GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 9

すいません。新橋駅勤務ではなく新橋界隈勤務なもので。ただこのあたりすんでますが深夜料金でも1500円くらいです。要は便利ということです！

駅直結もしくは数分といっても乗り場までかなり歩いたり、数回乗り換えたらまったく意味なしでしょう。田町９分はほぼ改札までだし、ホームはすぐですよ。　駅距離は出入り口までの距離ですから地下道ができると短くなったりしますからね。　山の手はやはり別格ですよ。

わけのわからない地下鉄の入口の徒歩5分以内と較べられても困るよね。駅歩ってとても単純だけどいろいろ条件あるから。山手線！しかも恵比寿から東京駅までの駅は大変価値が高い。

平日にみなとパーク芝浦に行きましたが、お役所も駐車場もガラガラでした。まだ知られてないという点はあると思いますが、やはり近い方の利用が多いでしょうから、GFTができるまであまり増えないかもね。　愛育が稼働すると駐車場利用者は増えるかもしれませんが、そもそも車だとしてもタクシーが多いでしょうかね。　ご近所としてはすいてるのはすごくうれしいです。　でも職員はものすごく大勢いました。（笑）

駅から遠い場所は、価値が無い。人口減少でそれが加速。
都心は人口が減りにくいとしても、高層化が進めば同じこと。
駅遠は過疎化する。

都心は都内じゃないですから過疎化はしないでしょう。過疎化＝価値下落だとしたら、いくらでも地方から移住しますよ。都心で駅遠って言っても１５分も歩けばどこか駅あるし・・・

パークホームズ豊洲の掲示板でこちらのマンションが話題になっているようです。
さすがに港区と江東区では、どう転んでも勝負にすらならないと思うのですが。

豊洲は住みやすいし、良いマンションだと思いますよ。
同じ三井の仲間ですし、煽るのはやめて下さい。

ここは直近の環境が余りに微妙なので豊洲を好むようなファミリー層とは被らないですよね。高速と幹線道路と線路（しかも山手線・京浜東北・東海道と新幹線の４路線）に近くお世辞にも閑静とは言えないし、変電所や車ディーラ、資材置き場に囲まれてて現地見ると結構げんなりします。小学校も遠いし、愛育も総合病院じゃないし、総合スーパーやショッピングセンターもななく、子持ちファミリーが住む環境としては現時点では豊洲に軍配が上がると思います。

ただ田町・浜松町の大規模再開発の恩恵を受けることは明らかな立地なのに割安な価格、競合するアイランド物件と比較しても免震など災害対策で圧倒的に優位性があることなど考えると投資観点ではどう考えてもこっちでしょう。資産性を重視する実需層にも売れてますが、好みが分かれる物件である事は確かですね。

どう転ぼうがこの価格で港区に大手の大規模タワマンが買えるのはＧＦＴが最後でしょうね

豊洲はいいところですよね．たまに家族で遊びに行ったりしてます．ただ港区や周辺の都心に住むとこの辺から離れられなくなります．ＧＦＴはもともと都心に住んでいる人の住み替えが一番多いようです．芝浦と豊洲ではエリアが全く違うし，坪単価も違いますから検討層は被りません．

豊洲も芝浦も再開発が目白押しで都内で一番資産性も上昇する可能性が高い2箇所です．どちらの住民もお互いの再開発商業施設に一度は出入りするようになるんじゃないでしょうか(笑)

どちらも三井が中心となって開発して成功した街ですね．

ビルがあっても、店がない。
駅からマンションまでの道は、せっかく都心にいるのに長い道のり。

だが、駅前再開発で様子は変わる。
田町駅は明らかにマイナー駅であることはこれからも変わりそうもないが
デパートやアミューズメント性がゼロなので、これは仕方ない。

タワマンにしてはＧＦＴは小ぶり。
周りは運河だらけで、南は倉庫街の埋立地。
価格は適正かな。

眺望は良い。
買い物が不便で主婦に辛いが、高望みしなければ満足感はあるだろう。
あと1000万円加えて胸を張って誇れる場所を選ぶか、コスパに満足して生きるか。。。
眺望が残念な間取りじゃなかったら、買いかな。
うーん、迷う。
運河エリアというのは、どうもね。

>661
だからそれが再開発で満たされるだろうから皆買っているんでしょ
しかも眺望が残念な間取りじゃなかったら、買いかな。って意味不明。
検討者を装ったネガですね(笑)

価格が適正とは相場をしらないようですね。
アイランドの中古や近隣新築の価格を知っていますか？
これらよりＧＦＴの中古価格が劣ることはなく、ＧＦＴは既に含み益が出ている物件です。

>>662
何か必死やな…そんなムキにならなくても。。

港区ですからね～

新モデルルームは、どの間取りタイプかな?

GFTは駅遠物件だよ。
以下、物件概要からコピー。
徒歩１１分だと資産価値はゼロです。

交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分

田町駅の再開発ってそんなに期待して良いの？？
わざわざ他地域にお住まいの方が来訪したくなるようなレベルなんですか？

プレスリリースされている内容だけだと、とてもそんな気はしないのですが・・・

モデルルーム行くと、何か情報貰えるんですか？

>>664
私も1期購入者ですが、すでに含み益とか言われてもかえって褒め殺しみたいに思ってしまいます。
≫661も別にネガだとは思いませんよ。私の購入前の思いと同じ。

>>669
ここはキャピタルは無理だよ。大損はしないだろうけど。

>>667
だとしたらさらに駅遠アイランドもゼロだねw

それでも1.5倍以上値上がりしてるんだから、まあ…

>>669
すでに含み益でてると思いますよ。
ただし部屋によりますよね。

割高だった部屋は微妙。

>>668
たいしたことないよ。

ただ、再開発前が酷すぎる分、再開発して「変わる、資産価値があがる」のイメージの問題。

爆発的に上がると思います。
GFTに割高な間取りは無いと思いますが、最上階と南東角はキャピタルゲインが薄いかも知れませんね。

>>672
どのタイプが割高？

>>674
爆発的に上がることなんて、ないない…

>>671
言い過ぎです。
グローヴ住民ですが、新築時単価265ぐらいのところが320ぐらいで売れるイメージてす。
平均すると15～20%ぐらい。

上がると思いますよ。
思う思わないのは個人の自由ですからね。

ＧＦＴは３４０が４００になるでしょう。
約２０％ゲイン。

上がれば下がる、下がれば上がるのが世の常じゃん
実際実需で買ってる人って大幅に減ってんじゃないかな？

ここは上がるよ。てか既に含み益ありです。

ベイクレストタワー 40F 竣工 2005年
これが田町駅よりすごい品川駅が最寄だし、GFTより超高層なんだけど、まだ完売できてない。
リニアが着工しても、ゲインしないものゲインしない。
駅から遠い物件の怖さ。

月島駅直結とか、直結の時代に突入していくんだろうね。

東北の大震災の影響もあったのに、湾岸はよく復活できてきたほうでしょう。
しかし、これだけ地震が頻発してると、すぐ3.11を思い出すから、
これ以上の値上がりは無いでしょうね。海辺に住むことに躊躇。

>>682
そうですね。時代は駅直結ですね。
月島駅、いいと思いますよ～。お勧め！
では、ここには用はないですよね。さようなら。

確かにNHKとかで地震とか津波の特番あると、ある意味海辺の低地物件の全国規模のネガキャン展開されてるみたいなものだからね。その点や立地希少性と周辺環境見ても、ここが上がると言っても三田の高台相場まで上がることはなさそう。再開発の恩恵は確実だから上がるだろうけど、平均で坪350～360位の上昇が限界と思う。

平均400は周辺環境が劇的に改善しない限り厳しいし、変電所とか簡単に無くなりそうにない施設ばかりだから可能性低いかな。

>>667
芝浦ケープが坪300で売れてるから
徒歩10分程度は何らは問題なし

マンション前の芝浦変電所は、景観を害しているので無くなって欲しいな。

>>685
ほぼ同感。がんばっても坪350が限界でしょう。

アイランドは220で高いと言われていたんだよ、坊や

東北はリアス式海岸だから津波が高くなるなんて小学生でも習うでしょ．東京湾であんな津波はおこりません．湾の形地形，途中にどれだけの障害物があると思ってんだって話．下らなすぎて付き合いきれん．そんな初歩的な常識も知らず東京に津波が来ると言ってる時点で基礎知識が欠けてますよ。

しかもＧＦＴの位置で怖いなら芝，三田，銀座，日比谷，浜松町，品川やらどこにも住めないよね．

どうしてもＧＦＴが売れるのが困るためネガキャン貼りたいんだろうけど，誰もそんな幼稚な意見に同調しないと思いますが．

そもそも3.11で海近くが嫌なら八王子や多摩あたりで探しなよ．この掲示板に張り付いている時点で検討者じゃなくてネガステマであること明確．

自スレでやりなよ．

ここで３５０が限界とか言ってる人はアイランドのときも同じこと言ってたタイプ

とにかくネガステマが凄いね。まさに人気の証拠。

>>682
ベイクレは駅改札から徒歩18分。ここはデッキができれば駅改札9分だから往復でちゃう距離だよ。同じ駅遠にくくるには無理がありすぎ。

第３期１次は１００くらい出すそうですね。そのあとすぐ抽選外れ者の救済２次が３０くらいでるだろうから。完売時間の問題だね。

新しいモデルルームの間取りタイプを教えて。

自分で行って確かめなさい(笑)

>>682
不動産知らなさすぎ。

月島直結はゲイン出てません。部屋によるけど。

ゲイン出るかどうかは割安か割安でないかで決まります。

これを見極めるのが難しいから成功者と失敗者がわかれます。

世の常です。

>>677
タコ部屋はもっと上がってますよ。

>697 で、ここは割安？

>>671
賃料換算したらすでに10年たってるわけだから事実上はもっと値上がりしてる計算だよ。

>>699
ご自身でちゃんと調べて欲しいですが確実に割安です。

ただ割高な部屋もあります。

タワマン投資の際の部屋選びは重要です。

>>701
コツは上層階の訳あり割安部屋。

下層は基本割安ですがゲインだすなら早めに売るべきです。

>>682
勝どきビュータワー　55F 竣工 2010年

同じデベで比較。
勝どき駅直結のタワマンながら、ここもまだまだ販売中。
駅直結＝人気という図式は成立しないということですね。デベのネームバリューは大事です。

...というツッコミ待ちと思いましたので、乗っかってみました＾＾

勝どきも埋立地だな

＞これを見極めるのが難しいから成功者と失敗者がわかれます。

月島のような駅直結は、数十年経っても色あせないという意味だよ。
短期的なゲインを狙ってるなら、税金や登記など諸費用を考えると、ここも無理。
そしてここは超高層でもないし、液状化の心配もあるし、駅まで歩かされるし、目立たない物件かと。

ここは現時点の新築平均坪適正価格は350くらいは間違いなくある。
つまり平均ですでに坪20くらいは含み益がある状態。
再開発完成したらさらに上がるのは間違いない。数年後にわかるから注視してな。
特に高層部分の北と西はすでに最低４００の価値はある。間違いない。

ここは液状化の心配はないんじゃないでしたっけ？

いつもの湾岸＝液状化＋津波
というステレオタイプなネガステマです。
相手にするだけ無駄。そもそも検討者じゃないからね。

きちんと知っていればここほど災害に強いマンションは現状、他にどれだけあるの？と思う。災害への強さもここを検討してる要因のひとつ。

清水の設計者の話では液状化しても想定内程度だそうです。ちなみにここの海抜では過去の津波による到達高はすべてクリアしているのですが、、高潮による高さの方が少し高かった事があったそうで、完璧をきするために電源部等を上に持って行ってるのだそうです。今は水門があるのでそもそも問題ないらしいのですがね。　液状化がひどかったのは千葉県の造成地のようですね。

地震に関する地域危険度測定調査（第7回）(平成25年9月公表)では、GFTの芝浦一丁目は建物倒壊危険度、火災危険度、総合
危険度、災害時活動困難度を考慮した危険度の全てでランク1（1が一番リスクが低く、5が一番リスクが高い）ですね。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/3minato.htm

710
水に関する災害の話をしてるときに、水以外のデータとは・・・

三期はリーマンが買える港区最後の大規模タワマンとして熾烈な争いになりそう。

高層ほしいけど抽選確実なので低層で確実に買える部屋のが堅実かもしれない。

＞711
何がいけないの？
検討者には有益な情報なはずだが？
ネガステマには気に食わないだろうけどね。まあ自分のスレに戻りなよ。
ＧＦＴは地味に検討者でやりたいのでここは放っておいてください。

なにげに三田線三田駅は徒歩７－８分って大手町が職場の私にはとてもポイントが高い！
物件概要ではなぜか浅草線と同じにされて徒歩10分と誤った記載がされているのが謎だが(笑)
三田駅の浅草線と三田線はホームめちゃくちゃ離れてるので同じにしちゃだめですよ、三井さんしっかりして！

>>706
確かに。
ここの中層以上の東京タワービューは圧巻の素晴らしさ。
他にない抜けた眺望は凄い。
建設中の部屋からの写真を見ないと一般人には分からないかな。

>706
適正価格の根拠は？
某住まいサーフィンでは坪307万くらいと試算されてるけど。

勝どきビュータワーも、ベイクレストタワーも、クレストプライムタワーも、いつまでも売れないね。デベ大事だよ。

>>710
港区 津波・液状化シミュレーション結果について
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...

津波の浸水予測は元禄型関東地震（M8.2）が発生した場合に、

・防潮施設（防潮堤・水門・古川の護岸）が健全に機能 ＆・液状化による地盤沈下なし のケース

→浸水なし。

・防潮施設（防潮堤・水門・古川の護岸）が健全に機能 ＆・液状化により地盤が50cm※沈下 のケース

→浸水なし。

・防潮施設（防潮堤・水門・古川の護岸）が損傷により機能不全 ＆・液状化による地盤沈下なし のケース

→浸水なし。

・防潮施設（防潮堤・水門・古川の護岸）が損傷により機能不全 ＆・液状化により地盤が50cm※沈下 のケース

→0.15 - 0.50m未満

・伊勢湾台風級の高潮と元禄型関東地震（M8.2）が同時生起し、防潮施設が損傷により機能不全となり、更に液状化により地盤が50cm※沈下した場合 のケース

→1.50 - 3.00m未満

ですね。

液状化については、再開発エリアや芝浦2丁目が赤ですが、GFTの敷地部分は（うまい感じに？）黄色ですね。

側方流動がな・・・

>>714
私も通勤は三田線になるんでマピオンの即キョリというアプリで測ってみましたが、GFTのエントランスから三田駅A9出口までが、駅距離表示で一般的な80m/分で確かに7分ですね。
ネガが駅遠駅遠としつこいんで公式ホームページの表記も訂正して欲しいですね！

>>720
同感です。三井さんはもう少し丁寧な仕事をして欲しい。
三田線三田駅の表記は誤り。

田町駅までの距離が最重要なのは理解できるが、他の駅距離に関して手を抜きすぎです。
ネガがうざいので、公式ホームページの表記を訂正して欲しい。

>>720
駅距離はGFTのエントランスからではなく、敷地出入り口を基点として計測する決まりです。
ですので、もう少し駅距離は短くなります。

639mが7分？
表記のルールを確認されたし。
80mで割って切り上げ。

ちなみに641mだと9分になるよ。
測り方次第では十分そうなり得るね。

＞720
その、真昼でも薄暗い鉄橋の下をくぐるコース設定じゃ、物件概要にしたくないだけでは？

割り算ができない人とか、ポジの振りをしたネガでしょう。
相手にしてはいけません。

>>720
エントランスから敷地出入り口まで約50mあるので、端数切り上げを考慮すると徒歩8分が正しいですね。

639mに50m足すと689m、80mで割って切り上げたら9分ですね。

>>727
頭が悪い人ですか？
639mから50m足してどうする。引くいて再計算してください。

ここは計算できない人ばかりですね。
ちゃんと50m引くいてください。

日本語が書けない人、計算ができない人、情けない。
小学校のお勉強レベルのことはしっかりこなしましょう。

何を言ったところで、
GFTは駅遠物件だよ。
以下、物件概要からコピー。
徒歩１１分だと資産価値はゼロです。

交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分

>>706
400なら山手内側買えるわ。アホらし。

駅遠って連呼して物件概要をコピペする人は何なんですかね。
どんな属性の人が書いているのか、興味があります。

まぁ、この人のおかげで三田駅までの徒歩時間が短くなる事が明確になったので、結果的に良かったのですが…
リセール時には三田駅徒歩8分と明記させていただきます。

>>731
10分って書いてあんじゃん。わけわからん。

720です。皆様大変お騒がせしてしまいました。
ご指摘を受け、測り直しました。(しかもアプリ名は「キョリ測」ですね。。汗)
595mなんで、80で割ると7.43、切り上げて8分という事でよろしいでしょうか。ご覧の様にかなり細かく経路指定したんで大幅にぶれているという事はないと思います。

>>733
同じく、田町駅の話題ばかりで三田駅までの距離は盲点でしたね。ネガの功名です。

>>724
でも、三田線三田駅使うならこのルートですよね？わざわざ田町駅から回り込むルートを使う人はいないんじゃないかと。。

10分だの11分だのというのは些末な議論で実際歩いてみると毎日この距離歩くのかって萎える。リセールで売ろうにも田町はまだしも浜松町から歩いて来るひとが近いという印象は持たないんじゃないか。

無理に浜松町を絡めなくてもいいんでないの？

>>739
三田線三田駅までの距離8分が揺るがなくなったんで応援にまわったんですね？あざっす！

契約者さんいらっしゃいますか？

三井さんに三田線三田駅と日の出駅までの駅歩が間違っていることので訂正を依頼されたらどうですか？ネガの方もうるさいので。

特に三田線は利用価値の高い地下鉄ですからポジティブな材料です。

私も現地行って田町駅よりＡ９出口のが近かったのでおかしいなと思っていました。７３６さんが描いたのと同じような経路で歩きましたが道は広いし歩きやすいと思いましたよ。

すでに買ってしまいましたので今更表記をどうのと言うのもどうかと・・・

ちなみに売却する時は不動産会社に頼むわけですが、釣り書きの駅距離はその会社が表示します。新しく出入り口ができたり、メインエントランスではない出入り口だったり、駅への道順を変更すれば時間も変わりますよね。　公園や公的機関の敷地内をショートカットなんてのもあったな。　今売ってるGMSも東大の敷地をショートカットすれば何分と営業レベルでは言っていましたね。

>>743
デベとしては、田町駅最寄りを売りにしたいのだと思います。やはり東口再開発の恩恵を前面に出したいんじゃないかな。
駅からの距離に主眼を置いていたら、間違いなく三田線田町駅を最寄りにしますからね。
これはデベの戦略でしょうから、リセールの時堂々と三田線田町駅徒歩8分と記載すればよろしい話ですね。
私個人としては、田町駅徒歩10分という駅遠を理由に撤退しましたが、芝浦の今後の成長を期待して今後も注視していきたいです。

ネガではなく真実なのに、書くとポジの反応が凄すぎて、逆にどうした？って感じですね。
今回の経路計算の話題のせいで、線路と運河で本当に徒歩ルートが限定される人工島とわかった。
まあ、南は倉庫エリアだから足を踏み入れることは無いが。
海辺なのに海の方向へは行けないなら、有明や選手村の方がマシだし。
緑も少ないし、子育て環境は最悪かな。

746だけど、別にネガじゃないし、三田線まで８分に変更するのは良いと思うよ。
８分でも駅遠と感じるのは、都心のタワマンは駅の周辺で探している人とそうでない人の差でしょうから。

物件概要に記載する所要時間、誤りならば正すべきでしょう。
仮にデベ都合なんて本当にあったとしたら、それは到底駄目だろう。

>７４６
ネガるにも内容が意味不明すぎて(笑)
検討もしてないのに朝早くからなんでそんなに必死に張り付いてネガステマしているんですか。

このネガの張り付きぶりが物件の人気を物語っていますね。

第一期で20倍、第二期で10倍の実績があるから、第三期でもかなりの倍率になるでしょう。
特に高層階。

既に倍率工作ネガが活動中なのかもね。