ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part5

しかし紛れて書き込む奴の情報操作すごいな。
実際、近隣の立退きはほぼ終わってるし、この土地の支持層は確か45メートルぐらいだったろ。

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>>529

タワマンでもなく商業ビル、しかも高層建築でもないもので比較してる時点でアホ

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ここの地盤やばくない！？

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>>531

利益云々は関係ないね。マンション居住者相手のサービスなら課税の対象にならないから。


>>532

ここの支持地盤は15～20くらいの浅いとこあったはず、直基礎の都庁やコンシェリアと変わらないレベル
杭が長いのは細長い形状からくる引き抜き対策
地下45Mまで掘ってると言ってもその上に地下２階構造があるので実際の杭の長さは大したことない。
支持地盤が45メートルにあるとか勘違いしちゃったかな 笑

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>>実際、近隣の立退きはほぼ終わってるし

終わってませんよ。計画自体まだ詳細不明です。立ち退きなどさらに先の話です。
平然とウソを垂れ流すの止めて下さいね。

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>>529
改修と新築のコスト違いもわからないなんてかわいそうな人だな。

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ダイヤモンドオンラインinside enterprise 21/Jan/2015

東急、大京が香港で売り込み
東京買い過熱の不動産投資

http://diamond.jp/articles/-/65438?display=b

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>>531
嘘は良くない。住民に限定したサービスであれば納税は不要。

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>>528
規模によるから一概に言えないけど、マンション全体なら毎年数百万～一千万程度の負担。雑誌に取り上げられた例だと700万だったかな。決して小さくはない。
ただ、全戸で割るから、一戸あたりになると大したことはないね。

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平然と嘘をつくビギナーさんの相手は止めた方がいいよ
あの人はただの釣り師だから。いくら何でも無知過ぎる

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>>529
それ改修だから。後付だからそりゃ装置単体が高くてしかもジャッキアップする必要のある免震レトロフィットのコストが一番高いの当然でしょ。再三書かれてるとおり、新築の場合は免震による構造体の削減効果があるので高層になるほどアイソレータのコスト増をペイ出来て、場合によってはむしろ安上がりになる。

修繕費も５年毎に倍々なんてならないし色々投げやりな書き込みだね。

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修繕積立金が5年毎に倍って話もありますが、実際はいくらになるのでしょうか？

8000円 → 6年目16000円 → 11年目32000円？？
プラス管理費や共益費になりますか？
そうすると、10年後はランニングはどのくらいになるのでしょうか？

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>>544
モデルルームで聞きな。想定してる数値を全部教えてくれるから。
一般論としてなら、国交省調査ではこの規模なら立体駐車場含めて、270円/平米位必要。この調査は消費税5%の時のやつなので今なら285円くらいかな。
今が安すぎるので、そのうち一時金か、毎月2倍のどちらかになるのは確定的。
さらに、今安い分を取り返さないといけないから、恐らく3LDKで2万半ばになるんじゃないかな。3万までは行かないと思う。
もちろん管理費は別途必要。

でも、こんなのは新築マンションはみんなそう。三菱は最初の一時金が高めな分むしろマシな部類。

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なかなかモデルに行けないから聞いてるんですが…
掲示板ってその為にあるんじゃないんですか？

ちな、一時金って高いのですが？
35万くらいでしょうか？

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平米285円なら、75平米で21375円？
プラス管理費や共益費？
35000円くらいか？
10年後に5万程度？ 高いな…

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最近は、一時金を取る方式ではなくて
単純に毎月の修繕積立金を定期的に値上げするスケジュールになっている新築物件も多い。

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>>547
そんなしないよ。80平米で管理修繕費合わせて
2万半ばくらい。

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管理費＆修繕費で平米単価だと380位だったと思います。75平米で28000円くらい？
割安だとは思いませんが、普通レベルかなと感じてます。あと５年で倍になるとかいう設定や試算ではなかったですよ。

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皆様ありがとうございます。
一時金は35万くらいでしょうか？

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初めから28,000と言うことは、10年後にはいくらになるのでしょうかね？

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その辺は他のマンションと大差ないでしょう。ここなんて無駄な設備少ないし維持コストは安い方だと思いますよ。
徐々に増えるにはどこも一緒ですが、三菱さんは余裕を持ったプランで定評があるので急激に上がるとかはないでしょう。

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スーモで2LDK～3LDK中古20年近辺の物件の修繕積立金を調べてみた。
三井ばかりなのは、メジャーデベで名前ですぐ分かる売り物件がパークだけだったらで他意はない。ライオンズもあったけど微妙だよね。

西早稲田パークタワー 1993年 268円
南麻布パークホームズ 1995年 195円
余丁町パークホームズ 1998年 204円

番外
アイタウンレピア 1994年 203円
セントラルレジデンス新宿シティタワー 2001年 175円
シティタワー新都心 2005年 147円
アトラスタワー西新宿 2006年 150円
コンシェリア西新宿 2008年 255円

ここは、平米100円強だっけ？
5年毎に倍々はないけど、20年後倍は普通にあり得そうだね。

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ここくらい戸数多い方がスケールメリットあるから管理修繕には有利だと思う

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>>551
三菱の修繕積立一時金はそんなに安くない。75平米なら70～90万と思っておけば間違いない。
つまり、修繕月額が100円前後。それに一時金で100円前後の10年分先払い。最初の10年は実質200円取ってるようなものなので赤字が累積しない。
三菱がまだましと言われるのはこれが理由。ティアロがまさにこのパターン。

当然11年目には、値上げか一時金の選択が迫られる。

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何があるか分からないから戸数が多くて前もって積立しておく物件の方が安心なのは確か。
無為な値上げがないからね。販売時の見かけ上安くしてるマンションとかの方が後々悲惨でしょうから。

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やはり高いですね・・一時金が９０万円！！
１０年後のランニングコストも５０，０００円超え・・。

タワーマンションってお金掛かるのですね。

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タワマンやここに限らずマンションはお金かかるもの。余計な設備もなく、制震のここは維持費や
コストが良心的な方だと思う。

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プールやスパがあるとこはもっと維持費かかるからな。

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私は70平米で２万ちょっとって言われた記憶がありますね。ネット代込なので安いなって思いました。
事前案内会での話なので今はまた変わってるかもしれませんが..
管理費は随時見直しで修繕費の値上げは１０年スパンとかだった気がします。

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ざっとですが管理費が1㎡￥300
修繕費が1㎡￥90とかだった気がします。、
70㎡のお部屋なら27000円くらいじゃないですかね。
但し上にも書かれてますがネット代は込みのはずなので
その分の2000～3000円引けば妥当な額だと思います。

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>>563
ただ、修繕が90円なんて絶対に足りないから、値上げはあるよ。

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何で絶対って言えるの？どこもそんなもんだと思うけど。

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>>564

三菱は一時金で多めに徴収してるからそのくらいでもやっていけるのだと思いますよ。
どこも経年たてば値上げはあるでしょうけど、ここが特別維持にお金がかかる物件と言わけではないですよね。

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どこも修繕にかかるお金なんてそんなに変わらないよ。
お金の集め方や値上がり率が違うだけで。小規模だとさらに足りなくなる懸念などもありあすけどね。

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修繕に掛かるのはそんなに変わらないはずなのに
最初の修繕費金額を安く設定していると
後で足りなくなると564さんはおっしゃりたいのでしょう。

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そうならないために三菱は積立金が他より高いとさらに前の人が言ってましたね。

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めんどくさいやつらだな。

値上がりは予定しているけど、増える金額がやや緩やかってことでしょ。

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561さんの修繕費スケジュールで
値上げを穏やかだなんて言い訳するのは無理。

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国土交通省が、実際の修繕計画の調査してまとめた資料があるからじゃないかな。
国土交通省の大規模修繕ガイドラインに従って標準項目を満たした修繕計画における平均値がまとめられてる。

それによると、20階以上では平米当たり平均206円/月（2/3が含まれるのが172円～245円）が必要。
さらに立体駐車場の場合は、1台当たり7085円～14165円/月が必要。
ここの場合、276台の立体駐車場を954戸で共有するので、2049円～4098円/戸プラス。

これを基に計算すると70平米なら14089円～21248円が標準的な範囲ってことになる。
仮に平米90円しかとらないのであれば、6300円なので絶対足りないという意見は至極もっとも。

ただ、確かに、>>565のいう通り、どこもそんなもんだと思う。要するにどこも絶対足りないってこと。
だからこそ、国交省は問題視してわざわざガイドライン出してるわけです。
将来、値上げもできず修繕もできないマンションがたくさん出てくる時に備えて、我が省はちゃんと警告したからね、というアリバイ作りってことね。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

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だから㎡90円なのは一時金が高いからじゃないの？なんでそこを意図的に無視するのか・・

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>>573
マンションを初めて買う人なら、一時金なんてよく分からずに
90円の部分だけ見て、安い、と思うかもね。

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>>573
積立90円だとして、>>572の例で見たら不足分は最低で110円/平米。
70平米/30年間の不足分を一括して払うとすると、修繕積立一時金272万円必要だけど、そんなに多額の積み立てはココも要求してないでしょ？
一時金を足してもなお足りない。なんでそこを意図的に無視するのか・・

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主観だけど最初に多めに徴収しとく三菱方式の方が健全な管理になると思いますよ。

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>>70平米/30年間の不足分を一括して払うとすると

一時金って30年単位だっけ？普通10年とかじゃないの？

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>>577
その場合、毎月の積立金額は上げなくても済むけど、10年ごとに90万徴収する必要がある。
ちなみに>>572高い方の例で計算したら、最初に529万円か、10年ごとに176万円徴収。
それくらい90円ってのは、安すぎる数値。

しかし、計算していて、自分でも笑うしかなかった。世の中には、一時金10万円、毎月も50円くらいの物件もあるんだから、そりゃ問題にもなるわ、って。

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他で例を見ない高さの分譲マンションなんでしょ？
明らかに修繕費が足りなくなるでしょ？
国交相のガイドラインなんて、一般的なマンションなんだから、ここは当てはまらないでしょ？

10年後のランニングコストは、共益費込みで60,000程度だと思いますね。

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マンションはある程度住んだら別な新築に買替え派、
なので
最初の修繕費が安いのは歓迎。
一時金を自分が払うことになる前に中古転売します。

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ここより高いタワマンは関西にもあるし、同程度の高さなら東京にもチラホラ
別に特別維持費がかかるというわけではないと思う

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>>575

どういう計算してるのか知らないけど最初に払う積立金で３０年賄うのはどんなマンションでも無理だと思うわ

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>>576
確かに、最初にも徴収しない物件よりはるかに健全。
ただ、6300円だったのを、いきなり14000円にあげるとなると、大反対で纏らなくなるので、一時金少な目で月額多めの方が本当は健全。

>>579
それは大丈夫だと思うよ。
三菱地所クラスならガイドラインに従って修繕に必要な金額はちゃんと積み上げるよ。
ただ、ガイドラインで推奨されている最初から均等積立だとライバルに比べて高くなりすぎるから、あえて最初は一括徴収＋安めの積立でしのぎ、その間に徐々に正規の金額に近づけていく資金計画で作っておく。
最初の見積もりさえちゃんと作っておけば問題にならないし、万一総会で値上げ決議を否決されてお金足りなくなっても、その時困るのは売主ではない。

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>>582
そうだよね。値上げか一時金とられる、って当たり前だよね。

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>>578

10年スパンで値上げするか、一時金払うかの選択は迫られるでしょうね。
ただ一時金の額考えれば１㎡９０円ｎ修繕費は別に他のマンションと比べてもおかしくはない金額ですよね。

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修繕費平米90円は当初5年です。5年毎に値上げされます。
営業さんに伺った金額をもとに計算してみたところ、70平米の部屋で30年の修繕積立金の合計額が約600万円でしたのでガイドラインの条件はクリアしていると思います。

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>>585
修繕積立の話の流れって、修繕積立金の値上げはあるか？っていう疑問に対して、最初から一貫して三菱の計画はマシな方。それでも、この金額では足りないから、値上げは確実だよ、って話じゃない？
他のマンションに比べておかしくないのは、みんな納得していると思う。

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そこで気になるのが、ビデオにも出てくる地権者さん達だよね？
修繕費とかってちゃんと払ってるのかね？
途中で修繕費とかを上げるのも、あの人達が勝手に提案しそうではないでしょうか？

あの理事長は、管理組合の理事長に立候補しそうだし…

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>>587

90円でもおかしくはないって話じゃないの？

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どこも経年たてば修繕費上がるのは仕方がない。いざという時のためにきちんと計画されたうえで
維持管理費が安そうで戸数が多めの物件の方が安心だよ

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>>588
地権者だからと言って、区分所有になった後は何の優遇もないよ。理事長になって提案しても、持ち分に応じた影響力しか行使できない。
持ち分は正確には分からないけど、戸数的には1/4程度なので、全地権者が結託しても議決を左右するほどの影響力は発揮できない。
しかも、再開発って大抵、賛成の2/3くらいと、反対の1/3くらいで大揉めに揉めるから、全員結託はほぼありえないかな。

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>>589
違うんじゃない？

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ここはそのどこも一緒のマンションには当てはまらないよね？
戸数はあるけど、60階の修繕なんてどこまでお金が掛かるかわからないでしょ？

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一時金が高いから90円でも回るって話ですね

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>>593
オフィスだったらこの高さはもう珍しくないし、修繕の実績もたくさんあるので、きちんと予想ができる範囲。

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>>594
最初の10年だけね。

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>>593
高さだけなら別に珍しくもないマンションだよ。だから修繕費が読めないってことはないと思う。

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そうかな〜…
ここの地権者は、俺達のおかげで…みたいな感じだから、どんな強制してくるか…。
お祭りとかも半強制的に参加させる感じでしたし。

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>>593
オフィスビルなら普通

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＞＞５９６

だったら９０円でも安心ですね

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分かったないなぁ
足りなくなるといいつつ、それなりの大規模マンションは滅多なことじゃ修繕不能とかにはならない。
国土交通省が懸念してるは小規模のマンション。

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オフィスじゃないし。分譲マンションの
事を話してるんですが。

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では、キチンと地権者もみんなと同じく毎月のランニングコストを払ってると言う事でいいんですね？

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>>598
それについては、だったらやめれば？としか言いようがないなぁ。
区分所有法に基づいて出来ない事（管理費とかの値上げ）と、お祭りにやたらに力を入れるのとは別問題だからなぁ。祭りに勧誘するのは自由だし、参加しないのも自由、そういうのが嫌ならパスするしか手がない。

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>>602
高層分譲マンションの修繕において予測が難しい事って何？
高層なことが一番問題になる躯体や外装の補修については、高層オフィスで行うことと大差はないし、配管類は高層だからと言って普通の分譲マンションと変わらないよ。

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だから90円なのは最初の5年だけだってば・・

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まとめるとここの管理費は妥当ってことでいいのかな？

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営業さんに伺ったところ修繕費は5年毎に値上がりするそうです。
9,000円でスタートした場合、5年後14,000円、10年後25,000円、15年後30,000円、でFIXだそうです。

>>561のこの発言、マジかもしれないね。
これが100平米の部屋の話だとすると、>>563の平米90円とか、>>586の70平米の部屋は30年600万積立って話とほぼぴったり一致するんだよね。

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>>608
真面目にお答えすると管理費の話は誰もしていない、ってことでいいと思う。

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参考になりました。

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>608

妥当か安いくらいだと思う。安ければいいってもんじゃないけどね

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タワーマンションは購入してから、かなり維持費がかかると言う事がわかりました。
庶民なので、他のマンションを検討します。

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のらえもんのブログに更新された予定価格表がアップされてますね。
管理費・修繕積立金合わせて平米400円だとか。

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>>609

そんな話MRで聞いた憶えないけど、ここの平米90円の修繕費は安いから
一時金や値上げでペイしてるとすれば辻褄は合うね。まぁ支払う額は他のマンションと変わらないんだろうけど。

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>>613

タワーマンションが特別お金かかるわけじゃないよ。
耐震の普通のマンションだって同じくらいの金額は掛かると思った方がいい

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実際のお金がかかりますから、自分達みたいな庶民は厳しいと言う事がわかりました。

タワーマンションだから当たり前とかは、庶民には通じませんし、負担が多すぎます。

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地方やタワマン以外にしてもお金はそれなりに掛かるんだけどね。庶民とか関係なく

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＞＞６１８

凄く郊外の自走式駐車場マンションとかがおススメだよ
修繕費が安くなる。この辺はどこも機械式だから諦めた方がいい。

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>>620
ジオ西新宿が平置きだよー。オススメ。

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ジオはマックス60㎡くらいしかないマンションだよね。ペンシルだし車云々以前の問題な気もするわ

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背伸びして都心のタワマンを買った人がそのうちローン返済に苦しんで手放す例は多い。
身の丈に合った物件に住むのが一番良い。

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競売にかけられるのって殆ど郊外の戸建。で、買い叩かれる。
つまり、安くても払えなくなるのは同じで、高価な都心のタワーに限らない。
ローン返済がんばれよ。

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誰も先の事はわからないので、より良い条件で売却出来る物件を探すのは当然でしょう。つまり西新宿タワー60はそれに値すると。

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検討中の皆さん頭金は何割くらい用意されてますか？
都心部の物件だと全額キャッシュの方も結構いるようですが。

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>>628
無理矢理集めたら頭金で３割くらいになるけど、今は金利低いから無理に頭金揃える必要も無いと思う。

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1億円以上の物件を頭金なしでローン組んだ知人がいますが、問題なく貸してもらえたそうです。
もちろん、職業の経済的信用によりますが。

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住宅ローン以外、キャッシュ一括にしても、最終的に納税額、つまり支払い総額が多くない方法が好まれるようです。金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。

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