フラット金利はどうなる？【23】

>>639

２月だと当初１０年間0.77%で１１年目から1.37%なので計算違いますね。

>>641
2月と比べると3月に金利が1.5に上がると経済対策が台無しになるって事を伝えたかった。w
Bプランの人は優遇無しの2月の方が支払い少ない。

経済対策が台無しっていうか年明けから長期金利を上に向かせる計算があったから優遇幅を引き上げたんじゃないだろうか？
いきなり上がると消費に影響がでるからその対策措置
これで金融庁がこのタイミングに警笛鳴らした事も説明がつく
もはや長期金利の上げ下げは日銀の腹次第
企業向けの長期プライムレートを引き上げるのが目的
これで消費の影響を抑えて利ザヤ収入が得られる
これから確実に長期金利は上に向かうと思うよ

結果からしか推測できないけど、１月、２月の際は、基準日は上がるみたいなので(確かに上がる日があった)、さらに上がるかも。まあ、それでも低いですし

>>643
あなた頭いいね

643> なんか納得。
でも、一方で機構所管は国交省ですよね？金融庁と連携してるんでしょうかね。過剰競争を懸念する金融庁から、せっかく予算のついた政策にケチがつかないように、夜も遅い時間の発表を頑張ったのかな、なんて想像してたのですがw

>>643
同じく、なるほど…と思う内容です。
現在1.35で７年後から2.35になることを考えると、1.37の２月に借り換え実行した方がよいかもしれませんね。手数料が１００万くらいなのですが、このタイミングで繰り上げ返済した場合と、借り換えとで５０万も差がでないのは意外でしたが…。

やはり3月はかなり金利があがるんですかね？
皆さんの見方ではどのくらいあがると思いますか？

そういうのは20日過ぎてから聞いて
とりあえずソニー銀行が参考になるな

>>649
はい！すいませんでした。

かなりはないと思いますが、まずは横ばい程度。少しは上がるかな。来月そして
4、5月…チクチクと上げてくるんだろう。
ほんとソニー銀行を待ちましょう。

ソニーは16日月曜日に来月金利開示すんじゃねーかな？

横ばいはあり得ないわ
+0.15なら御の字

まぁデベの立場から言わせてもらうと、金利上がれば物件価格が下がるんだけどね…

そもそも物件価格ははっきりとは言えませんが、金利、株価連動ですから。

つまり、金利下降局面で買い、下がりきって借り換えが良い、と単純にいけばいいけどね。

>>655
そ。タイミング。

>>656
震災後すぐに物件を買って、今年2月借換えた人が最強の勝ち組。

いやそんな価格変動が激しい物件は微妙
結局は売るときの価値だから

>>658
そういう話ではなくて…

3月あがるん？金利あがるん？

1月の長期金利でコツンと音がした。
2月の長期金利はアップアップ。
つまり、3月実行からはガクブル。

はい、ソース
＞日本の長期金利が不安定な動きを続けている。10日には一時２カ月ぶりの高水準となる0.410％に上昇した。通常なら金利低下につながる株安にも債券相場は反応しなかった。財務省の国債入札でも投資家の需要が低調で、債券市場の需給不安がぬぐえない状況が続いている。

　10日の国内債券市場で長期金利の指標となる新発10年物国債の利回りは、前日比0.04％高い（価格は安い）0.395％で取引を終えた。

>>662
まぁ3月は反動月で上がるだろうけど、長期でみたら定位安定だよ。

こんな記事見つけましたが…

債券相場はピークアウトした可能性
http://bullbear.exblog.jp/22795602/

１月、２月が低すぎただけで、1.5%から2%内で落ち着くのでは

金利上がれば、不動産市況はさらに落ち込むだろうし、黒田さんは年内にもう一発いくでしょ。
アメリカ以外は緩和の嵐なんだから。

おそらく急な不動産不況を避ける為のフラット優遇幅拡大な訳だが
優遇幅拡大が終わる頃に金利が上がったにもかかわらず実質賃金が上がってなければ何かしら施策はあるかもね

月末に長期金利0.7あるで

それなら、変動にします。

フラットを含む固定が上がったら後追いで変動が上がるのに、
このタイミングで変動にするなんて気は確かですか？

変動は上がってくる前に上手く状況を予測して借り換えるか資金的に余裕があって一気に繰り上げられるかでないと、
目の前の金利に目が眩んでローンの仕組みに目を瞑るようでは変動の魔の手にかかって銀行の思う壺ですねぇ。

むしろ金利が上げにトレンド転換した今こそ固定化する絶好のタイミングなのに・・
変動だと多額繰り上げでもしない限り逃げ場がないぞ

１０年国債金利が少し上がっているのはわかりますが、
政策金利はそんなすぐ上がるのでしょうか。
固定の後変動が上がるという一般論は理解できるんですけど、
今政策金利が上がる余地はあるのでしょうか。
消費増税も控えているのに。。

上がる余地はあるにキマってるんだが、要はタイミングの問題
一年先なのか三年先なのか五年先なのか

3月か4月実行。
なんとか現状維持してほしいわー。

政策金利より先に変動金利が上がる気がする。

>>676
政策金利→短期プライムレート→変動金利
どうやったら政策金利より先に変動金利が上がるの？
ご指導願いたい！

２月実行は借りるメリットを感じますが、
３月実行は反動で上がるとすれば、
銀行の当初１０年固定とあまり変わらないかも。

アゲポヨか？

15日でなだらかに0.17くらい上げてるから、トレンド継続なら15日後の金利決まる頃には更に0.17くらい上げててもおかしくないね
だとすると0.56くらい
0.5〜0.6くらいだと思っとけばいいんじゃないかと

>>677
政策金利に連動すると、どこに書いてありますか？

＞＞当行の「短期プライムレート連動長期貸出金利」を基準とする変動利率になります。
＞基準≠連動じゃないでしょうか？

これが気になってます。

さすがに急激に上げ過ぎなので、いったん下に戻すと思うんだけどねぇ。

>>681
http://ameblo.jp/hideji-ikegami/
政策金利と連動ってこれに載ってました！

>>682
さすがに急激に下げ過ぎたので、いったん上に戻すと思うんだけどねぇ。

じゃないの？
リバウンド。

変動金利の基準金利は一般的な銀行では短期プライムレートに連動させてると思うけど、
新規契約者の優遇幅は変更してくる可能性はあるよね。
金融庁の調査って言うプレッシャーもあるようだし。

銀行が一番怯えるのが金融庁だからな

こんな記事もありますね。

http://www.nomu.com/loan/column/ogou/20140604.html

今後、自行の採算性を重視し、優遇を縮小する動きがでてくると推測されますが、それだけでなく、店頭金利の設定を引き上げる可能性も考えられます。

今の状況では変動金利は上がる要素が無い むしろ政策金利がマイナスになる可能性すらある
長期金利が今より１％以上高い状況でも政策金利も変動金利も０金利状態だったのに
何故今変動金利が上がると言っているのか あまりにも勉強不足

よく言うよ

金融庁のプレッシャー

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPKBN0KV2TO20150122

住宅ローン業務における利ザヤやリスク管理、今後の取り組み方針を調べ、是正すべき問題が見つかれば、個別行との面談や立ち入り調査も視野に入れる。

民間金融機関からしたら、それじゃあフラットの優遇も止めてよと言うんじゃあない。

フラットの優遇は国が補填する訳だから、銀行の財務にダメージ与える訳じゃない
何いってんの？

>>692
691じゃないけど、フラットの優遇拡大して民間の優遇縮小を国が率先してやったら、民間で借りる人が減っちゃうじゃないという話なんじゃないの？

ここから1年で金利は上がるよ～
ギリ変さん、乗り換えるのなら今のうちだよ～
家取られないように気をつけろよ～

上がるのはフラット？変動？

上がるのはフラットじゃない？
変動は数年先かと。

ずっと上がる上がる言ってるけど下がる一方の矛盾。
結局誰も未来は分からない。
適当なことなら誰にでも言える。

全ては自己判断。

まぁ変動がいつ上がるかは別として、変動が固定に逃げられなくなるのは間違いなさそうだな

俺はフラットの不透明感が嫌になったので、愛媛の某銀行の段階金利に代えるわ。10年0.72、11年目以降1.87保証料、だんしん込み！申し込み時と融資時の安い方の金利採択！手数料もフラットより安い！近くにこの銀行があるかたは、一考。今月中に安い金利をキープしましょう？！

＞699
もったいない・・・

ご愁傷さま。

693> そうだと思います。税金使って優遇0.77なんて、優遇しすぎでは。条件修正して下限1.0%までとかでいい気がします。

フラットは、団信が不透明だよなぁ。
2008年の0.1%値上げの理由は高齢化だし、いつの間に0.358%になってるし
今後も、どんどん値上がりそうな気がしますねえ

普通に収入保障保険

>>701
たかが5年か10年の優遇でそんな騒ぐほどでもないだろ？
団信別だし。
小さいなぁ。

残債が多い最初の5年、10年はとても大事ですよ

>704
一人ひとりの額は小さかろうがフラット35s加入者の数を考えるとたかだか0.数％でも
何十億単位が税金として使用されるわけ。

そのお金あんただせんの？

視野が狭いやっちゃのぉ。

>>706
心が狭いやっちゃノーw
ローン組める人は納税もちゃんとしてるし
家を買うのにも沢山納税をしてるわけだし
いいだろ。
逆にもっと優遇して欲しいぐらい。
関西の生ぽ受給率の方がどうにかしないと…。

借り手としては喜ばしい事だが、ローン減税で１％帰ってくるのに、金利がそれより少ないというのは矛盾してるよ。

＞707
関西のナマポと同レベルの人間発見！！

>>699
うちもその銀行で考えてますよ。
現状のフラットがさらに下がらなければ、手数料や、フラットの確認書類などの手数料などかからないのがいいですよね。

>>701
僻みとしか思えね〜w

銀行ローン考えてる人もみんなフラットの申請をとりあえずしとけばいいですよ。この先再び２月くらい低くなるかもしれないし。最後の最後で銀行ローンを選んでもいいのだし。

（ブルームバーグ）：現時点で一段の追加緩和を行うことは日本経済にとってむしろ逆効果になるとの見方が日本銀行内で浮上している。

関係者への取材によると、足元で輸出と生産が持ち直しており、原油価格の下落、消費増税の先送り、政府の経済対策などにより、日銀は景気の先行きに自信を深めている。

そうした中、原油安により消費者物価だけはさえない動きとなる可能性が高いが、日銀内では、ここで追加緩和を行えば、さらなる円安を引き起こし、回復しつつある消費マインドに水を差すなど悪影響の方が大きい、との声が上がり始めている。日銀幹部の一部で、為替相場に対する考え方に変化が生じている可能性もある。

ＢＮＰパリバ証券の河野龍太郎チーフエコノミストは「アベノミクスでは、デフレから脱却することで、日本経済が自律的な回復軌道に乗るというシナリオを描いていたが、2014年に実際に観測されたのは、円安によるインフレ上昇がもたらした景気減速だった。15年は反対に、原油安によりインフレ低下が景気回復をもたらす」と指摘。

その上で、「原油安により15年春にインフレ率はゼロ前後まで低下すると見られるが、原油安のメリットを円安が損なうことを認識し始めた政権は、２％物価目標達成時期の先送りを容認する姿勢を示している。日銀自身も追加緩和は実行可能性の観点から困難と考えており、政治圧力がない中、追加緩和の可能性はますます低下している」という。

消費者マインド調査は軒並み悪化

内閣府が発表する消費者態度指数や景気ウオッチャー調査 、日本リサーチ総合研究所が発表する生活不安度指数など、消費者のマインド調査は昨年10月31日の追加緩和以降、いずれも悪化した。

９日発表された１月の景気ウォッチャー調査は現状判断ＤＩ、先行きＤＩともに上昇したが、バークレイズ証券の森田京平チーフエコノミストは同日のリポートで「ガソリン価格は下落しているものの、円安による衣料や食料品の値上げが重しとなっており、マインドデータの回復ペースは緩やかなものにとどまっている」と指摘した。

森本宜久審議委員は９日、千葉市内で記者会見し、昨年10月の追加緩和は大幅な円安をもたらしたことで、消費者マインドを悪化させる要因になったのではないか、という質問に対し、「家計の実質購買力に影響を与えているのは事実なので、影響がないということはないと思う。そういう意味で、影響も少しあったのではないか」と述べた。

円安「大きなマイナスにはなってない」

支店長会議が開かれた１月15日、宮野谷篤大阪支店長は本店で会見し、12月の企業短期経済観測調査（短観）で近畿地域の企業が増収増益を見込んでいるにも関わらず、先行きＤＩが悪化したことについて、「急激な円安や原油安などの不確実性の高まり」が背景にあるとの見方を示した。

黒田東彦総裁は２日、参院予算委員会で、現時点で為替レートは日本経済全体に対して「大きなマイナスにはなっていない」と述べた。一方、原油価格の下落については、１月21日の会見で「企業収益の改善や家計の実質購買力の上昇につながるため、わが国経済にとってプラスに働く」と述べた。

みずほ証券の上野泰也チーフマーケットエコノミストは12日のリポートで、「円安ドル高が進行したことがドル建て原油価格の下落による景気刺激効果を減殺する方向に作用している」と指摘。日本が少なからぬ部分を輸入に頼っている食料品の価格で「円安ドル高が上昇方向の強い圧力になっている」とした上で、「各種食料品の相次ぐ値上げ発表が消費マインドを冷やしている」としている。

追加緩和は見送り

日銀は昨年10月31日の金融政策決定会合で、消費増税後の需要の弱さや原油価格の大幅な下落が「物価の下押し要因として働いている」とした上で、「短期的とはいえ、現在の物価下押し圧力が残存する場合、これまで着実に進んできたデフレマインドの転換が遅延するリスクがある」として追加緩和に踏み切っている。

１月21日の決定会合では、昨年10月の経済・物価情勢の展望（展望リポート）の中間評価を行い、原油大幅下落を受けて、15年度のコアＣＰＩ前年比見通し（政策委員の中央値）を1.7％から1.0％へと大きく下方修正したが、一段の追加緩和は見送った。

甘利明経済再生相は27日の閣議後の記者会見で、２％の物価目標について、「厳格な期限ということを政府も日銀もコメットしているわけではない」と発言。「原油安、国内ＣＰＩ（消費者物価指数）総合にとって相当大きな要素となりうる原油が半分になった。それらを勘案すると、だいたい、いつぐらいという幅の中心線よりももっとアローアンス（容認）を取っていいのではないかということだ」と述べた。

コピペ長すぎ。要要約。

>>714
激しく同意

追加緩和は当面行われないし、二度と行われないかもしれないって事じゃね？

その流れでいえば景気が回復するということなんだろうけども、
中長期で見た場合に、政策金利は１％上がるでしょうか？
その前には固定は１％以上上がると思いますが。

一ヶ月先のこともわからないのに、中長期のことなどわからない

緩和したら一気にまた下がりそうだけど
本当ここ数日はじわりじわり上がって来てますね。

追加緩和はなさげですね。

>>720
追加緩和は、無い無いと思わせといて、サプライズで実施した方が、効果が高い。ハロウィン緩和もそうだったし、またやるかもしれん。

しばらくはないけどな

>>699

愛媛出身とか結構条件が厳しそうですけど
何かいい方法ありますかね？

>>723
愛媛出身なんて条件、無いですよ！私、愛媛行ったことないけど、申し込みできましたよ。いろんな県に支店があって、近くに支店があればいいと思いますが。35年固定、最初の10年0.72、以後1.87、団信込み、手数料1%は、3月上がりそうなフラット35sよりお得じゃないでしょうか？！私は3月実行なので、両者どちらでもいけるようにしてます。11年以降がやや高めかもしれませんが、11年目から繰り上げするので、気にしません

>>724
ありがとうございました。
やはり基本的には口座開設も紹介が必要みたいです。
一つの支店には審査自体断られましたが
もう一つの支店は審査は可能と言われました。
やってみる価値はありそうです。

>>724
契約条件に給与振込ってあるけど、会社からその銀行には出来ないって言われた。取り引きがない銀行だから手間がかかるとか。
フラットと同時進行してるのですね。つなぎ融資とかは別の銀行でしてるのですか？

また爆上げ

0.43

これは月末に0.6

しかし強烈なリバウンド。
３月は１.６で収まってくれるかな。
４０００万、３５年借りると、ひと月違いで総返済額２００万違う。
うはー。。。

>724
伊予銀、阿波銀などは、その地方に住んでないとダメだと門前払いされました・・
やっぱり、いまのフラットの動向見て問い合わせが増えているんでしょうかね。地銀向けの住宅ローンの指導も入ったみたいですし。

東京の物件で借りられて、2月のフラット並の金利が適用される銀行どこかに無いものか･･

0.3台さようならですな

0.415かぁ
来週の20年債の入札で爆上げの可能性あるな

当方、現在注文住宅建設中、来週引き渡し。
去年8月から変動で土地の利払い開始、現在つなぎ融資をうけています。
最近の様子を見て変動からフラットに借り換えしたいと思うのですが、今年8月までは借り換えは不可能なのでしょうか。
何か手立てはないでしょうか。
ぜひお知恵をお貸しください。

>>733さん
お返事いただきありがとうございます。
似たような境遇であったとのこと、とても参考になります。
保留地を購入したため、まだ抵当権は設定しておらず、登記完了後に抵当権を設定するそうです。
まだ方法はあるでしょうか？
来週の引き渡し前に銀行に行くことになっており、もう時間もないため間に合わないでしょうか…
よろしければぜひご教授ください。

>>734さま
来週引渡し予定で、その前に銀行に行くとのこと。
今現在は、土地建物共に抵当権の設定はされておらず、また、引渡し時期からみても、建物の表題登記は終わっているものとご拝察します。
間に合うかはわかりませんが、私と同じ条件ですので、うまくいけばフラットに逃げることができるかもしれません。
まず、第一条件ですが、建物工事の工務店に「引渡し時期を遅らせることはできないか」を確認してください。
当然、建物は完成しているでしょうから、追加工事等が生じ（あくまで設定上です）、完成時期が遅れることにできないでしょうか。
そこさえクリアできれば、最大の壁は越えたも同然です。
すぐにつなぎ融資を受けている金融機関に対し、「引渡し時期が遅れるので、つなぎ融資の返済期日を延長する」ことを伝え、最低でも１ヶ月程度延長の措置をとっておきます。（このとき、手形に貼付する印紙代や利子が発生します）
金融機関に表題登記が終わっていることを知られているのであれば、「引渡しと同時に抵当権を設定したい」とか「住宅ローンの返済が早まっては困る」とか適当な理由で乗り切ります。
これで、１ヶ月の猶予が得られました。
要は、この間にフラットの申し込み→融資実行までを行ってしまえばいいのです。
もし、登記留保の条件として「土地の登記識別情報を銀行に預けてある」状態であっても問題ありません。
資格者代理人による本人確認制度を利用することにより、登記識別情報なしでも抵当権の設定はできます。（司法書士に対する委任状に、公証人の認証を受けることにより、より少ない費用での登記が可能です）
フラットの取り扱い金融機関には、なるべく急いで手続きをしてもらうとして、フラットで融資実行を受けることができ次第（フラットからの振込みは、返済予定の本人名義口座に現金で振り込まれます）、つなぎ融資の金融機関に対し「現金一括でつなぎ融資を返済する」と伝え、その金融機関とのお取引は終了です。
私の場合は、工務店が引き渡し時期の変更を認めてくれませんでしたので、なんとか親類から現金をかき集め、完成時の最終金を現金で用意した上で、つなぎ融資の金融機関に対しては、引渡し時期が遅れているように装いました。
かなり強引ではありますが、以上の方法であれば、可能ではないでしょうか。
３月or４月まで、フラットの金利が現状を維持してくれることをお祈りしております。

国債が売られて、円高になるとは、どういう理屈なのか、よくわかりません。債権よりも、現金としての円が買われているということですか？

国債市場の不安定な動きが、円相場や株式相場を揺さぶっている。13日には５年物国債の入札不調をきっかけに、長期金利の指標となる新発10年物国債利回りが一時２カ月ぶり水準に急上昇し、円高・株安の主因となった。金利低下の主因となってきた日銀の金融緩和に対し市場の疑念が広がっていることがある。

　財務省が13日実施した５年債入札は金融機関の応札額が2013年４月以来の少なさで、需要の乏しい不調な結果と受け止められた。直後の債券市場では国債売りが広がり、長期金利は一時前日比0.035％高い0.435％に上昇した。

ガクガクブルブル

必死になって固定の優位性を語っておられますが、
日銀の決定会合で物価上昇率が2%達成できた場合、
政策金利を0.2%あげると黒田総裁がコミットしております。
物価上昇率が2%アップはここ最近ではバブル期しかありません。

フラット３５は変動金利が借りられない、
頭金の少ない自営業者、
収入合算しないと無理な低所得者、
個人信用情報に傷があるルーズな人、
が多く使う住宅ローンです。

>>735さま
詳しいお返事どうもありがとうございました。
引き渡し時期を延長し、その間にフラットの手続きをするということなのですね…
全く考えつかなかった方法でした。

残念ながら、現在住んでいる賃貸の契約の関係で、引き渡しを延長することは難しいようです…。
やはり8月に返済実績が1年を過ぎるのを待ってから、借り換えをする方法しか残っていないでしょうか…。
詳しく教えてくださり、本当にありがとうございました。

>>738
フラットって多くはそういう人なんですか？変動は怖くて選択肢になかったです。今となっては変動でもよかったかなと思いますが。
我が家は、毎月の利率に一喜一憂したくなくて固定のフラットにしました。
たしかに収入合算しないと買えない公務員です。土地が親から譲られた同僚は変動が多いですね。