パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part5

ご年配の方には駅近が良いと思いますよ。
そもそも３５０万以下だと、まともな物件はありませんよ。
駅遠物件とか、団地みたいなマンションとか。

三井さんが３５０万で売ると言ってるんですから、仕方ないんじゃないかな。

平均坪350万になるかどうかわからんが、この立地と仕様で坪300万は安すぎると思う。
300なら即完売すると思うけど、企業側の戦略としては失敗だから、330-350くらいで落ち着くと思うよ。

>>427
そうですね。豪華施設をめちゃくちゃ重視して、めちゃくちゃな使い方をします。なのでそういう方たちが好まないマンションを選びたいと思います。

港区の大規模タワー、山手線田町駅徒歩9分になるGFTですら300で買える部屋があるのに、誰が江東区に350出すんだよ。
GFTが300で豊洲が350ならGFT買うだろ、普通。

徒歩５分と徒歩９分を比べてどうするよ。。。
しかも、田町ってなんもないぞ。埋立地で。どっちが住みやすいか考えてみたら？

最近は豊洲もブランド化してるし、駅徒歩５分はやっぱり大きいよ。
しかも、駅近なのに幹線道路沿いじゃないって、相当貴重よ。

三井さんが350万で売りたいっていうのを止められるかな。
アンケートとかで文句を書けば安く買える？

無理だと思うけどな。

GFTは380万だよ。300は最低価格。
最低部屋で我慢できるなら、港区ブランドが手に入るのでオススメです。

同意。
GFTは港区といっても山手線外側だし、同額だったら私なら豊洲を購入するかな。

GFT は駅徒歩10分。

資産価値ゼロです。

414さんの意見が一番信憑性があるね。少し高いけど280前後で落ち着くんではないかな〜。

豊洲だけ、それもかつてのイメージだけで見てても何も見えませんよ。
平均で340以下になったら儲けものぐらいで考えておかないと。

ＧＦＴは改札までで9分となるはずですよ。
地下鉄は改札かつホームまで時間ではなく入口まで距離ですから実質駅歩5分でも7-8分はかかるでしょう。しかも江東区の有楽町線とゆりかもめしかない場所と山手京浜東北線など６線使えて、超都心スポットに車・タクシーならどこでも至近の港区のタワマンを比較するとは(笑)利便性は比較にならないし、いうまでもなく三井はＧＦＴが格上と認識していますよ。

ＧＦＴは平均330でしょ。売り出し時期が後とはいえここがその数値を超えることはない。豊洲で平均330で出すならそれこそ駅直結タワマンで内廊下・仕様もそれなりじゃないと出せないよ。三井は常識的良心的なデベですから皆さんがいうような売り出し価格で落ち着くと思います。下手に単価上げてもボリュームゾーンの年収が上がってるわけじゃないんですから客がついて来れません。結果的に市場が冷え込み、損をするのはデベですからね。挑戦的な値段をつけれるのは、あくまで2番手以降のデベのできること。

ここはやっぱりすごい人気なんですね。同じ江東区でも木場の野村は全然盛り上がらない。東陽町の住友も。同じ江東区の大規模なのに。

>>440
んだ！んだ！

350って、ありえないにも程が有る。
GFTが駅遠でイヤなら、KTTにすれば？
勝どき東は少し高くなるかも知れないが、3000戸も分譲するんだから、結構安い部屋も出てくるかもよ？

さすがに木場と豊洲じゃ注目度が違う。
すれで港区のマンションの話題がでるのも江東区じゃ豊洲だけでしょう。それだけでも本当にすごい。だって江東区足立ナンバーだよ。

平均坪単価予想レース（単位：万円）
・本命：320
・対抗：350
・大穴：280

という感じですか？

>>442
非常に納得のいく解説有難うございました。大変参考になりました。

>>446
• 本命 280
• 対抗 300
•. 大穴 270
では？

>>446
違います

◎坪280
理由：ベイズ（坪265）と仕様が同等と仮定して駅距離を考慮すればこんなもん

○坪305
理由：高級路線というかしっかり造り込んで且つ無駄な施設を省いて管理を抑えてくれれば欲しいかも・・・
それでも中央区KTTと並んでくる、十分高い・・・

▲坪265
理由：ベイズ比で駅距離を相殺するぐらいの低仕様だったらありうるけど、
わざわざ大林をチョイスするぐらいだからやっぱり非現実的

△坪320
理由：パークコート仕様ならまあ納得

番外編　坪250未満または坪350以上
中華バブルが豪快に弾けたり朝鮮戦争が勃発したり、
円が150円に突入すれば絶対無いとは言い切れない・・・

>>442
GFTそんなに安くないですよ。

因みにGFTの安い部屋は隣のオフィスビルと近接お見合いの部屋です。自分は絶対住みたくないですし、売ろうとしても実需の人は絶対買わないでしょう。

パークタワー豊洲ですら当時のPCT中古価格より高かったわけですから、280とか有り得ないです。中古価格と新築価格の乖離も当時より拡大してますし。

>>451
補足。パークタワーは坪265でしたが、当時はパークシティ豊洲A棟高層が坪250で買えました。

今は同じ条件の部屋は坪300です。

ＧＦＴの平均は330ですよ。

少なくとも北西や南西の角でさえ坪３３０くらいですから。北や西も別にお見合いではありません。お見合いは南の低層だけです。眺望条件はここより全然いいはずです。いい加減なことは言わないほうがいいですよ。

どちらも三井物件ですから。三井自体は全く購買層が違うと考えているので競合はしない物件ですしあまり比較にならない関係のはずですが。

>>451
確かに景気ドン底であの仕様、あの立地でも坪265で売れたってのはあるね
当時は「やっぱり駅近は強い！」って再認識させられた
ただあっちは僅か200戸弱でこっちは700戸だし、
強気価格でのんびり売る・・・って戦略は取らないと思うけどね
消費者としては300越えのチャレンジ価格は東急に頑張って欲しいｗ

ノムコムの中古マンション動向を見ると、築３０年以上の広尾ガーデンヒルズが、平均坪415のよう。

豊洲と広尾の差を考えても、ここ新築だし、このご時勢だし、坪２８０はする気がするね。

>>453
事前案内会も行って眺望シミュレーションも見てます。私が言ってる安い部屋というのは低層のことです。
で、私は東向き低層を狙っていたのですが高層とほとんど変わらず坪360程度だったので当時高いと感じ撤退したという次第。

平均坪330でしたっけ？　印象ではお見合い部屋以外はほぼ330以上で東向きは坪360だったんですか。本当に平均330ということは自分が検討対象外だった西向きが安いのかな？　いくらくらいでしたっけ？

>>449
ありがとう！
大部分の検討者の気持ちをロジカルに代弁してくれています。
でも、大林組とはいえ外廊下、更に教養施設ほぼ無し、ホームページのトーン等々を考えると、
各案から更にマイナス5〜10万円くらいの気持ちで、価格発表を待ちたいです。

ここってタワーにできなかったの？しなかったの？
タワーだったら坪350もあり得たかもね。
ただの団地型だからやはり280～300ぐらいじゃないかなぁ。
それ以上だと中古のタワマン買えちゃうしこれだけの戸数捌けないでしょ。
スミフなら350もあり得るけど(苦笑)

>>458
5丁目（4丁目も？）は高さ制限があるみたい
2、3、6丁目と東雲晴海に囲まれて何でここだけNGなのかは分からないけどね
駅直結のシエルは特例らしいけど、こちらも経緯は知らない

もうすぐ350連呼、練レスの人が登場するよ。
多分、発見内容は「三井が言った」「待てば待つほど値上がりする」「買える人だけ買えばいい」
のワンパターンを、今日も繰り返してくれることでしょう（笑）

>>460
×発見
○発言
失礼！

まあまあ（笑）

350以下にはならないでしょ。
そんなに安く欲しいならベイズみたいな駅遠物件にすれば良いんだよ。資産価値はゼロだけど。（笑）

何度でも言いますが、三井が350万で売ると言ってるんだから仕方ないと思いますよ。

わざわざ安く売る必要無いでしょう。
350万以下で買える物件なんて、荒涼なエリアか駅遠物件ばかりでしょ。

そもそも、なんで安く売る必要あるのよ。駅近で幹線道路沿いではない物件なんて超貴重なのに。しかも財閥系でスーパーゼネコン。

本当に超貴重だよ。

値上がり相場なんだから、今のうちに中古マンション買った方が安いよ。

>>458
>>459


江東区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例
第10条　建築物の高さは、別表第2の計画地区の区分に応じ、
それぞれ同表ク欄に掲げる数値以下でなければならない。
https://www.city.koto.lg.jp/reiki-koho/reiki_honbun/g1090392001.html

地区計画について
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/7724.html

豊洲五丁目地区地区計画とは
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/24084.html

そのようなわけで、豊洲駅前のシエルタワーを除き、70ｍ以下の建物しか建てられません。

タワーは時代遅れ。今からは低層が人気となる。

災害で学んだはずだよ。

>>459

豊洲４丁目は絶対高さ規制はないようです。
ただ、どこでも建ぺい率と容積率の規制はありますから、
土地の面積に応じて、自ずと高さも制限されてきます。
４丁目は大部分が建ぺい率60％、容積率300％で、
大通り沿いのみ、容積率400％です。

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7718/82204.html

待てば待つほど値上がりする相場では仕方がないのでは？

>>469
出た！待てば待つほど。
三井が言ってた、もやっぱり出たね（笑）

という訳で、270でよろしく！

320以下にはなりえないでしょう。
焦点は350を超えるかどうか。

過去スレで、
三井に聞いた時期で価格が違う
客の顔色を見て価格を変える
とか主張した人がいるのに
「三井が言ってた」と古いことを繰り返すのは無意味。

だからー、価格はもうちょい待てばー出るからよー。
お前ら待てねーのかよ。子供かよ

購入側でも高値がついて欲しいっていう人がいるのも理解できる
自分が住む所が周りのマンションよりランクが下とか見られたくないんだろうな

>>474
イヤ、理解できない。

割高が良いの？
なら、ドトゥール買えば？

高いとか安いとかではくて
ココが良いからここのスレにいるんでしょ
なんで他物件を進めるのか理解出来ない

あまりに350350連呼する人がいて不思議です。
同じ三井の物件で、山手線の駅徒歩9分のGFTが坪300万弱からの値段で今まさに売られているんですよ？
眺望もこことは比較にならないくらい素晴らしい港区のタワーマンションが。

なんで江東区のパークホームズ物件がそれより高くなるんですか。あり得ないでしょう。
どういう立場の人か分かりませんが、無理な煽りはやめましょう。

>> No.437
>> by 匿名さん　2015-01-23 08:10:16 投稿する 削除依頼
>> GFTは380万だよ。300は最低価格。
>> 最低部屋で我慢できるなら、港区ブランドが手に入るのでオススメです。

こういう嘘を書くのも意味不明。
GFTは㎡単価100万切ってる部屋がかなり多い。
33階（上から２番目の高層階）ですら坪330万だよ？
33階 3301 南西角 82.51m² 3LDK 8,390万円
33階 3304 西 78.18m² 3LDK 7,750万円
33階 3308 北 58.60m² 2LDK 5,790万円
33階 3312 北角 68.66m² 2LDK 6,850万円
33階 3319 東 76.67m² 3LDK 8,290万円
33階 3322 南 72.45m² 3LDK 7,550万円
最低部屋どころか、東京タワーとか東京湾が見渡せる絶景部屋ばかり。

繰り返し350万と主張し続ける人は一体どういうポジションの人？

>>478
GFTずいぶん安いんですね。最近の豊洲は割高過ぎんのかな？ちょっと前までは200でも高いって感じだったからね。

>>478を見ると、ここが350になる可能性は0だね。
パークホームズ豊洲とGFTは同じ三井だし。

>>478
書いてることは本当だけど、低層でも似たよう値段だし、坪300で買えたのはお見合い最低部屋です。

第一期の高層階は今売ってる部屋に比べて割安感ありましたね。三井が住友みたいな売り方するなと思った記憶があります。

>>478
ポジション関係ないでしょ。
世の中の動きが見えてるか見えてないかの差だけ。
GFTとここを単純に比較している時点で無知過ぎる。性格が違いすぎ。
現地見てないでしょ？第1期の時点では相当ネガティブに見られていた事実とか知ってます？あ、ちなみに私GFT投資で1期に買ってます。
豊洲徒歩5分は、現実に生活をする場所として魅力的。価値を感じる人は多いよ。少なくとも三井はそう見てる。外部評価は武蔵小杉と似てる。

武蔵小杉で平均400の時代ですから、豊洲で平均350はあり得る話ですネ。

ただ、豊洲2、3丁目の中古が平均300弱での成約ですから、新築プレミアと昨今のアゲアゲ相場を加味すれば、ざっくり1割以上の割増プライス、アッパー平均330で死語ファイナルアンサ〜ネw

GFTが引き合いに出されるのが不思議ですネ。
GFTはペントハウス含めて平均340弱だったと思いますが、あの利便性の良い立地の割りに非常に買い得ですネ。
1期の西向きが安過ぎて、単価をコッソリ上向き調整したネ。
天下の三井なのにネ。

GFTはまだ間に合うかも知れませんが、急がないと厳しいネ。
あ〜豊洲検討層とは被らないかネ。
ちなみに、私GFT投資落選組ですネ。
つまり、投資部屋は完売ネ。

仕方ないと思いますよ。
川崎の武蔵小杉ですら４００超えてきた時代ですから。
豊洲が４００超えてもおかしくないでしょ。

もう、駅徒歩５分で幹線道路沿いではない物件ってなかなかでてこないでしょうし。

３５０万なら安い方じゃないですかね？

検討者に連絡がきてて、280だそうです。信じます？

まぁ、ちょっと嘘くさいかな。
この相場だと３００以上は確定したようなもんだし。

のらえもん予想だと３３５万ですね。
あの人は、下に外す事が多いから３５０はありえる話。

>>487
のらえもんさん、そんな予想書いてないですよ。

>>485
私には個別に連絡（電話）来てますが、価格がわかるのは４月になるそうです。

のらえもんさんは「確実に３００超えるだろ」ですね。

３５０万以上４００万以下が妥当なところじゃないですかね。

私はGFTより高くなることは無いと言われましたよ。

ありえないでしょ（笑）
GFTって資産価値ゼロだよ。駅遠物件。

三井さんが３５０万で売るって言ってるんだから、仕方ないじゃないの。待ってればいいのよ。

夢見ても無駄。

３５０万は確実に超えてくるよ。

> 483
> 1期の西向きが安過ぎて、単価をコッソリ上向き調整したネ。

GFTって値上げされたんですか？
次期販売部屋でも、
北の角部屋70A（65.56㎡）が6010万円〜（坪303万〜）とかだけど。

人気の西向きの次期販売部屋が、たとえば
高層30階の西向き80F（80.19㎡）が8260万円（坪340万）
中層19階の西向き70C（70.18㎡）が6990万円（坪329万）
低層3階の西向き80E（78.18㎡）が6860万円（坪290万）

値上げして坪290万って値上げする前はいくらだったんですか？

値上げしたのは西向きだよ。

>>495
高層30階の西向き80F（80.19㎡）が8260万円（坪340万）
中層19階の西向き70C（70.18㎡）が6990万円（坪329万）
低層3階の西向き80E（78.18㎡）が6860万円（坪290万）

つまりこれが値上げした価格ってこと？？？？

その高層階部分だけだよ。
あのあたり、スーパーすら無いような荒涼エリアだよ。駅までも１０分。
資産価値無しに１５０万以上出してはいけない。

GFTの話題はあっちでやってくれ。これ以上やるなら削除依頼しなければいけなくなる。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518215/res/399-402/
ＧＦＴは駅遠くないよ。最寄りは6分だし、徒歩10分以内に多くの路線を使える。
--
ＧＦＴの利点を挙げてみると

スーパー徒歩1分から数分内で、マイバスケット、成城石井、ミニピアゴとマルエツプチともういらないくらいあるね。

保育所とファミマがマンション内

港区の巨大スポーツセンターと区役所総合支所も徒歩1-2分

徒歩10分前後で山手線（9分）・京浜東北線（9分）・三田線（7分）・浅草線（10分）・ゆりかもめ（8分）・東京モノレール（11分）の６線利用可

タクシーワンメーターあるいは1000円以内（2.9ｋｍ）にある施設や商業地帯はＴＧＭＭ（予定）・三田商店街・麻布十番商店街・六本木ヒルズ・六本木ミッドタウン・虎ノ門ヒルズ・ＪＲ新駅商業施設（予定）・品川駅周辺・白金高輪商店街・広尾・新橋駅周辺
＊台場などの湾岸遊び地区もゆりかもめや車ですぐ。

病院は愛育病院（産婦人科小児科）1-2分、慈恵大学病院タクシー1000円以内。

緑・公園は敷地内の公開空地のほか、再開発地区の大公園。

眺望は都内タワマンとしては周囲に高層ビルが少なく、大変恵まれた条件。

共有施設も十分なラインナップ

港区アドレス（資産性・23区随一の教育・保育環境）

ＧＦＴ住人が一番恩恵を受ける田町駅までの歩行者デッキ

安定かつ上昇が見込める芝浦アドレスの資産性

芝浦における三井大規模タワマンの希少性（現時点で計画段階においても芝浦地区で大規模タワマン計画はなし）

3.11を踏まえた災害に強い構造かつ十分な対策

ここがGFTより高くて当然なんていう無理煽りが荒らしを呼ぶ。
三井自身がGFTの方を格上に設定しているのは明らか。
もうやめましょう。

GFTは駅遠物件だよ。
以下、物件概要からコピー。
徒歩１１分だと資産価値はゼロです。

交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分

芝浦は住みやすいし、良いマンションだと思いますよ。
同じ三井の仲間ですし、煽るのはやめて下さい。

まぁまぁ。

三井さんが350万で売るって言ってるんですから、従いましょうよ。
条件の悪い部屋なら安く買えるでしょうし。そのあたりを選んだら？

それでも買えなきゃ、もう駅遠物件とか、郊外とか行くしかないわけで。。。

芝浦は埋立地っぽさが前面に出しすぎな感じもあるけど、まぁ、、、、どこでも住めないってことは無いと思います。
不便なのは不便だろうなーーと。

三井さんは250って言ってましたよ

200万円台だと、そもそも信頼感が無くなるのでは？（笑）

少なくとも300超えは確定ですからねえ（笑）

いい加減GFTの話はやめて欲しい。そもそも港区芝浦と江東区豊洲が同じ土俵のはずがない。身をわきまえるべき、だが、ここは良いマンションになると思う。

三井さんが350万で売るって言ってるのに、何言っても無駄だと思いますよ。

>>509
三井が350と言った証拠を出してくれ。
そしてその値段を変更しないという念書を出してくれ。

じゃなければ、三井が言ってたという話は終了！
誰も信じてないから。

三井さんが250って言ってるのだから、期待して待ちましょうよ。
本当は250でも高いんだけどね。

匿名掲示板で何言ってるんだか。。。

今から発売する物件が、今までの物件より高くなることは理解されていますか？

武蔵小杉でも坪４００万超えてる現状で、安値期待しても無駄だってことは理解されていますか？

豊洲の中古だって、どんどん値上がりしてるのに、新築が安く買える訳ないでしょ。。。

>>512
そうだね。
高層、内廊下、パークタワーブランド、眺望あり、豪華施設なら350超える可能性も十分有ったでしょうね。

でも、ここは利便性、合理性、適正価格を求める人向けの物件ですよね。
GFTより高い値段がつくはずがない。

350以上は確定と言って良いでしょう。
今から売り出し物件は高くなりますし。

そもそも３５０万以下だと、駅遠物件しか買えないでしょ？
駅遠物件でいいなら、３５０万より安く買えるんじゃないですか？（笑）

まぁ、武蔵小杉でも４００マン超えてるからね。。。
ここが４００マンになる可能性も高いし。。。

３５０なら安いほうだと思うが？

駅遠いけどタワーのBAYZと、駅近いけど低層眺望望めないここと同じくらいの価格では？つまり坪265万くらい。
幅をもって坪260-280万がいい線でしょう。それでも高いくらいだけどね。豊洲の価格は既にピークだから、アップサイドよりダウンサイドリスクの方が高いよ。

三井の営業からＧＦＴより坪単価高くなることはあるわけないと言われましたが．．．

そりゃ当たり前でしょ、例えば330でＧＦＴと同じ坪単価なら、ほとんどの人はＧＦＴ買うわい。350って豊洲買う層の値段じゃない。そんな値段ありえません。

武蔵小杉の坪400とか誰かが書き込むから坪350連呼が復活したじゃないですか・・・

今更言うまでもないけど、あれはグランツリー真横で南地域最後のタワー物件だから、再開発ラストに良いとこどりするスミフ戦略により超ＫＹ価格になっただけ。スミフも最初は坪320位で売ってました。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001025042014...

ＤＴと同じく１期がスミフ的には売れ過ぎ(笑)と判断したのかＤＴ以上に爆上げして、当然の如く検討者ドン引きで契約も鈍ってる模様です。武蔵小杉の坪400なんて立川プラウドの坪340を引き合いに出すのと同じく全く参考にならない。あれ引き合いに出してここ坪350でも安いとかいうなら、GFTは坪450、KTTも坪400まで上げないと（笑

まともに相手するもの疲れるけど、坪350さんは何が目的なの？某新豊洲物件の値上がり期待？もしくはそっちへの誘導？すでに残り35戸でそれは無いか。

>>516
既にピークとか、誰の予測？まさか516じゃないよな。

>>519
これ以上の上昇は難しいのでは？

>>518
あっそうか！
残り35戸にちなんで350って言ってたのね。
謎が解けました。

そりゃそうだよね。
そうでも無いと、300付けるのも怪しい物件を350なんて言い続けないよね。
納得、納得♪

３５０連呼さんは豊洲の中古物件を持つ個人か不動産業の関係者で、この物件によって市場価格が上がれば儲かると考えているジャンルの人でしょう

>>518
一番ありそうなのは販売中のマンションへの誘導でしょうね。BAYZはおっしゃる通り残り少ないので考え辛いので、KTTやドゥトゥール、またはGFT、西新宿への誘導？　

>>517
「買う層」ってどんどん変わってきてるんですよ。
それこそ武蔵小杉がいい例。
それと、武蔵小杉と立川を括って話すのも無知。立川は、周辺の累積需要が一気に表面化しただけ。武蔵小杉は、街の魅力が高まるに従って外から人を惹きつけてる。
どちらが近い？豊洲住民さん、自信持って！

>>524
武蔵小杉は複数路線使える抜群の交通利便性が評価されてるのでは？立川は地元需要。

だいたいあの広告デザインで坪350万はとれないでしょ。
あれはかなりフツーのサラリーマン向けデザインです。
つまりフツーのサラリーマンが買える価格になるはずです。

豊洲は利便性が評価されてるのかな。街並みも綺麗だし。

350なら安いと思うよ。

350万なら普通のサラリーマンでも買える価格では？