GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 9

>>900
物件によるのでは？

>>904
駅1分の超高倍率タワマンならキャピタルゲイン狙えますね。
それ以外は今はキャピタルゲイン無理。

>>905
実際にキャピタルゲインが高くなる物件は駅1分みたいな物件ではない。売り出し価格が高い物件や部屋はゲイン低い。上昇要素のある再開発があるか、また部屋単位ならプレミアついてない北西の低層などが典型的にはでやすい。

素人だけど、キャピタル狙えるかどうかは景気の先行きが一番大きいのでは？
今後も株価が上がり続けたら、どの物件もキャピタルが出るでしょ。
ミクロ的には個々の物件による上げ幅の大小はあるとしても。

「住まいサーフィン」で1期１次の価格表公開しているのでみてみたが、少し高めかな。沖式査定で、新築価格㎡あたり＋９万割高としている。どの程度参考になるのか？　ちなみにDTの割高度は＋１９万（笑）。

「住まいサーフィン」沖式儲かる確率を見ると更に面白い。

おこがましいようですが、話題の富久と目黒の確立と比べてみた。
目黒は完全に別格として、富久よりも儲かる確率が高いらしい。
お～、GFTが検討している(笑)。パチパチ(拍手)！
ただし、これは一情報なんで、投資はあくまで自己責任でヨロシク！

沖式儲かる確率
富久クロス：85%
ブリリアタワーズ目黒：97%
グローバルフロントタワー：88%

その儲かる確率って割高度を考慮してませんよ。GFTは沖式時価より10%割高の判定、富久は10%割安の判定。資料引用するときは前提条件を確認しようね。

ただその基準となる沖式時価が再開発による相場上昇を全く考慮してないから、そもそも参考にならない。沖式時価によるとKTTとGFTが同じ相場らしいから(笑)

ここ平均では富久より儲かるとは思えないけど、部屋によってはかなりゲインが出るだろうね。西向き高層と北西は割安すぎたから。

>>907
仰る通り
その前提でここは田町再開発の恩恵があって、
駅10分超えっていうデメリットがあるね

海外勢含めて五輪前後を一つの出口と考えてるみたいだけど、
そんな猿でも分かるような投資が成功する訳がない、需給悪化で暴落するって見方と、
いやいやいや、再開発や五輪、インフレ等の国家戦略を舐めてはいけない、
今はウマシカでも儲かる相場だから素直に買っとけ、って意見もあるにはある

先のことなんか誰にも分からないけど、
五輪前後に売却してほぼ確実に儲かるんだったら住不はオール塩漬けにしてると思うｗ

富久は確かに安い部屋がありましたが、びっくりするほど安いという事はないでしょう。　売り出し時期が消費税5％ぎりぎり間に合って、しかもオリンピック決定直後でしたから人気だった部分もありますよね。今出ている西新宿60も高層階等はほぼ同じ価格ですよ。そしてなんといっても3Ｌの多くが行燈部屋２つという間取りで、ふつう価格が安くなければ選ばないでしょう。もしここが同じ時期に出ていたら実際に住む方の多くはこちらを買ったと思います。西新宿６０との比較感から富久はそう高い価格での転売は難しいと思いますけどね。

>>906
ちゃんと呼んで欲しいのだが、駅1分が言いたいというより、
たとえばそんな人気で高倍率、つまり割安な物件と言いたかったんですよね。

ただどの部屋もキャピタル出るかに関しては、人口も減るし、かといって所得は上がらないので、
より駅近志向が強くなり、駅から歩くような物件はキャピタルゲイン出にくいと考えるのが自然では。

>>913
まずはあなたのいうキャピタルゲインが何年のスパンで話をしているのだろうか？私は一つの物件で最大で10年以内で考えています。人口減少は30.40年のスパンならかんがえうるが、東京、特に都心部に限ってはその限りではない。しかも労働人口の減少は都心部においては30.40年後ですら穏やか。10.20年後には駅直結みたいな物件しか需要が少ないと考えるのはあまりに無知。人口減少なら駅歩より、都心部かそうじゃないかが1番影響するだろう。

また駅1.2分の物件には割安な物件は実際にはほとんどない。最近でもキャピタルゲインが高い物件は駅歩は相関がない。つまり5-10分のほうが割安物件が多い。

>914
良くできました。ハナマルですｗ

リセール時は三田線三田駅は徒歩8分にしないとね。

>>912
山手線内側と外側との人気の違いを無視していますね。
パークシティ大崎ともしここが同時期に出ていても
人気で売れたのは山手線内側の大崎だったでしょう。

沖式儲かる確率、って
まだ価格が発表されていないブリリアタワーズ目黒の確率まで出せるって凄いね。
価格がいくら高くても儲かる確率は変わらないって事？

儲かる確率９７％だって。目黒駅前ブリリア（笑）　ただ、坪508万予想だから安すぎないかな。

＞＞９１７
富久町って行ったことありますか？　山の手内外という問題よりも新宿２丁目隣接地と都庁隣接地との比較ですよ。開発規模もまったく違います。　また大崎タワーの方なら少し迷ったかもしれませんが、ここと同時期に出た方と比較してこちらにしましたよ。タワーでもないのに坪４００万強は天井でしょう。

>>917
大崎は再開発のど真ん中。
GFTは再開発のだいぶ外。

大崎は駅徒歩6分。
GFTは駅徒歩10分。

内装の仕様も大崎の方が良い。

同じ坪単価なら圧倒的に大崎でしょうが、価格が全然違う。購入層も全然違うでしょ。

>>920
パークシティ大崎はタワー＆レジデンスですが。。。

>>920
大崎タワーは高齢者施設隣接地ですよ。
ここもあの事務所隣接地ですよ。
大崎レジと西新宿は川隣接地。
隣接地って言葉は何処でもネガに使えますね。

大きなスーパーも近くには無いし、物価も高そうで生活は不便な印象なのですが、どうなんでしょう？
そういう事を気にする人は買うなってことかな？

>>921
大崎もここも、価格に大差は無いでしょう。

大崎タワーは有名ではない施工会社。
GFTはスーゼネ。

大崎からはレインボーも東京タワーも見えんじゃないの。

>>924
そもそも港区には郊外にあるような大きなスーパーは1件もない。アイランドのピーコックぐらいがせいぜいの規模なのが都心の実際だよ。港区南地帯の人は車持ちならたまにイオン品川シーサイドにいきます。ここは徒歩1-5分以内でマイバスケット、ミニピアゴ、成城石井、マルエツプチがあり、マンション内にファミマと各階食配ポスト。お腹一杯、十分です。

>>927
芝浦でも南地帯の人は、イオンバスで楽々イオン品川シーサイドに行きます。

>>912
何故、突然パークシティ大崎?
釣り?

突然西新宿が出てくるよりは、パークシティ大崎の方が違和感がないと思う。

どうしても買い物が必要ならイオンに行くが、ほとんどは宅配、ネットスーパーで十分。
イトーヨーカドー大森店は芝浦まで配達しますよ。ピアゴが開店したのは大きいでしょうね。

918,919
儲かる確率の定義読みなよ。
沖の予想価格通りならその確率って意味だろ。

目黒区に行くとスーパーオオゼキとかあって、生活しやすい気がします。
港区はそういうことは考えない人じゃないと住めないってことかな

でも、ロンドンはピカデリーサーカスの極近くに中華食材の店とかあって住みやすかった。
日本でそういうところは、新宿、渋谷、池袋に行けということなんだろうか。

港区でもWCTにはマルエツがあるけどね。プチではないマルエツ。
しかも目の前にイオンバスが停まる。

実は港南の方が住みやすいってことですかね？

WCTの中古売りたい人が混じって来たね、バレバレ（笑）今更、品川までバス通勤の築10年の3.11前のタワー欲しくてGFT検討してませんよ。あのマルエツくらいのスーパーならピーコックやらクイーンズ伊勢丹やら港区内にいくつもあるから。郊外のスーパーはデカさ違うって話だからさ、中古売れなくて大変なのはわかるが削除対象になる営業はやめましょう。

>>935
実は、でもなんでもなく
都バス、ちぃばす、イオンバス、が便利に走っている港南の方が住み易い。
新築タワマンがないから、供給過多を言われることも全く無い。
リニアと山手線新駅の恩恵も受けられる。

但し、港南の上空を将来は飛行機が飛ぶリスクがある。

>>914

結局10年スパンで幾ら儲けたの?

>>937
全部バスのバス祭りだね。いかに不便かよくわかります（笑）バスマニアにはたまらないでしょう。GFTは徒歩十分以内で電車5路線。バスも品川駅まででてるけどまず使わないわな。

しかし人気物件だけに目黒、西新宿、港南からの他物件ステマが激しいね。

郊外型の大きなスーパーの近くがいい人は江東区がおすすめです！木場、東雲、南砂あたりはいかがでしょう？駐車代も安いです。ここは月4万もしますから。
港南の中古もいいですね！

江東区（笑）住まねー
港南（笑）住まねー

もう勘弁してください。本当に興味ないので。そろそろアク禁依頼してもいいですか。

>>939
バス停が遠いGFT。しかも品川駅までの本数が少ない。
使わないな、ではなくて、不便だから使い難い。
港南のは宣伝ではないよ、宣伝なら飛行機の事まで書かない。

やっぱ駅前再開発の商業モールに何が入るか気になりますよねー。2015年度から新築工事開始とあるので、そろそろ情報が出てきて欲しいですね。

http://news.mynavi.jp/news/2014/10/08/074/
地上には歩行者通路とそれに面した商業店舗を配置し、天候に関わらず買物や飲食が楽しめる商業モールを整備する。

そもそもこれだけ複数路線に徒歩10以内でいけてバス利用とか想定してないから（笑）

田町あるのに品川にバスで行く必要はないものなんだよ。リニアって開通いつの話だよ。ドアtoリニアならGFTから田町で電車乗ってリニア入り口までの時間はWCTからバス乗って（平均待ち時間含む）降りて長いコンコース歩いてリニア入り口行くより早い。新駅再開発地帯はWCTよりGFTのが近い。しかも田町再開発あれば、新駅たいして利用価値ない。

>>942
ターミナル駅のような重要拠点の上空を飛行機は飛ばないことになってるから、港南というより、品川駅より南と新駅の北側の上空を飛ぶことになるでしょう。

スーパーが本当に少ないので再開発のところにできて欲しいです。これだけマンションあるのに、なぜ少ないのだろう。
日々新鮮なものをその日の気分でかいたいですね。
食が乏しいと生活もさみしい。
ピーコックは品揃えイマイチで、イオンも置いているものが地方以下。バス時間気にするのもさらに切ない。。。
郊外の方が日常が便利すぎます。
都心でも便利な街になってほしい！

スーパー、GFTの近所で確実に増えていますがね。
徒歩5分圏内で複数。

これ以上、具体的に何を求めているのでしょうか？
一度で買い物が済むような巨大スーパーを望むなら、地価の安い郊外に住みましょう。

田町は製造系のおじさま好みの安フードチェーン店ばかりで、女性に嬉しい飲食店が少ないですよね。
下町感もよいですが、特区の都心なりに洗練された再開発にしてほしいですね。

>>948
再開発後のイメージ図をみるとかなり洗練される気がしますが、、、さてさてどうなるでしょう。
イメージ図では駅前の雑居ビルの辺りはオープンカフェみたいな店舗が出来るかも？
いずれにしても楽しみですね。

>>945
品川駅と新駅との位置関係、分かってる？
分かった上で書いているなら
品川駅の南側のルートもあるよ。大崎駅の上空を飛ぶ方ね。
新駅の北側を飛ばれたら、アイランド住民が迷惑するだろうな。東京タワーがあるので北側には限界がある。

>>950
新駅の北側はケープタワーの辺りを飛ぶことになる。
既にヘリコプターのルートにもなってるね。

ＧＦＴの上空もヘリは飛んでいますが、その他の騒音の方が気になるね。
だから激安なんでしょうけど。

３期の販売数は、２期１次と同等に１２０戸くらいでしょうか。
完売が近づいていますね。

>>951
新駅の北側は確か9000フィート以上上空を飛行するはず。大崎や品川上空と比べ高さが段違いなので、影響は皆無ですね。

>>953
品川駅の上空は飛行ルートじゃないけど。

>>949

雑居ビルはⅡ-１街区として再開発されます。

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/250313/84808/80771933

>>938
投資家気取りの書き込みマジうざいわ。

>>944
リニアの駅は海よりの地下の計画だから、在来線からの乗り換えと、港南口からの歩行距離は案外変わらないかも。

あと、田町再開発も新駅再開発も詳細不明なので断定は難しいが、利用価値無しとまで言うのはどうかと。

>>948
どこにでもある店と、ここにしかない店が両方あるといいと思います。せっかくの立地なので休日にもある程度活気がつくようにしてもらいたい。

>>954
計画されている飛行ルートは、品川駅と新駅の中間、の上空な。
このマンションには殆ど影響なし、だが
港南の新築マンションや高輪の新築タワーの上を飛びそう。

>957

基本知識をすこしだけ。。
リニア新幹線は、ＪＲ東海。
山手線新駅は、ＪＲ東日本が造る。
二つの企業は、相互の連絡を　まったくしないで　勝手放題に駅を計画中。

リニア新幹線の駅は、東海道新幹線品川駅のホームの真下にできる。
品川操作場は、ＪＲ東日本の所有なので　ＪＲ東海は使えない。
だから当然、そうなる。

なので品川から遠い　ＧＦＴにメリットなし。
これらの駅ができて　一番多くの恩恵を受けるのは、、、、

ＣＭＴでしょうね。買っていた人、おめでとうｗ

>>960
何言ってるかさっぱりわかりません。リニアが品川にできるとGFTからは歩いて行けないからメリットなしって事・・・？　田町と品川が離れているって思う人がいますかね。アホラシ・・・

>>961
契約者ですがリニア全く期待してません。
ここのメリットとしてリニアを挙げるのは流石に…。
水を挿すようですが、田町から品川までは遠いです。
田町と浜松町で十分です。
てゆーかリニアって必要ですかね？

今日投稿多すぎw
何があったw

>>962
オリンピック終わった後、更に7年後にリニアがあるという待ちの楽しみですかね。新線も然り。
実用は年1回乗るかどうかかなぁ。運賃は東海道新幹線より割高になるんだろうし。

>>964
実用的とゆーか夢があるって感じですかね。
それなら素直に楽しみにします。
余計な事でした～。

>>963
昨日のGFTはキャピタル出るか？って議論から火がついて
大崎とのキャピタル戦争が勃発
その後、港南とのスーパー戦争、ちいバス戦争に発展
港南の弱点である飛行機リスクを突いたところ、
リニアバズーカで反撃され、現在ゲリラ戦で応戦中。。。
といったところでしょうか。

1人必死で痛々しいポジがいるけど、
逆にネガになってる…w

ココは今の新築の中では一番マシなのは確かだが、
10年以内のの芝浦港南物件で行くと、
立地、仕様トータルで
五番以内にも入るかどうか怪しいね。

羽田アクセス新線の東山手ルートが実現したら田町駅で乗り降りできるようにならないかな。
もうじき上野東京ラインの影響で東海道線を走る列車が増えるので、騒音だけでなく地域にとっての利便性が向上すれば何よりだが。

>>967

意味不明。

>>967
あなたのベスト5教えて

>>968
駅を作る場所が無いらしいからね、現実的には難しいんじゃないかな。
それと、東海道線が停車すると田町がターミナル駅化してしまい
住民にとってはデメリットも出てくる気がする。
例えば、駅前に嫌悪施設が出来たり、
駅の入り口から改札までの距離が長くなったりなどね。
羽田には浜松町からモノレールで行けば良いし、
モノレールの方が乗っていて楽しいよ。

自分としては、近接地にターミナル駅があって、
ペデストリアンデッキで繋がるのが一番だな～って思います。
品川と新駅はペデストリアンデッキで繋がるらしいし、
新駅と田町駅もペデストリアンデッキで繋がれば良いなと妄想しています(笑)。

>>967

倍率工作しても意味ないよ。
とっととモデルルームに行けよ。
早くしないと売り切れちゃうよ。

>>966

キャピタルゲインとか言葉の響きがカッコ良さそうなので使ってみただけですw

>>964
リニアの料金は、名古屋まで
東海道新幹線よりも700円位しか高くならないそうですよ。
実用というより、初物に乗りたい観光客でしばらく人気になるのでは。

パークシティ大崎のスレでは、リニアで大崎の資産価値が上るとよく書き込みされていました。
隣駅なのに期待し過ぎだろうと思いますがね。

マンションと関係ないけど、リニアって意外にポジに捉えている傾向があるのに驚いた。路線や駅が近くにあったら嫌だけどね。新幹線と違って、問題も事故もあると思うよ。電力も半端なく必要だし。

>>975
リニア自体はポジネタですよ。東京駅にさえ無いものが品川駅にできるのだから。
ただしその前に、飛行機上空通過が品川駅や大崎駅のネガネタになるでしょうけど。

>>966
わかりやすいw

>>977
昨日の議論のことを書くなら、
西新宿さんもいまだに訪れて都庁隣接地とか書いていたのが抜けている。

今週のSUUMOで「資産価値が落ちない街」特集やってますが、田町が5位ですね！
去年は圏外だったんで大躍進ですね。

（リンクは去年の結果）
http://suumo.jp/edit/mansion/shisankachi/140319/

>979
そのページを見るとこのデータが気になってしまいますが。。。
http://suumo.jp/edit/mansion/shisankachi/140319/img/dt_06.png

>>980
この物件、皆最寄りが田町と言ってるけど、実は最寄り駅はゆりかもめ「日の出駅」徒歩8分です。
だから大丈夫。

最寄り駅の話はループする話題だが、わざわざユリカモメにもどって乗らないって。使いにくいんだから。だからあまりユリカモメ駅は強調されていないでしょ。

はっ？　ゆりかもめ「日の出駅」徒歩8分。
それでは、ダレも買わないよｗｗ

>>983
ネガの釣りなのにwww

>>983
どんまい

資産価値への影響は乏しいかもしれないけど、お台場に10分で行けるというのは、そういう場所を好む人には十分メリットあると思う。

>>980
「徒歩10分以内は平均以上で売りやすい」にここはバッチリ適合してますね！
売る頃にはペデストリアンデッキができて徒歩9分だし、今でも三田駅三田線は徒歩8分。
ちなみに、ゆりかもめ日の出駅はキョリ測で測ると徒歩6分なんですよね。日の出駅はおまけみたいなもんだとデべも適当なのか。

さあ、第3期1次何戸売り出しますかね。

>>988
まだアンケートの段階だけど、自分が希望した住居は倍率がついていると言われました(T_T)

またまたハズレそう。。

>>986
子育て家族に人気のキッザニア東京にも行きやすいよ。
平日の田町駅、休日の遊びにゆりかもめって使い分けは十分ありでしょ。

ゆりかもめ、ゆりかもめ、って新豊洲の物件みたいで嫌だ。駅までの徒歩時間を短縮して書くのも新豊洲の物件でよく見掛けたから嫌だ。
田町からはお台場までレインボーバスが出てるよ。バスのほうが安い。

>>991
バスのが安いって貧乏くさいな。そんな金額気にするやつはここ買えないだろ。

3期1次は90から100でれば相変わらずよく売れてんなって感じやね。

>>991
レインボーバス使うかな。本数が圧倒的に少ない。

お台場行きのレインボーバスは、1時間に1本だから　チョイト不便かな。
私ならアイランドからお台場行きの渡し船（片道500円）を使う。
この船は、便数も多いし、自転車も一緒に乗れるので　結構便利。
自転車は別料金だけどねｗ

お台場方面に行くのであれば、日の出桟橋から水上バスがおすすめです。
お台場海浜公園の他にも、東京ビッグサイトやバレットタウン、浅草行きがあります。
ご参考まで、昨年の12月に撮影したGFTです。ビッグサイトからの最終便だったのでかなり暗いですが、夕焼けをバックにしたGFTのシルエットを見ながら帰って来るのも中々のものですよ。
船を降りたら徒歩10分で帰宅できます。

その気になれば、GFTからレインボーブリッジの遊歩道を歩いてお台場に行く事もできます。
レインボーブリッジからは、こんな感じに見えます。

さらに余談ではありますが、お台場のフジテレビの球体からも、レインボーブリッジ越しのGFT越しの東京タワーという、有り難い風景を楽しめます。
画像では分かりにくいですが、レインボーブリッジの右側の柱の脇、東京タワーの足元にGFTがあります。

>>979
『都心に住む』の3月号でも、都心の価値が落ちない理由30の特集の中で、資産価値が高い駅で6位になってますね。

ただ、田町-品川エリアの紹介欄に、田町駅周辺では高層住宅群の建設予定もあるため……さらなる成長も期待できる、とあるのはどこのことをさしているのだろうか。

>>998
高層住宅群の建築予定が本当にあるなら、この辺は勝どき晴海地区と並んで供給過多である。

高層住宅群の建築予定が間違いなら、資産価値の高さに疑問符が付く。

晴海や勝どきは更に17000戸でしょ？
軽く二桁は違うしw

そもそも供給過多なんて本気で思ってるのかな。
本当に過多ならば、作らねぇ以前に用地買収・再開発しやしねぇ。
ニーズがあってこその開発計画着手。

>>1000
安ければね。
今となっては消費者がついてこれない。

17000戸か。1戸×2人とすると、34000人。ちょっとした地方都心の人口じゃないか。生活インフラ整うんだろうか。

次スレはこちら
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/554026/