GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 9

>>400
たまたまでしょ。
今はポジの流れだけど、前はネガも結構ありましたよ。

ポジ割合はたしかに多いかも。

ここは、信者が大杉！
私は、戸建に会心し満足です。

モノは確かに良いね。
駅の遠さと場末感が問題。
でも再開発でカバーって感じ。

再開発は駅前だけだからねー。。

>>400
ほら、あっという間にネガだらけになったでしょ！
笑えるよねマンコミュって。

徒歩１－２分の場所が再開発地帯なんですけど

ネガステマ隊は５丁目の場末でポジっててください
ここはここで勝手にやってますから

>>407
こーゆーよくわからないポジが多いかも。ここは。

>>408
いやいや、釣りだから。
気がつかない？(^_^)

>>409
しまった。つられた。

ここは変
ポチとかケガとかアメマとか
大杉

>>410
いろんなネガや、釣りが寄ってきてる時点で、何かしら気になる物件ではあるのでしょうね。

>>407
私ポジ派だけど君は…なんかきもい

坪400は再開発後の経済次第だと思いますが全部屋350以上はミニマムでも固いと見てます

>>414
夢みすぎ。

>>415
ネガでもポジでもないが、確かに夢見すぎですな。

不動産がわからない人は困ったもんですな

>>415
ポジが多いというか夢見過ぎな輩は多いかもね。ここは。

平均４００はどうだろね、難しいかな。でも最低でも３５０ラインは大丈夫だと思う。順調にいけば平均３６０くらいとみています。高層の条件のいい部屋は４００で取引されるの可能性十分と言っていいと思います。僕の読みではＧＦＴは安定して資産価値上昇が期待できると思いますよ。ここ３年間、３件の売買で１億くらい含み益出せましたので多少目利きがあると個人的には思っています（控除使えない税金分もあるので手取りはもっと少ないですけどね）。

欲しけりゃＧＦＴは買っとけ、残り少なし。

以上

高層階なら400超の価値あるでしょう。
2020年に向かって更に上昇かなと。

>>419
そうなる根拠を教えて下さい。

ここの高層階って、何階以上を指すんですか？

29階以上がおすすめの理由は？
確か、プレミアムフロアは最上階のみのはずで、それ以外は仕様はすべて同じ。

>>421

甘え過ぎじゃない?投資は自己責任で。

>422
真の検討者ならば、資料をじっくり見れば分かるはず。
29階には素敵な共用施設があるし、それ以上の階ならば優越感を持つ人も中にはいるかもね。
実際、第二期までは29階以上の部屋はほとんど抽選だった。
第三期は激戦区の様相で、冷やかしだろうけど20倍の声も。
でも人気があるのは間違いなしでしょう。
そんな感じ。

高層階の区分は人それぞれでは。
20階以上でもいいし、25階でも30階でも。
あとはエレベーターの高低の割り当てとかかな。
満場一致なんて無いでしょう。

共有施設のある階は避けたほうがいいよ。
内廊下を走る子供や、大声でドタドタ歩く不特定多数が利用するからね。

29階の平面図みたら分かるけど、動線がほぼ違うから大丈夫じゃないかな。
オートロックを解除してまで、区分所有側の共用廊下にくる子供らは少数派だろうね。

西向き検討で、現地確認しましたが、騒音が気になりました！
中層階でも聞こえますかね？

２９階以上が莫大な価値を生み出す一つの理由は、全方向３６０度、圧倒的な眺望の抜け感にあるでしょう。

その中でも特に、

北西：○○０６号室、３４０４号室
北東：○○１６号室、３４１１号室
東南東：○○１７号室〜○○２０号室、３４１２号室、３４１３号室
南角：○○２１号室、３４１４号室
西角：○○０１号室
は、言うまでも無く最強、無敵艦隊。

次点として、比較的に出足の遅かった、
南南西：○○２２号室〜○○２８号室、３４１５号室〜３４２０号室
でも、２９階以上ならばパークタワー芝浦の高さを越えるし。
エアタワーまでは距離あるし。

★★★格別なひと時を過ごせる。★★★

温存していた７０Ｍタイプの２９階以上、どこも１０倍超えかも知れませんよ。
今や希少の８０Ｄと８０Ｆは、１５倍くらいでしょうね。
これから来月中旬まで、加速度的にネガが増えるでしょう。
独り言です。

私不動産投資仕事してますが400越え現実的な話ですよ。

ここだけじゃないですが全物件普通のプロでもやらないレベルの詳細なシミュレーションをいくつも重ねて、そう判断してます。

とは言え上の方と同じく投資は基本自己責任ですね。

>>423
何だー言い逃げかー。だせー。

>>429
そのシミュレーションには
首都直下型地震のリスクや
品川と新駅の間を低空で飛行機が飛ぶリスクや
新駅の東口が2020年迄には出来ないリスクなども
含まれていますか？

どうだろうね？
今は海外マネーやタワマン節税に支えられてる実需以外の部分が少なからずあるんだろうけど、
このまま何事もなく経済が推移するんだったら五輪までは大丈夫かな？って気はする
まあこれが一般論だよね

ただグローバル社会の現在においては東欧の小国がクシャミしただけで世界中が風邪を引くからねぇ
経済圏の中華や朝鮮半島がおかしなことになったらそれこそ肺炎じゃ済まないｗ

ＭＳは安く買いたいけど日経平均1万を下回るようなドヨ～ンとした日本も御免だし、
悩ましいねぇ・・・

みなとパーク芝浦、みなさん行ってみましたか？　あれが区の施設ってありえないくらい豪華でたまげました。　近いのでこのマンションの一部共用施設みたいなものですわ。　愛育もホテルかと思うほどだし・・・港区恐るべし！！　もうちょっと広い部屋買えばよかったかな。　

子供たちが大勢プールに来ていましたが、親もにこにこしていてほんとに良い環境だとおもいました。　はっきり言ってズルイといいたいほどです。　ここ検討している方はこの施設要チェックですね。（当たり前か　笑い）　

再開発地域の良さだね。
新しい芝浦公園、待ち望んでいる人、多いです。
400超え、妥当でしょう。

ましてや２９階以上の高層とかキャンセルを売ってくれ。。

やっぱりポジだらけ。。

高層階をキャンセル待ちしながら、第三期の狭き門に挑む方が、かなりいらっしゃると思います。
選手村の50階タワマン構想が影響しているのか、晴海DTから検討者が流れてきているとの噂もあります。

>436
来場4000組で、既に700戸が売れたのですから、

ネガ予備軍3300 vs ポジ予備軍700

くらいのザックリイメージでよろしいかto

とにかく、凄い歩留まり率ですな。

売れ杉（涙）

>>424

1期で購入しましたが、29Fは倍率が付いていない住戸が多かったです。営業に理由を確認したところ、29Fは共用施設があるため、敬遠する購入者が多かった為とのことです。

>>434

芝浦公園にドックランが出来たら嬉しいです。このマンションは非常に気に入ってますが、マンション前のJR芝浦変電所の殺風景が建物が非常に残念な感じです。変電所移転してくれないかな。

でも、２９階は、残り３戸だけどすえ。。
ちなみに３１、３２、３３階は７０Ｍのみで、残り１戸。。

でも変電所である限り高い建物は立たないからまあいんじゃないとも思う。下手に高層が立つと困るよね

>>424
>>439
どっちが嘘ついてるんだろうねぇ・・・
ほんとマイっちゃうね（笑）

>443
そんなこと、外野は気にしなくてもいいでしょう？
あと一ヶ月もすれば、高層階は全て売れてしまうのですから・・・

このマンションに外れたら、皆さん次はどこに行きますか？
高そうだけど、浜松町一丁目再開発？

今日も東京タワーライトアップ素敵ですね。受験生応援のサクラカラー？
東京タワーがリビングからきれいに見えるのはプライスレスの価値がありますね。
北西側の高層階のキャンセルでないかな。
もっと早くにこの価値に気づいていれば良かった。。。

ここが値上がりする妄想も竣工までか？
せいぜい夢見て下さい！

>>443
私も1期で買いましたが、32F、33Fが6倍とか8倍とかの部屋があったぐらいで(東向)、あとは全体に1～3倍、6割方は1倍でしたね。29Fも特に違いはありませんでした。北東角が3倍だったぐらい。
営業努力の結果ですけとね。

>>447
今売りに出ている物件の中では明らかに1番値上がりしますよ

>>445
赤坂9丁目あたりはいかが？
浜松町と同じ頃にできますよ。
あとは、Brillia The Towerとか。

1期は部屋が選び放題だったんで、(希望すれば2期以降販売予定の部屋も選べた)確実に買いたい人は階をずらすなどして競合しないよう営業間で調整して、1倍の部屋が多かったですね。

>>448
幾つか倍率が抜けているのはワザとでしょうか？
高層階には、4倍（多数）や、5倍（まあそこそこの数）、そして7倍（少数）もありましたよ、ね？

>>449
>今売りに出ている物件の中では

過去に売れた物件や、これから売りに出る物件
を除外すればそうかもしれませんね。
今売ってるのは駅遠のが大半ですから。ここを含めて何とかの背比べ。

>>452
それ32F、33Fですよね？31F以下では北東角の80M以外は、全て3倍以下でしたよ。

実際にＭＲと現地行ってＧＦＴの将来的な資産性や価値を理解できるやつは買う。買っとけばよかったってのは数年後になればわかるよ。

もう少し駅に近ければ文句なしなんだけど、その分安くなっているからまあ仕方ない。
不動産にお買い得無し、とはよく言ったもの。

駅距離以外に気になっているのが、階高。
ここは34階建てで114m弱だから階高が335cmしかない。

港区のタワーマンション現在販売中のものだと、
たとえば白金の杜は30階建てで107m弱だから階高は355cmある。

さすがに20cmも違うと天井高以外にも上下階からの騒音問題とかいろいろ影響があるんじゃないかと思う。

まあその分安くなっているから仕方ないのかもしれないが。

天井を20cm増やすと32階建てになるところを、
天井を低くして34階分詰め込んだことで50戸以上売れる部屋が増えた。
１戸あたり6000万としても30億円以上売上が増加する計算。
天井の高さを気にする購買者はそこまで多くない中、
売上が30億増えると言われれば天井を低くするのは利益を追求する企業としては当然の行動。

白金の杜ってカセットエアコンで４７５万/坪でしょ。　比べるなら住友のマンションと比べてみたら。

同じ港区とはいえ、白金と比べたら怒られるよ（笑）

港区の新築の免震タワーで住友ってないよね？

>>453
いや1年前からずっとここが1番儲かる物件でしたよ。

ローリスクハイリターンに近しい。

>>461
TBTでしょ。坪単価、ここより高いよ。

>>458
ここに限った話じゃないけど、
アベノミクス以降、露骨だよね・・・
都心内陸の高級と言われるエリアの高額物件でも250無かったりするからね
総額は同じでも平米数はどんどん減らされてるけど、
同様に数値には表れない「空間」も狭くなってるよね
80平米3LDKの億物件で1418バスはちょっとショックだった・・・

階高3.3m、別に低くないでしょ。
タワマンで全戸2.8m平均の天井高、あまり聞かないし。
うちはマンションに億単位は払えないし2.6mで充分だ、って人が多数だろね。

階高３．３ｍってタワマンとしては普通だよ。特に低くない。千代田富士見とか特別高いところと比較したらきりない。

北西角も５倍ついてような記憶があります。

８０平米台で１４１８はおいって言いたくなりますよね(笑)

けれどこの物件の専有面積に占める居室畳数割合は総じて高い。特に中住戸とスリット角部屋はその数値が高くデッドスペースがとても少ない。角部屋は比較して廊下部分が多く低めになります（角では８０Ｉが一番数値が高い）。加えてアウトフレームですから、公称している専有部平米数に対する有効生活面積は大変高い物件だと思います。

たとえば同じ居室畳数割合でもインフレームはそこに柱スペースも含んでいますから実際にはアウトフレームで物件よりかなり狭くなりますし、加えてこの数値まで低ければ言うまでもなく、公称の平米数の割に実際はとても狭い部屋になります。また最近はトランクルームも専有部面積に含めて表示しているちょろまかし物件もありますが、ＧＦＴはその辺も良心的かなと思ってます。

>468
そう。その辺りが高評価、バカ売れの要因になったと思います。
お得感満載。
資金さえあれば、複数戸を買いたいです。

駅までせめて徒歩10分もかからない立地だったら良かったかな。
共有施設は充実しているかもしれないけれど、お買い得ではないかな。

>>469
それはないだろ。他のタワマンと同じだし。

売れてる理由は眺望、港区、災害対策の割に周辺が再開発前だったこともあって今は少し良くなってきたけど売り出した時なんか特に酷かったから価格設定が割安過ぎ感でてしまいってとこだよ。

お買い得ではないね。けど周辺の相場は上がってきてるね。

このような販売後期、完売直前のネガの特徴、とは。

買えないから、お買い得ではないとネガる残念な奴、ですね。

>>471
見る目がないようですね。
カモられるタイプ。

このマンションの信者は怖いね。言葉使い悪いし。

>>469
1期では1人で10戸買った猛者がいるという記事がありましたからね。

オカルトちっくなネガが張り付いているね

おそらく同一人物ですね。

>>475
怖いというか頭悪そうな人が多い印象

>>476
そんなに簡単に買えるほど、１期から競争倍率が無かったんですか？

そろそろネガもネタ切れか、、、

いやいや、都心上空飛行がもし正式決定されれば
マスコミが一斉に港区湾岸や品川区をネガすることでしょう。
まだこれからですよ。

ネガはネタ探しに大変ってことだね
そこまでのパワーを他に活かせば？って感じ

>>482
このマンションは都心上空ルートからは離れてる
芝浦アイランドもそう
直撃するのは港南と大崎だよ

>>484
何故ココでアイランド？
また、港南影響あるならアイランドだって影響あるでしょ。今でもアイランドはヘリコプターのルートがあり、
飛行機が飛ぶのは港南というよりケープの目の前あたりでしょ。（もう一つの別ルートは北品川より南側を飛ぶルート。こっちは大崎近くを飛ぶだろうね。）
ターミナル駅等の重要施設近くは飛ばないことになってます。
ＧＦＴは離れてるから大丈夫だろうけど。

それにしても駅から遠いなあ。
もうちょっと駅に近かったらよかったね。

>>486
どのルートで、現地まで歩いたの？

山手線駅改札まで徒歩９分で遠いって連呼するほどか？信号もマンション前の横断歩道しかないしデッキは傘いらないしかなり条件はいいと思うが。また三田線三田駅なら徒歩８分。浅草線三田駅は１０分。日の出８分。浜松町１１分。めちゃ便利だろ。これで交通利便性文句つけるなら目黒駅前しか買うとこない。

どこも遠い

>>488
徒歩10分を遠いと感じるか近いと感じるかは今住んでいる住環境にもよるのではないでしょうか？

私はここは駅からの距離は許容範囲内ですがやはり少し遠く感じますね。

じゃあ目黒買えば。

そうします！

徒歩5分であればと確かに悩みました。

ただアイランドもここと同じまたはここより遠いですが価格は大幅値上がりしてるしニーズと言うか徒歩9分は許容範囲と言う人が多いんでしょうね。

>>493さん
同感です。

ＧＦＴが仮に田町駅徒歩５分圏内だとしたら、この御時世だと４００〜４５０あたりでしょう？
この立地だと３６０くらいが妥当だけど３４０に設定し、竣工前の完売を目標。
５％程度割安で、絶妙な数字なんじゃない？

アイランド雰囲気は確かにいいけどＧＦＴも完成したら一帯の結構雰囲気変わるから見てな。
築年数で９年の差がある３．１１前の制振タワーなんて今更住みたくない。

>>496
的確。

あえて言うなら再開発前の雰囲気が最悪だから販売開始時はさらに実力より値引かれた感じ。

スレ最初から見ればわかるけど再開発が少し街並みとして見え始めた今と違い割安見解が乱立する今と違ってた。

イメージ出来た人だけが先行していい部屋抑えに行った。

掘り出し物だったんでしょう。

>>498
ちなみにこれ、アイランドの時と一緒。

アイランド今思えば売出し時は高すぎとか言われまくってたけど坪100万越える値上がりしてます。

>>498
激しく同意

一期で現地見に行ってこりゃありえんとスルーしたが、最近になって再開発が凄いと騒がれてるからなんとなく気になって再び見に行ったところ、再開発の凄さと周辺の雰囲気が変わるのがよく理解できるようになってた。当時は営業も再開発がどうだとか都合のいいこと言ってんなと思ってバカにしていたのが今思えば真実であった(笑)

アイランドの雰囲気は好きだが駅からのアクセスの街並みがダサい。
ＧＦＴの再開発ど真ん中を通ってデッキ降りてからは真っ直ぐの至近。
植栽もできたら本当に素晴らしい環境だと思うよ。
この値段で買えるのはやっぱり安い、ここは絶対に上がると思う。