プレミスト菊名ってどうですか？

>>439
低層だからかな。
管理費だけならそこまで高くなかったと思うけど。

>>440
管理費は一定期間毎に上がります。
低層だからなのかもしれませんが、ちょっと高いです(._.)

>>441
失礼しました。
足元の管理費の話かと思っていました。
ただ足元の管理費で高いと思うなら、やめたほうが良いと思います。
良いマンションが見つかると良いですね。

マンションの中ではタワーマンションの管理費が高いという話は聞いてましたが、低層もそうなんですか？
世帯数が極端に少ないからか？と思えば83戸だそうで、住人規模が原因となっている訳ではなさそうです。
クオリティの高いサービスを維持する為の人件費でしょうか？

支払える支払えないかという点が論点では無く
絶対的に高いという点が問題。

管理費は年月と共に増額されないのでは？
まったくないとも言えませんが。

一定期間で繰り返し増額されるのは"修繕積立金"ではないですか？
当マンションの修繕計画は知りませんが１５年～２０年ぐらいで多い場合は初期値の３倍程度になりますよ。
どこのマンションでもそうですが初期の設定金額では大規模修繕で赤字になるケースがほとんどです。

それにしても規模と建物の割に管理費が異常に高いですね。

初期費用(物件価格)が高くて、ランニングコストも高いという。

某財閥は修繕計画をかなり厳密に提示してくれて
しかも安かった。
シミュレーションの条件もコンサバにとってて
信憑性も高い印象でした。

管理費ガバガバだと修繕計画もガバガバですかね。

>>446
は？コンサバって保守的にって意味で使ってる？
ガバガバ？なんのこと？
もう少し分かりやすくしないと伝わらないよ。

>>446
修繕計画って、厳密にではなく余裕をもって組むものだと思いますが…
シュミレーションの信憑性？
どう測るんでしょうね？

馬鹿しかいないのかねぇ・・・

某財閥:コンサバな条件設定でシミュレーションを組んで信憑性が高い

プレミスト:規模の割には割高な管理費設定から、ガバガバな修繕計画の可能性。

ここまで書いてやらな分からない訳？

読解力無いね、

>>446
だったらそこを買えば良いのに。
比較だけして買う気なし？

>>449
じゃ～、そこ買えば？って感じですね。
計画なんて計画でしかないんだし、貴方はどれだけ詳しくこの物件の修繕計画を確認したのですか？
ガバガバって、計画がガバガバしてるってこと？意味通じていますか？
いいかげんという意味なのか？余裕をもって策定された計画と誉めているのかすら分からない(笑)
「計画がヌルヌルで、なんだかドーン！な感じ」って言われて通じますか？
また貴方が某財閥とおっしゃっている会社の「コンサバティブな条件」とはどのような条件を指していますか？
人の読解力を否定する前にご自分の文書力を疑われたほうが宜しいかと。
私も何件か（誰もが知るあの有名ブランドマンションも）話を聞いていますが、こちらのマンションの修繕計画はガバガバな感じでもヌルヌルな印象もありませんけどね(笑)

>>446
矛盾だらけ（笑）

>>451
(笑)

コンサバとか使ってる時点で痛い感じ(笑)
「かもしれない」コメントですから、そこまでボコボコにしなくても。。。
ま～中途半端に批判するからいけないのか。
マンション、ほぼ完成ですね。
まだ決断できてない身で、入れる人が羨ましい。

修繕計画にせよ、実際の工事にせよ、管理会社にコントロールされて不必要な工事費を払わないようにするのは管理組合たる住民の仕事ですよ。
初期設定の修繕積立金がリーズナブルでも大規模修繕の際に一時金をガッツリ払うようにすれば問題ないし、積み立てしてたから総額が変わるわけではありません。実際このぐらいの物件買えるなら、常に３００万円ぐらいは出せる層ではないですか？

この物件の問題点は皆さん共通の認識の管理費がやたら高いところ。
この規模の物件であれば平均１１０００円が相場じゃないですか？
特殊な設備があるわけでもなく。２４時間体制で警備員が常駐するわけでもないですよね？
むしろこの規模でディスポーザーもない物件ですよ。

私は買った立場ではないので不満があるわけではないですが購入してたら管理費設定の根拠を販売会社に説明させると思います。
もちろん、それで納得できる根拠があるなら良いですが、管理会社の雇用確保のため管理人２名体制ですむところ３名突っ込んでますってのが実態だったりしたらアホらしいです。

>>456
ずいぶんお詳しいのですね。
低層でこの規模の物件で管理費11,000円というほうが、かなり安くないですか？
またディスポーザーの浄化槽が、修繕でどれだけ費用が掛かるか知っていますか？この規模でディスポーザーあったら私は敬遠。
そもそもルールを守らず何でも流して皆で修理するディスポーザーは、私は無いほうが好感です。
共通認識？！の高い？！管理費について、そこまで詳しくて切り込める自信があれば、管理会社と交渉できるのでは？
買ってからの話ですけどね。

エレベーター、多いですね。
崖だから必要なのでしょうね。

業者かな＞457

>>460
え？何業者かな？
ていうか>>>459のコメントの意味が分からない(^-^;
そもそもエレベーター無い、もしくは少ないマンションは論外だけど。

崖だって(笑)
崖（がけ、英: Cliff）とは、垂直もしくは垂直に近い傾斜の地形のことである。日本の法令では、水平面に対し30度を超える角度の傾斜を要件とする。（出典wikipedia）
困ったもんだ。やっかみ半分のアンチコメントが多すぎて、この板はまったく参考にならない。

>>462
数千万の買い物するのに他人任せしちゃだめですよ。
デベの言うことだって話半分ぐらいの気持ちでいかないといけないのに出所不明な匿名掲示板の情報なんて、人それぞれのバイアスかかってるわけですからアテになるわけないです。
個人的には根拠のあるアンチコメが最も興味深いですけど。

徒歩12分って、坂だから帰宅時はもっとかかりそうだね！

>>464
まだ歩けるうちなら頑張って坂を登っていきますが、車椅子とかになったら大変ですね。雨の日の菊名駅前のバス待ち大行列を見るとうんざりします。

>>465
菊名駅からの歩道が狭いですね。整備されるといいのですが。

>>466
駅の周りの雑居ビルを一斉に撤去してやるか、地下化しない限りこの駅は開発できませんね。
新横浜駅に東横が入ると多少は混雑緩和しますかね。

>>467
そうなるといいですね。
あと何十年先のことやら、、、

>>465
車イスになったら平地でも大変だし、そんなことまで気にするなら介護付きマンションでも買われてはいかがですか？
っていうか雨だろうと10分くらい歩けば良いのに。
たまたまバスが通っているが故の感想(笑)

>>465
車椅子もそのうち自動運転になるので今から心配しなくても大丈夫ですよ。

菊名は地形が過酷過ぎます。
東横線と横浜線のクロスで特急、快速が停車していて本来もっと発展しても良いのにあの地形が邪魔をして大きくなれない。
区画整理だけなら時間をかければ解決できる可能性もありますが、ここはそれも困難。
なにより、ＪＲも東急も行政も菊名をどうにかしたいとは思っていないでしょう。

上の宮も健康に歩けるのであれば負担は許容範囲ですが、足が弱くなったりすると途端に陸の孤島になりかねません。
将来はケア・マンションに移住する人生設計であれば心配ないですね。

>>469
みんなそんなことまで気にするから売れないのですよ。

>>472
？？？
どういうことだろう(汗)

将来の可能性を想定するとこのマンションは買いじゃないってことではないですか？
終の棲家にするには不安がある物件ってことです。

>>473
確かに意味が分からないな。
売れないってことは、売主に対するコメントなんだろうか。
ならココに書いても意味ないね。

>>475
売主も販売戦略の参考にここを見てると思いますよ。強気な販売戦略を変えてほしいものです。

>>476
じゃ～あなたはいくらが妥当だと考えていますか？
というか、いくらになったら買いますか？

>>477
最低15パーセント引き下げたら即買いですね。まあ、天下のDaiwaさんと竹中さんの物件じゃあかなりマージンとらないと採算が合わないから無理ですね。
やれるもんならやってみな

>>478
へ～すごい相場感ですね。
▲ 5%：まだチョイ高い
▲10%：悩む価格レベル
▲15%：即買い
そんな感じなんですかね～
勉強になります。

>>479
デベ担当さん、ちゃんと上申して検討してね。

>>480
スミマセン、デベではなく購入検討中の身です(^-^;
私は欲しい部屋価格聞いて「▲10%なら即買いなのにな～」って思っていたけど、▲15%も下がったら、あっという間に完売じゃないてすかね？
でも大和ハウス＋竹中ですよ。
下げてくれるのかな～？

いよいよ今月、引渡しですよね？
どれくらい売れてるのかな～？！
悩む、悩む、悩む、、、

何がしたいんだ？この会社は。

平成28年2月3日～平成28年3月4日まで公開していたホームページにおいて、平成28年2月6日～平成28年3月21日までにご契約いただいた方に30ポイント分（1ポイント1万円分）の家具・家電をプレゼントさせていただくご成約キャンペーンを表示しておりましたが、都合によりキャンペーンを中止させていただきます。お客様にはご迷惑をおかけすることお詫びし訂正させていただきます。


一期一次〜五次先着って、一期一次すら売れ切れてない癖に。
サッサと1000万くらい引けよ。

>>483
確かに。
最初に購入した方からクレームがあったのでしょうか？

>>483
中途半端なドーピングでは効果が無いので次の一手に着手したんじゃない？下げるのか分からないけど。
大企業にしては「ドーピングでは効果は限定的」という反応に対して方針転換は早かったと思うよ。
ま～30万円の家具、家電なんて家の値段からしたら誤差だし「いつまでコノキャンペーンやるのかな～」って思ってた。
そもそも残り一部屋、最後の一手で使う手段でしょ。
ただ1,000万円も下がるわけないし、逆にそこまで下がったらこのマンションの魅力も無くなるけどね。
なぜなら「サッサと1,000万くらい引けよ」なんていう人と同じマンションには住みたくないから。

竹中、大和、菊名

で売れないのは価格が原因というのは明白。
さっさと値引けよ。

まだ２０戸以上売れ残っているんですね。棟内モデルルームを９月まで使う気なので、大きな値引きはせずに長期戦に持ち込む気ですね。こうなれば秋まで我慢比べです。

なんか熱くなっている人が散見されますが。。。
そこまで長期戦になるのかな～？
30ポイントのキャンペーン止めた時点で「何かある」って考えるべきじゃない？
20戸以上が売れてないんですか？最近の売れ方からしたら、健闘しているほうじゃない？
「今売れないと半年経ったら、なお売れない」だから今のうちに損切りするのも戦略かと思います。
ただ既に売れていることも考えると、既購入者をどうするかだと思うけどね。（購入者を怒らせて良いことないですからね）

>>486
そうかもしれないけど、言い方が怖いよ( ；ﾟДﾟ)
ヤダヤダ。

20戸以上の売れ残りですか？
もう少し安かったらな～
坂はなんとかなる！だから場所は良い！
ただちょっと高めですものね。
BEAMSのモデルルーム気になります。

20戸以上っていつの話？
ここまで書かれて静かに売り切れていたら面白いのにな～
いや、そういうマンションもあるからね(笑)

今までの見込み客に守秘義務契約を結んで、内緒でスペシャルディスカウントプライスを提案したら早期完売になると思いますね。建物自体は悪くないですから

>>492
物件概要みてたら販売戸数３４戸って書いてあったけど、、、まだまだ長期戦の様相です。

>>493
そんなことあるんですか？
特に情報も無いし、もうしばらく様子見してても大丈夫だと思っていました。
建物自体は大和ハウス×竹中工務店だからとても魅力的。
そうなると早い者勝ちになっちゃうんですか？

信用にかかわるので大々的に値引きはしないと思いますよ。
493が書かれているとおり非公開になると思います。
そうなるとモノにできるかは営業担当との信頼関係ですね。
営業も人ですから、裏切らず（購入意思が固い）、嘘つかない（与信）客に売りたいと思うでしょう。
何にせよＰＣの前で情報出てくるのを待ってても何も得られないことは確かです。

>>496
ホント、その通り(笑)
この掲示板に値下げしましたなんて出た頃には完売しているんだろうね。

>>496
私が営業なら「サッサと値下げしろ」なんて人には声かけないな～(笑)

この物件は人気があるのかないのかわかりませんね、、、
いろんな意味で注目されている物件なのは確かですね、コメント見るかぎり。

もうマーケットが終焉をむかえてきてますので、すでに契約をされた方には申し訳ないですけどこれだけの売れ残りをさばくには大々的に値下げしないと厳しいですね。検討いたします。

この辺りの中古は築10年徒歩10分70㎡が3000万円前半(2800万円台もあった)なんだから高いのは明らか。
当初から高すぎると書き込みしたけど、大和×竹中なら妥当、買えない妬みと否定されたよ。でもマーケットは正直だね(笑)。慌てて買わなくて良かった。大幅値下げしたら再検討しようかな。

もう今となっては良い間取りは少なくなって来てるんじゃないかなぁ。
動くなら早めに動かないとねっ。

>>502
もう今となっては？
そういうことですか？
うち連絡ないな～

このマンションの場合、早いもの順で決まっていくって、ただそういう意味です。
迷うなぁ〜

オリンピック特需やらの地合いで全体的に高くなっているけど、実際の価値から高級車一台分ぐらい盛られて数年後にはその分も含めて目減りするって考えると冷める。
今欲しい、ここが欲しい感が強くないならもう少し（３年）待ってもいいと思う。
アベノミクスで金がジャブジャブある方はいいと思います。

>>501
うんうん、慌てて買わなくて良かったですね～
そこまでは下がらんだろうし、気づいた頃には、ほぼ完売しているのでは(笑)
ホームページで大幅値下げが発表になったら書き込むので、慌てずに待っててください。

ブランド先行で、はっ？ってところで強気に売ってるプラウドシリーズよりは、このマンションのポテンシャルは認める。
もう少し安ければ、魅力は何倍にもなると思う。
坂？フラットな駅近が買えるなら買ってるよ。。。

>>507
激しく同意。値下げすればすぐに完売するのはここのスレでわかりきっていること。あとはデベさんが大鉈を振る時を待つだけです。

そんなに魅力的な物件ですか？

価格次第ですね￥

マンション価格上昇局面では安売りしませんよ。
お客が焦れて買ってくれるのを待つだけ。
特にすみふや大和ハウチュのように他で稼いでたんまりキャッシュを持ってる会社はなおさら。

>>511
そうかな？20戸も空いてたらさすがに考えると思うよ。
いちおう東横沿線だけど、この条件でこの価格、、、
このままだと焦るまでもなく売れ残るでしょ。
ただこれまでの購買層を大きく変えるような値下げもしないんじゃないかな？
「買えないことないけど、少し高いな～、迷うわ～」ってレベルの人あたりをターゲットに個別に交渉するのかな？
いずれにしても下がると良いですね。

>>505
３年待つとか、オリンピック後まで待つとか色々考え方ありますよね。
待って安くなる保証もないし、欲しい時が買い時なんでしょうね！

真剣に買いたいと意思表示して積極的に価格交渉を試みます。みなさん応援の程お願いします。

>>514
頑張ってください！
あまりに的外れなターゲットプライスだと「本気じゃないな」って思われるから気をつけてくださいね。
5～10％位なのかな～？

>>515
15%で本気買いの意志を掲げて、一度引きさがり様子を見ます。

>>516
頑張ってください！！！

>>512
甘いなあ。
キャッシュ持っているデベは、いくら売れ残っても何も困らないからね。
すみふやゴクレの売れ残り具合知ってる？
ゴクレの新川崎の物件なんか竣工から半年以上経ってるけど、300戸くらい売れ残っても値引きの気配すら見えないw

まあ517さん頑張ってね。

>>518
甘いかな？
大幅に下がるのを気長に待って、売れ残りをお得に買うのも人それぞれですからね。
購買層（買うことができる人）や、本気で買う気のある人（悩んでいる人）には既に声かけしてるだろうし、私ならそこまで待たなくても選べるうちに積極的に動くけどね。
もう少ししたら、このまま売り急ぐ事なく今の状況が継続するか、完売させるか分かるでしょう。
そこまで自信満々なら外さない自信があるのでしょうが(笑)

モデルルーム105号の4,290万が9月に明け渡しとなるので、売主はこの期間までに売り抜ける目標があります。8月ころにまだ売れ残りがあればたたみかけるチャンスとなります。検討されているみなさん、随時更新される販売戸数の状況を確認することをお勧めします。

別に目標でも何でもないでしょうよ。
9月過ぎれば他の部屋を同じようにモデルルームにするだけ。

>>521
ありえませんね（笑）

>>522
賃貸

>>523
ありえないとは言わないが、タイミング的に考えにくい。

引渡し前に全戸売れなかったのは市場の価値観と価格帯が合ってなかったってこと。
多少不便でも価格が抑え目であれば、自身や家族を納得させるトレードオフ条件のひとつになりますが、この物件にはそれが足りなかったってことですよね。
インターネットのおかげでどんな世代でも同じ情報を取得できるようになった今、広告の打ち方で差は出ないでしょうし、ましてやローカル（デベ＋ゼネコン）の組み合わせでもない当物件で入居前完売できなかったのは設定価格分の訴求力がなかっただけに過ぎないと思いますよ。
職場が近い、両親が近くにいて都合が良いなどという特別な要素がある方にとっては価格分の価値があると判断して購入されているのでしょうが、一般的には受け入れられない（価格）と感じた方が多いだけなのでは。

東急、ＪＲ沿線だけど駅が菊名でさらにあの場所でこの価格ならもうひと頑張りして別なところ…が本音では？？？

駐車場などのランニングコストも馬鹿にならないぐらいかかりますね。
周辺の月極と変わらないぐらいの設定ではないですか？

体力があるデベが価格で勝負しないのは構いませんが、条件が変わらなければ消費者も反応しないだけですよね。

建築費は上昇傾向
マンション用地は少なくなる一方

そんな時代で早期完売、資金を得て即マンション用地取得みたいな
高回転ビジネスモデルはもはや遠い過去

今はじっくり売って高利益。
引渡し前なんかに完売したら価格設定の失敗。
すみふモデルが時代の流れ。

そして資金の余裕の無いデベはご退場していただくだけです。

http://sennich.hatenablog.com/entry/2016/01/28/210314

素人のブログでまったく信頼性は乏しいが
この人の理屈では大和ハウスは値引きの見込めないデベロッパーとされているね。

>>526
同意、即完売ってのは明らかにプライシングミスだね。
そこまで安売りしなくても売れたってこと。
後はどのタイミングで完売させるか、、、
明日の情報更新でどの程度売れたかによって、個別の交渉が始まっているのか分かりますね。

>>527
はっきりいって、大企業は舵は重くとも、必要に応じて誤った舵は切らない。
そういう先入観が無駄といわざるをえない。
たぶん買う気のある人～
なんだろうね！

残33戸だそうです。(本日更新)

>>526
>>527
なるほどー、勉強になります！！
一つ疑問なのは入居が始まってしまうと、
・未売住戸に対する修繕積立金や管理費などを大和ハウスが負担
・販売営業の人員を継続して確保
などにより原価の上昇(利益への圧迫)が想定されるのですが気にしないのでしょうか？
総戸数が少ないマンションの場合は入居開始時点で未売比率が高いと結構痛いような気もするのです。
それらを折り込み済の価格設定、販売計画なんだよということなんですかね。。。

530さん、リアルタイム情報ありがとうございます！

当然、そういったものを織り込み済みの価格設定なんじゃないでしょうか。
そういうことをしなくても完売するならば、
それは利益が増えるだけというお話になってくるかと思います。
そういうことをしていないと、なかなかハイリスクですから。

30くらいなら売り急ぐ必要無いってことかな～

オプション申し込まれた方いらっしゃるのかしら？
スッゴく高かったのでうちは止めました。
ま～色々選べるタイミングではなかったのだけと。。。

何でもかんでも、都合のいいように
売れ残りの正当化してる姿は滑稽だな。

焦ってないなら、電話して来んなよ。

>>534
で値引きするって言ってた？

>>534
で、なんぼ値引きするって？

>>535
>>536
仲良しだな。
それより「売れ残りの正当化」の内容が聞きたい。

>>537
そんなの聞いてどうすんだよ。
わかってメリットあるの？
知りたいのは値引き出来るか出来ないか。

>>538
購買意欲ゼロだからメリットとか値引きはどうでもいい。
現状に対してデベが理由付けしてるのであれば聞いてみたいだけ。