ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part5

一定の戸数超えれば分岐点で鉄筋コンクリートの削減費用＞免震装置になるって言われてますね
だから免震の方が安上がりって意見もあながち間違いではない。
戸数少ないと免震の方が高くつくらしいですが。

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>>488
ここは直接基礎じゃなくて杭基礎だからなあ。
湾岸でさえ、直接基礎のタワマンも勝どきなどにはあるのに。

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ここ支持層が浅いとこにある固い地盤だよ、周囲に直基礎の物件も多数あるし
単に建物が重いため杭基礎にしてるだけで。地盤自体はかなりいい場所。
新宿区のページで確認してご覧。

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免震が有利になるのは戸数ではなく高さ。
１つのアイソレータの上に乗る構造物が多いほど、構造の削減によりアイソレータのコストをチャラにできる。郊外大規模物件はせいぜい２０階だてだから、損益分岐点を超えない。免震が高コストってアイソレータ単体のコストオンだけ考えて話す人がいまだ多いのが信じられない。

第一、建築コスト増が叫ばれてるのにパークタワー晴海やらＧＦＴやらムサコのタワマン、目黒池袋八重洲のブリリアなど免震タワマン作られまくってる背景考えたら実はコストメリットある事くらい判るでしょ。しかも免震だとイメージ良くコスト削減してるのに付加価値となって売値を増やすことすら出来るからデベにとっていいこと尽くめ。今後も間違いなく免震タワマン増えるでしょうね。

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>>494
「建物が重いため杭基礎？」なんじゃそれ。

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軽い物なら直接基礎で行けても、重たいから杭で補強ってことでしょ。
まぁここが固い地盤であるのは間違いないよ。区のホームページなど行かなくてもMRで確認できるし。

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高層免震のコストメリットの件、疑う人はこちらを。
http://www.konoike.co.jp/solution/detail/000099.html

＞免震層を構築することはコストアップにつながりますが、高層建物ほどその影響は小さくなります。また、免震部材の適性配置や合理的な設計により、従来の建物と変わらないコストで免震建物を建設できます。

維持費や想定外リスクなどのデメリットあれど免震のほうが地震に強いのは確かだから、顧客への訴求力とコストメリットを持つ免震タワマンが今後スタンダードになるのは確実。そうなると免震の付加価値が薄れると同時に、非免震物件の資産価値が下がる恐れはあるね。維持費の点では制震のが有利だけど。

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実は免震の方がデベロッパーは儲かる、安っぽい構造ということでしょうか？

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>>498

高層建築になればなるほど免震の方が安上がりってことですね

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大体の人ってエリアで検討するから、湾岸タワマンが免震だろうと気にもしないと思う
この辺で免震って近所のパークハウスしかないし、他はアトラスやコンシェリアエムズや本町パークタワー等々
基本的に、制震か耐震しかないから、地盤もしっかりしてるから湾岸みたいに建物でお客を釣る必要もないんじゃないかしら

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高層ビルなら制振の方が安全なのでは？

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>>497
ここが出来れば階数を追い抜かれる勝どきの５８階建てＴＴＴは
重いはずなのに直接基礎だよ。

ちなみにＴＴＴは激安だったが制振。

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>>503

その物件はここより太いじゃん。そりゃ支えられる重量が変わるから当然でしょ。ここの方が建築面積が狭い。

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>>504
重いから直接基礎に出来ない、とかの言い訳に太さは関係ないでしょ。

太さ、は免震に出来なかった理由に使う言い訳。

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>>504

言い訳じゃなく事実だよ。太い棒と細い棒、上の重量によっても変わるけど
どっちが地面に食い込みやすいかなんて小学生でも分かること。

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506は505宛ね

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この辺の地盤が固いのは間違いないよ。あとは建物の形状などで構造や基礎工法は適切なモノ選んでるだけですね

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制震の方が長い目で見たとき想定外の維持費などは発生しにくい点は安心なんじゃないかな。

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まとめると制振で建物自体も重く、形状も細いため杭で補強してる
但し地盤自体はとても固いという認識でよいかな？

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いいんじゃない。TTTと比較してる人いるけど形状が違い過ぎて参考にならんよ。

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カフェバーって民間企業がが入ると思うのですが利益で成り立つほど集客できる予定なんですかね？
管理費などから充足されたりはしませんよね

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すみません、こちらの管理費や修繕積立金はどのくらいですか？ それと、上がり幅はいくら位上がりますか？お

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ここの地盤は悪くないと思いますが・・・
制震か免震かは、地盤と建物の形状でベストな組合わせを選んだと解釈しています。

国土交通省　ハザードマップポータル
http://disaportal.gsi.go.jp/

関東地方整備局　地盤液状化現象の実態調査結果
http://www.ktr.mlit.go.jp/bousai/bousai00000061.html

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http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/ShinjukuBoring/Default.html

悪くないどころかアトラスや都庁周辺と変わらない良好な固い地盤だよ
支持層は10ｍちょっとのとこにある

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>>512
もちろん管理費から。
豪華な共有設備のなかでも、人が常駐する系は、ホントに最悪の金食い虫。
例えば良くあるパン屋等のミニショップ。管理費から人件費が出て光熱水費無料なのに、何故か売り上げすら業者のもの。
どこかの理事長が牛乳一本の原価が、一万円と怒っていた。

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要らないなら廃止してラウンジにしてしまえばいいだけですね。利用者少なければそういった話も出るでしょう。
再利用できないような設備じゃないのでその辺は考え方次第だと思います。

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もうそろそろ２０００組突破したかな

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>>517
まずそれは無理だと思うよ。大半の人は、そんなことになってるなんてことすら知らない。
そして一部の使う人が廃止には強硬に反対する。
契約者スレ見たらその手の、反対派と賛成派がののしりあい書き込みしてる物件もあったり。
まぁ、多分一戸辺り年間2万円程度の話だから、イメージ広告代と思って諦められる程度の話でしょう。

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他の無関心な人たちは委任状だして終了でしょうし。
その辺は管理組合の考え方や頑張り多数決次第

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バーの収益はきちんと組合のモノになるとかだったと思います。
それで事業じゃないので当然課税はなしって話じゃなかったかな。

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>>520
そう、もし仮に議決まで持ち込めれば何とかなる可能性もある。
しかし、マンション全体からすると大きな金額でも、個人にとっては、たかだか1～2万円/年。
そのためにわざわざ反対を押し切ってまで頑張ろうという理事候補がめったに出ないのよ。
この手のバーとかミニショップって、そういう絶妙なところを突いた設備なのよ。
これが、年間10万円/戸とかなら、頑張る気になる理事候補もいるんだろうけどね～。

>>521
なるほど。ここはまだ収益源になるだけマシってことですね。

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すみません、こちらの管理費や修繕積立金はどのくらいですか？
それと、上がり幅はいくら位上がりますか？

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見直しで管理費安くなりますよって提案は割と通りやすい。
うちはその安くなった分を修繕費に変えたから結局支払額は変わってないけど

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>>524
そうなるといいね、とは思う。
ただ、このケースは安くなりますだけじゃなく、サービス停止を伴うからね。

単に更新時に相見積したおかげで、何も減らず管理費安くなりますという議案ですら、サービスレベルの低下は大丈夫なのか？と説明会で発言する人が居て、理事が日和見で1年延期。それでも翌年は議案にあげ委任状ばっかりだから通った。
で、契約変更後、担当者も配置も何も変わってないのに、たまたまあった落ち度が見つけてと、無理やり安くしたからじゃないのかとクレーム頻発。
自分はそういう経験があるので、割と通りやすいというのは、どうだろうね、と思う。

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うちは更新時ですらなかったけど見直しでかなり安くなった。
元々サービスに関してあまり興味がない人多かったのかも。
管理の質は充分だったし、悪くなるような見直し案じゃなかったのが良かったのかもしれない
まぁマンションそれぞれですね

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結局理事次第で変わるって感じなんだろうね。
ま、こういう金かかる設備は無いほうが長期的には良い。でも、それを理由に諦めるほどじゃないし、あったらハッタリは効くって感じだよね。

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そもそもカフェなんてあっても大した負担にはならない。
まして組合にお金入るなら尚更ね。

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今時、免震が安いって信じてるアホがいるんだな。


http://www.city.asahikawa.hokkaido.jp/files/kanzai/fuzokukikan/25_1/1_...


■旭川総合庁舎,第三庁舎改修費用概算 比較
(設備更新費,設計費,仮庁舎移転費含む)

(1)制震+低層棟耐震化(議会棟・地下 1 階~地上2階)
約59億9,800万円
(2)免震
約68億8,800万円

免震の方が高いね！

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>>523 修繕積立金は5年毎に倍。

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>>521 管理組合も利益が出れば確定申告、納税 の必要はあるよ。

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しかし紛れて書き込む奴の情報操作すごいな。
実際、近隣の立退きはほぼ終わってるし、この土地の支持層は確か45メートルぐらいだったろ。

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>>529

タワマンでもなく商業ビル、しかも高層建築でもないもので比較してる時点でアホ

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ここの地盤やばくない！？

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>>531

利益云々は関係ないね。マンション居住者相手のサービスなら課税の対象にならないから。


>>532

ここの支持地盤は15～20くらいの浅いとこあったはず、直基礎の都庁やコンシェリアと変わらないレベル
杭が長いのは細長い形状からくる引き抜き対策
地下45Mまで掘ってると言ってもその上に地下２階構造があるので実際の杭の長さは大したことない。
支持地盤が45メートルにあるとか勘違いしちゃったかな 笑

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>>実際、近隣の立退きはほぼ終わってるし

終わってませんよ。計画自体まだ詳細不明です。立ち退きなどさらに先の話です。
平然とウソを垂れ流すの止めて下さいね。

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>>529
改修と新築のコスト違いもわからないなんてかわいそうな人だな。

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ダイヤモンドオンラインinside enterprise 21/Jan/2015

東急、大京が香港で売り込み
東京買い過熱の不動産投資

http://diamond.jp/articles/-/65438?display=b

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>>531
嘘は良くない。住民に限定したサービスであれば納税は不要。

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>>528
規模によるから一概に言えないけど、マンション全体なら毎年数百万～一千万程度の負担。雑誌に取り上げられた例だと700万だったかな。決して小さくはない。
ただ、全戸で割るから、一戸あたりになると大したことはないね。

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平然と嘘をつくビギナーさんの相手は止めた方がいいよ
あの人はただの釣り師だから。いくら何でも無知過ぎる

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>>529
それ改修だから。後付だからそりゃ装置単体が高くてしかもジャッキアップする必要のある免震レトロフィットのコストが一番高いの当然でしょ。再三書かれてるとおり、新築の場合は免震による構造体の削減効果があるので高層になるほどアイソレータのコスト増をペイ出来て、場合によってはむしろ安上がりになる。

修繕費も５年毎に倍々なんてならないし色々投げやりな書き込みだね。

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修繕積立金が5年毎に倍って話もありますが、実際はいくらになるのでしょうか？

8000円 → 6年目16000円 → 11年目32000円？？
プラス管理費や共益費になりますか？
そうすると、10年後はランニングはどのくらいになるのでしょうか？

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>>544
モデルルームで聞きな。想定してる数値を全部教えてくれるから。
一般論としてなら、国交省調査ではこの規模なら立体駐車場含めて、270円/平米位必要。この調査は消費税5%の時のやつなので今なら285円くらいかな。
今が安すぎるので、そのうち一時金か、毎月2倍のどちらかになるのは確定的。
さらに、今安い分を取り返さないといけないから、恐らく3LDKで2万半ばになるんじゃないかな。3万までは行かないと思う。
もちろん管理費は別途必要。

でも、こんなのは新築マンションはみんなそう。三菱は最初の一時金が高めな分むしろマシな部類。

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なかなかモデルに行けないから聞いてるんですが…
掲示板ってその為にあるんじゃないんですか？

ちな、一時金って高いのですが？
35万くらいでしょうか？

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平米285円なら、75平米で21375円？
プラス管理費や共益費？
35000円くらいか？
10年後に5万程度？ 高いな…

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最近は、一時金を取る方式ではなくて
単純に毎月の修繕積立金を定期的に値上げするスケジュールになっている新築物件も多い。

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>>547
そんなしないよ。80平米で管理修繕費合わせて
2万半ばくらい。

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管理費＆修繕費で平米単価だと380位だったと思います。75平米で28000円くらい？
割安だとは思いませんが、普通レベルかなと感じてます。あと５年で倍になるとかいう設定や試算ではなかったですよ。

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皆様ありがとうございます。
一時金は35万くらいでしょうか？

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初めから28,000と言うことは、10年後にはいくらになるのでしょうかね？

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その辺は他のマンションと大差ないでしょう。ここなんて無駄な設備少ないし維持コストは安い方だと思いますよ。
徐々に増えるにはどこも一緒ですが、三菱さんは余裕を持ったプランで定評があるので急激に上がるとかはないでしょう。

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スーモで2LDK～3LDK中古20年近辺の物件の修繕積立金を調べてみた。
三井ばかりなのは、メジャーデベで名前ですぐ分かる売り物件がパークだけだったらで他意はない。ライオンズもあったけど微妙だよね。

西早稲田パークタワー 1993年 268円
南麻布パークホームズ 1995年 195円
余丁町パークホームズ 1998年 204円

番外
アイタウンレピア 1994年 203円
セントラルレジデンス新宿シティタワー 2001年 175円
シティタワー新都心 2005年 147円
アトラスタワー西新宿 2006年 150円
コンシェリア西新宿 2008年 255円

ここは、平米100円強だっけ？
5年毎に倍々はないけど、20年後倍は普通にあり得そうだね。

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ここくらい戸数多い方がスケールメリットあるから管理修繕には有利だと思う

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>>551
三菱の修繕積立一時金はそんなに安くない。75平米なら70～90万と思っておけば間違いない。
つまり、修繕月額が100円前後。それに一時金で100円前後の10年分先払い。最初の10年は実質200円取ってるようなものなので赤字が累積しない。
三菱がまだましと言われるのはこれが理由。ティアロがまさにこのパターン。

当然11年目には、値上げか一時金の選択が迫られる。

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何があるか分からないから戸数が多くて前もって積立しておく物件の方が安心なのは確か。
無為な値上げがないからね。販売時の見かけ上安くしてるマンションとかの方が後々悲惨でしょうから。

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やはり高いですね・・一時金が９０万円！！
１０年後のランニングコストも５０，０００円超え・・。

タワーマンションってお金掛かるのですね。

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タワマンやここに限らずマンションはお金かかるもの。余計な設備もなく、制震のここは維持費や
コストが良心的な方だと思う。

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プールやスパがあるとこはもっと維持費かかるからな。

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私は70平米で２万ちょっとって言われた記憶がありますね。ネット代込なので安いなって思いました。
事前案内会での話なので今はまた変わってるかもしれませんが..
管理費は随時見直しで修繕費の値上げは１０年スパンとかだった気がします。

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ざっとですが管理費が1㎡￥300
修繕費が1㎡￥90とかだった気がします。、
70㎡のお部屋なら27000円くらいじゃないですかね。
但し上にも書かれてますがネット代は込みのはずなので
その分の2000～3000円引けば妥当な額だと思います。

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>>563
ただ、修繕が90円なんて絶対に足りないから、値上げはあるよ。

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何で絶対って言えるの？どこもそんなもんだと思うけど。

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>>564

三菱は一時金で多めに徴収してるからそのくらいでもやっていけるのだと思いますよ。
どこも経年たてば値上げはあるでしょうけど、ここが特別維持にお金がかかる物件と言わけではないですよね。

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どこも修繕にかかるお金なんてそんなに変わらないよ。
お金の集め方や値上がり率が違うだけで。小規模だとさらに足りなくなる懸念などもありあすけどね。

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修繕に掛かるのはそんなに変わらないはずなのに
最初の修繕費金額を安く設定していると
後で足りなくなると564さんはおっしゃりたいのでしょう。

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そうならないために三菱は積立金が他より高いとさらに前の人が言ってましたね。

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めんどくさいやつらだな。

値上がりは予定しているけど、増える金額がやや緩やかってことでしょ。

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561さんの修繕費スケジュールで
値上げを穏やかだなんて言い訳するのは無理。

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国土交通省が、実際の修繕計画の調査してまとめた資料があるからじゃないかな。
国土交通省の大規模修繕ガイドラインに従って標準項目を満たした修繕計画における平均値がまとめられてる。

それによると、20階以上では平米当たり平均206円/月（2/3が含まれるのが172円～245円）が必要。
さらに立体駐車場の場合は、1台当たり7085円～14165円/月が必要。
ここの場合、276台の立体駐車場を954戸で共有するので、2049円～4098円/戸プラス。

これを基に計算すると70平米なら14089円～21248円が標準的な範囲ってことになる。
仮に平米90円しかとらないのであれば、6300円なので絶対足りないという意見は至極もっとも。

ただ、確かに、>>565のいう通り、どこもそんなもんだと思う。要するにどこも絶対足りないってこと。
だからこそ、国交省は問題視してわざわざガイドライン出してるわけです。
将来、値上げもできず修繕もできないマンションがたくさん出てくる時に備えて、我が省はちゃんと警告したからね、というアリバイ作りってことね。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

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だから㎡90円なのは一時金が高いからじゃないの？なんでそこを意図的に無視するのか・・

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>>573
マンションを初めて買う人なら、一時金なんてよく分からずに
90円の部分だけ見て、安い、と思うかもね。

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>>573
積立90円だとして、>>572の例で見たら不足分は最低で110円/平米。
70平米/30年間の不足分を一括して払うとすると、修繕積立一時金272万円必要だけど、そんなに多額の積み立てはココも要求してないでしょ？
一時金を足してもなお足りない。なんでそこを意図的に無視するのか・・

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主観だけど最初に多めに徴収しとく三菱方式の方が健全な管理になると思いますよ。

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>>70平米/30年間の不足分を一括して払うとすると

一時金って30年単位だっけ？普通10年とかじゃないの？

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>>577
その場合、毎月の積立金額は上げなくても済むけど、10年ごとに90万徴収する必要がある。
ちなみに>>572高い方の例で計算したら、最初に529万円か、10年ごとに176万円徴収。
それくらい90円ってのは、安すぎる数値。

しかし、計算していて、自分でも笑うしかなかった。世の中には、一時金10万円、毎月も50円くらいの物件もあるんだから、そりゃ問題にもなるわ、って。

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他で例を見ない高さの分譲マンションなんでしょ？
明らかに修繕費が足りなくなるでしょ？
国交相のガイドラインなんて、一般的なマンションなんだから、ここは当てはまらないでしょ？

10年後のランニングコストは、共益費込みで60,000程度だと思いますね。

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マンションはある程度住んだら別な新築に買替え派、
なので
最初の修繕費が安いのは歓迎。
一時金を自分が払うことになる前に中古転売します。

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ここより高いタワマンは関西にもあるし、同程度の高さなら東京にもチラホラ
別に特別維持費がかかるというわけではないと思う

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>>575

どういう計算してるのか知らないけど最初に払う積立金で３０年賄うのはどんなマンションでも無理だと思うわ

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>>576
確かに、最初にも徴収しない物件よりはるかに健全。
ただ、6300円だったのを、いきなり14000円にあげるとなると、大反対で纏らなくなるので、一時金少な目で月額多めの方が本当は健全。

>>579
それは大丈夫だと思うよ。
三菱地所クラスならガイドラインに従って修繕に必要な金額はちゃんと積み上げるよ。
ただ、ガイドラインで推奨されている最初から均等積立だとライバルに比べて高くなりすぎるから、あえて最初は一括徴収＋安めの積立でしのぎ、その間に徐々に正規の金額に近づけていく資金計画で作っておく。
最初の見積もりさえちゃんと作っておけば問題にならないし、万一総会で値上げ決議を否決されてお金足りなくなっても、その時困るのは売主ではない。

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>>582
そうだよね。値上げか一時金とられる、って当たり前だよね。

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>>578

10年スパンで値上げするか、一時金払うかの選択は迫られるでしょうね。
ただ一時金の額考えれば１㎡９０円ｎ修繕費は別に他のマンションと比べてもおかしくはない金額ですよね。

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修繕費平米90円は当初5年です。5年毎に値上げされます。
営業さんに伺った金額をもとに計算してみたところ、70平米の部屋で30年の修繕積立金の合計額が約600万円でしたのでガイドラインの条件はクリアしていると思います。

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>>585
修繕積立の話の流れって、修繕積立金の値上げはあるか？っていう疑問に対して、最初から一貫して三菱の計画はマシな方。それでも、この金額では足りないから、値上げは確実だよ、って話じゃない？
他のマンションに比べておかしくないのは、みんな納得していると思う。

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そこで気になるのが、ビデオにも出てくる地権者さん達だよね？
修繕費とかってちゃんと払ってるのかね？
途中で修繕費とかを上げるのも、あの人達が勝手に提案しそうではないでしょうか？

あの理事長は、管理組合の理事長に立候補しそうだし…

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>>587

90円でもおかしくはないって話じゃないの？

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どこも経年たてば修繕費上がるのは仕方がない。いざという時のためにきちんと計画されたうえで
維持管理費が安そうで戸数が多めの物件の方が安心だよ

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>>588
地権者だからと言って、区分所有になった後は何の優遇もないよ。理事長になって提案しても、持ち分に応じた影響力しか行使できない。
持ち分は正確には分からないけど、戸数的には1/4程度なので、全地権者が結託しても議決を左右するほどの影響力は発揮できない。
しかも、再開発って大抵、賛成の2/3くらいと、反対の1/3くらいで大揉めに揉めるから、全員結託はほぼありえないかな。

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