかと思います。

>>638さん
西新宿の金額はサブリースとしては高いように感じますね。高く見せて購入意欲をあおっているようにも感じてしまいます。

>>647
最初は高く言っておいて、需要が無いからと下げていくという事ですか？

西新宿はディベロッパーの三菱地所レジデンスの営業さんが出してきた数字です。どの業者さんを使っているかは分かりません。
竣工時にもう一度再調査して決定となるが、基本はその価格でサブリースできるとの話でした。

私が所有している東池袋の物件がサブリースで＠4000円/㎡だったので、タワーマンションの富久クロスならばもう少し高くても良いような気がしていたのですが。。

東池袋の物件がサブリースで＠4000円/㎡というのは大変好評価だと思います。646でも書きましたがサブリースの相場であればせいぜい＠3,500円/㎡でしょう。東池袋は駅至近とか眺望抜群とか何かの理由がありませんか？

西新宿の三菱地所レジデンスの営業さんの数字は謎ですが、富久クロスではサブリースで＠3,000円/㎡～＠3,500円/㎡で見込んでおいた方が安全かと思います。

各居室のマルチメディアコンセントから有線LANケーブルとノートPCを繋げばインターネットを利用できるとのことですが、タブレットPCやスマートフォンでも使用したく、優先を無線に変える方法はあるのでしょうか。

無線LAN機を買って繋げばすぐです。家電量販店で売ってます、1万円しないのでは。

本日、午後3時20分撮影！
メインエントランスです。

マルイ屋上から！

でかっ！

649です。

Ｗｅｂ上で幾つかの会社に査定依頼出してみました。
参考となる物件が「パークハビオ新宿イーストサイドタワー」しかないらしく、グレード面では富久の方が上と予想されていて、詳しくは実際に見てみないと分からないものの「家賃300,000～350,000円（サブリース無し）」との事。

業者によってずいぶん差がありますね。さすがにこの金額はいかないと思いますが。

出来上がってきましたね〜。
内覧会まであと2カ月！待ち遠しい。

今朝通りかかりましたが、なんか地味な印象でした。
天気のせいでしょうか。

今朝は天気が悪かったですからね。晴天ならガラスに青空の青が映るのですけど。

通勤時間帯の御苑駅前、結構混んでますね。
やっぱり富久町駅欲しいな。

>661さん
上りの先頭付近は新宿→新宿三丁目→新宿御苑前の3駅でかなり空く印象です。後方付近は四ッ谷まで混んでいますね。
下りは混雑よりも、駅の出入り口が遠いのが問題ですね。

朝の下りはどうですかね〜？
私は新宿駅でJRに乗り換えますが
乗れるか心配です…

健康の為に歩きませんか！？

花園町からバスで西口に出ることもできますが。

JR新宿くらいまでは歩きますけどね。

品川まで都バスも出てたり豊富なルートですね
私は職場まで徒歩です

新宿駅まで激遠じゃん

私はいま富久住んでまして、職場まで徒歩ですので必要のない限り新宿駅にはいかないですけど、これくらい歩きますけどね。

ドアからマンションの出口まで、短く見積もってもだいたい4-5分かかるでしょうからね。
朝など時間の無い時には注意が必要だと思っています。

現在、湾岸タワマンの高層階に住んでいますが
朝でもドアから出口まで3分あれば着きますよ。

流石に五分はオーバーでしょうがエレベーター次第で大分変わりますよね

高層階は眺望はいいけど外に出るまで時間かかるのが辛いところです。
微妙な時間かもしれませんが毎日のことなので意外とストレスですよ。

しかも満員電車で大変

高層階と低層階と、エレベーターが別々だと大差はないですよ。
高層階用のはスピードが速いのが普通ですから。ここは中層階用もありますが。

649、656さん、「家賃300,000～350,000円（サブリース無し）」ということですが、何㎡の部屋ですか？

>>676さん

51㎡ぐらいの部屋ですね。
他の業者さんからも回答があって、まだ市場に出ていないので分からないけれども、25万～30万ぐらいを目指したいとの事でした。とりあえず目標より高めに設定して出すのが良いだろうと。

近隣の賃料だと築30年越えの50平米が20万くらいですよ

skyzと一緒でタワーマンションは競争相手が多くて値段を比べられやすいから貸すなら超早期しかないですよ。
あとはなかなか借り手が現れません。

679さんの言われる通りだけど
Skyzは賃貸マーケットに対して供給過多のエリア。

トミヒサは、世界一の繁華街が近くにある分
貸主の立場が多少は優位。

但し、お客様は玉石混淆だから
リスクも高いだろうけどね。

skyzを例に出されても、湾岸に興味がないから分かりません。

湾岸や西新宿はタワマンが多いから競争が激しいのかもしれませんが、ここは周辺に数えるほどしかタワーがないことや、一階のヨーカドー、認定児童園、クリニックが入っていること、商業集積地へのアクセス、交通利便性など様々な面で優位性がありますね。

>>681,682

その通～り。

トミヒサ内で賃貸の競争相手が多いから大変です。
スタートダッシュをオススメします。

賃貸の需要が一番増えるのは年度末です。ここは年度末竣工ではないから慌てる必要無し。

そんな悠長なこと言っていると後悔します

既報かもしれませんが、新宿御苑前駅の1番出口（新宿方面ホーム側）にエレベーターが出来るんですね。富久からは遠いほうですが。
http://www.tokyometro.jp/news/2014/pdf/metroNews20140325_nomuraremetro...

2番出口にもエレベーターほしいですね。
現状見ると厳しいでしょうか。

田植え行く方いらっしゃいます？

>>689
田植えって何ですか？

>>684さん

最初のころの賃料で、ある程度流れができてしまう可能性があるため、最初は強気の値付けでじっくりと待った方がトータルで利益がでるようです。

ここを読んでいる皆さんも強気の姿勢で賃料設定してくれたらと願っています。
富久クロスのスペックを考えれば、強気でもきっと大丈夫なはず。

ここは、需要と供給が太そうだから
下手な小細工は不要でしょう。

双方のバランスが取れた相場が形成されそうだし、
ここの相場が東京全体の賃貸市場の相場の
スタンダードになると思いますよ。

気を付けないといけないのは、弱気の価格設定。
一度住み着いてしまうと、その方が出て行くまでは
インフレ分しかアップ出来ない。

まあ、ここを買った人は釈迦に説法ですね。

イゴコチのサイトって、見てます？

>690さん
プラウドオーナーズクラブに載ってるやつですかね。締切りは過ぎているようですが、私も今知りました。

最近、住宅ローン関係やらハウスウォーミングパーティやら、書類がばんばん届くようになりました。引渡しがいよいよ近づいてきましたねー。

花園小学校、富久小学校の周辺で、親御さん数人にお声掛けしました。

花園小
親御さんの感じがよい
駅近くの商店を営む家庭が多い、そのせいか親同士の付き合いが楽。
開閉屋根付きのプール
校庭は土。一部公園として開放されている。校庭に一般人が立ち入れる。

富久小
校庭は人工芝。狭そう。外からほとんど見えない。プライバシーが保たれる。
子供の携帯電話の携帯不可・キャラ物文具不可
人数が少ないのでPTA役員不可避。全ての親が役職に就く。

昨日富久小の前で、学校横の古い家屋から道路（クロスからの通学路）に窓ガラスが外れて落下、道路に飛散したらしい。パイロンが並び、職員が生徒を誘導していました。たまたま生徒には当たらなかったが、一歩間違えたら大事です。他にも瓦が落ちてきそうな崩れそうな古い家屋があるので不安が残ります。

古い家屋以外にも、通学路に関しては花園小が安全そうです。
クロスから富久小へは医大通り（クロスとさくら公園の間の道）を渡ります。この通りは抜け道になっているのか、営業車やタクシーがすごいスピードで走っていました。細い道で信号もありません。横断歩道で待っていても車はビュンビュン走り抜けて行きました。歩行者は隙をついてわたらなければいけません。実際過去に事故も起きているそうです。
クロスからお子さんを連れてさくら公園に行く際は、注意が必要です！！