管理会社、日神管財について　　【旧　管理会社、日神管理について】

ただし、聞く耳を持ってるのか大いに疑問だし、
持ってても社員が鳥頭なんじゃ空しい。

そこで日神管財㈱の職員が聞く耳を持たないというのであれば、方法としては二つ考えられます。
(あくまで、私一人の見解です。ご意見があるかたはここで主張、フォローして下さい。)

１管理会社を他の管理会社に変更する。
２聞く耳を持たせるようにする。
　の方法があると思いますが１の方法は、管理会社の評判のサイトを参考にして頂ければとと思います。

２の聞く耳を持たせるためには、①管理会社への依頼事項の証拠化②理事会の強化などがあると思います。
管理会社は、担当者一人で２０物件程担当していますので、各物件の依頼事項をいちいち聞いていると身が持ちません。
ですから聞いたふりをして時が経過するのを待っているわけなのです。(担当者も大変だと思います。)
管理会社にとって、管理組合の依頼事項を聞かないで、淡々と管理する担当者が優秀な職員と評価する場合が多いと思います。

　今回は、時間の都合で２の①管理会社への依頼事項の証拠化について述べます。
証拠化は、メール、電話等での応答を文章で残しておくことや、録音等です。また、理事会議事録、総会議事録もここに入ります。

(私の場合、電話ですと、どうしても感情論が入る場合が多いので、日神管財㈱の会社のアドレスにメールしています。)

理事会議事録、総会議事録は、本当は管理組合組合員が記録することになっていますが、実際は管理会社の担当者が作成し、組合員が署名していると思います。
この時、管理会社側として都合が悪いことについては、議事録を管理会社側に有利なように記載しますので、ただ出来上がった議事録暗に署名をするのではなく、組合員の依頼事項を何故管理会社が行わないのか議事録にその理由を記載させることが必要です。
　ここで時間が来ましたので次回に引き続き述べさせて頂きます。

過去の日神管財㈱の行政処分の内容です。参考にして下さい。

内容は、主に業務の遅延行為です。事実関係については、総会議事録、理事会議事録から判断しますので、いかにそれら議事録に管理会社の不作為(事務処理の遅滞等)を記載しておくかになります。
したがって、議事録には必ず管理会社に対する依頼事項、その結果(依頼事項をしたか否か)を記載して下さい。





マンション管理業者の日神管理㈱／関東地方整備局から監督処分受ける

関東地方整備局は2010年11月12日次の通りマンション管理業者の日神管理㈱を監督処分に付した。
監督処分を受けた企業：日神管理㈱
当該企業の住所：東京都新宿区新宿５－８－１

処分理由
被処分者が管理業務を受託している多くの管理組合において、契約成立時の書面交付及び管理事務報告の遅滞が確認された。このことは法第７３条第１項、法第７７条第１項、第２項、同法施行規則第８８条及び第８９条に違反する。

処分の内容
○指示処分
１、今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講じること。
（１）今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマンション管理業の従事者すべてに速やかに周知徹底すること。
（２）法第７３条に規定する契約成立時の書面の交付については、管理組合との紛争を未然に防止する趣旨で設けられた制度であることから、適正にこれを行うこと。
（３）法第７７条に規定する管理事務報告については、管理組合の総会開催遅延の要因とならないよう、遅滞なく説明、報告を行うこと。
（４）法の規定の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を作成し、社員に対し継続的にこれを実施すること。
（５）再発防止策を策定し、日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理体制の整備に努めること。
２、前項各号について講じた措置（前項に係る措置以外に講じた措置がある場合はこれを含む。）を速やかに文書をもって報告すること。

依頼事項の証拠化は日神管財には通用しません。いつものことですが、日神管財にとって都合の悪いこと（例えば、経費削減や面倒な儲からない事案）は議事録に記載するどころか、割愛させられたり、議事録の提出を遅らせたりするのです。理事長が何回も議事録の訂正を求めてもダメなので、かえって諦めるのを待っている節があります。ある住民は要望を会社宛にしつこくメールで送っても、梨のつぶて。ある意味、住民からの儲からない要望は無視するように会社から通達されているのではないでしょうか。
いくら理事会側が強く出ても無駄でしょう。所詮、不動産会社の子会社である管理会社は、親会社が物件を売り出せば黙っていてもその子会社である管理会社に仕事が流れるので、営業努力は怠たるは、ことなかれ主義になるのです。だから管理会社を変えることが最善の方法といえるでしょう。

関東地方整備局から監督処分受けても、依然として管理組合事務報告の遅滞が常套化している現状からして、管理会社を替えた方がいいと思う。

　貴重なご意見ありがとうございます。
当初(NO２２２)記載しているとおり、管理会社を変更するしかない場合は理事会で提案し総会でその決議をとれば出来ることですので、ここでの掲載は省略させて頂きます。
　あくまで管理会社を変えないでどうしたら良いかの意見ですので宜しくお願いします。

　本来、理事会議事録、総会議事録は管理組合員が議事録を作成署名押印することになっていると思います。
　ただ、作成するノウハウが不足しているために管理会社に丸なげしているのが現状だと思います。
納得がいかない議事録であれば署名押印しないか、原則に戻り議事録作成者を組合員に担当させることも一つの方法だと思います。
　納得が出来る議事録を作成するにはどうしたら良いのか組合員さん達で協議することも大事だと思います。

　それには、管理会社が指示事項をしてくれないから(その場合は管理会社を変更するしかないのでは？)と諦めないで管理組合から管理会社に『させる』ことが必要だと思います。
　そのためにも理事会を強化すべきだと思います。
　管理会社を変更するにしても理事会で決議して総会に提案する必要がありますので理事会が強化されなければならないと思います。

　管理会社を変更して希望のサービスを要求されるとしたら委託管理費のアップがほとんどだと思います。

　ここで、管理会社を変えるしか方法がないご意見の方はその方法を議論して頂ければ幸いです。
　否定論よりは、前向きな考え方でご意見の交換が出来ればと思います。

　言葉に失礼な言い方があればお詫び申し上げます。

　

>226 みなとみらい [男性 40代]さん

「否定論ではなく」との投稿、正論だと思います。
以下は、個人的な感想ですが...
日神管財の社員さんは、皆いい人だと思います。ただ、現実は、会社自体が(前の方が書いていたように)管理の質や提案、システムなどで他の管理会社と競うレベルでなく、日神の新築マンションの管理を「別の管理会社に乗り換えられてしまうまで」の間、人材もバックアップ体制も競合他社よりも劣る中、社員の方は、なんとかノルマをこなしている状況ではないでしょうか。

(お勧めではない→)D京A吹社の新人フロントも「議事録は書記がまとめるのなら、お任せしますが」と平然とおっしゃっていましたが（笑）、D京本社が、理事会議事録をまとめるためのシステムその他(くらしスクエア)に投資しているから、「フロントマンがやる気なくても、最低限の管理会社としての業務についてはできる」レベルの管理会社です。

日神管財が生き残れる会社かどうかを見極めつつ、効率的なシステムを導入して管理費を値下げした上でも、同等以上のサービスを提供できる管理会社への乗り換えを検討する時期かなと思っています。(管理費の値上げで住宅ローン破綻するオーナーが続出する前に)

管理会社変更について
数社に声かけして、総会前理事会でプレゼンしてもらい、日神管財含む2-3社に絞って総会でプレゼン、その後、臨時総会で決定のステップで見直しはできると思いますが(調べてみます)。

以前にこういう投稿ありましたね。

この管理会社から、管理会社を変更しました。管理会社を変更して、今は、本当によかったという感想です。

この管理会社を変更する時には、慎重にやった方が良いと思いました。
できれば、すぐに表に出すのではなく、見えないところで、十分根回しして、そのうえで、きっぱりと、
やった方が良いです。

私達の所のマンションでは、この管理会社は、「次から気をつけます」「もう少しだけ時間をください」
などと言い逃ればかりされて、時間ばかり過ぎて、問題が解決もせず、また管理の質も悪いし、
管理会社の修繕工事の質も悪い状況だったので、管理会社変更を考えているということを
気づかれないように、新管理会社の候補を探して選んで、総会で決めました。

そうしたら、総会に、この管理会社のトップが、来ました。そんなことをする時間があるのだったら、
ちゃんと、管理しているマンションのために、しっかりとし仕事をすればいいのに。

総会の前にも、理事長は、この管理会社のトップと会い、考え直してほしいなどと、言われたようです。

管理会社を変更した今は、この管理会社を変更して、１００％良かったと思っています。
問題がスムーズに解決しています。
管理会社を信用できない状況では、もう、任せておけないですよね。

この業界は、ずいぶんと競争が激しいはずなのに、このような会社が生き残れているのが不思議です。

NO227.228さんありがとうございます。

このスレッドをご覧の方で
管理会社の変更をスムーズに行うノウハウをここで紹介して頂ければ幸いです。
また、その他ご意見・ご質問などの意見交換が出来ればと思います。

暑い中、お疲れ様です。

日神パレステージ王子神谷のみなさんへ
王子神谷の管理組合の理事をされている時に、日神管理（日神管財）から別の管理会社に変わった時の経過や変更の仕方を教えてください。

こういうやり方を以前スレで提案されてましたね。

管理会社の変更という重要議案を何の前触れもなくいきなり総会で提起したら、組合員が大いに混乱してしまう可能性が高いと思いますよ。事前にアンケート、住民説明会、候補会社数社のプレゼンなどの手順を経て新管理会社１社を上程した総会決議に望むのが望ましいです。

また、サービスの比較の見極めはとても難しく、プレゼンに際しては、仕様書作りを入念に行う必要があります。契約後に契約内容と想定していた管理に違いがあった場合、契約書に書かれていないので出来ません、などと言われたらもう後の祭りです。一般の組合員から前の会社よりもサービスがダウンしたと、変更当時の理事会メンバー非難されないとも限りません。

管理会社の変更は慎重にそして入念に進めることが肝要です。

NO２３２さん、ありがとうございます。
おっしゃるとおり、いきなり総会では、混乱が生じるのは当然だと思います。

管理会社の変更は慎重にそして入念に進めることが肝要ですね。
それには、やはり理事会の強化、管理組合の強化が必要かと思われます。

管理会社は、管理組合を各付けしているようでＣランクの管理は、管理会社はやりたい放題です。
　Ａランク　理事や組合員が熱心で、知識もあり要求レベルが高い
　Ｂランク　熱心に取り組む理事がほどほどにいる
　Ｃランク　理事や組合員の知識や意識が低く受身一辺倒

Ｃランクの組合は、管理会社の『カモ』です。Ｃランク組合は、修繕工事や設備機器の点検作業などの際も、複数の業者から相見積を取らず管理会社の親しい会社に割高な価格で発注する傾向があります。

管理組合が『カモ』にならないためには、理事や組合員の管理に対する意識を高めＡランク組合を目指すことだと思います。

『カモ』にならないには
１理事会の人間関係が良好で、役員同士の連携が蜜である
２近隣マンションの管理組合と交流活動がある
３重要な案件について必要に応じて外部専門家の意見を聞いている
４管理会社の担当者や管理人と連絡を蜜にしている
５理事会は１ヶ月に１回以上開催している
６議事録など理事会の様子を広報している
７重要なことについては必ずアンケートを実施している。
８理事会の役員改選時には引継ぎがうまくいっている
９長期修繕計画があり、過去の工事についても把握している
１０長期修繕委員会や駐車場委員会などの専門委員会がある
１１専門委員には理事が出席し、理事会は活動内容を把握している
１２工事の発注時などに相見積を取ったり価格の交渉をしている
１３工事や点検作業などが事前に告知されている
１４管理会社や清掃会社、工事会社の仕事ぶりを検証している
１５住民どおしのコミュケーションが非常に良好である
１６総会や説明会、理事会などの出席率が高い
１７ゴミ置き場や駐輪場、廊下などの共有施設が整頓されている
１８騒音やペットなどの問題がない。あってもすぐに解決する
１９季節のイベント(七夕、クリスマスなど)が一つでもある
２０防犯カメラが設置され、防災訓練が毎年行われている

などに該当する項目が多ければ多いほど管理会社にとっては、『カモ』ではなく『嫌な管理組合』になると思います。

こんにちは。
みなとみらいさんは初めまして…ですが、久しぶりに顔を出す者です。

みなとみらいさんも組合・理事会運営に相当ご苦労されているのでしょうか。
当方はカモにならない20項目中、8点…という所の13期86世帯で理事長留年中の者です。。。

以前、管理会社をどの様に変えるか…との話がありましたが、当方では昨年の総会の際に
「次期は随意契約で自動継続できると思わないでネ」と釘を刺しましたが、ズサンな管理が
次々と出るわ出るわ、、、フロントのヌルい体質も変わらないままでして…

血圧も上がりっぱなしでしたが、冷静さを保ちつつ、更新3ヶ月前の申出が来る前に理事会で
「次期は相見積するから」と言うだけで、これまでの10期の間、ほぼ同額だった管理委託費が
約10%のマイナス提示。

また、リプレイス作業もマンション管理士やコンサル会社に依頼すれば色々と面倒を見て
もらえる様ですが、私はネットや雑誌で見つけた4社に相見積を依頼している所です。

今後の予定は…
８月：理事会で日神＋4社の見積りと提案書類の確認～一次審査
９月：住民説明会で3社からプレゼンを聞き、理事会で1社を選定
10月：総会で管理会社の変更を決議（＋日神とは３ヶ月の暫定契約）

のつもりですが、管理員さんが日神以外になるなら、私だけ新会社で引き続き…とは出来ない、
と言っており、住民がどの様な判断をするかなぁ…という所です。

匿名さん同士の書き込みに疲れ、暫く読むのを止めていましたが、理事・理事長の経験者同士が
本名で語り合う掲示板がありますので、参加されませんか？
http://rjc48.com/
主宰されている方は、こちらにもブログを投稿されている方です。
https://www.sumu-log.com/archives/author/haruboo

併せてのご紹介まで。
また、情報交換させて下さい。

NO２３４の 理事長2年生さんありがとうございます。

当管理組合も９点ほどです。

当管理組合は、管理会社の変更については話題になっているだけでまだまだの状態です。


ところで、NO２３４の 理事長2年生さんの管理組合の今後の予定として

８月：理事会で日神＋4社の見積りと提案書類の確認～一次審査
９月：住民説明会で3社からプレゼンを聞き、理事会で1社を選定
10月：総会で管理会社の変更を決議（＋日神とは３ヶ月の暫定契約）

になっておりますので、参考にさせて頂きたいと思います。

http://rjc48.com/ 及び
https://www.sumu-log.com/archives/author/harubooも
参考にさせて頂きます。

ちなみにNO２３３のチェックリストで
　１７以上は、すばらしい管理組合です。管理会社もエース級の人材を投入し、一生懸命に対応するでしょう。
　１４～１６は、優秀な管理組合です。管理会社の担当者もやりがいを持って仕事に臨むでしょう。
　　８～１３は、普通の管理組合です。管理会社もそれなりの対応(出来高は別として)で仕事をこなすでしょう。
　　７以下は、問題の多い管理組合です。管理会社にいいようにカモられているかも？

結局、日神管財㈱に対抗するには、個人の力ではなく管理組合として組織対組織の関係になると思います。

そのためにも管理会社に対する意識を高めるための意識改革も必要になると思いますので、それにはどうしたらよいか、どんどん意見の交換をここでしたいと思いますのでよろしくお願いします。

　　日神管財㈱の管理サービスなどの苦情も引き続きよろしくお願いします。

>235 みなとみらい [男性 40代]さん

私は昨年、無料でマンション管理士に診てもらえる「マンション管理適正化診断サービス」を受け、
日神に対する漠然とした不安感・不信感が確かなものになりました…(^_^;)
http://www.nikkanren.org/link/shindan.html


当方で明らかになった問題点を書き出しますので、ご参考になりましたら幸いです。

・防火管理者未専任、消防計画未提出、連結送水管試験が必要と定期点検で摘出されながら、
理事会には「問題なし」との報告、消火器交換の未実施。
→消防署への報告書類には理事長にメクラ印を押させて、不適合報告をそのまま出しており激怒

・長期修繕計画で算出・計画された通りの修繕積立金値上げを行っておらず、想定より積立金不足

・管理規約がかなり古いマンション標準管理規約のまま改訂されておらず、団地型でつくるべき所、
　単棟型で作られている事。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_0000...

・管理事務報告書（マンションの管理の適正化の推進に関する法律第77条）の未提出

・契約書の別表第４（建物・設備管理業務）の（１）の点検報告書の未提出

・理事会議事録（署名入り原本）の紛失

・オーナーチェンジ時の駐車場・駐輪場使用料の徴収漏れ

まぁ、8年前に入居して以来、総会でも組合運営が何か怪しいと思いつつ輪番理事が回ってくるのを
待っていて、管理会社にお金だけ払っておけば、理事長は「ハンコを押すだけの簡単なお仕事…」かと
思っていたのですが、、、、ハードもソフトもヒドイ管理状態でした。
（管理会社にナメられたカモだったのか、元々ヌルい会社なのか。。。）

昨年の総会前にフロントの変更を申し入れましたが、上司も付いて二人体制でやるから1年待って…と
言われたので我慢してきましたが、会計ミスは相変わらず。。。

また、来年に大規模修繕工事を行うので管理会社変更は工事が終わってから…と思っていましたが、
日神は工事見積りの公募にも応募して来ず、見切りを付けるなら早い方が…と思った次第でした。。。

みなとみらいさんのマンション規模と理事会とフロントがどの様な感じか判りませんが、日神に対抗出来る
知識を身につけて、組合・理事会が管理会社をコントロール出来る様にならないといけないのかもしれませんね。

また、情報交換しましょう。

・管理事務報告書（マンションの管理の適正化の推進に関する法律第77条）の未提出
→　マンション管理適正化法の法令違反となります。
国土交通省関東地方整備局に通報しましょう。
行政処分が下りれば、管理会社変更の理由の一つとして組合員に説明しやすくなります。

・契約書の別表第４（建物・設備管理業務）の（１）の点検報告書の未提出
→　契約違反、債務不履行で損害賠償請求できると思います。

国土交通省における公益通報手続

国土交通省における公益通報手続
.　国土交通省公益通報受付窓口を利用していただく皆様へ


国土交通省における公益通報手続
～国土交通省における公益通報制度について（平成18年4月1日施行）～
※公益通報を行う方は必ずお読みください


○「公益通報者保護制度」の概要

　公益通報者保護制度とは、公益通報（いわゆる内部告発）を行った通報者の保護を定めたものであり、事業者、行政機関等の内部の労働者が、組織内部の国民の生命、財産等にかかわる法令違反行為を通報したことで、解雇等の不利益取扱いを受けることのないよう、公益通報者に対する解雇の無効、不利益取扱いの禁止等を規定したものです。
（公益通報者保護制度の詳細については、消費者庁の公益通報者保護制度ウェブサイトをご覧ください。）
　したがって、通報者御自身の所属されていない、または契約関係にない事業者・行政機関等における法令違反行為等の情報につきましては、従来どおり法令所管部署又は国土交通ホットラインステーションまでお寄せくださいますようお願いいたします。

○国土交通省における公益通報の手順について
1.公益通報の手続きとして、以下の方法からお選びいただけます。　　 1.ホームページ上の公益通報フォームへの記入
2.手紙等文書の郵送（〒100-8918 東京都千代田区霞ヶ関2-1-3 合同庁舎3号館国土交通省公益通報窓口　宛て）
3.FAXの送信（03-5253-8031）

2.公益通報をされる際には、以下の情報が必要になりますのでご注意下さい。 1.氏名
2.連絡先（住所、電話番号・メールアドレス等の連絡先）
3.被通報者（法令違反を行っている事業者等）
4.通報者と被通報者との関係
5.法令違反または法令違反のおそれがある行為の内容と該当法令（注３）

3.行政機関への公益通報として認められるためには、法令上以下の要件が求められていますので、ご注意下さい。 1.「労働者」であること
2.「不正の目的」でないこと
3.「通報対象事実（国民の生命等に関わる法令違反行為（犯罪行為等））が生じ、又はまさに生じようとしている旨」の通報であること
4.「信ずるに足りる相当の理由がある」こと
5.「通報対象事実について処分若しくは勧告等をする権限を有する行政機関」に対するものであること※要件等の詳細の他、通報手続きのご質問については、以下の相談機関にお問い合わせ下さい

4.通報等の処理


【国土交通省の通報手続き等に関するお問い合わせ】
○国土交通省公益通報相談窓口 ：03-5253-8124
（平日10:00～17:00まで）

【公益通報者保護法及び公益通報制度全般に関するお問い合わせ】
○消費者庁公益通報者保護制度相談ダイヤル ：03-3507-9262

みなさん、いろいろと情報を提供して頂いてありがとうございます。

引き続きみなさんの力で不誠実な日神管財㈱に対しての対処方法等を教えて頂ければ幸いです。

みんなで考えれば、怖くない！！

>>管理会社は、管理組合を各付けしているようでＣランクの管理は、管理会社はやりたい放題です。
　Ａランク　理事や組合員が熱心で、知識もあり要求レベルが高い
　Ｂランク　熱心に取り組む理事がほどほどにいる
　Ｃランク　理事や組合員の知識や意識が低く受身一辺倒

Ａランクの管理組合とＣランクの管理組合とでは以前は同じフロントマンだったのですが、最近になってＡランクの某パレステージでは違うフロントマンに替わり（替えさせられ）、Ｃランクの某パレステージでは依然として同じ出来の悪いフロントマンです。
このことからも、まずはダメなフロントマンを替えるように管理組合で図ってみるのもひとつの手です。それでも日神管財が不誠実のままならバッサリ管理会社を替えましょう。