購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART81】

>994
いや、だから立地なんだろ
団地がさびれて周辺の戸建が栄えてるなんてない
両方一緒に廃れるのさ

立地だね。戸建でもマンションでも。

立地は重要とは思うが、基本的にここではスレチ。

>996
バカ。
30年も経てば、六本木にはもっと優れた建物が乱立して、いまのヒルズはどうしても六本木にすみたい低所得者のスラムと化すよ。
立地がよければよいほど、建物は長持ちしない。周りが進化するからね。

>1001
戸建ては建て替えてまっさらになるからね。マンションがひとりで寂れていくよ。

1004は都心マンション何も知らないバカだね。笑
例えば、広尾のガーデンヒルズ。1985年に建てられた一等地の広尾に建つビンテージマンション。
ちょうど３０年経つけど寂れたかね？もっと優れた建物が乱立しているかね？
周辺マンションの数は確かに増えたが、場所柄いずれも高級マンションで、
いい具合に調和していて、また驚くべきことに３０年前の新築当時より、
現在の中古価格の方が高いという、まさに伝説のビンテージ物件だろ。

パリだと築40年のマンションでも新しい方だけどね。

立地の良い都心部マンションは、入居者もキャッシュリッチ層が多い。
３０年も経って古くなってきたと思ったら、建て替えれば新築価格になり、
何倍もの価格で再販できるから、いい場所のマンションほど建て替えも活発だよ。
スクラップ・アンド・ビルドが徹底しているのが都心不動産。
そんなの常識だろ。街は常に進化しているんだからマンションも同じこと。

長期的な投資利回りの計算にあたっては、そのビルドに再投資が必要なことを考慮した上でExit Valueを考慮する必要あり。結局は、その立地が数十年後のExitの際にも「土地」という資産の価値が毀損していないか、あるいはValue upしているかがポイント。この意味では、償却対象資産の割合の小さい戸建の方が、どうしても有利となる構造にある。

>1005

うん、実際、広尾ガーデンヒルズは、もはや建物の老朽化が止められなくて、高所得者は全て逃げ出したよ。
いま住んでるのは、かつての憧れに住みたいだけの庶民。スラム化していくのは止められないね。

>街は常に進化しているんだからマンションも同じこと。

ところがそうじゃないんだよ。
ラフォーレ原宿の向かいのビル、いままでに何度建て替えしたかな？
そして、同じ原宿の、南国酒家の入ってるマンションは、建て替えが住民決議されたのに、なぜいまだに建て替え工事が起きないのかな？

商業ビルは、進化のために建て替えするけど、マンションはひとが住んでいるので、なかなか理を持ってのみで動かないわけよ。

街が進化するのに、マンションだけが老朽化していくのはそういうこと。

>３０年前の新築当時より、 現在の中古価格の方が高い

すまんけど、そんなのインフレ率を考慮すれば当たり前なんじゃないの？
大卒初任給を指数とすると、30年前は13.5万円。
いまは20.5万円。
つまり、当時1億円した広尾ガーデンヒルズの物件が現在1億円だとしても、いまの価値に直すと1.5億円でないと価格を維持していることにはならない。
翻って、同じ1億円した戸建てがあったとして、土地に7000万円、建物に3000万円かけたと想定すると、土地は現在の指数で1億円の価値を持つので、上記マンションと同じことになる。

つまり、広尾ガーデンヒルズくらい、伝説のビンテージマンションで、やっと、そのへんの戸建てと同じ資産性を持つ、ってことか。

>>1011
戸建派は土地の割合多くしたいが為に上物のグレード落とし過ぎ何じゃない？
30年前とはいえ1億出せる人が3000万の上物で我慢しないといけないの？

何にいくらお金をかけるかは、各個人の判断に基づくものであり、論点では無いと思います。マンションと戸建を資産として、あるいは投資対象として評価した場合には、初期投資額が同じだとすれば長期的には減価償却しない土地の割合が高い分、戸建が有利となる構造にあります。また、駐車場代が追加で発生する場合にはマンションはさらに不利になります。

>>1013
なるほどそうすると1億の土地にテント住まいが最強ということですね。
何にいくらお金をかけるかは各個人の判断ですものね。

>1008 >1013
だから、それは土地の価格が下落しないという前提でしょ。
需給の安定した都心部の土地には当てはまるけど、郊外には当てはまらない。
いくら土地を持っていたとしても、過疎化が進み地価の下落が進めばキャピタル・ロスが生じ、
あっという間に負の遺産と化してしまう。だから全て立地次第なんですよ。
都心部一等住宅地の土地や、同じエリアで土地持ち分の多い低層マンションが有利ですね。

だから
都心部でも郊外でも、資産として見ると
マンションより戸建ての方が上ってことでしょ。
都心と郊外を比較したって意味ないから。

>>1015
もちろん1008でコメントしている通り、土地の資産価値が毀損していないことが大前提。これは、マンションの場合でも同様。ポイントは償却対象資産の割合が大きいと、相場の変動以外で暦年に伴い資産価値が確実に毀損していくということ。この意味では、タワマンより低層マンションの方が有利であるという点は、その通り。

郊外戸建てより都心マンションの方が資産価値が高いのは当然。
そして都心マンションより都心戸建ての方が資産価値が高いのも当然。

だから資産価値としては
都心戸建て　＞　都心マンション　＞　郊外戸建て　＞　郊外マンション

こういう図式が成り立つってこと。
資産価値まで考えて購入するならこれが結論。

資産価値ってのは上物含めて土地価の影響が最も大きいからね。
立地というのがその通りで、立地＝土地価といってもいいくらいだから。

>>1018
これって
都心の広い土地>都心の狭い土地>郊外の広い土地>郊外の狭い土地
って言ってるだけじゃん、