THE RESIDENCE 小杉陣屋町（ザレジデンス小杉陣屋町）

まー間違いなく理事会は牛耳られるだろうね。

賃貸棟の方がなぜか優遇されていると感じるのは気のせいでしょうか。

>>266
まー、そりゃそーでしょ。
賃貸棟は原家の持ち物。
分譲棟は購入者のもの。
原家にとってどっちが大切かは自明。
その力関係や仕組みの初期設定には、
当然原家の意向が強く反映されているはず。

＞＞267
ですよね。
三井物件にも関わらず、「パーク」の冠がつかないぐらいですから。
原家のパワーは相当ですね。

パークなんちゃらという名前よりもかっこいい。
でも住所書くときにスペルを間違えないようにしないといけないのでめんどくさい。

区役所へ届ける正式な住民登録も
ローマ字で書かなければ
いけないのですか？

>270さん
今はストーカーや個人情報保護法などもありますから、プライバシーの観点で
住民票にマンション名を登録しないという選択肢ができているようです。
ただし周りにたくさんのマンションやアパートがあり、郵便物が届きにくいような
場合はマンション名も登録しなければならないそうです。

このマンションはつくりが素晴らしいですね。値段が半値になっている２０３０年ころに中古で検討します。

どなたかが「地歴」が良いと指摘されてました。周囲は「地歴」を感じさせないほど、チープな感じがしませんか。

地歴よりも今がどうかが重要だと思うけどね。裏を返せばそれくらいしかアピールポイントが無いのでしょう。

協力住戸は地主さんのことなんですよね
協力住戸の場合は実際にオーナーさんが住むかどうかはわかりませんから、
賃貸が３戸あるかもしれないですね。
そういった場合、分譲側としてはいろいろ規約もあるでしょうからあまりいい気はしないかな。

賃貸の場合も、議決権は「区分所有権」を持つ人が持つわけですから、3部屋というわけですが、
区分所有者が3人なのか、1人なのかわかりませんが、総会・理事会は、どういうことになるのか、心配はありますね。

>>275
縦に３部屋にしたのは何でかな

>268
デベにとっては建てられればそれでいい。
ネーミング位は妥協の内に入らないよ。
原家に対しても心の中で舌を出している（笑）

そういっちゃ、おしめえだよ。かな。
不動産会社は、地主さんに舌を出してるかもしれないですが、最終的に買うのは、居住者ですよね。
購入者に対して、不動産会社が、舌を出している、と言っているのと、同じじゃないですか。

やはり買った後の運営で揉めそう、もしくはやりたいようにやられてしまいそうな物件ですよね。
悩ましいところです

第１期で55戸も販売するようですね。やはり高くても人気があるんですね。

坪260万から300万ちょいあたりですかね。
タワー以外でみれば、今井仲町のルフォンと較べて高いと言うほどではないかと。。
とはいえ広めが多くグロスも張りますからね。
最多販売価格7700万台が12戸ですか。。

あの場所で7700万円？！

どうも売れ残ったようですね。66戸のうち、第一期販売が55戸ということは、８戸売れ残ったということなのでしょうか。
協力者住戸が３戸ありますから。
でも、私は素人で、実態は、どういう計算なのかよくわかりません。わかる方、ご教示ください。

あの場所で7700万円？！
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↓
君東横線沿い物件の価格知ってる？

>>285
あまり知らないが、7700万円は高くない？武蔵小杉12分でしよ

>>286
坪260から300であれば、そんなに高いといった感じはありませんよ。
3LDKのみなのでグロスは高額になりますね。

もしかしたら1億越えもある？

あまり知らないが、7700万円は高くない？武蔵小杉12分でしよ
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↓
駅のプラットホームに住めば1分もかからないが住みたい環境ですか？

>>289
話が飛躍しすぎでは。

>>290
ほっときましょう。
282、287さんの言うことが全て。以上。

今のマンション相場なら妥当な価格であるが、相場自体がバブルである。
資産価値を考慮するのならばお奨めしない。

292さんに賛成です。
ただ、現在の相場からしても、少し強気な価格設定と思います。
レジデンス小杉陣屋町、そんなに立派なマンション、高級なマンションなのでしょうか。

「立派なマンション」の基準が分からない…質問に答えられない。

今日の『日本経済新聞』に載っていた「マンション価値を見極める　不動産版PER指標に」（19面）によると、
分譲価格が、賃貸した場合に得られる年間家賃の何倍（何年分）を当たるかを示すのが「マンションPER」だそうだ。
そして、これが24倍以上なら割高、24倍以下なら割安、とのこと。

ザレジデンス小杉陣屋町は、約80㎡が7900万ほど。話題の、お隣の原さんの賃貸アパート「THE　KAHARA　小杉陣屋町」は今空き室が一戸。1LDK　47㎡　が15.6万円/月　だそうだ。
レジデンスマンションの賃料収入は、月賃料　15.6×（80÷47）＝26.5万円　年賃料収入　26.5×12＝318万円
「per」は、7900÷318＝24.8年
で24年より少し長く、ちょっと割高程度で、リーズナブルな価格となる。もっとも、毎月賃料を26万5千円としたが、これが実勢であるという前提にたっての話であるが。

なお。この記事中には、「大手デベロッパーの物件でブランド力の分だけ1～2割高いこともあるが・・・・」としている。
（三井、竹中はブランドかな。）
また、2004年に分譲された物件の10年後の中古価格を最寄駅ごとに集計したデータも載っているが、
これが、値上がりした（指数が110以上）の地域として、月島、品川などの外、二子玉川と並んで「武蔵小杉」もあげている。

ただ、しかし、現在が不動産バブルの真っ最中ということは、常に考えておく必要はありますね。

2004年頃はマンション価格は底だったからね。本当に安かった。

>>295
平米3300円超。
タワー並みの単価ですね。
にもかかわらず、ほぼ満室とは驚きですね。

今日、多摩川の河川敷浸水のニュースが流れていたので、洪水ハザードマップを見てみたら、ここは浸水措定区域に入っているのですね。
一階だとそのリスクを覚悟しなければならないのは残念です。

スーモに1タイプごとに価格がしっかり出ていますね。

なるほど、スーモ　というものがあるのですね。
見てみました。KAHARA小杉陣屋町は、4室空いているのがわかります。
勉強になりました。

現地を見てきました。レジデンスの裏の道を少し行くと
多摩川は、すぐにたどり着けます。
散歩には最高ではないでしょうか。
今日は台風一過でよく晴れて、多摩川の上流には奥多摩の山々が青いような紫色のような山体を真っ青な空に突き上げていました。
対岸には、大田区の河岸段丘（高級住宅地ですよね）の緑が美しい。レジデンスも負けず劣らず立派なマンションです。（どなたかが「立派なマンション？」といい、対して「定義は？」という声もありましたが。）
お金があったら買いたいなあ。残念です。

いいマンションって人によって定義が異なってきますからなんとも言えないのですが、自分にとって良いマンションであるのなら、絶対的に良いマンションなのだと思います。人がいいと褒めていても、自分が気に入らないのなら意味がないじゃないですか。

SUUMOは価格が掲載されているので、すごく参考になりますよね。行ってからじゃないとわからなかったりすると、本当に困るなぁと思いますもので。

購入決定です。わーい。

昨日は抽選会でしたね。
抽選会はどんな方法で行われたのでしょうか。

昨日は抽選会でしたね。
当選されたかた、おめでとうございます。
我が家もなんとか決まりました。

>>304
申し込んだ順に1,2,3,4…といった具合に番号が割り当てられて、ガラガラポンでした。3次候補まで選ばれます。
最大6倍で、当選番号は１番や２番に集中しているように感じました(偶然かもしれないけど)

>>306
人気があったのは、どのあたりのお部屋だったのでしょうか？

抽選会を公明正大にやらなきゃならない義務はないもんね。

>>308
最大6倍とはいえ、ニ、三倍の住戸が多かったという事でしょうかね。

ここを買うような人は価格は気にしないだろうから、最上階が一番人気では

マンション買うのに価格気にしないひとなんている？

>>307
中庭が見える最上階、と予想します。

>>311
それはあなたの価値観でしょ。

その通りだと思います。全く気にしない人もいないでしょうが、とにかく今、現金を不動産に変えたい人だっているのですよ。いろいろな理由でね。

7000万円の価値のマンションを、価格気にしないひとは、9000万円でも平気で買うんだ。何パーセントぐらいの購入者が価格気にしないひとなんだろう。

>>309
売り主としては買って欲しい人を選んでたのではないでしょうか。
投資回収を優先するのなら、抽選なんてせずに先着順でも良かったはずだし、人気があるのをみて予定価格から値上げもできたはず。

最近は、当初、価格を明示せず、様子を見ながら、値段を上げてゆくようなやりかたが多いですね。
売る方としては、当然高い方がいいのですが、ちょっとあくどい感じがしてなりません。
それなら、競売方式にすればいいと思うのですが、過熱して、大損した人などが出てきては、社会的な責任、というものなどもあって、立派な不動産会社にはそれはできないのでしょう。当初価格明示、とオークション式、との間に今流行っている、価格設定のやり方があるんじゃないかと思います。市場経済なんだから仕方がないかもしれないけれども、気に入りませんね。

とっても素敵なマンションなのですが、外廊下なので、夜は廊下がとても暗いのが残念です。

そう思う人もいるんですねぇ。私は解放感があって好きです。

私も外廊下が嫌いという訳ではないのですが、暗すぎると、子供やお年寄りは足元が暗いと転び易いこと、又 防犯面からも通行人の顔が識別できる程度の明るさは必要なのでは？と感じています。共有部なので後々、問題となって管理組合での対処しなければならない様な仕様は初めから避けるべきかと思います。

そんなに気にするほど暗いですか。

かなり露出をあげた写真ですね〜
デペの方かな？

>>320

ずいぶん極端な意見ですね。

外廊下が、暗くて転びやすく、管理組合で対処が必要なんて聞いた事ないです。

そんなこと言ったら、外廊下の方が圧倒的に多いので、ほとんどのマンションで対処が必要になってしまいますが、、

対処が必要な可能性で言えば、内廊下の方が、管理費や修繕積立金の積立不足で、夜間はエアコンを止めるとか、大規模修繕の時に、廊下の仕様を仕様を落とすとか対処が必要になるリスクが高いのでないですか？

あなたのロジックなら、維持費も少なく
一般的な外廊下の物件の方が向いていると思います。

内廊下の方が、雨に濡れないとか、満足度が高いから、維持費は高くなるけど、内廊下の物件を選びたいと言うほうがよほど素直だと思います。

夜の内廊下が明るいなんて
想像でしょ
一般に内廊下の照明は昼も夜も薄暗い。

>>323さん、

足元の暗さや雨の吹き付け後の滑り止め対策はマンション管理組合の常識です。また外廊下だからお金がかからないというのは誤解ですね。材質によりますが洗浄や定期的なメンテナンスは必要です。マンション管理組合の役員をやられるとわかると思います。

余程酷いマンションにお住まいなのでしょうか。

管理組合の役員をやっていますが、私のマンションでは、暗くて子供やお年寄りが転んだり、雨の吹き付け後の滑り止め対策は実施する必要ありません。

定期的な清掃やメインテナンスは当然必要ですが、内廊下の方が維持費がかかるのは確かです。

内廊下を否定している訳ではないですが、
外廊下は、強風時の雨吹き込みや、外と同じ気温であること、高級感がないこと、外部からの侵入が内廊下より容易なことなどデメリットがありますが、
内廊下も、光熱費などの維持費がかかること、通気性が悪く匂いがこもりやすいこと、火災時にガスや煙がたまりやすく、避難に支障をきたす可能性があることなどデメリットがあり、
一長一短があるので、外廊下が初めから避けるべき仕様とは思えなかったのでコメントしました。

>>326さん、

廊下のこと良く理解されています。そこまでご存知あげてるなら誇れる役員です。自信を持って発言された方が良いと思います。

326さんは何の対策も必要の無い、素敵なマンションにお住いのご様子で羨ましい限りです。
もし、入居後に安全性や防犯面で廊下の暗さが気になる様な方がたくさん出てきてしまうと、ここも「余程酷いマンション」となってしまうんですね。

>>328
それは杞憂。外廊下が嫌な人はここ買ってないから。

>>329さん

外廊下の好き嫌いではなく、廊下の明るさが問題になっているのでは？

>>326さん、

私も外廊下で良かったと思ってます。
マンションで問題となるのはゴミ出しで、ゴミ捨て日の前日に廊下に生ごみを出すお宅が必ず現れます。内廊下は臭いがこもって困ります。夏場は最悪です。その点、外廊下の場合はあくまで外気ですから安心です。
外廊下にしたことなど、このマンションは良く考えられていると思います。

内廊下で廊下にゴミ放置とか論外でしょ。

確かに朝玄関先にゴミ出しルールのマンションてありますけど外廊下ですよ。

外廊下で暗いのが嫌な方は閑静な住宅街に住んじゃダメです。要するに周辺環境の好みの話です。
マンション自体の廊下の明るさが問題ではないですよ。チェくらいポイントがズレてます。

>>321

外廊下が暗いのは管理組合で蛍光灯増設で解決すると思います。電気代ケチって安全に影響するのはだめです。防犯にも明るさは必須です。

よく考えられた結果で外廊下というのはないんじゃないかと。すみません、つっこまずにはいられなかった、、

廊下はもう好みの問題ですよね。戸建vsマンションみたいな。

小杉界隈でこういう物件はなかったと思うので、低層が好みのかたにはいいですよね。

個人的には地縁を前面に出し過ぎ感がちょっと違うかなと思いました。もっとさりげなくならば、より品性があったかな。物件のグレードとは関係ないですけど。

価格や立地、仕様など全てがベストな物件など、中々ないので、せっかく気に入ったマンションなのに、外廊下だからとやめてしまうのは勿体無いかな、、と思います。

内廊下がマストなら、他の条件を諦めて内廊下の物件を選べば良いですが、低層で内廊下の物件は、他の条件が悪い、他の物件との差別化が必要、ランドマーク的に廊下を挟んで両側に部屋を作る必要があるなど、何らかのマイナスポイントを補うために内廊下にしている所が多いので、廊下のタイプだけで選んでしまうのは勿体無いかなと思います。

>>336さん、

マンションは外廊下が絶対に良いと思います。マンション管理の問題で一番多いのは騒音とゴミ捨てです。生ごみを放置する内廊下の悲惨さは経験しないとわかりません。あたりまえですが内廊下は空気が抜けません。このマンションが外廊下にしたのは正しい判断です。
今は廊下が暗いようですが、蛍光灯追加ですぐに直ります。

え？
廊下にごみ出す方がいるんですか？
都内賃貸からの購入検討者なのですが、神奈川県はそういうことがあるんですか？

集合住宅ですから必ずそのような方は現れます。収集日の朝に出すと管理組合で決めても、前日に自宅前のスペースに出しておくパターンです。億ションなら清掃員を夜でも毎日循環できるから内廊下が可能です。この物件の価格帯では無理ですから、外廊下にしたのは正しい設計だと思います。

ここは24時間ゴミ捨て可能ですよね?

ゴミを廊下に出す不届き者が現れる可能性はありますが、収集日の前日に出すみたいな心配は要らないのではないですか。

内廊下と外廊下のどちらかが絶対に良いと言うことはなく、好みの問題だと思います。

廊下へのゴミ放置を理由に内廊下を否定するのはズレてます。
まともな分譲マンションでそんなことやらかしたら管理組合が大騒ぎになります。
むしろ風通しが良い外廊下だからゴミを廊下へ放置できるとお考えなら即刻考えを改めるべきかと。

必ず前日夜に自分の部屋から外に出したがるのが住民の常です。
よって内廊下と外廊下は好みの問題ではなく、マンション設計の基本の基本です。夏に換気の悪く蒸した内廊下で夜に置かれた生ごみの臭気はたまらないくらいに臭くなります。壁紙、床材にも染み込むため、住民はそのうち慣れても、来客は必ずけげんな顔をします。
この物件の設計者はよく考えられて適切な設計をされたと思います。

>>337
蛍光灯追加？素人配線じゃ漏電が怖いし見た目もみっともなさすぎですよ。

足元ライトならわかりますけどそこまで必要とは到底思えないから。
賃貸川をみる限り誰の目にもごく普通の明るさです。
むしろマンション慣れしていない住民が多そうで初期の管理組合がもめそうな予感。

>>342どこの国の話ですか？スルーしますね。

ゴミなんていまどき24時間出せて当たり前だし、ディスポーザーついてればそもそも生ゴミすら出ない。廊下に放置が問題になってるマンションなんて聞いたことないし、どんだけ劣悪環境の物件から住み替えるんですかって、逆に心配だよ。

>>343さん、

説明不足でした。
もちろん管理組合から電気設備会社に依頼するものです。配線も目立たなくカバー被せるようにしてもらいます。高齢の方もいますし住民第一ですから足元が暗いのはだめです。今更施工会社に直せとは言えませんから管理組合で話し合って決めればよいと思います。住みやすいマンションにするには住民が積極的に動かないとだめですね。

>>346
暗いないし、余計なお世話です。

廊下が暗くて転ぶとか、24時間ゴミ出し可能なのになぜか収集日の前日に、廊下にゴミを出すとか、可能性が低い事で心配し過ぎではないですか。

物件を選ぶなら、もっと違うことに注目して検討した方が良いと思いますが。

>>348
私もそう思う。

マンションでの共同生活を快適にするための秘訣は
１ 住民の相互の思いやり
２ マンション管理への参加
です。
廊下が暗いことで一番困るのは高齢者です。そこへの思いやりが必要です。自分も何れは高齢者になります。蛍光灯を増やすだけで外廊下の問題は解決します。いざとなれば電気設備会社くらいは紹介しますよ。
住民が管理組合の活動を熱心にやれば住民同志のきずなも深まり一石二鳥です。
もしご縁あれば一緒に活動しましょう。

しつこい人ですね。

あなたのマンションは、たまたま暗くて蛍光灯の必要があったからと言って、それだけで外階段の問題が解決するとか、蛍光灯を増やさないのは、思いやりがなく、管理組合がうまく機能していないような発言は了見が狭くないですか？

>>351さん、

暗いかどうかを判断するのは貴方さまではありません。私でもありません。高齢者の住民です。
足元が暗くて一番被害を受ける高齢者の方々の意見を吸い上げるのが管理組合役員の仕事です。自分が大丈夫だから明かりはいらないと言うのはやはり思いやりが足りないと思います。マンションの役員を経験した方でしたら、写真の外廊下見て蛍光灯が必要となるくらいはすぐにわかります。

マンションというのは特定建築物だったか特殊建築物だったかですよね。
建築基準法か消防法で、廊下の照明が規定されていませんか。
それに違反した大手不動産のマンションなんてあり得ますか。
詳しい方、お願いいたします。

>>352
自分が住むわけでもないのに、お節介はやめてください。
これから住む住人として迷惑です。

単に自分の実績を誇りたいだけなのでしょう。

管理組合の役員がさも偉いように書いていますが、役員は住民の代表というだけで、そのマンションの蛍光灯の増設が必要だったのは、最初は高齢者の要望であったとしても、他の住民も費用をかけてでも実施すべき暗さだと判断したからに過ぎないです。

役員が好き勝手にやっているなら、反対住民のリフォームを認めないとか、作業内容にいちゃもんを付けるとか圧力をかけたりして、反対しにくいようしている悪徳理事会なのだと思います。
実際にそういう理事会があるマンションに住んだことがあるので、、

論点ズレてしまって申し訳ないのですが、
高齢者高齢者と言っていますが、高齢者でこのくらいの暗さの廊下だと転ぶかもしれない方がこんなに駅から距離のあるマンションを選ぶのでしょうか？
自分も高齢者になるからというのはわからなくもないですが、この明るさだと転ぶのならば、駅からマンションまでもそんなに明るくはないのでこの距離なら転びそうだな…心配、と思ってしまいました。
車だから駅からは徒歩じゃないのかな。夜は出歩かないのかな。など余計なことを考えてしまいました。
まぁそれは私の屁理屈にしろ、そのような考え方の方がいらっしゃると組合がもめて大変そうですね。
もし、設計がしっかりされているから外廊下だとおっしゃるのであれば、明るさも考えられてこの明るさにしたのでは？
348さんがおっしゃっていた通り私も可能性の低いことで心配しすぎだと思います。
ここでこんなにもめてると組合のことを考えるとこのマンションを検討しにくくなってしまいます。先行き不安。

もうほとんど売約済みで買えませんよ。

>>355さんに賛成です。

役員は住民の下僕であるべきです。そんな中で住民にとって必要なことはやり抜く強い指導力も持つべきです。
設計者はそのマンションに住んだことはありません。住んでみて不便なこと、安全でないことを改善していくのは管理組合役員の仕事です。
高齢者の方にも住みやすい明るい外廊下は理事会の大きな議題になると思います。私の経験からも上手くやれると思います。民主的に検討するのは異論ありません。

この建物用途は共同住宅であって老人福祉施設ではありません。共同住宅であっても高齢者への配慮を欠いた設計でもないと思います。
照明の器具選定や配置も設計のひとつです。共同住宅の廊下として十分に機能する照度を確保した上でのデザインだと思います。設計や施工に瑕疵が問われるようなことを大手の三井や竹中はできません。
夜の落ち着いた雰囲気を気に入られた方も多いはず。とにかく明るい廊下を目指した設計ではないと思います。蛍光灯の白い光はこのマンションに不向きでは。

建築基準法では避難用の照明しか規定してないの
で施工に瑕疵はありません。
この頃はデザイン優先で暗めの照明付けるから
後々クレームくるのはよくあること。
まあ現地見てないとわからないが、
前ににあった写真見るとやはり暗くしてる。
日本人には、通路はやはり強め蛍光灯が
合っているのは事実。

どう見てもこれは暗い。

>>321

そんなに嫌なら他の物件にしたら良いのに。。。

蛍光灯を増設でまったく問題ないでしょう。
暮らしやすいマンションにしていきましょう。

>>360
現地見てないのなら黙っててください。買わなきゃいいだけでしょう。

それに、私はまだ夜道でもなんの不自由も感じてないが、たとえ目が悪くなっても、
自分の我儘で他の入居者全員の金銭負担を増やそうなどとは思わない。
個人でできる対処はいくらでもある。