ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part5

>700

だから何？私は別に三菱信者じゃないので批判しますよ 笑

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ここだけ免震ではないのか

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＞＞６８８
ここは形状的に免震にはできないけど、この戸数なら免震の方がきっと安上がりだったでしょうね

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>>703
形状的にって
三菱はこの形を強制されたわけではなく
選んでこの形にしたんでしょ？

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ここの場合元々の土地面積が狭いからね。
形状や計画は地権者、フジタ、三菱の３者の話し合いの結果と聞いてる

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制振でもこの集客力、ポテンシャルは凄まじいですな

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つまり、免震よりも階数を優先、した話し合い結果の形状か。

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土地が広ければ安上がりな免震って選択肢もあったのでしょうけど仕方がないですね
デベも利益ださないといけませんからね。不確実性のある免震より私は高評価ですけどね。

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ポテンシャルは低いでしょ？
駅には遠い、免震ではない、周りを囲まれるのがわかってるタワーマンションなんて。

みんなどんなものかを確認しに来てるだけで、本当に検討してる人がいるのかな？

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高いんじゃない。私は相当売れると思ってますけど

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来場者数と売れ行きはどこも大体おなじような比率になるらしいから来場者数が好調なとこは大体売れる。
ここも１期でも相当売れるんじゃないかな。

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>>686
免震も各種あるし建物の構造も違う、まさにピンキリなのに一律で耐震等級が2というのもおかしな話で
実際の効果は開きありそうですし怪しいものですね。
それでもデベは安く造れるの免震マンションをこれからも作るのでしょうけど

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免震は横に揺れる部分と地面との結合部分（揺れが違う部分たとえばアプローチ部）で当たり前ですが壊れちゃいます。またアスペクト比から言えば高層でペンシルに近いほど不向きとなります。さらに強風でも揺れが止まらないという事もありますから、この建物は制震構造を採用したのでしょう。　

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>>713
今時、強風で新築の免震が揺れると思っているようでは古いですよ。
技術革新していますから。ここだって制震のダンパー２種類を使っているんでしょ。

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>713
免震に住んでるけど、強風で揺れたことはない。

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地盤や土地、建物の形状から適切な形を選択したということでしょうね
パークハウス６０はダンパも制震壁もそれぞれ100以上組み込んでと説明受けましたし
この規模ではお金掛けてる方ですね。

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50階弱の免震タワマンの高層階居住者です。強風でも揺れはしないですよ。
3.11の東日本大震災でも室内はゆっくり揺れを感じるものの、物が倒れたりは一切なく、マンション自体に対する損傷もほとんど無かったのでは？と思います。

なのでやっぱり理想を言うとこのマンションも免震だと良かったですね。
まあ震度８クラスの直下型が来たら、免震だろうが制振だろうがどうなるかわからないですよね。データ無いですから。

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免震も311で構造的に被害受けたマンション多数あったみたいだしどうなんでしょうね。
まぁどうしても免震がいい人は他を検討すればいいだけでしょうけど

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この建物に対して適性が高いのは制振構造だからってのが理解出来ないレベルの人かわいそうだなー

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教えていただきたいのですが、携帯の電波は高層階には届くのでしょうか？

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三菱の晴海では「免震は安心、安全ですよ！」って言ってたけど、ここは制震にしてケチったのね。
言い訳はもういいよ。

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コスト削減は免震の方がお得意でしょ。これくらいの規模になれば制震の方が金かかる

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もし1次売り出しの320が本当なら1期1次の売り出し数と全戸に対する消化率ともに富久とＧＦＴに完敗ですね。そもそも総戸数は７００超えれば大体同じ規模でやってますからそれ考えればＫＴＴの1次販売数にも遠く及びません。1次売り出しだけで判断すれば既存の人気物件に及ばずというスタートになりそうですね。人気だと煽る方もいるようですが客観的にみていまのところの情報ではやや期待を下回るようにみられますがどうでしょうか。

富久の爆裂人気にあやかって早くから注目され、ＭＲ来意来場数も稼げた割には人気物件と比較すれば申し込み希望率が低いです。

今年販売開始の23区大型物件がここと目黒くらいしかありません。目黒は完全に別次元のセレブ物件ですから比較対象にはなりえず。庶民と小金持ちが対象の大型物件はここしかないということになり、昨年販売した大型物件にかなり流れている構図がみえます。

原因としては言われているように立地条件から富久のように割安でもなく，将来の価値上昇要素が弱いと判断され、また指摘されているネガ要素も考慮して回避する検討者が多かったと思われますね。

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１期１次で320なら２次３次で富久やグローバルなんて超えちゃうんじゃないかな

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販売消化率ならいい勝負になりそうですね。ここは770戸くらいしか販売住戸ありませんから

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>>723
2013と2014の販売戸数上位物件の初回売り出しと総販売戸数

富久クロス 482/992 48.6%
グローバルフロントタワー 380/883 43.0%
SKYZ 470/1110 42.3%
勝どきザタワー 500/1420 35.2%

勝どき並みなら273戸
SKYZ並なら329戸
グローバル並なら334戸
富久並なら378戸

その後SKYZは2013年最多販売のはずだから320なら年間最強クラスには及ばないがかなりの好調でしょ。
インパクト的には390戸で半分越え狙ってもらいたいけどさ。

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勝どきの地権者分引き忘れた。
勝どきザタワー 500/1318 37.9%
勝どき並みなら295戸

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販売率からするとここも相当な人気物件になりそうですね

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昨日話題の免震・制震の件、どうしても免震がいいのなら北地区の分譲を待つ手もあります。住友だし駅6分だからほぼ確実にここより高値になるとは思いますが。。

この周辺で免震となると今はパークハウスの中古しかないのが痛いですね。

１期１次の分譲戸数については、320/777は上出来だと思います。今年の大規模タワーは湾岸ではパークタワー晴海とパークホームズ豊洲、内陸ではここと目黒のみだし普通に売れるんじゃないでしょうか。

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まだまだ完成まで数年かかる高額必至の住友タワーも待つ価値が無くはないかもね。

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住友案件は地権者と揉めて遅れるような話があるようです。

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オリンピック後まで時間がかかるなら待つ事も無いですかね

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>>731
地権者と揉めてじゃなくて、地権者が揉めて、ね。再開発したい住民と、変えたくない住民とのせめぎあい。
再開発はそんなもんだよ。ここだって何回も延期してるし、最後の数軒は裁判で明け渡しになってるはずだし。

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320出しても全て埋まってる訳ではないから、ここは完敗ということです。

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北側再開発の続報が来た。
http://www.kensetsunews.com/?p=42616

内容全コピペはまずいんで、以前の情報から変わった点を要約するとこんな感じ。

予定がまた1年遅れた。
2棟とも中間免震になるっぽい。
棟ごとの住宅/事務所/商業の比率がなんとなく分かった。（A棟住宅約650戸、事務所が約18000平米、店舗約2300平米。B棟住宅約350戸、店舗約1300平米＋SOHO）
店舗は各棟の1Fと2F

ちなみに、商業2300+1300で計3600平米というのは、ライフ中野坂上店（1534平米）、もとまちユニオン新宿店（723平米）、マルエツプチ西新宿6丁目店（593平米）の合計より、まだ2割も広い。ここに何が来るかで街のイメージはだいぶ変わりそう。
A棟かB棟のどちらかに予定通りスーパーが来ると完全にオーバーストアだから、殴り合いの消耗戦になるかもしれないね。

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三菱地所と住友不動産合わせて人口が数千人規模で増加しますからスーパーの需給バランスはとれると思うのですがいかがでしょう。

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>>736
1500平米前後の規模のスーパーだと一次商圏（半径500m）に3000戸くらいは必要と言われている。
実際、この辺のスーパーは、オリンピック中野坂上、ライフ中野坂上、もとまちユニオン、丸正北新宿店、オリンピック北新宿店、マルエツプチ西新宿6丁目店、マルエツプチ中野中央店と、いずれも、ほぼ500mずつの距離にある。
なので、三菱、住友の2000戸だけで1店舗増やすと、距離的にも人口的にも、かなりの競争激化になっちゃう。
もし、大きい方の棟にスーパー誘致したりしたら、どこか1店舗～2店舗吹っ飛んでもおかしくないくらいの影響力。

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こんなに買い物便利なところもなかなか有りませんが、賑わいの創出が目的ならカフェ、レストランなどを中心とした展開になるかも知れませんね。

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スミフの再開発で買い物とか困らなさそうですね。

同じく北側の東電淀橋変電所の敷地も再開発が計画されているみたいですが、将来タワーマンションができたりするんでしょうか？

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近隣にタワーが出来るのは町が綺麗になっていいと思うのですが、出来上がるまでの工事はどうなんでしょうか？
ビルを建てる時って凄い騒音ですよね・・

ここができるのが3年後、それから何年もの間となりで工事が続くって　うるさくないのかな・・

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>>741
工事は昼間だから夜の仕事でなければそこまでは気にならないと思うよ。
しかも、工事の騒音くらいならちょっと距離あくだけでも音は小さくなるから、ここの工事の影響受ける人は北の再開発の音はあまり聞こえない。

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いやいや、近隣のビルの解体から始まって、マンション建設までは何年も続きます。
大型トラックも頻繁に通るので、静かとは言えないし、粉塵でマンションが汚くなる可能性もある。

北側開発、南側開発と続くので、10年くらいはあの辺り工事が続くのでしょう。

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その騒音たててタワー60もできるのですから。

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>>744
満員電車に乗り込んで、この電車混んでんな〜って文句言ってるオッサンと同じですね。

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>>743
開発ってそーゆーもんでしょ。

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西向きの部屋を検討しているので、私も東電の変電所の将来って気になります。営業担当者に聞きそびれてしまいました。
もし聞いた方いらっしゃいましたら伺わせてください。

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>>743
なんか必死だね。バルコニー面した場所の工事が嫌ってのはまぁわかる。
でも、あの広い道路に一日10～20台のトラック通ることや、100メートルや200メートルも向こうの面しても居ない場所の工事すら気に入らないなら、そもそも都心部にすむのを考え直した方が良くない？

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>>747 東電のところはタワーマンションがいずれたつそうです。 かなり接近しますから、窓開けられないと思います。

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カーテンでした。むしろ東や北向きの方が隣のマンション軍と距離あるかも。眺望はあまり期待しない方がいいですね。

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>>747
西は、東電影響あるのかな？
計画はまだ何も決まってないよ。26階建てマンションという話もどこかで出てたけど、決まった話は何もない状態。
まぁ、普通に考えれば、マンションだろうね。こっちが南側に立ってるのも、あそこの場所と距離開けるためだし。

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淀橋変電所はまだ稼働しているし、都市計画地区に指定されているからといって、
土地主が東電のみなら必ず再開発されるとも限らないわけで。
今も変電所ビルの改修工事？みたいなのをしているので、今のところ売却予定は無いのでは？
営業担当者も東電がずっと持ち続ける可能性ありますと言ってました。

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西新宿の高層ビル群のマンションだから
当然視界の制限は有るよ

新宿の一般的なマンションは隣のマンションに手が届くくらい
接近しているのがデフォルト

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都心部だからって、10年も工事が続く地域なんて早々ないよ。10年工事が続くのが嫌なら地方に行けって言う意味がわからんな。
15点の回答だね。

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北西の眺望シュミレーシ見てきました。現在も変電所の建物が接近してみえます。東電の敷地にマンションが建つと30メートルぐらいしか距離ないと思います。35階以下の角部屋のダイレクトウィンドウはカーテン締め切りの生活になります。

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現場見るとかなり近いよ。
東電が土地を売らないとの営業トークですが、再開発エリアになっていて、今の東電が社宅を含め、資産売却に走っている状況なのに、ずっと持ち続ける可能性があるなんてよくもまあ言えたものですね？

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>>756
あそこ、近隣一帯に電気供給してるから、代替施設なしでは売却できないからね。
マンションの下に変電所とか、お寺に変電所とか、東電はいろいろとやった実績もあるので、未来永劫は誰にも保証できないけど、そう簡単ってわけにはいかないのも事実だよ。
じっさい、今回の再開発に参加できなかったし。

確かに近いよね。30mって十二社通り側の距離より空くよね。
ここが南東によってる分もあるので、もちょっと距離できるだろうし。無い方が良いけど、カーテン開けられないとかいうのは、煽りすぎだよねぇ。

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実際は部屋の中が丸見えになるよね。
30m空いてても部屋の中で何をしてるかは丸分かり。
インフラ整備を進めているので、寧ろ東電が残った方がイメージ悪いよね。
周りが綺麗になってるのに変電所だけが残るって。

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武蔵小杉のタワーマンションも確か変電所ありましたよね？ 地下に埋めたり引越しは出来ると思います。
タワーマンションで30メートルくらいだと、向かいの部屋の中がよく見えます。 顔やテレビの画面も。 TOKYOタワーズのツインタワーがちょうどそんな感じです。
ここの角なら出来る限り高層にしないと不安です。

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実際にその手のお見合いマンションに住んだことがあると分かるんだけど、マンションごとに微妙に階高が違って、ばっちり水平が一致することって意外とないんだよね。
バルコニーが庇になって遮ってくれるので、隣と目が合うのはバルコニーの柵と上階の庇の間に相手の建物があるケース。なので角度の問題で、実は距離が近ければ近いほど、隣が見えにくくなる。
まぁ、さすがに窓際やバルコニーから立って覗かれると見えるのは事実だから、近いと気になる人はいると思う。

>>759
地下に埋めて上階に建物という例はあるよ。
だから、あるとしたらそのパターンかな、と思う。もし60がオフィスだったら、絶対に移転してたと思う。
ただ、今となっては、工事中の間変電所どうするんだというのがあるので、簡単には決まらないと思うよ。
もし、その問題に決着がつけば、地下変電所入れると容積率緩和があるはずなので、そこそこ高い建物が建つ可能性があるかな。

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タワーマンションのお見合い部屋を中からご覧になられたことの無い方は、ぜひこちらを見てみてください。
これは晴海のDTの隣20mぐらいのところに立つURのタワマンから撮影された写真のなので、30mだともう少し遠いとは思いますが、人によっては一日中カーテン閉め切りになる事も十分ありえそうです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447790/res/204-214/

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>>760
現在、お見合いマンションに住んでいます。
ダイレクトウインドウ同士なので、庇がないから
お隣りの建物のかなりの上下階の室内が見えますよ。
お互いにレースのカーテン閉めっ放しだけど、厚手のカーテンを閉め忘れると
暗くなって照明をつけると見える。

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>>762
ダイレクトウィンドウ同士はつらいね。何せ完全に遮るものないから。
761の写真見てもわかる通りで、ダイレクトウィンドウのところは完全に見えちゃってるけど、その奥のバルコニーあるところは、天井から少ししか見えてない。
そして、ダイレクトウィンドウだと上の階でもばっちり目線通るけど、バルコニーの方は上の階は天井しか見えない。
ダイレクトウィンドウの部屋か、真正面がダイレクトウィンドウなのであれば気になると思う。

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いや〜本当に近いね。画像ありがとうございます。
部屋の行動がまるわかりなのと、カーテン閉めっぱなしはさすがにキツイな〜。

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すっかり話題が変電所になってる笑
そんなに急にマンションが立つとは思えないけど。むしろたとえお見合いでも変電所よりはマンションのがましかと。

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画像ありがとうございます。こんなにお見合いなのはキツいなぁー
将来高い建物ができないのなら北西角部屋を視野にいれるんだけどなぁ。。

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北西角を狙ってる輩のネガでしょ。単に。

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要望が少ないみたいだから、皆さん安心ですね。

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北地区の詳細情報を見ると、東電内のマンションは正面玄関を北側にするだろうから、タワー60とは結構離れると思う。勝手な予想だけどｗ
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000167426.pdf

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>>767
北西角は40階台でも坪360位で倍率ヤバいもんね。自分も狙ってるけど倍率8倍とか言われたよ。
ここはお見合い方向は階による価格差が少なくて高層の方がお得感あるから自分は突っ張るよ。
ただ、外れたら一気に下の階しか残ってない状況に追い込まれるので、妥協させて別の向きに行かせようとネガる気持ちも分からなくもない。
でも、少なくとも今週末の客までは一期間に合うから、まだまだ倍率は上がるのでそんなの無駄無駄と思ってる。(笑)

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安心しなさい。無抽選で当選するから。

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>>770

40階の部屋を狙ってるなら、そのネガに乗って倍率を下げる努力をすればいいじゃん？

なぜ倍率がもっと上がるような書き込みをするのかな〜？笑
必死に売れてる感を出したいのがバレバレですね〜笑

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>>772
そんなので倍率下がると思い込むのヤツのアホらしさが気に入らないからだよ。
自分は申し込むし当たったら買う。だから、情報は欲しいので、自分もわかる範囲では書き込みする。その方が他の検討者からもまともな書き込みがもらえるから、結局自分も得をする。

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必死やね〜笑

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>>774
必死って言うけどさ 、モデルルーム行ったら、隣の建物や敷地との距離なんか教えてくれるんだわ。
で、眺望シミュレーションもあって、北地区の再開発は既にシミュレーションに入ってるし変電所だって別の部屋で似た距離のシミュレーション見せて貰えばどんな感じか直ぐに分かる。
それなのに、そんな所で必死にネガやって倍率下がると思う？
スレの流れ自体が馬鹿馬鹿しいでしょ。

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ここは高層以外はお見合い眺望はしかたない。

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新宿区の景観まちづくり審議会で、西新宿五丁目北地区の再開発計画が審議されていた。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/todokede/keikan01_002090.html

目新しい情報はないけど、資料3にココとの位置関係が分かりやすい地図が載ってたり、建物のイメージ図が豊富にあるので検討者は見ておいた方が良いかもしれない。
個人的には、植栽に関する情報がいっぱい載っているのが好感触。敷地内にどんな大きさの木がどれくらい植わっているかって、その建物の格に相当な影響を与えるから、その点を真剣に考えてるこの計画はかなりいいと思う。
建物がすごくても、周りの木がひょろひょろだと、なんかケチってるなーっていうイメージが出るよね。

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>>775
眺望シミュレーションって、実際とは微妙に違うことがあるからなあ。

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北西角が何故人気？
南東か南西ならわかるけど。

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別なタワマンの北西角高層階に住んでるけど、冬の北風って実際には北西の風なんですね。
最近、強風がスゴくてバルコニーからしまい忘れた男物サンダルが夜中に消えました。

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お見合い部屋で30メートルだと実際こういう風に見えます。

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西新宿 パーク60 の建物と隣地境界までの距離を調べてきました。
北 35メートル
東 50 メートル (隣の建物まで)
北西 35メートル (東電敷地)
南西 29メートル
おすすめありますか？

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>>779
価格が安いもん。 北東、北西は高層階でも3LDKがアッパーミドルでもなんとか手が届く7000万中盤。
南西だと億越えてるから、そう簡単には手が届かない。

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>>781
ここだと、30メートル未満に建物があるのは低層しかない南のみな気がする。
北は再開発で遠くなる、東は十二社とお互いのセットバックでそこそこ距離がある。
西は公開空地と神田川でかなり距離が空く。
なので持ってくるなら50メートル位のやつが参考になるよ。

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住友のタワーがガラスをふんだんに使ってくれたら、光を反射して北側でも明るくなるしその存在感を感じさせない。住友のタワーがラ・トゥールに近いデザインになるならありがたい話だわ。

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北東角部屋の低層階や中層階は希望埋まってるって聞いた。それは北東角は当初からオフィスビルとお見合いだけど、同じ間取りの北西角部屋よりほんの少し安いからでしょう。
北西方向は現状東電が稼働してて眺望が良い期間が一定期間ありますし。
いずれにしてもこの物件は低層階ならお見合い必至ですね。

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公式に一期申し込みの予定がきた。
来週には販売戸数が判明して人気不人気議論ももうすぐ終わりか。ちょっと寂しいね。
ここは、眺望の差が大きいから高層階の抽選外れ組が低層に移ってまで申し込みする率は低くならざるを得ないと思う。
なので、380位出さないと大人気とは言えないかな。
それか直後の一期二次含めて6割りあたりが大人気ライン。

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>>785
ガラスのタワーがうちの近くにあるが
太陽が反射して眩しいよ。夏は照り返しで暑くなるからありがたくはない。

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７７７さん
情報ありがとうございます。
植栽については、私も好印象を受けました。

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駅から遠く、お見合いタワーはキツイね。
エレベーターも朝なんか各階に止まって、乗れないなんてざらですし、正直購入のメリットがあまり感じられない。

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>>790
エレベーターの話でタワー住んだ事無いのがバレバレだよ。
大半事実でもごく一部の嘘がバレるだけで全体が信用無くして損するから気を付けた方がよいよ。

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事実、なかなかエレベーターが来なくてイライラするのが日常茶飯事。朝なんか特にそう。
乗れないなんてしょっちゅうなのに、自分こそ夢のタワーだから経験ないのはわかるよ。

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>>792
参考までにどこの物件でのお話ですか？

エレベーターの混雑はどんな世帯が居住してるかも影響するかも。
ファミリー中心の物件なら通学時間帯が一番混むのは目に見えてるけど、
ここは幸い若いシングルからシニア世帯まで住民の年齢層が幅広いから、
朝でも利用時間はある程度分散するんじゃないかな？
それでも各駅停車とか満員で乗れないとかはあると思うけどね。

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どこの物件とか言うわけないだろ？笑
物件とか言ってしまうあたり、できない営業っぽいね笑

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>>792
買えないだけの妬みネガ不用。

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中上層階で6基しかないエレベーターで、1番近いエレベーターが来るのですが、何故か遠いエレベーターが来る事もある。
ファミリーとか単身者が多いとか、経験上あまり関係ないね。混んでて乗れない場合、本当に7分くらいエレベーター前で待つこともある。

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>>793
通学時間帯は意外とバラバラだよ。
小と中でも、距離の違いから微妙にバラけるし、タワーは私立にいく子も多い。
しかも、オフィスと違って途中階は乗る一方で降りる人がいないから停止時間も少ないし、今時のエレベータで待ち時間最小化制御で停止階スキップなんて当たり前だし。
本当に各駅停車や乗り過ごしがあるなら、相当安タワーだよ、それは。

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買えないとか言えばいいと思ってるアホ。
みんなまだ買えないよ！笑
それとも買えたのかな？？笑
え？ニートくん。

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>>797

このマンションは各駅停車のエレベーターだろ？
じゃなきゃ上層と下層階のエレベーターを分けないだろ？
あまり、このマンションを批判するなよ笑

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>>795

契約済みさん笑
もう買ったつもりか？？それとも妄想か？

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