年収に対して無謀なローン　その31

もうやめなはれやめなはれ

彼「俺は断然持ち家より賃貸派。
なんだかんだ引っ越しってワクワクするし、
同じところに何年も住むなんて絶対飽きるよな」

私「私もずっと賃貸だった。でも老後のことを考えると持ち家も良いかな。
将来子供に残せる財産になるかも」

122,
自分達の中で結論出すのが先決。まだスタート地点にいませんね。

郊外を中心に中古マンションの価格破壊が起きているのだ。例えば、首都圏一都三県であっても、ファミリー向け中古マンションはゴロゴロしていて、500万円以下は当たり前、なかには200万円を切る物件もあり、どれもが東京への通勤圏内というから驚きだ。

背景のひとつは、少子高齢化や人口減少に伴う空き家の急増。総務省が5年ごとに行っている住宅・土地調査によると、2013年の住宅全国総数6063万戸のうち空き家は820万戸、空き家率は13.5％と過去最高を更新した。今後も上昇は続くと見られ、一方で大手デベロッパーを中心に新築物件の開発は進められているのだから、供給過多であることは明白。2015年からは世帯の減少が始まり、老人介護施設に入居する高齢者も増加する見通しで、たちまち街中は空き家だらけになるだろう。

「大手だから安心」
「何かあっても大手だから」
あまたの住宅購入者には、こういった考えが心の根底にあり、大手販売元が手がける物件を選んでいるだろう。


今までは「韓国や北朝鮮のようにマンション崩壊なんてありえない」と、考えていた日本人がほとんどではないだろうか。しかし、横浜で建物が傾くという、安全神話が崩壊してしまう事例が起こってしまった。

その舞台となったマンションが、横浜市西区の「パークスクエア三ツ沢公園」。2003年に熊谷組が施工して、住友不動産が販売した物件である。

では、なぜ傾いてしまったのだろうか？　発端は、マンション管理組合から、
「全部で５棟あるうちの１棟（65戸ほど）で、手すりがずれるトラブルが多発しているから一度調べてほしい」
と住友不動産に要請。調べたところ、建物が傾いていることが判明した。

その後、施工元の熊谷組が、
「建物と地盤を支える杭の一部が、支持層という強固な地盤に達していなかった。作業中のミスがあった」
と、欠陥工事を認めたのである。

欠陥が見つかった棟の住民の中には「夜も眠れない」という人もいて、今後の見通しに住民がみな不安を抱えている状態であることは間違いない。

住友不動産は、
「施工不良が原因だが、売り主として全責任を持って対応したい」
と述べ、住人には仮住居への引っ越しをお願いし、引っ越し代や慰謝料として一定額を支払っているという。今後の対応を管理組合と協議中だ。

「タマホーム、純利益98％減に下方修正　15年5月期」

　このニュースで不動産業界に激震が走っている。ローコストハウスメーカーであるタマホームは木村拓哉がCMキャラクターを務めていることでも知られている。

「タマホームは14日、2015年5月期連結業績予想の下方修正を発表した。純利益は前年同期比98％減の3900万円となる見通しだ。従来予想は7％減の16億円だった。14年に実施された消費増税前の駆け込み需要の反動減が長期化している。消費税率10％への再増税の延期が決定し、今期の下期に見込んでいた駆け込み需要がなくなったことも響いた」（日本経済新聞ウェブ版1月14日付）

　今後はますますこういったハウスメーカーやマンションデベロッパーの下方修正のニュースが続出しそうだ。資材、人件費の高騰による物件価格の上昇に、消費増税による景気の冷え込みもあって、消費者の不動産の購入意欲に急ブレーキがかかっているためだ。

　しかも、東京オリンピックが開催される2020年までは新築に関する欠陥や品質の低下というトラブルリスクが高まっている。

「今後は職人の手配がたいへん。これから数年間の物件は、戸建住宅、マンション問わずに欠陥が続出するのではないか」
「土地の値上がりは深刻。マンションはこのエリアの所得階層で買うことのできる価格内に抑える為に、購入者が見えないところで、スペック（基本性能）を落としている」

　狭い浴室に薄い壁、施工不足による雨漏りの多発、こういった業者の声を紹介するのは、『住宅情報誌が書かないコワ～い不動産の話』（別冊宝島取材班／宝島社）だ。

　同書によれば、購入の検討は、2020年以降まで待てばよいかといえばそうでもない。2020年以降は、人口減少による地価の下落リスクが高まるのだ。日本国内では今も高齢単身世帯の増加で増えている総世帯数が、2020年に5305世帯でピークに達する（厚生労働省・国立社会保障・人口問題研究所）。さらに、新築マンションを購入する（購入できるローンを組める）30代後半から40代前半の購買層が2020年前後にピークを迎える。

　つまり、2020年からは不動産がほしいという人がどんどん減っていくのだ。ならば、地価は下がりやすくなる。待てば待つほど下がりやすくなる。

「事実上、現在ある中古だけで十分な世界になるのだ。ドボン（倒産）しかねない新築住宅専門のパワービルダー、マンション開発が中心のデベロッパー......。不動産バブルは今回が最後になるのかもしれない」（同書より）

　やはり冒頭の「タマホーム、純利益98％減に下方修正　15年5月期」というニュースは、不動産バブルの終わりの始まりなのかもしれない。すでに先を見越して、建設業者はリノベーション業者、大規模修繕業者、買取仲介業者、ホームインスペクション業者へと業態変換を図る動きも出ている。とくに注意したいのがホームインスぺクション業者だ。

「これからは中古物件の時代、欠かせないのは住宅を診断するホームインスぺクション。専門知識と経験が豊富なインスペクション業者のお墨付きを得て、安心しておきたい......しかし、専門分野が畑違いのホームインスペクション業者の太鼓判をもらったあとで、欠陥が発覚......なんてことになったら目もあてられないだろう」（同書より）

　05年に発覚したマンションやホテルの構造計算書偽造事件（通称、姉歯事件）の際には、とあるホームインスペクション業者が住宅診断しお墨付きを与えた物件に、その後、構造計算書の偽造が発覚し、複数のホームインスぺクション依頼者との間でトラブルになったエピソードもあるという。

　数多いホームインスペクション業者のなかから、何を基準に選んだらいいのだろうか。大きく分けると、業務は検査業務だけなのか、設計業務などの兼業もしているのかといった2つに分類できる。

「原則として兼業の業者は避けた方がいいでしょう。設計業者であれば売り主側との取引があるかもしれません。利益相反のおそれが出てくるのです。インスペクション付き物件を販売したり、不動産業者として仲介する業者も多いですが、『自らが扱う物件に欠陥がありますよ』といえる業者がいるでしょうか」（同書より）

　また、買い主側の味方ではなく、いざとなれば、売り主側に回るホームインスぺクション業者もいるという。

「たとえば、売り主側や仲介業者が紹介してくるホームインスぺクション業者は絶対ダメですね。また、単純な検索ワードで見つけられないような消費者にわかりにくいホームページのホームインスペクション業者はダメ。消費者相手ではなく企業相手のビジネスをしている可能性が高いから、消費者への意識が低いのです」（同書より）

　不動産はいい話ばかりではない。お墨付きではなく「欠陥」の烙印を押さざるをえないこともある。

「欠陥が見つかった場合にホームインスペクション業者はどう対応するのか。トラブル、紛争となった場合にどこまでどのような支援をしてくれるのか。ホームインスペクション業者は欠陥を指摘するのが仕事なのですから、欠陥の先のことまで考えているか。ちゃんとした検査をすれば、欠陥は見つかる。『自社の検査で紛争になったことはどれくらいあるのか』と質問して、無いは論外。数を答えられないとおかしい。弁護士を抱えていなくてもいいが、弁護士をコントロールできるだけの支援能力が必要になってくる」（同書より）

　いざ、欠陥を見つけても、業者側に内々に連絡して、表沙汰にしない代わりに見返りを要求するトンデモないホームインスぺクション業者もあるという。

　こうしたホームインスぺクション業界にも建設業者は参入を図っているという。不動産バブルがはじけた、今だからこそ、注意が必要だ。
（小石川シンイチ）

＞＞１２７

プロのファイナンシャルプランナーにでも相談してみたら・・・

ファイナンシャルプランナー協会みたいなところを検索し、電話して、ご近所のFPさん紹介してくれますよ。

125,126 読んでないけどコピペじゃなかったら、長文ご苦労さん。

>>127
5LDKとか5DKは必要で、大変そう。

>>127

住んでいる地域によりますが
6人家族がプライバシーを確保しつつ
賃貸に住むのは無理でしょう

そうすると戸建てしかないですが
築浅の中古でもいいのでは無いですか？
奥様の予定が決定ならばいいのですが
現状ではローンは通りにくいし通っても苦しいですよ

何を優先して何を切り離すか
よく吟味していい物件を探してください

40歳でその所得で35年は無謀過ぎる。
残念だが新築はあきらめた方が得策。
ローコストなら維持管理、修繕費も高くなり、
御自身の首を締めます。

>>127
義理母さんの年金は？ 資産はありますか？
義理母さんに住宅購入の援助をして貰うわけではなくとも
お金のことは確認しておいたほうがいいですよ
近い将来介護が必要になればお金がかかるし無年金では荷物をしょいこむことになるだけ
また国民年金6万くらいじゃ施設にも入れない
介護が必要になれば奥さんは仕事をやめなければならなくなるでしょう
最初が肝心なので聞いてから同居したらどうですか？

住宅の購入費は今の時点では無謀だと思います

レスいただいて、ありがとうございました。
義理の母は、年金はあり、資産は大きいものはありません。
妻が一人っ子で父親はもう亡くなっているので、他に分担してもらえる兄弟などがいません。
中古も考えて、見ているのですが坪数が多かったりするせいでしょうか？３５年とか年数が経っているところだと新築より安いところもあるのですが、少しはリフォームをすると考えると新築を買うのとあまり変わりなくなります。
家はローコストでいいかなと思っていたのですが、後々維持費が嵩むんですね。
賃貸に住んでも、同じとまではいかないけど毎月家賃が出て行くのでそれならと思ったのですが考え直してみます。
ＦＰに一度相談してみようと思います。
ありがとうございます。

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　600万円（手取り420万）　公務員
　配偶者　450万円（手取り280万）　パート薬剤師

■家族構成　※要年齢
　本人　 34歳
　配偶者　35歳
　子供１　3歳
子供2 0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　4600万円　新築戸建

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　4400万円
　・変動　フラット35s（優遇込で当初10年0.8？　10年後 1.4？）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　60歳で900万程度、妻はパートのため昇給なし

■定年・退職金
　65歳
　1900万程度見込み
　
■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　増える予定なし

■その他事情
　・貯蓄は少ないですが、教育費は別途積立しています。
　・以前、マンション（4100万）を買おうとＦＰに相談。
　　子ども二人を高校私立と仮定しても問題ないとのことでした。

　　その後、車を持つ予定になったことや、妻の要望により戸建に変更。
　　欲しい物件が4800万です。建売数か月売れてないので、これからもし4600万
　　に値下がれば購入したいと思っています。

　　ローン＋修繕費積立（1万）入れて14万以内に納まるので、贅沢はできないけど
　　一般的な生活できるかなと思っていたのですが、安直ですかね。ここをみてると
　　とても不安になってきました。
　　率直なご意見お願いします。

>>134
大家族は大変ですが、賑やかでいいと思います。最善な選択ができることを願っています。

>>135

世帯年収1000万のわりに貯蓄が少ないようです。
自己資金を価格の2割ぐらい準備できるように支出を見直しては如何？

＞＞１３５

プロのファイナンシャルプランナーにでも相談してみたら・・・

ファイナンシャルプランナー協会みたいなところを検索し、電話して、ご近所のFPさん紹介してくれますよ。

135です。
ありがとうございます。

ご指摘のとおりで、保険やら除いても最低月10万は貯められるはずなのですが、
現実ほとんど貯まっていません。購入するにあたっては支出の見直しは必ず必要だと思っています。

その他要因で家を購入できる時期がここ数か月先が一番適当かと思っているのですが、
堅実に節制すれば何とかなるのかな。。。

マンション販売相談会のＦＰとプロのＦＰとはやはり違うんでしょうか。
デベロッパーからはお金もらっていなく全く無関係に見るとは言ってましたが。。
確かに見方が異なりそうですね。再度見てもらおうかな。

>>堅実に節制すれば何とかなるのかな。。。

そこが危険のような気がします。
先に、節約癖つけて、可能だったら、購入がいいと思います。

やっぱり節約できませんでしたじゃ、ダメだし
節約できても、生活が苦しく楽しくなければダメだし。

１年ほどでも節約試してみたらどうでしょう