ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part5

シンガポール富裕層の購買意欲には勝てないか。

中国人が相当数買ったのは勝ちどきのドゥトールだよ。
オリンピックを見たいんだって。
ここは思ったほど外人には人気なかった。

>>312 長髪、リヤカーに布団積んでるホームレス はここ数日見てない。 営業さんがここ見て警備員に注意してくれたみたい。 でもこぎれいなホームレスが居た。

なんだかN対ビギナーさんによる個人チャットみたいになってますね。それでも有益な情報ならいいけど、ネットに氾濫してる情報をただ小出しにだされてるだけという現実。書き込みを少しでいいので遠慮していただけないかなと思います。湾岸の板に戻ればいいのになあ。

>>330は
有益な情報や検討事項無いの？ オレ一人だと疲れるから、盛り上げてくれ。

>>328
勝ちどきではなくて、勝どき
ドゥトゥールは勝どきではなくて、晴海

ビギナーさんが実際には、湾岸に詳しくはないのが分かりました。　

ビギナーさんの言ってる事は戯言以上寝言以下

はいはい。
DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）の最寄駅は勝どきね。
晴海駅ってあるの？ 日経新聞の一面に出てたから読めよ。

>>334
湾岸のスレで、ドゥトゥールを勝どきだなんて言ってる人はいないよ。
最寄駅、ならここは西新宿五丁目だけど
ここを皆が西新宿五丁目物件なんて言わないのと同様だから。

ビギナーさん、湾岸に詳しい振りをして本当はここを買いたい人である証拠がまた一つ。

ビギナーさんはここと勘違いしてないか？
http://sasp.mapion.co.jp/b/doutor_s/info/01011603/?t=infomap&shopm...

>>335
本当にポジティブ！
地権者の団結力ハンパない。

>>326
この近辺だとこんな感じだね。

好調：エムズポート、アトラスタワー
普通：ジオ、プレミスト、
苦戦：パークハウス（北新宿）
大苦戦：コンシェリア

好不調は時期より価格の方が影響が強い感じかな。苦戦の2つは絶対額が高い物件だったので、あまり高すぎる価格だと「じゃあ、都心買うし」ってなってしまうんだろうな。
その点、今ここの価格で帰る都心物件はロクなの無いから、そこそこ人気になるかもね。

そこそこ人気は納得です。
ガチでスペック比較した場合には微妙。
身の丈に合ったポジでＯＫかと。
その辺で地権者の意味不明なポジが反感を買います。
ニーズは必ずあるので問題ないと思いますよ。
新宿リスペクトは多いですからね。

>>338

他だとパークリュクス、少し離れて７丁目のブランズ、
５丁目の駅前タワー、リビオの対岸(中野区だけど)レジデンシャルなどもありましたね。
どれもそこそこのペースで売れた物件だと思います。
個人的にはラトゥールの地権者住戸が一番心惹かれましたけどね。

パークリュクス、ブランズは共に、竣工前くらいに売り切った感じだった気がしたので普通グループかな。
レジデンシャル中野坂上は、竣工後も半年くらい売ってた気がする。あんな奥まった場所の地味物件にしては健闘した方だとは思うけど、グループ分けするなら苦戦グループかなぁ。
中野区を入れるのなら、同じ西新宿五丁目圏内のパークタワー渋谷本町の方が性格が似てるような気がする。パークタワー渋谷本町はあんな微妙な場所だけど価格の妙で売れたよねぇ。

5丁目タワーは、セントラルレジデンス新宿新都心のことだと思うけど、その当時はこのエリア注目して無かったのでどうだったのかわからない。
でも、売り惜しみ住友だから、好調グループに入るわけはないよなぁ、とは思う。

俺は７丁目の丸正上のシティタワーと
甲州街道向こう側、渋谷区だけどファミール新宿タワーが良かったな。
新宿駅まで8分くらいだし。まぁ結構前の分譲だけど・・

セントラルレジデンスは不動産関係者に人気だった。
視認性抜群で新宿駅から歩けるからね。
築13年も経つ今も、家賃高く取れてる。 結局、立地なんだよ。

５丁目のセブンの上がシティタワー新宿新都心で丸正の上がセントラルレジデンスですよね

>>343
7丁目のセントラルレジデンスって、中古でも、ここより高くない？ そりゃ家賃高くとれるだろ。
分譲時期が最安値に近い2002年完成だから買った人は儲かってるだろうけど 、完成後も延々と販売してたぞ。
なにより、あそこにいま新築建てたらとんでもない値段になると思う。
不動産は立地だけど、立地は価格。

やはり新宿は鉄板だね。資産価値も保てるし、賃貸にも困らない。出来れば山手線内側ならなお良いが西新宿でも十分いけると思う。しかしこんだけ安いと希望の部屋をゲット出来るとは限らないな。

セントラルレジデンスは新宿駅徒歩10分圏内だからね、本当の新宿駅物件なんだから当たり前でしょ。ここは新宿５丁目駅の物件で新宿駅から徒歩で通えない。それで資産性が高い、家賃高くとれるって無茶苦茶な理論だ。

大久保，新大久保，参宮橋駅からのがこの物件より新宿駅まで近いんだよ。無茶ポジはやめてほしい。

>>347
微差だけど大久保、新大久保は同じ、参宮橋は少し遠いんじゃないかな。それぞれ距離は殆ど変わら無いけど。新宿駅まで歩きやすいという利点は西新宿にあるでしょう。

>>347
343も345も、セントラルレジデンスの方が資産性高いのは当たり前って話をしてるんだけど？
343はセントラルレジデンスは家賃高くとれるのに、それと比べここはイマイチ、345はそもそも価格帯が違うんだからここがイマイチなのは当たり前、という、貴方と同じ意味の発言してるだけじゃないか。
346ですら、山手線の内側に比べたら落ちると言ってるし。
いったい誰と戦ってるの？

大久保・新大久保は南口から９００ｍないくらいだよ。しかも全然歩きやすいし。
ここは１２００ｍ，参宮橋駅からも１２００ｍ．

ここは新宿改札まで２０分だけど大きな交差点をいくつも渡らないといけないから実際信号待ちまで加味したらもっとかかる。歩道やビルの２階通路かと使えばそれはそれで時間かかるから。実際購入者の中で新宿駅まで歩いて通勤する人ほとんどいないし、そんな実際には歩かない距離を無理に徒歩圏とかいうからネガが増えるんじゃないかな。

新宿駅まで徒歩９分の物件と同列にしたり検討者とは思えない無理なポジですよ。

参宮橋の物件が新宿徒歩２０分！って一番の物件の売りにしないでしょ。
普通に大江戸線新宿５丁目徒歩圏の物件で問題ない。

>>347
大久保，新大久保,参宮橋駅からのがこの物件より新宿駅まで近いんだよ。無茶ポジはやめてほしい。

>>>>>>どっちでも良いし、大して変わらないんですけど。

>>350
新大久保に南口はないんだが・・・。

>>350
このマンションから新宿駅に行くのに、ビルの二階通路なんて通る？
どこ歩いてんの？

>>350
新大久保は大久保通り側にしか出口がないから大分遠くなる。そして、大久保、新大久保共に青梅街道をわたらないと新宿に着けない。(遠回りな地下街経由すれば信号には引っ掛からないけど)
ここは、新宿駅に行くなら途中に大通はないよ。
新宿駅に毎日歩いて通うわけないのは同意だけど、批判に事実じゃないことを混ぜるのは、信憑性をなくすよ。

ここは超人気化しそうだね。敷地内にスーパーや保育園があればベストだけど、今検討可能な物件の中では一番いいかなと思ってます。お見合い部屋でもいいから割安な部屋を狙いたい。出来れば角部屋で。

ここから大久保・新大久保の方が新宿駅まで全然近いのは事実だし、参宮橋と同じくらいなのも事実でしょ。同じ距離だとか言うほうがよっぽど嘘なんじゃ。。。大通りないって新宿駅まで少なくても信号付きの道路を４つ渡らないといけないでしょ。

資産性どうみても弱く、近隣で一番場所が悪い川べり駅遠で制震ペンシルマンション。条件的にはエリアで一番中古として評価低くなるだろうに坪350は少し高いと思うよ。投資対象にはならないから人気といっても西新宿5丁目と中野好きの実需だけだろう。

地権者団結無理ポジ隊はお引取りください。あるいは無理ポジはやめて検討者のやりとりを傍観していただけるとありがたいですね。

>>356
たった今、
【参宮橋からのが近い】が、
【参宮橋と同じくらい】になりました。
ありがとうございました。

＞＞３５６

言ってることがビギナーさんと一緒だね、気に入らないなら別スレいけば？

>>西新宿5丁目と中野好きの実需だけだろう。

この場所でどうやって中野好きの需要掴むの？意味不明です

１知識も無いのにつっかかる
２返り討ちにあう
３またつっかかる
以下、２〜３繰り返す

参宮橋の物件も生活利便施設として徒歩換算で新宿駅の商業施設も紹介してますよ。
売り方としてはどちらかと言うと明治神宮や代々木公園を前面に出して売りますけど・・
ここが別に新宿を徒歩圏として売ってもおかしくはないと思う

タワーマンションを幅広く探しているけど、ここは他に比べて明らかに割安な気がする。まあ去年に比べりゃだいぶ高いけどねぇ。今のマーケットを鑑みると、内陸のタワー、しかも新宿で350だと安く感じる。
申込みが殺到しそうで恐い。

>>356
あのぉ、大久保駅南口から新宿駅に歩いても信号4箇所あるんですけど・・・・。
大通かどうかは信号の数では決まらないと思う。

新宿駅の基点をどこに置くか次第で距離は変わるので公平を期して西口改札基点にすると、ここ、大久保北口、新大久保出口はみんな直線距離で1.2キロの同心円上。参宮橋は1.4キロ。
東口改札を基点にすると、大久保北口、新大久保が1.2キロ、ここが1.4キロ、参宮橋は1.5キロ。
参宮橋とここが同じくらいなら、大久保の南口以外は全部同じくらいだねぇ。
大久保の南口だけは300メートル位近い。

みなさん駅までの距離を比較されてますが、別に新宿駅が目的ってわけじゃないんじゃないでしょうか。私は西新宿の無機質な雰囲気が好きなだけです。

お！
マジの需要ですね。
無理ポジより説得力ある。
住み慣れれば良い場所なのかな？

無機質な街が好きなら、湾岸にだっていくらでもあるんだが。

>>367
違いがわからないの？

>>368
湾岸は新しい無機質な街、西新宿は古い高層が多い無機質な街。

湾岸で350なら、新宿は400いってもおかしくないな。ここが350ならかなりのお買い得物件だね。西新宿に決めちゃおうかな。

>>370
無理ポジ発見！
確保～！！

4階の南西や南東の角部屋は明らかにお買い得価格ですよね。10年位住んだ後に売却しても、購入価格かそれ以上で売れちゃいそう。

>>372
へーおいくらなの？

>>372
4階だと、その上に56世帯が住むことに…
大勢の足の下で生活する暮らし。

>>374
そんなこと気にするならタワーはやめるべし。

低層階の人は、高層階の同じ床面積の部屋と同じ額の管理費修繕費を払ってくれるから
高層階の人にとって、もともと足の下の力持ち。

>>372
57.47平米5100万円台（南東）、57.94平米5400万円台（南西）。ただ、ココは角部屋じゃないんで、77.90平米7700万円台の事かな。

上のは372じゃなくて、373さんあてでした。

>>370 逆効果
渋谷区役所、渋谷公会堂の再開発土地に建つ三井の70年定借マンションか、新宿の高島屋の裏は価値が高そう。
みんなで情報集めようぜ。

>>379
高島屋の裏ってまさか、細い路地の先に建つプレシス？

>>377
あまり安くないじゃん。。

>>380
プレシスは微妙でしょ。

>>381
まぁ、外れとは言え一応新宿だしね。
今のご時世、もっと郊外でもこれくらいのマンション普通にあるからね。

>>380
そんなあほな。いくら無知だったとしても、今さらプレシスは引き合いに出さないでしょ。

郊外ではなく中央区のタワマンだって買える価格だね

>>380 違う違う。 デカイ駐車場になってるところ。
住所は千駄ヶ谷

>>386
あそこは、まだ計画がないんじゃない。

>>385
湾岸は郊外だよ

>>388
無理矢理ななボジは説得力ない。

えっ湾岸は郊外だと認識してました

>>390
都心五区、は都心三区があってこそ。

新宿の端っこのここも都心五区なら、中央区の端っこの湾岸は都心三区。

あ、港区の湾岸も都心三区に入れてあげないと。

マンション買うときに区単位で考えないだろ〜

湾岸が都心て…

>>393
ここもね！

確かに区単位で考えないならここも郊外の川沿い

今はどの部屋が人気なんですか！？

>>396
北向きの1LDKは、ほとんど希望者がいると聞きました。

>>397
なるほど。やはり土地柄3Lファミリーより小ぶりなシングル、ディンクス向けの方が人気なんですかね？

>>398
そりゃそうでしょ。再開発等でファミリー増えたとはいえ、まだまだファミリー向けのイメージのある街じゃないしさ。
なにより8000万は一般的なファミリー世代には手届くれレベルじゃない。

角部屋もかなり希望が入っていると営業マンが言ってましたねー

3Lを2Lに変更すれば？

カウンターキッチンとウォークインクローゼットが両方あるプランがほとんどないですね。無償変更したとしても。

ホント、間取りがイマイチですよね。
ハザードマップみたら、地盤も？みたいですし。悩みますね。
　
http://disaportal.gsi.go.jp/

みんなライバル落としに必死ですね。正々堂々戦いましょう。またトミヒサみたいになるんでしょうか。。

神田川沿いだし洪水ハザードマップでも危険地帯もろ被りなのは仕方ない。

富久と同じなのは同じ新宿区のタワマンというだけ。
資産性，周辺環境，交通利便性などほぼすべての条件で劣るこの物件。けど坪単価は２０も高い。同じように売れるわけないでしょ。西新宿５丁目好き、神田川好き、歌舞伎町住人がタクシーで通勤できる住みたい実需だけだから。

西新宿が洪水するなら、湾岸辺りは水没でしょ(笑)

>>406
過去と比較しても意味無いでしょ。未来と比較しないと。トミヒサに比べたら高いけど、五年後と比較したら激安。

湾岸なんて眼中にないといいながらいちいち引き合いに出す矛盾。意識しすぎだよ。物件の検討を深めなさい。

人気物件…過去のお得物件と比較
不人気物件…未来の交通網などの話ばっか

いやいや周辺中古相場見るかぎり、割高ですよここは。リセールや投資など考えるなら厳しい物件と言わざるを得ない。5丁目周辺でも一番駅遠で一番眺望条件悪くて川べりの条件ではこれから隣接区域にバンバンタワマン建つのにリセールバリューは比較して劣性になるのは目に見えてる。永住目的なら環境が気に入ればなんの問題もないと思うけど。

>>412
今後出てくるタワマンの価格、分かってます？本当に勉強してる？

5年後はもう東京は値下がりが始める段階だからね。そこらへんで分譲開始してくる隣接タワマンはここと同じかより安いのに仕様が高くなる可能性が高い。しかも隣接のが少し駅近になってくる。ここが一番中古では低い評価になる可能性高い。本気で投資考えててここ買うのは勝手だが俺はスルー。

2019当たりから地価は値下がり局面に突入する上でリセール・投資という側面ではこの物件がスルーであるポイントは➀周辺中古相場とこの物件のポジション②エリアとして資産性上昇要素の乏しさ

>>414
駅近に土地が余ってるといいね！
西新宿で駅近を作るには既存のタワマンを建て替えないと

でも同じ容積だと地権者100％で新規には誰も買えない
免震より地震国に適した高層の建築方式でもできれば良いが、まだ現実的では無い

気持ちはわかるちょっとタワマン，タワマンってウンザリはしてくるね(笑)
でもこれからもの世の中もタワマンばっかりになるんだろうな　汗

ハリファドバイみたいなスーパー高層タワマンが西新宿に建ったらウケる

地震都市には無理な話かもしれんが

>>413
入居が３年も先であることを考えるとちょっと割高じゃないですか？その分、不確定要素に対するリスクを購入者が余分に負担するわけですから。
もし「今は特に必要ないけど投資しておこう」という思惑なのだとすれば、この先数年の継続的価格上昇を見込んでいるということですよね？
私はそこまでの自信はないなぁ。逆に、あまり儲かりはしないだろうなぁとは言えますが。
実需で、３年後のここでの生活のビジョンを明確に持たれているのであれば、関係ない話ですけどね。

新宿の駅近だとニューステイトメナーは時期に建て替えになると思う。
環境の良い渋谷区側だしおススメかな、築４０年中古がかなりの高額で取引されてるし。
あとあの近くのファミールの中古もいいね。

>>414
2019に東京の地価下がる？本当に勉強してる？
因みにここは7年前の地価採用。

>>408
水害が危ないのは海沿いではなく中流域です。海の水位は一切雨の影響受けませんので。

>>422
日本の人口動向を持ち出して地価を語る人が勉強していないことは確かだけれど、そもそも地球規模での金の動きとリンクしてしまっだ東京の地価がこの先どんな動きをするのか、精度の高い予想できる人なんかいるのか？
自分は、せいぜい１年ぐらいしか想像できない。

>>424
確率の話でしょ。

>>424
ただ大規模マンションはデベが土地購入してから竣工まで平均8～10年。つまり今の地価高騰が反映されたマンションが市場に出るのは10年後。10年後地価が下がったとしても、マンション価格が下がるのは20年後。