ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part5

毎週末２００組追加で２０００組は大きく超えるんじゃないかな。
年始で動きが鈍いこの時期にそれだけ客を呼べるのは大したものですね

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>>248 ごめん。ついオレの本音が。 他のモデルルーム見たから仕様の低さがヤケに気になってさ。 来月の結果が楽しみだ。

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>>245
来場者数と販売戸数ってエリア関係なく大体どこも比例するから
そういう偏見に満ちた図式は成り立たないと思うよ。

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相も変わらず芝浦ポジは気持ち悪いですね・・

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再来場された方価格の変更などはありましたか？

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欲しい部屋買えるのは１期1次だね
スレの静かさとMRの熱さ

西新宿は良いね

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北新宿のリビオはどう？
仕様は落ちるけど、低層で落ち着いた感じで価格もお買得感有りと思いますが。

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一期250～300なら、十分すぎる売れ行きじゃないか。ビギナーさんがここを悪く言わないなんて一体どうしちゃったんだろう？！

>>257
リビオは価格ここの低層と大して変わらなくない？あくまでもお買い得感だけなら、こっちの方が上だと思う。
ってか、低層って周辺より高くても、低層で有ることに価値を見出だせる人が買うものだから、そもそも、お買い得と言う概念が合わない気がする。

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>>255

あわよくばと思ってましたが大きな変更はなかったですね。
正式発表までにまた変わる可能性はあると言ってましたが...
集客のレスポンスが良さそうなので、大きく下がることはないかなって感じてます。

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>>258 人気マンションは一期で半分位売り出すだから
ちょっと控え目じゃないか？ 新宿に憧れを持ってくれる人は沢山いると思うけど、購入出来ない層じゃ意味ない。
でも最近テレビ見てここ興味持った奴も、まさか締切が今月末だって知らないと思うから、一ヶ月位伸ばせばいいのに。

リビオは2LDKで4900 3LDＫで5900 から
なんでこっちより安いだろ。 でもかなり苦戦してるみたいでDM広告がしつこい。 悪くないマンションなんだけどね。 ちなみに早稲田のタワーは大苦戦中。
こんな市況でもスーゼネかつ、割安じゃないとやっぱり人気はそこまで出ないんだろう。 パーク60クラスで坪単価350は欲張りすぎだ。人気の東急沿線が買えちゃうからな。

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>>261
人気の東急沿線買えるの？物件名教えて。

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＞＞２６１
大体１期のあとに２次３次と続くから３００行けばいい方でしょう。
１期の最初で半数売っちゃうようならその後の追加で７，８割売れちゃうよ。
流石にそれじゃ値付けの失敗だね。

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ビギナーって基本無知だよな。

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>>261
何の締め切り？

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ビギナーさんの締め切りはサイトを炎上させるバイトの評価日じゃないかな？

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要望書の締め切りのことじゃないの？

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ビギナーさんは、まさかとは思うが
１期の抽選後にポジさんに変身するのではないかな？

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>>261
良く名前をあげてる富久ですら初回半分はいってないんだよね。ほぼ半分ではあったけど。
大規模タワーは戸数が多い性質上、半分なんかいったら超大人気物件だよ。もしかしてビギナーさんは、ここにそのレベルの期待感持ってるの？

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>>263
富久がまさにそのパターンに近い売れ方したね。
ここでたまに名前が出てるグローバルフロントタワーは380/883。
ビギナーさんのいう初回半数が勝敗ラインなら、なぜグローバルに高評価あたえたし？と言う話になってしまう。
グローバルは2014年ナンバーワンだっけ？ナンバーワンと比べたら1割や2割下でも十分大成功でしょ。330でグローバル並み、グローバル2割下で264。これに近い予想数字を控えめと言ちゃうビギナーさんは60を相当高く評価してるね。

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集客数見る限りグローバル以上に売れそうな予感

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グローバル始まった頃は、まだ皆疑心暗鬼のところがありましたからね。2期以降どんどん盛り上がっていった。
今はラストチャンスと考えている人が多いから、ここはきっと人気になりますよ。中層階でも@300で買える部屋もありそうですので。ただ、割高部屋は、やはり長期戦覚悟でしょうね。まだ時間もあることだし。

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>>271
マンション販売ではモデルルームの来場の1割が申し込むと言う経験則があって、当初はそれを前提に集客目標たてるらしい。
実際にはタワーは大抵もう少し高いとか、人気で2割くらいの物件があったり、逆に5%位の物件もあるので、目安に過ぎないけど、どのくらいになるかは接客の手応えで何となく分かるらしい。
ここは、いま1200組なので、発売までにもう少し集客するとして250～300辺りってのは、そこそこ可能性ある予想。グローバル以上となると今の倍位の集客が欲しいかも。
ただ、300も売れたら>>270のとおり、なかなか好調と言える。

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久しぶりに言わせて下さい。

億ション

ありがとうございました。

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１期は販売数も重要だが、買え無かった人がどれだけいるかが、次以降の販売に弾みがつく！
そこに税制的な追い込みなどなく売れて行ったら真の人気物件

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１期１次の後で、人気の部屋がどれだけ残されるかでしょう。

三菱晴海のクロノでは、人気の角部屋と同じく人気の低層北向き割安部屋を最初に販売してしまい、
人気のない中住戸が残ってしまった。最後は五輪開催ブームで完売したけどね。

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>>277
スケジュール的にはここはついてないよね。
完成まだまだ先だけど、消費税増税の特例に備えて3月までに売るスケジュール組んだのに増税延期。延期でも一旦売り始めると、長期は引っ張れないからモデルルームオープンしたら、今度はエコポイントにフラット優遇。
売り手も買い手も情報収集が要るから、多分もうしばらくスケジュール押すだろうね。

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これで一定数売れるようなら部件のポテンシャルがあったということでしょうね

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>>276
例えば、18階、55B1、56.39㎡、5300万円とかいかが？13階なら5100万円ですよ。
東向ではありますが・・・

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>>281
金消時であってるよ。でも、0.6%優遇はかなりデカイから優遇の条件や期間が合わなければ別の物件も検討するかもって意味で無視はできないんじゃないかな。

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>>283
私も１３階で勝負します。

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俺は全然ここを評価してないが、先高ムードに流されて購入する奴も結構いるから250から300は出してくると思うよ。 幸い人気のあるベイズやGFTの良い部屋は僅か60戸位しか残ってないしね。 但し西新宿は倍率はつかないだろう。
>>284 自分で住むの？ ならいいけどさ。その部屋なら賃料は22万程度。今は店子に値切られるが当たり前だから、タワマンは賃貸に出さない方がいいよ。あと、ここの修繕積立金は五年毎に倍になっていく。

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>>283
えっ！かぶった！

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抽選の部屋はそうないだろ。投資対象にならない物件だし、歌舞伎町と多摩地区と新宿西口最寄りのタワマンだと勘違いして買わされる中国人の需要が中心になるだろうが、何せ価格帯が高い。含み損を覚悟して買える層はそれほど厚くないからね。

資産性や生活環境、利便性を重視する層はベイズ，ＧＦＴ，ＫＴＴ買うからね。

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ビギナーさんは湾岸からはるばるですね。西新宿の検討者は湾岸には興味も関心も皆無なので、そっとしておいて貰えないでしょうか。湾岸情報もちろん不要です。多様性を受け入れなければならない時代ではありつつも、きっとこれまでもこれからも住む世界が違います。

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>>289
いや、ビギナーさんは実際はここを買いたい人だと思う、に１票。

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ここは投資向けではないわな

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しかしここは利害関係者ばっかりのスレで疲れますね

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>>291
というか投資向けなら新築分譲自体がないでしょ。
相続税対策なら、相続終わったら売って現金化するために、収益は高いが値下がりキツい投資用じゃなくて分譲買う意味もあるけど、普通は一棟モノだしなぁ。

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だから俺はココ買わないってば！ 笑
ちなみにオレの叔母も従兄弟も富久買った。

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キャピタルゲインとか期待できる物件じゃないのは十分わかってるから何度も言わなくてもいい。俺は職場が歌舞伎町で一生新宿で稼いて暮らしてくつもりだからな。俺の歌舞伎町の友達や知り合いでここ買う予定のやつは住居予定もいれば嬢やメンズの寮としてつまり仕事用として買うやつが多い。キャピタルとかせこいこと言ってるやつはいないぜ。歌舞伎町からタクシーで１０分ちょっとで帰れる場所というのは便利でいい。駅から歩けないくらいの距離が丁度いい。

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>>295

わざわざ立場変えてビギナーさんお疲れ様

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まあ、ある意味利害関係者かもね。
汚い新宿から脱出して、お洒落で整然とした住宅街で暮らしてみたい。

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>>295
ウケるんですけどー。分かりやすすぎ(笑)

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ここが投資物件だと感じてるやつは本当にいるのか？

だとしたら根拠をだしてほしい。調べた限りでは儲かる要素は極めて少ないと思う。

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下がる要素は極めて少ないと思う

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295はオレじゃないよ。 実際、水商売はマンションは買う金ないよ。 稼いで貯めても家は買わず、独立資金にするの事が多い。
タワマンにいるのはパトロンか愛人に家賃出してもらってるだけ。
ホストはゴミの分別してくれない。

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２９５は以前にビギナーさんが書いてることほぼ同じ文章なので同一人物と思われます。

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めちゃくちゃ上品な住宅街に住んで、オレの汚れた心を綺麗にしたい。

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ビギナーさんの立ち位置は毎度よく分からんがw
新宿に住んでるのは一応ホントっぽいんだよな。
せっかくだから聞いてみるけど、新宿の魅力・売りってどんなところだと思います？

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下がる要素がないって、なんだよ（笑）
2020前から東京不動産下がるんだから上がる要素がなければ田舎と同じように下がるだけ。

ここの利害関係ポジはしかし。。。まあ完売までその調子なんだろ、まあがんばれや。

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>>302 しつこいな。ギャグセン高い奴が オレの成りすまししてんだろ。
わざわざこんな高い物件購入して、仕事部屋なんかにしない。
一人がタワー賃貸して、家賃を浮かすために友人などに日替わりで利用させるっていうのもやってるよ。
あれ、この部屋女性が住んでたと思ったら、次の日は見たことない男達が入って行くとかある。

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ビギナーさんの自作自演なんて今に始まったことじゃないよ。立場変えてずっと存在してるから。
書いてる内容には大差ないけど　笑

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新宿の魅力はオフィス街とピンク街が合わさってるところ。
世界一大きな駅
新宿に住みたい人は多いし、需要は永遠。
真の24時間都市
大学病院が多い。
教育レベルが高い。
野暮ったいところ。

映画館、デパート、飲食店などたくさんある。電車で行くのにとても便利。かといってちょっと歩いていくと住宅街がある。

町は開発されたものでなくて徐々に発展してきたことが感じられるところ。昔のものと新しいものが混じって存在しているところ、そして何より活気がある。
( 12社通りは除く)

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来場者1500組突破。このままなら販売前に2000組は行きそうだね。ネガればネガるほど逆に宣伝になってしまうのは皮肉だね。
ホントの不人気物件は最終書き込みが1ヶ月前とかだったりするから、下のほうにひっそりで誰の目にも留まらないんだよね。

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>>309
たしかに、一ヶ月書き込みないのはヤバイよね。しかし、ある晴海の物件のようにスレ伸びは半端ないが売れない物件もある。ここはそこそこ売れるよ。ただ富久みたいな売れ方はないだろね。投資的価値は乏しいが実用住居としてはそこそこ売れる。多摩需要と歌舞伎町需要は規模が大きいからね。

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>>310

多摩＆歌舞伎町需要　笑
書いてることがビギナーさんと一緒

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建築現場前に住み着いたっていうホームレスはまだいるの？

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ビギナーさん、
ここの人気になりそうな部屋を買いたい人だと予想します。だから倍率を高くしたくないための書き込みだと。

根拠は、初心者ではないのにビギナーと矛盾して自称している点と
目立つ半角で名前を書き、買った後はネガ投稿を自分で簡単に見付けて削除依頼し易い点。
どう？

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価格が他エリアに比べて割安だから湾岸あたりからごっそり客が流れてきそうで心配だわ。倍率つかなきゃいいけど。
人気の新宿エリアの物件を安く手に入れるのは簡単じゃないんですね、とほほ。。。

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人気の新宿エリア(笑)ですか．．．

自作自演爆発なスレ。しんどいです。検討者の書き込み皆無。

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西新宿のはずれの川べり、エリアで一番駅遠（しかも大江戸線）、場末感漂うほぼ中野の立地のペンシル制震マンションで坪３５０が割安ってどんな感覚やねんとおもうけどな。安くはない！以上！

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ますます、倍率下げが目的に思えてきた…
いやよいやいやも好きの内。

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倍率下げが目的に決まってるでしょ。買わないと言いつつこれ程しつこくへばり付いてるのが証拠。

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なんか湾岸とか興味ないし、比較にならないと言いながらステマ隊は意識しすぎだよ。湾岸の坪３５０でも買える購買層を引き付けて買わせたいんだろうけどさ。

たとえば
「価格が他エリアに比べて割安だから湾岸あたりからごっそり客が流れてきそうで心配だわ。倍率つかなきゃいいけど。
人気の新宿エリアの物件を安く手に入れるのは簡単じゃないんですね、とほほ。。。」

みたいな書き込みは本当やめたほうがいい。湾岸意識しすぎだし、文面がわざとらしすぎ、本当の検討者がこんなこと言わないことくらいちょっと考えればわかるでしょう。ステマするなとは言わないがやるならもうちょっと丁寧にやってください。正直このスレはちゃんとした検討の書き込みがすぐな過ぎる。安普請なステマセリフばっかりで残念。検討者でもっと有意義な情報を語り合いましょう。そうすればこういうステマも少なくなるはず

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集客数ですでに人気があることは証明されてるようなものですからね。
碌に宣伝してないのに大したものですね。

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倍率は気にしも仕方ないと思うわ。低層お見合いの安い部屋は、どんなに悪口書かれてもお買い得感から倍率なんか下がらない。
そういう特殊な部屋以外は大して倍率はつかないし、もし外れても一期二次に似たような部屋出てくる。
だいたい、富久も8倍とかの部屋もあったのに平均倍率だと1.6倍位だっけ？
1部屋8倍で7部屋が1倍でも8部屋の平均は2倍越えるんだから、一部の部屋以外はほぼ抽選になってないってことだよね。

こんな状態なんだから、倍率下げとか無駄なことは止めてまともな検討スレにしていただきたい。

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上の例だと平均1.9弱だっので2倍は越えなかった。計算ミス。すまん。

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>>321
まあ、褒め過ぎセリフの投稿を見て
倍率上るのを心配する人がいるのは分かる。

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過去の西新宿の実績みれば、売れ残りは確実と思います。

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過去の西新宿駅の近くのパークハウスはシンガポールで販売会を開いて売ったのだから
ここだって外国で販売会を開けば完売できるでしょう。

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あれ早期に完売したアトラスは無視？

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シンガポール富裕層の購買意欲には勝てないか。

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中国人が相当数買ったのは勝ちどきのドゥトールだよ。
オリンピックを見たいんだって。
ここは思ったほど外人には人気なかった。

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>>312 長髪、リヤカーに布団積んでるホームレス はここ数日見てない。 営業さんがここ見て警備員に注意してくれたみたい。 でもこぎれいなホームレスが居た。

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なんだかN対ビギナーさんによる個人チャットみたいになってますね。それでも有益な情報ならいいけど、ネットに氾濫してる情報をただ小出しにだされてるだけという現実。書き込みを少しでいいので遠慮していただけないかなと思います。湾岸の板に戻ればいいのになあ。

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>>330は
有益な情報や検討事項無いの？ オレ一人だと疲れるから、盛り上げてくれ。

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>>328
勝ちどきではなくて、勝どき
ドゥトゥールは勝どきではなくて、晴海

ビギナーさんが実際には、湾岸に詳しくはないのが分かりました。　

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ビギナーさんの言ってる事は戯言以上寝言以下

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はいはい。
DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）の最寄駅は勝どきね。
晴海駅ってあるの？ 日経新聞の一面に出てたから読めよ。

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>>334
湾岸のスレで、ドゥトゥールを勝どきだなんて言ってる人はいないよ。
最寄駅、ならここは西新宿五丁目だけど
ここを皆が西新宿五丁目物件なんて言わないのと同様だから。

ビギナーさん、湾岸に詳しい振りをして本当はここを買いたい人である証拠がまた一つ。

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ビギナーさんはここと勘違いしてないか？
http://sasp.mapion.co.jp/b/doutor_s/info/01011603/?t=infomap&shopm...

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>>335
本当にポジティブ！
地権者の団結力ハンパない。

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>>326
この近辺だとこんな感じだね。

好調：エムズポート、アトラスタワー
普通：ジオ、プレミスト、
苦戦：パークハウス（北新宿）
大苦戦：コンシェリア

好不調は時期より価格の方が影響が強い感じかな。苦戦の2つは絶対額が高い物件だったので、あまり高すぎる価格だと「じゃあ、都心買うし」ってなってしまうんだろうな。
その点、今ここの価格で帰る都心物件はロクなの無いから、そこそこ人気になるかもね。

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そこそこ人気は納得です。
ガチでスペック比較した場合には微妙。
身の丈に合ったポジでＯＫかと。
その辺で地権者の意味不明なポジが反感を買います。
ニーズは必ずあるので問題ないと思いますよ。
新宿リスペクトは多いですからね。

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>>338

他だとパークリュクス、少し離れて７丁目のブランズ、
５丁目の駅前タワー、リビオの対岸(中野区だけど)レジデンシャルなどもありましたね。
どれもそこそこのペースで売れた物件だと思います。
個人的にはラトゥールの地権者住戸が一番心惹かれましたけどね。

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パークリュクス、ブランズは共に、竣工前くらいに売り切った感じだった気がしたので普通グループかな。
レジデンシャル中野坂上は、竣工後も半年くらい売ってた気がする。あんな奥まった場所の地味物件にしては健闘した方だとは思うけど、グループ分けするなら苦戦グループかなぁ。
中野区を入れるのなら、同じ西新宿五丁目圏内のパークタワー渋谷本町の方が性格が似てるような気がする。パークタワー渋谷本町はあんな微妙な場所だけど価格の妙で売れたよねぇ。

5丁目タワーは、セントラルレジデンス新宿新都心のことだと思うけど、その当時はこのエリア注目して無かったのでどうだったのかわからない。
でも、売り惜しみ住友だから、好調グループに入るわけはないよなぁ、とは思う。

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俺は７丁目の丸正上のシティタワーと
甲州街道向こう側、渋谷区だけどファミール新宿タワーが良かったな。
新宿駅まで8分くらいだし。まぁ結構前の分譲だけど・・

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セントラルレジデンスは不動産関係者に人気だった。
視認性抜群で新宿駅から歩けるからね。
築13年も経つ今も、家賃高く取れてる。 結局、立地なんだよ。

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５丁目のセブンの上がシティタワー新宿新都心で丸正の上がセントラルレジデンスですよね

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>>343
7丁目のセントラルレジデンスって、中古でも、ここより高くない？ そりゃ家賃高くとれるだろ。
分譲時期が最安値に近い2002年完成だから買った人は儲かってるだろうけど 、完成後も延々と販売してたぞ。
なにより、あそこにいま新築建てたらとんでもない値段になると思う。
不動産は立地だけど、立地は価格。

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やはり新宿は鉄板だね。資産価値も保てるし、賃貸にも困らない。出来れば山手線内側ならなお良いが西新宿でも十分いけると思う。しかしこんだけ安いと希望の部屋をゲット出来るとは限らないな。

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セントラルレジデンスは新宿駅徒歩10分圏内だからね、本当の新宿駅物件なんだから当たり前でしょ。ここは新宿５丁目駅の物件で新宿駅から徒歩で通えない。それで資産性が高い、家賃高くとれるって無茶苦茶な理論だ。

大久保，新大久保，参宮橋駅からのがこの物件より新宿駅まで近いんだよ。無茶ポジはやめてほしい。

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>>347
微差だけど大久保、新大久保は同じ、参宮橋は少し遠いんじゃないかな。それぞれ距離は殆ど変わら無いけど。新宿駅まで歩きやすいという利点は西新宿にあるでしょう。

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>>347
343も345も、セントラルレジデンスの方が資産性高いのは当たり前って話をしてるんだけど？
343はセントラルレジデンスは家賃高くとれるのに、それと比べここはイマイチ、345はそもそも価格帯が違うんだからここがイマイチなのは当たり前、という、貴方と同じ意味の発言してるだけじゃないか。
346ですら、山手線の内側に比べたら落ちると言ってるし。
いったい誰と戦ってるの？

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大久保・新大久保は南口から９００ｍないくらいだよ。しかも全然歩きやすいし。
ここは１２００ｍ，参宮橋駅からも１２００ｍ．

ここは新宿改札まで２０分だけど大きな交差点をいくつも渡らないといけないから実際信号待ちまで加味したらもっとかかる。歩道やビルの２階通路かと使えばそれはそれで時間かかるから。実際購入者の中で新宿駅まで歩いて通勤する人ほとんどいないし、そんな実際には歩かない距離を無理に徒歩圏とかいうからネガが増えるんじゃないかな。

新宿駅まで徒歩９分の物件と同列にしたり検討者とは思えない無理なポジですよ。

参宮橋の物件が新宿徒歩２０分！って一番の物件の売りにしないでしょ。
普通に大江戸線新宿５丁目徒歩圏の物件で問題ない。

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