2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地計画（晴海）

吹き付けにして、専有部の仕様も落として
エントランスでも豪華にして
高額で売り抜く感じで良いのでは？

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>71

これでしょ。
中央区は人口規模を抑制するよう主張したけど、最終的には5000戸⇒6000戸に落ち着いてしまったと。
↓
【日経新聞14/1/28夕刊】
http://www.nikkei.com/article/DGXNASFB2306V_Y4A120C1MM0000/
東京都は2020年東京五輪の選手村となる中央区晴海５丁目について、選手宿泊用に造る約5000戸分の中層の建物を、五輪後は民間住宅にそのまま転用する計画をまとめた。五輪後の人口は１万2000人程度となる見通し。敷地に高層住宅を建てる案もあったが、小学校などの整備に多くの資金がいる中央区から要望があり、都は人口が多くなりすぎないよう配慮した。
中央区は人口規模を抑えるよう主張した。「小学校を造るのは２校が限界」として将来人口を１万2000人程度にするように都に要請。都はこれを受け入れ・・・（省略）

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選手村は東京都が土地を定借にするか所有権で売却するかが重要。定借の場合、高仕様で建物原価が坪160万円とし、デベの利益15%としても坪180万で市場に出ることになる。現場、選手村の仕様を上げるには所有権ではなく、定借にした方がデベのリスクはなく、仕様も上がる。後、半分ぐらいを賃貸とするといった与件もつくだろうなあ。

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>都営住宅みたいな普通の都民が住める集合住宅にするのがいいのでは。

都営住宅には普通の都民は住めません。
優先的か抽選です。
また、都営住宅の家賃はその世帯の総収入によって変動します。

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>>83
原価から算定すれば、正に記載のとおりでCT品川レベルになるとは思いますが...
現状の近隣相場感を崩す大量供給を、デベがどう考えるかがポイントですね。

坪180-200レベルで大量供給される可能性が高いとしても7-8年先の話なので、現在実需で検討している人は、それまで待つか悩ましいところ。

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そうなの？普通の都民はどんなひとなのかな？都営住宅住んでいるのは普通の都民だと思うのだが。

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>>83
定借の場合、一時金をマンション価格に乗っけて支払う代わりに、毎月の地代減らすのが普通。そうしないと、毎月の地代が高くてまともに売れないマンションになるよ。

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>>79
時間の節約にならない高コストは避けるでしょー
セミリタイヤなら別だが

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ここに書く多くの方が気にしているのは「ご自身が所有しているタワマンの価値が低下しないか」ということですよね。皆さんの住まいとバッティングするような眺望が優れた高品質のタワマンが何本も建つより、大衆層向けの低コストマンションなら転売時に競合しないしいいんじゃない？

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低所得者はこんな中央区じゃなくて、ほかにいくらでもある既存の団地を建て替えて、そこに住んでもらうのが資本主義として普通の流れだと思うんだけどね。

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◎オリンピック期間中に1.7万人が滞在できる宿舎を作る必要がある。
◎震災と人材不足による建設コスト高
◎晴海の高額マンションを買う需要が足りず、売値に転嫁しきれない。
→デベが利益を得やすい板状低コスト住宅街。

ということです。湾岸エリアの方にとっては、オリンピック招致はプラマイ、マイナスですよね。

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>>90
青山、広尾、番町等の一等地に都営住宅を建ててますからね。少なくとも東京都はその流れとは違うようです。

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まー、その辺りは知ってる人は知ってるって感じの話だよね

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春海や豊洲、品川、東雲、有明がオリンピックで
ますます人気が出て資産価値が上がるようだね｡

跡地も高級住宅地となりそう。
便利で環境も治安も良い｡

割りを喰い、オリンピックに関係ない地域
武蔵小杉、池袋、赤羽、川崎、高円寺あたりの
人気がなくなり価値が下がるだろうね。

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中央区といっても晴海は倉庫街の埋立地。とても都心ではない。
低所得者向けの都営住宅がお似合いの街。
社会問題でもある貧困母子家庭救済のために晴海は都営住宅にすべきだよ。
家賃を月一万円くらいにすればシングルマザーも風俗で働かなくても生活できるだろ。

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>>80
新浦安は液状化で崩壊し、今やとても高級住宅地とはいえません。

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>94
>割りを喰い、オリンピックに関係ない地域 武蔵小杉、池袋、赤羽、川崎、高円寺あたりの人気がなくなり価値が下がるだろうね。

少なくとも、赤羽には国立スポーツ科学センター・ナショナルトレーニングセンター・アスリートヴィレッジなどのオリンピック施設があるよ。
国際大会に出場する選手はここの医療機関での検診が必須。
国内だけじゃなく、海外から視察団やトップアスリートが合宿に来てるけどね。
現在もでっかい第２ナショナルトレーニングセンター造ってるし、オリンピック終了したら解体するような施設ではない。

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選手村跡地が都営住宅になったら、付近の高級マンション住民は反対運動起こしそうな勢いだね。
低所得住民と一緒の学校やコミュニティになりたくないとか言って。

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確かに学校が荒れそう

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武蔵小杉、池袋、川崎、高円寺あたりって、意味不明な感じで
人気がある場所だよね。
不便、東京駅5km圏外、治安も環境も悪いのに｡
何か不動産業界が煽っているみたいな｡

オリンピックとも無関係だから、このさき適性価格に
戻ると思う。

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高円寺って、人気なの？

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若者に人気です。

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財閥系デベロッパーが手がければ素晴らしい街になるとおもうよ。72年定借スキームがいいのでは？坪200程度で平均面積90平米であれば、近隣のタワーマンションとも商品性がことなるから、地域にとってもいいのでは！

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若者がマンション買えるの？

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>95
都は金出さないのに、低所得者向けの都営団地作って誰が金だすの？
デベが儲かるような街づくりになると思うよ。

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>>96
なので、だった、と過去形。

でも持ち直している。

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そもそも埋立地に人は住むべきでない。

http://www.mansion-note.com/mansion/1296274
新浦安のマンションは、液状化の修繕と対策のために、月々の管理組合の集金額が２万円もアップ。

仮設村にして跡地は公園がいい。
いま勝どきや晴海で建設中のタワマンからの眺望も確保できるしね。

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殺風景な人の活気を感じないエリアです。昨日晴海から船に乗った時感じた印象。

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>108
これから大規模開発するのに、今と比較して意味ある？

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晴海が殺風景なのは、オリンピックを誘致するために開発しなかったからです。

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人口が減る中、6000戸とはスゴいですね。ここ以外にもマンション出来ますし供給過剰にならないのでしょうか？ ここら辺の中古は値崩れしませんかね？

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>>111
選手村跡地、をブランド化できれば
値崩れどころか値上がりも有り得る。

ブランド化できなければ
供給過多で値下がりのリスクはある。

世界一のイベントなのに　発想がセコイｗ　

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>>111東京都の人口は減ってないですよ。
http://ameblo.jp/sr-tahara/entry-10914152281.html

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そうですね。中央区の人口構成比は、日本の平均とは明らかに異なる形を作っています。

ここ１０年で、４歳以下の子どもと３０代が急激に伸びています。
反面、価格的に、２０代には住めないという状況も見てとれます。


中央区の人口ピラミッド

http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/tokeiderta/gurafu/jinko/daicho/01_01_...

ところで、６０００戸が、周辺の物件価格を「暴落」させるほどの数なんでしょうか？
ドトールだけが騒いでいるような気がしますが。

２４００戸の東京タワーズが周辺価格を下げさせたでしょうか？
７０００戸の越谷レイクタウンはどうでしょうか？

晴海は駅から遠いといいますが、最寄駅までバスを使っている方が東京中にどれだけいらっしゃるかを
考えれば、たいした遠さとは思えません。「適正価格」で売り出せば、需要は相当あるかと思います。

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>>115
オフィスと違って住宅は幅広いエリアがライバル関係にあるから特定のエリアだけ供給過剰ってのはあまり起こらない。
巻き添えで全体が薄く広く下がっちゃうことはあるけど、供給によって街並みが整備されたエリアがあまり下がらなくて、他のエリアが値崩れしたりするなんて事すらある。
世帯数や一人あたりの面積など、需要が伸びてる東京ではまだしばらくの間、供給=価値向上が続くよ。

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116
意味不明。中国の廃墟タワマンは特定地域への過剰供給。
すでに晴海も供給過剰でしょ。

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まあまあ１１７さん、そう熱くならずに。

晴海や豊洲はどんどん開発されていきますね。オリンピックもあるからきっともっと整備も進んでいくんだと思います。

ただ、やっぱりタワーマンションって気になるのが災害時。どうなんでしょう。どんどん整備されていく中でこの問題って解決されていくのでしょうか。縦に高い分、戸数が多い地域なわけですよね。あんまり関係ない質問なんですけど、ご購入ご検討者様はどういう風にお考えですか？私は臨海部の液状化、停電なんかを考えて、都心に近く便利とは思ったのですが、渋谷区で低層マンションの購入しました。

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自慢か。

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中国の廃墟タワマンはお国が違うということでスルーして。
晴海が供給過剰にはならないと思います。
多摩ニュータウンとか老化の進む街が廃れて人は晴海など都心部に集まって来るのではと。
何と言っても都心部に近いですから。

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すでに売れてないという事実が。一度も即完売が無い

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>>120
値段を下げれば売れるよね。
晴海関係者の皆さんの心配は、今郊外に住んでいる人が買える価格帯に抑えることで住民層が下がることと、低価格マンションに引きずられ自分の保有しているマンションの価値が下がることだと思いますよ。

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せっかく子供が増えても、幼稚園や学校が足りないのでは意味ないと思います。
小学校を増設できる場所はありますかね。

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>>118
臨海部って停電しやすいんですか？液状化が原因で？

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>>123
あるよ。最初から計画されている。
小学校あまり増やせないから、戸数を抑えたくらい。

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駅遠だから、郊外の人が頑張れば手が届くし位の値付けにして、高級でなくフツーの仕様のマンションにすればいい感じに売れるよ。

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駅直結マンションでしょうか？

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地下鉄は考えない方がいいと思いますよ。
2000年に大江戸線の勝どき駅ができたけど、スタートは1968年の交通審議会答申らしいですよ。
Wikiに詳しく載ってますが、ほんと気が遠くなるわ。
当時より、地下を掘るのはさらに権利関係が面倒そう。

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でも、大江戸線の新富町駅と、日比谷線の築地駅を地下連絡通路で接続するのは
提案したいです。

ちょっとしたことだけど、東急東横線沿線の人も有明の競技場まで、行きやすそう。

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＞129

間違えました、有楽町線の新富町駅です。

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たしかに東横線側からって湾岸エリアって遠くかんじるな

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>129
もしかして、東急東横線ユーザーは中目黒で日比谷線に乗り換えすれば便利とかいう意味ですか？
ちなみに東急東横線は副都心線とつながったため、日比谷線との直通は廃止されましたね。

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>>129
渋谷、恵比寿、大崎、大井町からりんかい線でどぞ

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>>124
液状化が原因で停電は、なかったみたいですよ。

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中央区晴海のタワーと渋谷区の低層を比較する意味がよくわかりませんね。
生活圏もライフスタイルも、まったく噛み合わないと思うのですが。

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>129
むしろ北千住方向から来る人たちにいいかもしれないですね。

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低層について書き込みしたものです。

そのあとの様々な方のコメントを拝見させて頂きました。意図せざる方向へ話が流れてしまい、誠に申し訳ありません。

自慢かというコメントもありましたが、決して自慢ではありません。価格帯にしても低層のほうが高いと思われているかもしれませんが、調べていただければわかるかと思いますが、トップのお部屋はともかくとしてミドルではそれほど大きく変わりません。ただ、もちろん部屋の広さが変わります。

また、そもそも比べる必要があるかというお方もいらっしゃいましたが、私は少なくとも比べました。通勤の利便性においては晴海や臨海部は便利ですし、他の方も述べられていると思いますが、都心においてはどうしてもここではいけないという思い入れがない限り、場所は特にこだわりもないと思います。そう意味ではネガティブに書かれている方もいますが、私は大きな値崩れが起きるとも思ってません。その上で、同じ値段を出せば、タワーマンションのほうが間取りもよく、眺望も良くて広いという中で悩んだわけです。

あと、液状化や停電という書き方も言葉が足らず申し訳ありませんでした。私が頭の中で勝手に大規模地震が東京でも起きると想定して書いておりました。なので、液状化で停電といった間違った解釈を招いてしまい、申し訳ありません。いずれにせよ、くるかわからない地震を気にして別のマンションを購入したわけですが、一方でやはり災害時をどのように想定されているのかは皆様コメントはいただけないのですね。これに関しては周りの人間に聞いても、みんなどうだろねということしか言わないので検討されている方には聞いてみたかったのですが。。それに関してはやはり、えいや！と気にせず決まるしかないのでしょうね。

といっても決まった後なので私が聞いても詮無き事と思いますので、ご放念ください。失礼を致しました。

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団地マンションになるだろうと言われてるけど、ただ一つ違うのは、セキュリティが相当きっちりした
建物にしないといけない点だと思いますよ。

まあ、開放的な外廊下マンションにはならないでしょう？？

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>>137
勝どき・晴海なんかは浦安よりも古いから液状化若干しにくいと思うよ
マンション単体では免震・制震も増えてるし、岩盤に杭打ってるから下手な低層よりは強いかと
非常食や非常電源もあるしね
都心で水や食料が止まっても数日あれば復旧するんじゃない？都内全域が壊滅することはないだろうから
電気・ガスはちょっと不安ではあるけど復旧の速度が他の地域より遅れることはないんじゃないかな

資産性考えるとこれから大量供給される湾岸よりも渋谷区低層の方が優れてると思う
港・渋谷の高級住宅地に比べると湾岸はどうしても落ちるし

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液状化より、地震後発生する火事の方が怖いです。
晴海は道路も広くて整備されているので、安全だと思いました。大田区などのごちゃごちゃ民家があるところより。
大規模マンションだと、敷地内に井戸水用マンホールがあったり、簡易トイレが設置されたりと安心です。
また、職場が都心だったら、帰宅難民にもならずにすむ

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電力は、隣の新豊洲に300万ボルトの巨大変電所があるので、
位置的に復旧は早いのではないかと勝手に思っています。

晴海ビュータワーの隣接地に晴海給水所があるので、何かで水道が止まった時は、
あそこから給水車が出ると思います。自分でもらいに行くことも可能です。

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>>138
タワマンなら、外廊下と内廊下とで、セキュリティは大して変わらないけどね。
逆に内廊下の方が、視線の無い死角ができる。

階数制限はあるけど、高さ制限がないから天井高3mクラスのラグジュアリーな室内になるだろうね。ビューに関しても都内ナンバー1の眺望が確保できるよ。所有権であれば@300以上、定借ならば240ぐらいになるかなあ。半分は賃貸だとおもうけど。

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あのプランをみて団地とか言っている人は不動産の素人だね。創造力を働かせるとポテンシャルが見えてくるよ。

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タワマン乱立だけでも高所得者層の食い合いなのにグレードの高いものと低いものを一気に大量供給したら値崩れ必至でしょ
山の手の内側じゃないんだから中間層に買わせる値段になるよ
オリンピックが決まる前くらいの値段でじゃないと売れないんじゃね

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グロスで6000〜7000万ぐらいなら中間層の価格。7000万円台は普通で高額でもないからね。

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>144
マンション掲示板は素人が意見交換する掲示板。逆にこんなところで『プロ』をかざして恥ずかしいですよ。。

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このスレってオリンピック選手村跡地の計画についてだよね！
特定物件のスレじゃないから、他と比較なんてできないっしょ？
だってまだハッキリと計画が確定したわけじゃないのに想像で好き勝手言ってるだけ！
そんな状況で玄人だの素人だの何言ってるんだか、(笑)
皆さんが知りたがってるのは確かな情報とその計画が晴海にとって有益か否かの判断材料！
妄想話しはいらないね～

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146さん
ゴメン、7000万台が普通って何を基準に言ってるの？教えて！
この辺りの相場？都内の相場？それともマンション買うなら一般的にこれくらいが相場？
マンションの絶対金額からも決して普通の価格帯には思えないので！
貴方個人の相場感なら、このスレでのコメントは意味ないね。

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>>144
さすが業者の方

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勝どき、晴海の相場だよ。

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3LDK80平米は相場7500万だよ。

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7000万円台が普通だって。ただ自分の買える金額が7000万円なんだろ。視野狭い。

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最近の相場ということは直近1年以内くらいでしょう。月島CGPは新築時の価格で平米100万円を超えているので、80平米で8000万はします。

ただし＞151、＞152は「勝どき、晴海の80平米」指定なので、条件にあてはまる物件をレインズで見てみました。TTTの100平米越えの物件は高値がついていますが、ファミリータイプ3LDK80平米未満で7500万円を超える成約価格は勝どき、晴海で2戸しかありませんでした。

勝どき、晴海の80平米の相場が7500万円というのは、誤認でしょうねぇ。

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レインズに登録されていなくても7500程度で成約しているよ。7000万円程度、エリアの相場、勝どきの勝どきザタワーは@310で半年で900戸販売済、驚異的なスピード。DTは@350だしね。

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TTT中層階の南西80平米は8400万円で成約。

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逗子マリーナのようになったらいいな。

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ここの相場は芝浦と同じくらいです。バブルです。

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オリンピックの恩恵を受ける地域と受けない地域の
地域間格差がさらに広がるだろうね｡

湾岸地域、都心部は価値がアップして高級化｡
治安も環境も良く、便利になり、都市計画もきっちりで
震災時の火災も起こらない｡

板橋区、北区、豊島区 、練馬区、足立区は価値も下がり
治安や環境も悪化、震災時の火災に怯え、人気がなくなり価値が下がるだろうね｡

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とにかく、止まっていた晴海の時間が動き出した。
道路が整備されてきれいになるだけでも、ありがたいです。
晴海タワーズや、ドトールの辺りも、すっかり綺麗になってきて、
昔の晴海しか知らない人たちに見せてあげたい。

オリンピックの誘致運動でよかったことは、
江東区民のみなさんに晴海は中央区だと知ってもらったことです。

冗談抜きで、砂町や大島に住んでいる人たちは、晴海が江東区だと思ってた人たちが、結構いました。

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>>146
これまでの湾岸の価格じゃ売り出せない
もっと安くしないと需要に対して供給が多すぎる

デベがこう考えたから高くできるタワマンを入れてきたんだと思うよ
団地の方は坪200万辺りかと
交通事情も改善されるか怪しいし

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坪250～270くらいが適正じゃない？この辺り。

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湾岸地域が街として成熟して高級化しながら発展していますね。

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正直言って、湾岸と内陸の差がほとんどなくなってきた。自由が丘などは湾岸と比較するとむしろ割安だよ。

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街として成熟してくると益々上がるよ。勝どき東地区は@350以上は必須だしね。駅10分圏内の相場が@300-350。選手村は駅距離はあるがビューは最高だから今の相場で@270-@300ぐらいかな。

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埋立地の辰巳団地の建て替えもあるしね。
正式には「辰巳一丁目アパート」
抽選が待ち遠しい人もいるんじゃないの？

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>>167
辰巳とかどーでもいい

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>>161
綺麗になっても、タワーズの近くに古いマンションは残ってるし
ドトールの近くには鰹節問屋からの乾物の匂いが漂ってる。

タツみんも、ハルみんも、大規模団地じゃ

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晴海レジデンスは分譲価格どのくらいでしたっけ？　坪200くらい？　そんなに安くない？

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自己レスです。晴海レジデンスの第一期価格表見つけました。安いですね。一番安い部屋は坪160ですか。

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↑それ、晴海テラスじゃない？
晴海レジデンスはデベが潰れて会社再生法適用になったため、１棟売りから急遽個別分譲に切り替えた特殊物件。だから相場よりは安かったけど@200万くらいだったはず。
テラスは系列は同じだけど、仕様もコンセプトも共有施設も全く別だから、若干劣るので安く売りだしたのです。

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忘れちゃならないのは、この地区が国家戦略特区の代表格だということ。
団地だとか＠200だとか望んでみても、どのみち一般庶民の手に届く街にはならないだろう。
事業協力者の利益、オリンピックレガシィ、国家戦略。全ての要件を満たすには、例えそれが団地であっても地球上の全ての叡智が詰まったハイスペックな街として完成することは間違いない。

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>>173
172です。住適空間の晴海レジデンスのページからリンクされていた第一期価格表で一番安い部屋は80.8平米で3998万でしたよ。

テラスの方は価格表見つかりませんでしたが、住適空間には平均坪211と書かれてますね。

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オリンピックまでの盛り上がりでしょうね。
それが過ぎたら海っぺたの 場 末 。

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海外では選手村、オリンピック公園は観光地になってるところが多いね。晴海も観光地になったりして。

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清掃工場のある有名観光地、ってあったっけ？

晴レジが安かったのは、清掃工場の真横だし駅から遠いため。

海っぺた？海っぺりは聞いたことあるけど海沿いの意味ですか。海沿いって言うのかなあここ。

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晴レジは当初@300超でファンドに売却予定だった。リーマンショックでファンドバブルが弾け、急遽分譲に変更。売主のコスモスイニシアは資金繰りに逼迫した為、@210で販売し資金回収をはかった。結果、ADRといった法的手続きで存続した。
リーマン前なら、@280ぐらいで分譲できたマンションだよ。

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