パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part5

グランアルトとパークタワー豊洲でそんなに立地の違いある？
ほぼ同じかグランアルトの方が若干、上じゃない？？

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ここはスターコート豊洲と立地的には互角かな。

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グランアルトの方が下でしょ。
大通り沿いはアウト。

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あとは上物だよな。
スーパーゼネコンの免震マンションだと、パークタワーくらいか？

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少なくとも70平米に6500万も払えない人は、半ば諦めの気持ちでモデルルーム詣りすることをお勧めします。
きっと、ショックが和らぎますから。

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パークタワー豊洲は値上がりすると思いますよ。豊洲自体、駅前のオフィス商業複合が出来ればさらに一変しますし、新市場も来れば全国区のブランドになります。豊洲西小学校も最先端の設備、4丁目の公団住宅も建て替えされ次々に街が新しくなっていきます。再開発がうまく行っているからこそプラスのドミノが発生している訳で、今後の開発計画見れば明らかに価値が上昇することが分かります。交通利便は最高とはいえタワマンとショッピングセンターのみの武蔵小杉がスミフ価格ながら坪400まで上がったわけだから、職・住・観光の複合開発が進む豊洲の相場が現在の坪300で止まる訳がありません。ちなみに4丁目の都営建て替えで2区画空き地が出来ますが、どちらかがマンションになれば駅2分で坪350余裕で超えますよ。おそらく。

豊洲は２・３丁目がブランドで４・５丁目は微妙とか言っている人は将来を見通す力がないと言わざるを得ません。デベは当然上記事情を分かっていますからある程度強気の価格で来るはずです。２・３丁目じゃないからここは坪280とか言っている人は素人ですね。

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４丁目の都営住宅建て替えは楽しみですね。
昭和大学病院の跡地も何ができるか、期待しています。

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そもそも350以下ではまともな物件は買えない相場だよ。
各自、面積を狭くするなどして対応するように。
駅遠物件だけは選んではいけない。
資産価値ゼロになります。

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のらえもんですら350万予想だよ。

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マンションの駅徒歩時間別の価格差ってどれぐらいあるの？（2010年11月）

http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2010_11.html

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>>840
のらえもんは350万なんて書いてないと
過去レスで反論されたはずだが。

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>>837
パークタワーは南側のセメント工場次第。
あそこに板状の高層マンションを将来もし建てられたら、壁に東と南を挟まれるようなもので
値上がりなんて無理。834が書いた通りで大通り沿いはアウトだし。

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のらえもんは、坪二百後半予想で、
地合いによっては、
もしかしたら三百超えるか…⁈
って感じのコメントだよ。

豊洲に坪350とか出す奴が情弱w

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のらえもんは350万に上方修正してたよ。

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買えない奴は千葉にでも行ったら？

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大丈夫！大丈夫！
300なんて超えないから。
三井は、誰かさんの心理学ではなく、ちゃんと市場見てるから。
本気で300超えると思う人は、ここを待たずに早めにKTTか中古を早く買えばよい。

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そんなに安いわけないでしょ（笑）
350以上は確定だよ。

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>>848
なんで確定なの？
1、三井が言ってたから（事実確認できず）
2、まてば待つほど値上がり市場だから（根拠なし）
3、君が心理学で予想したから
さあ、なかなか答えてくれないなら番号で選んでくれ

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>>848
そんなに高い訳ないでしょ（笑）
300以下は確定だよ。

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350程度で高いと思われるなら、千葉にでも行った方がいいんじゃない？（笑）

都内で３５０万以下で買える物件なんて、駅遠物件とか長谷工くらいだよ。
待てば待つほど値上がりする相場、もう始まってるよ。

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いいじゃん。３５０万でも。
１部屋減らせば買えるでしょ？
もう、そういう相場なんだから、諦めなさいよ。

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>>851
350を高いと思わない人は普通、豊洲を検討しないと思うけど。。。

で、君の答えは2番、「待てば待つほど値上がりする」なのね？
予想ではなく希望であることがよくわかりました。
返答ありがとう（笑）

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>>852
どこの相場？

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>>854
意地悪言わないであげてよ。
根拠なく言ってるだけの人に理屈を求めても、また「千葉を買え」って逆ギレされるだけだよ。

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まぁ、そういう相場ですからねぇ。
３５０以下で売られることは無いですよ。

安値期待しても無駄だと思います。

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待てば待つほど高くなる相場っていうのは、建築費高騰が原因なんじゃない？

ほんとに根拠なく値上がりしてると思ってるの？
おめでて〜〜な（笑）

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>>856
だからどこの相場よ？
300以上で売られることはないですよ。

高値希望しても無駄だと思います。

ここはあなたの買ったマンションの資産価値を画期的に上げるお手伝いはできません。
ごめんねネ！

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あり得ないね。
350以上は確定だよ

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そもそも、350程度で高値に見えちゃうような人は都内にマンション買っちゃダメでしょ（笑）

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もうちょい待てよ、待てば価格でっから。
待てないちゃんばっかりだな！

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＞858
350君は相手にしない方が良いよ。
ここに良く似た立地のパークタワー豊洲が
目安になるんじゃないかな。同じ三井だし。
まあ、あっちはタワーって名がつくので。
内廊下だったり若干、仕様は上だけど、
ほとんど差はないと思います。
とすると一番良い条件の部屋でも300行くか微妙。

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価格については現時点で触れると荒れるからノータッチにすべき。

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のらえもんのブログ、今日の午後は閲覧できないようですが、
皆さんはいかがですか。

と思ったら、何かシステム移行作業を行っているんですね。
https://twitter.com/tokyo_of_tokyo

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パークタワー豊洲って相当仕様低いですよ。
ディスポーザーすら無かったような。。。

ここって、ディスポーザーすらないようなマンションなんですか？

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>>844
どさくさに逆偽情報を出さないように…

「300は越えちゃうよね」がのらえもんさんの最新のTwitter書き込みです。

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価格ネタ当面禁止！
こりない人ばかり

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ベイズで聞いたら300くらいっていってましたよ。その前後でしょう。

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パークタワー豊洲は内廊下、制震構造です。

http://mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2012/0619_01/index.html

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300じゃあ、低層しか買えないのでは？
350超えると思うな。

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パークタワーの外観見てごらんよ。安っぽいよ。
今時ディスポーザー無い物件は売れないよ。

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350なら安い方だと思う。

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駅近マンションは限られますから、
どうしても高くなります。

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わざわざデベが安売りする訳無い。
駅近物件は相当強気の価格にしてくるよ。

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＞８７１
外廊下より良いと思うよ。

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価格ネタ以外を。

河合塾が出来ましたね。学習塾は今何個あるのでしょう。

野村とリバブルが出来ましたね、不動産仲介は今何件あるんでしょう？

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もひとつ価格ネタ以外。

オーシャンズバーガーの後にはスターバックスが入るようです。豊洲だけで三軒目かな？　カフェ多いですよね、因みに私はフロントのロースターに良く行きます。

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アオキの隣の広大な敷地に何ができるかご存知の方は教えてください。
さて、当物件ですが、３００～３５０が理想かと。高すぎず安すぎずでプチ富裕層が大勢集まる街にした方がいいと思います。

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>>878
坪350万出して豊洲に住みたいという人が、世の中いないんですよね。価格を抑える為に、パークホームズはああいう安っぽい企画のマンションにせざるを得なかったのでしょう。

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まぁ買える買えない置いといて、お隣の中古が今日現在220で売り出してるのに、350でここ買っても少なくとも値上がりは期待出来ないでしょうね。築年と仕様の差を坪130万出して埋められるわけがない。80平米だと3000万超える差です。
江東区の豊洲で、しかも眺望が期待出来ないこのマンションでそれ分からないのは、350バカか、ただのおバカちゃんか、現在賃貸暮しでマンション買う時期逃して焦ってる方しかないでしょ。

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>>872
ご自分は豊洲既保有だし、その値段では買わないでしょ？

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>>873
ご自分は豊洲既保有だし、ここを買わないでしょ？

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>>874
ご自分は豊洲既保有だし、ここを買わないでしょ？

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350なんて絶対ありえないね。300前後で間違いないと思うけど、コンセプトは違えど晴海タワーといい勝負でしょう。でも晴海ならコスパでスカイズかベイズに軍配ありと考えます。

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約一名を除いては誰も350万なんて思っていない。
安い部屋は、270あたりを期待したいと思っている人は多いはず。
高い部屋は300くらいになってくるかと思うが、流石に平均で300近くになると苦戦は必至。
三井は長期販売を嫌うから、これより上は絶対に無い。
本当に検討者でこれ以上を出す人がいるとは思えないんだが。

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>>884
繰り返す、300前後におさまることなど100%ない。
望んでいるわけではない。そうならざるを得ないのである。

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>>886
ご自分は豊洲既保有だし、買わないでしょ？
デベロッパーは検討者の出せる金額に応じて価格設定をするのであって、地元民の願望は価格に一切反映されません。（ちなみに自分も既保有者なので、千葉に行けと言われても行かないよ）

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本当に一名だけですね。300でも晴海と価格帯がかぶって苦戦すると思いますが。駅近以外に特徴がないのが辛いね。

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350以上は確定だよ。安値期待しても無駄無駄。

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晴海って駅遠物件だよね？
なんで競合するの？

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>>885
私は地元民の買い煽りを訝しく感じる>887の立場ですが、さすがに条件の良い部屋が坪300万で収まるはずはないと思いますよ。「平均」が坪300万オーバー位でコンスタントに売れる程度の実力に豊洲は到達しています。

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>>889
ご自分は豊洲既保有だし、その値段では買わないでしょ？

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>>890
競合はしませんよね。
棲み分け考えて商品企画してるんですから。
ちなみに、豊洲の方が@25高いです。

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>>878
アオキの隣？　「豊洲二丁目駅前地区第一種市街地再開発事業」の場所を聞いてますか？

ツインタワーのオフィスビルが建ち、高層階はホテルができます。低層階は商業施設。


http://urbanreallife.blog52.fc2.com/blog-entry-937.html

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約1名じゃないよ。坪単価350平均と私も予想する。平均が300以下になることはないと思う。

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>>891
同意です。安い部屋（北向き低層と予想）は坪270程度であるでしょうが、眺望見込める南向き高層階は相当な値段でしょうね。

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大人は350さんは無視してください。
相手にしないことが一番得策です。

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BAYZ同様に
地元民「BAYZは坪平均300万以下にはならない。」
検討者「その値段で買う人はいない。」
東京建物「正解は坪265万円でした。」

という感じで、ここも検討者が買える坪300万位に落ち着くことでしょう。豊洲に住みたい人ってそんなにお金持ってないから。

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南に見るものなんてないけどね。

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>>897
仕様も、近隣の建築計画も、学区も、近隣の中古と比べたランクも検討者なら承知しているので、後は価格位しか関心事項ないですよね。897さんは価格が発表されるまで、掲示板を見るのを控えたら良いのでは。

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まぁ、安値期待する気持ちもわかるけどね。。。

建築費が高騰している今、安値期待しても無駄だと思うよ。
予想より３割高い値段で出るのが今のスタンダードだから。。。

あまり安値を期待していると、ガッカリすることになりますよ。
４００万だと思っておけば、３５０万だと言われても、ガッカリしなくて済みますよ。

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マンションは南が一番高いのを知らないのかな？？？

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３５０万出せない人は、駅遠物件買うしかないんじゃない？
資産価値ゼロだけど。

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価格バカのオンパレード

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>>880
同意。
私も坪350で買えないわけではないが、現在既にマンション買って住んでる身としては、わざわざ損することが分かっ
てるマンションに住み替えしようとは思わないってだけ。
350は高過ぎるって言ってる意味を経済的に買える買えないでしか判断できない方は、千葉行けとか的外れなこと叫んでるようですが(苦笑)

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>>904
300前後とか言い続けてるおばかさん1名(本当は280って言ってたんですけどね。いつの間にか切り上がってますがまあ大目に見ます。どっちにしても大はずれですから。)、この人さえ居なくなれば多くの人が共通認識の下で建設的な会話ができると思うのですが。

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>906
はーい。自分は当初からのらえもんさんと近しい、坪300万やや越えが適正価格と予想する地元民です。

坪平均400万だと75平米で9090万円、坪350万円でも7954万円。この価格を共通認識とできるほどの物件だと本気で思ってるの？

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14年9月17日の、のらえもんブログ
「坪290、そのちょい上と答えました。300行くか行かないかギリギリ切ってくる感じです。」

その後もう少し上がるかもと呟いていた気がするけど、このあたりが相場感でしょうね。情報源の価値として、江東区湾岸エリア最強素人ののらえもんさんと、906さんでは比較にならないよ。

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一人でご苦労さま。
のらえもん？
素人評論家にすがる前に、もう少しデベから情報取るとかしてみたら？
そもそも安値予想でよく外す人なんだから。

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自分も既保有の傍観者なので、立場上はここが高値になることはウェルカムです。ですが適正価格を知りたい検討者を軽んじたコメントがしばしばあるので、必要に応じて是正しています。

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>>906
夜中に随分頑張ったんだね、350君（笑）
でも、最後はとにかく350連呼と千葉に行けとかいう結論なのね。
そして、わざとだと思うけど、高値で相場を各論しようとしているのは貴方だよ。
350はあり得ないのは小学生でも判るんだから、もうやめたら？
280はありえるよ。４月が楽しみだね。

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流石に280はあり得ないのでは？
350確定かと。

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仮に現在この物件が分譲されていたらいくらでしょうか？
まずKTTよりは下です。向こうは中央区の内廊下です。
よって坪平均310万代以上の価格はありえません。
一方ベイズと比べたら、立地は完全に優位です。ただし、同じ外廊下で向こうはリゾート感を売りにしています。
立地を優先して、ベイズ〈パークホームズとすると、下限は270になります。
よって現時点での妥当な相場は280〜300辺りです。
ここまでは、一部の人を除き誰も合意できる見方だと思います。
次に、ここにどれだけプレミアを乗せるかになりますが、三井はこれまで湾岸では、これをやってきませんでした。
そういうことをやってきたのは、スミフでシンボル、ドトゥールに代表されるように、かなりシンボリックな
物件を豪華な雰囲気にして価格を引っ張って来ました。
今回、もし三井がパークホームズでチャレンジグな値段にするなら、外廊下にはしなかったはずですし、いかにも
ファミリー向けの雰囲気のホームページにはしなかったはずです。

以上から280は充分ありえると言いました。
建築費の高騰と言っても、すでに高騰が始まっていた周辺物件と二〜三ケ月違いで、大きな差はありません。
少しプレミアを乗せたとしても、豊洲で300を超えるという英断（？）を三井はしないと思いますし、もし300超えたら
自分を含め多くの検討者がついて来れなくなります。

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>>913
今後、350君が出没したら、このレスをコピペして対応します。(^o^)/

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>>913
私もここが350万とは思いませんが、今後350で売らないといけない価格で土地を取得しているデベロッパーもいますので、いずれ350万時代がくると予想します！

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>>899
南高層はレインボーブリッジ見えるはず

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価格の話はもうやめようよ。
みんなウンザリしてるし、４月になればわかるのだから。

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>>914
280も350と同程度に有り得ないと思うのでコピペはやめてください。

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>>917
>>414

いやいや、公式発表までは延々と続くと思うよｗ
素人に妙な予想されると商売上がったりだからねｗ
高値誘導とはちょっと違うけど湾岸系ジャーナリストの某氏も、
いっつも坪150とか騒いでるけど、本気でそんなこと思ってる訳がないｗ
危機感煽ってレポートが売れれば予想なんかどうでもいいしね

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>>913
「KTTより下」と言った時点で、いきなり読む価値なくなっちゃってるけどな。

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>>918
あなたが検討者であり、周辺物件の購入者ではないことを前提に質問します。
なんで300超えると思うなら、今のうちにKTT買わないの？
どうしても豊洲なら、中古や駅遠のベイズもあるよ。
そして、なんで安く買えると問題あるの？
安く予想されて困る理由を教えて下さい。

自分にとっては280はそんなに安いとは思えないし、これ以上高ければ中古を買います。

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>>920
ここが中央区、内廊下より上？

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豊洲が平均300超えないって方いますが、今後の開発動向や周囲の相場踏まえますとどう考えても坪300超えると思いますよ。豊洲のような急激に発展した地域では中古価格と新築価格が大きく乖離するのは普通のことです。武蔵小杉も10年前には駅直結三井タワーを坪200前半で買えたのが、今や坪350に迫る勢いです。

４・５丁目の長谷工マンションが坪200前半だからここが坪200後半という判断は誤りでしょう。坪320位でも行けると思います。今後の豊洲の開発ポテンシャル踏まえると坪300なら超お買い得と言えるかもしれません。これだけ街が発展して今後も職・商・観・住の複合開発が進む町、しかも有楽町まで６分の立地ですから。現にベイズも半年ちょいで550売れてます。自社物件を抱える各デベが長期戦を良しとせず価格を抑えましたが、欲張れば坪280位でも売れたという事です。ベイズの駅徒歩11分坪265をそのまま指標にする事自体が誤りという事ですね。

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あと坪300超えるならKTTへという方もいますが、すでにKTTは東ウィングの超割安部屋が完売して残戸の坪単価は320～330位まで上昇してるはずです。なので現時点においてKTTのほうがお買い得とは一概に言えません。三井も戦略的に売っているのでしょうね。

また勝どきと豊洲の住み心地を考えたら、アドレスと都心距離を除くとあらゆる点で豊洲が圧勝ですから、ＫＴＴよりここを選択する人も多いと思います。タワー嫌いな方もいますし、免震なのでこちらのほうが安心という評価も十分ありえます。

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>>924
200万円代の部屋は少なくなってきたけど、300くらいの部屋はまだありますよ。
また、勝どき〉豊洲という人もいるかも知れませんが、一般的には中央区は強いですよね？
ましてやここは、豊洲の二丁目、三丁目ではなく、物件も外廊下ですよ。
豊洲が今後発展する可能性があるのは事実だし、期待はしていますが、現時点で300を超える物件が無いのも事実です。
三井がここに強気の値付けをするには、まだ勝算が足りないと思います。だから内廊下にしなかったんですよね？

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>>921
あなたが欲しい水準を決定するのは350予想と同様に自由ですが、予想としては280は非現実的です。非現実的な予想は荒れるだけなので、コピペは止めて欲しいのです。

因みに、私は待たずに中古買うべきだと思いますよ。

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KTTって検討したことあるけど、ヘンな間取りが多かったんだよね。それで眺望も×だったから検討やめちゃった。
勝どき駅の周辺もアレだったし。

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>>925
すみません、KTTは平均です。１期が307ですから今は平均320～330位と思われます。南向きと西向きの坪単価は高めですから。あと豊洲は既に実質坪300の相場ですよ。２・３丁目の中古を見れば分かります。上に述べたようにベイズも坪265で瞬殺ですから本来は坪280位が適正という事です。そう考えると駅５分では坪300超えるのが妥当と考えられます。最近駅近の新築がなかったので坪300のイメージがわかないのかもしれませんが。

実際、他の地域と比較するとここまで利便性高く住環境もよく今後の開発ポテンシャルも高い立地ってなかなかないですよ。ある意味、市場にまだ豊洲＝坪200台のマインドが残っていて強気値付け出来ない現在は最後のお買い得時期なのかもしれません。坪300超えが当たり前になるとあっという間に定着すると予想します。原価も高騰していますしデベ側も値段あげたくてウズウズしてると思います（笑

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>>898
まあ、確かに金がたんまり有れば豊洲は検討しなかったな…。
それは返す言葉がありません、ハイ。

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>>928
じゃあその理屈だと逆にベイズと同様に、「本当は300付けたいけど280」って可能性も有るじゃないですか？

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ってか豊洲の外廊下マンションに坪280万って、十分高いだろうが。本気か？

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