オーベルグランディオ品川勝島

管理費と修繕積立金はブランズよりは安くするそうだけど、いくらぐらいに落ち着くのだろうか。
日当たりとか考えると高層階だけど、トータルだとそんな安くもないのかな。

若夫婦などマンション慣れしていない人には
カフェやゲストルーム、スタジオなどみな自分たちが
ランニングコストを払うことに気づいていない。

少なすぎるエレベータ台数や(二重ではなく)一重床、
ベランダのへっちゃい仕切り壁など、
初期設備投資のコストダウンを徹底して
なかなか上手なショーケース。

細かいところは気をつけてみると安っぽいが
食洗機つきなど、価格は頑張った。

販売時期が5月って早くないですかね？
もう次の説明会で現地いったり資金検討？みたいな。そんな早いんですか？

ペラボー、田の字、外廊下の三点セットでしょうか？

ここは前評判では安いことになっているが、安いですか？
意外に高いと思うのでブランズの二の舞になりそうな予感。
ブランズが値引きする前に売り切れなかったら、購入検討者もそっちに流れ、売れ残るかもしれない。

ここでしくじると購買希望者の熱も消え勢いはなくなるでしょう。
そして、ブランズ、オーベルともに第４期、第５期とズルズルいくかもしれません。

第1期の販売価格でどれくらいの入居率になるのかが見物ですね。短期決戦とのことですが、今の価格維持でいけると
考えてるなら勘違いこの上なし、と思うのは私だけ？

戸数はまだまだあるのでまったく焦ってません。
いいお話がどちらからくれば買おうかなと思う程度です。今の価格なら決定打とはなりません。

>799
価格が高くて買えないと思うなら他を探した方が良いと思います。

人気の住居と不人気の住居が二分化しそうですね。
デベロッパーがどの様に完売させるか腕の見せどころでしょうね。

＞800

別に買えないわけじゃない。買うにはもうひと押し何かがないと買いたくないだけ。
お買い得感ってのはなにも家だけじゃなく、100円ショップでもベンツでもいらんものはいらん。

買ったときに大規模マンションに私と半分のくらいの入居者になるのはお笑い（笑えないし）だし、
よくある堂々竣工！第2期10次販売開始！みたいな恥ずかしい中で暮らすのはマジで勘弁ですよってこと。
堂々竣工って何？っていつも思います笑。

>>802
ブランズの悪口はダメよ

>>801
14階建ての公務員住宅より高い階
高速から離れた部屋
エレベータ前は避ける

結局16-20階の南東側の部屋に人気集中
日照と眺望の悪い14階以下は先着順

ここを買いと思うかどうか人それぞれね。
うちはしばらく東品川から品川シーサイド付近で同規模の中古物件探してたのでこことブランズが出た時にはどちらか購入しようと決めましたよ。
このあたりも80㎡越えると普通に築10年でも6000を超えてきますからね。
まぁ買うか買わないかを決めるのは相性、タイミング等あるからね。

>>806さん

本当にその通りです。
タイミング、相性、ぴんと来るものがあるかどうか。
NETの口コミにだまされ(?)ないように気をつけましょう。

>>808

入居が約２年後の3月って遅くないですか・・・とも言えますね。

早く契約させたいんだろうね。
焦らせたいのか。

ブランズ検討者に「うちも建てるから、購入待っててね！」という意図があったのでは？
確かにあの予定金額はかなりインパクトがありましたから、
オーベルのMRを見てからにしようという人もかなりいたのではないでしょうか？
しかし、双方ともこれからは活発になるでしょうね。
場所と規模は似ていても、メリット、デメリットがかなり違う物件なので...

ただここの想定外のデメリットは、みなさんも指摘している通りエレベーターですよね。
日照と展望のいい高層階を購入しても、毎朝忙しい出勤時間帯に下まで降りるのに、
いったい何分かかるんだろうと思ってしまいます。

この前MR行ってきました。

値段はブランズと差がある部屋とほぼ同額な部屋があるようですね。

ブランズ　７階　75平米　4700なのに対し
オーベルの南側　７階　76平米で4600台　でした。

11階で70平米ですと150差がある部屋もありました。

今が実家住まいの人は待ってもよいように思いましたが
賃貸住まいの人は、1年半の賃料を考えると・・・ですね。

まあ1期でどれだけの戸数を放出するかで
ブランズとどっちが需要あるか分かるでしょ。
資産価値的には勝馬に乗った方がいいのだろうね。

ブランズとオーベル両方検討していると
安い安いと言われてる意味がよくわかりません。
結局、みんなが買いたい部屋はブランズの値段と変わらないんですよ。

なので一見オーベルが有利な雰囲気ですが、第一期の入居率がわかれば実情はみえてきますよ。買いたい価格は皆さん同じなので、ブランズの値引きが始まったとたんにここを検討してるひとたちもいなくなる、こともありえる。

第一期でここを購入されたひとが重要なポイントになります。それでも全部埋まっても3分の１だもんなあ。見ものですね。

オーベルが値段を公開して、ブランズが渋々値段を下げたからいまは同じような金額になったのではないの？
値段に違いがないということは設備がよいブランズの方が上なの？

全住戸を比較はしてないが、たぶんオーベルの方がほんの少し安いと思う。

但し、竣工時期の差ほど安くは無いのでは？

結局待てる人は待てば良いし、待てない人はブランズを買えば良いし・・・
うちはオーベルに住もうとすると、今の住居を1回更新しないといけないんで、
その辺の費用差含めどちらにするか検討中です。

　広さと階層のみで比較するとオーベルの方が安いが、建物の質等コストパフォーマンスで比較すると
ブランズの方がお買い得？のような気もします。
ただ、それぞれ住宅にかけられる金額やこだわりたい部分と妥協できるところが違うのでいろいろですね。

建物の設備・仕様・広さ、ロケーション、入居時期、日照・眺望など
両方ともいい値付けをしていますね。　うまいわ！

ブランズもオーベルさんのおかげで販売を伸ばしているみたいですよ。
低層階は、ほぼ完売しているから、
竣工までには、ほぼ完売すると思います。
西棟の上層階を意図的に残していますしね。

あの販売ペースで竣工までに完売？無理無理　笑
竣工しても相当売れ残るよブランズは。

オーベルのMR行った人はわかると思いますが、寝室や子供部屋の窓の角！？妙に出っ張りがあったの気になりませんでした？
すごい圧迫感があってあれでエアコンつけたらかなり突起しちゃうような。
あんなもんなんですか？最近のマンションが。
ところどころチープなんですよね。

アウトフレームをアピールするなら完全アウトフレームにして欲しいですよね。長谷工の物件はどこも必ず廊下側は柱めり込んでます。あれポリシーなんですかね？そこもコストダウンのポイントなんでしょうけど…

田の字で全てアウトフレームなら価格がもっと上がるよ

ブランズは2台自転車置けない問題があるから、オーベルの方が良い気もする。
ただ、仕様がな〜。

カフェやゲストルームはいらないから
エレベーターを増やして欲しい。

通路側の部屋なんてほんと天井部分に柱が出てて、かなり圧迫感ありましたよ。
窓の高さも低くなるしカーテンも違和感あるしで。よくよくみると残念なとこありますよね。
収納を売りにするのもわかりますけど、基本的に見える部分をもっとしっかり考えてほしいな。

>827
あなたの意見は聞いてません。

収納を売りにしてるけど、そこまで惹かれません。
いかにもすごい！！という感じでアピールしているけれど、普通の収納でも大差ないですよね。

あらゆる所で残念さが目立ち、結局お買い得とは思えませんでした。

ここの営業さんの対ブランズ感もひどかったです。

ブランズよりは管理費お安い・・・等聞いてもいないことを話し。

表見上安くするために、そのつけがいろんなところに出るかと思うと（すでにエレベーター等出ていますよね）、

将来の修繕費が怖いです。

結局納得のいく部屋は4700万以上じゃないですか。

やっぱり何かが足りないです。モデルルームみてがっかりしました。

子供を育てる環境かどうかも気になりました。首都高の排気ガスは凄そうです。

たしかにブランズのことを過剰に意識していたような気がします。

管理費は他マンションより高いか安いかではなく、その金額が適正かを教えてほしいですよね。

確かに内側の柱はアウトポールでなかったですね。

洗面所のつくりと2重サッシなのはオーベルがよかったと思いました。

根本的にMRの作りがチープでしたね。
洗濯機や冷蔵庫も置いてなかったし、MRが1部屋半しか無かったし。。。笑

個人的な主観です。残念でした・・・。

納得のいく部屋となると、ブランズのほうが良いと思いました。

納得の部屋は金額的にも大差なかったです。

同じように考えていらっしゃる方も多いと思いますので、

早めに決断しないと、と思っています。

そうですね。

同感でした。結局納得する部屋は4700以上でしたね。

そのあたりの価格帯で捜している人は
一気にブランズに流れるような気がします。

完全なアウトフレームで各居室形状広さや室内にも開放感があり、やはり建物や仕様の質に対してのCPや立地で考えたら我が家はブランズの方かなと…好ましい条件で選んだら結局価格差は殆どありませんでしたので、それなら質が良い方が良いです。

>>829さん
関係者の方ですか？

他のマンションに対抗して管理費等を抑えるのではなく、適正な価格を教えてほしいです。

営業さんは売ってしまえば、あとの修繕費等関係ないのでしょうが、

ここは「大規模を生かしてお安くできる」の謳い文句を正直疑っています。

ブランズにはないゲストハウス、コミニュティカフェが付いて管理費が安いと言われても、
誰もが使用するエレベーターが少ないのでは、説得力がないですよ。

すみません、まだモデルルームに行けてませんので教えてください。

エレベーターの数が少ないのでしょうか？１基あたりの定員も少ないものですか？

イメージできないのですが、中層階は上から降りてくる人で乗れないことが多く、

朝のラッシュ時は階段というパターン？？

ファミリー向けマンションなので、ベビーカ－の方も多数ですよね。

私自身も乳児がいますが、エレベーターが少ないとは致命的ではないでしょうか。

エレベーターの数は前にどなたかがコメントしてくれてますが、
オーベルは　450戸で4機　です。
単純計算で1機当たり110戸になります。

ブランズは　350戸で5機　1機あたり70戸になります。

大きさは聞いてませんのでわかりません。

営業マン曰く、2LDKは単身者が住むこともあるから
戸数に比べて人数は少ないでしょうと言ってました。

ブランシエラを買っておけば良かった
それに尽きる

>>842さん
ありがとうございました。
現実に考えてみると、今私は60世帯のマンションに住んでいてエレベーターは1基ありますが、それでも乗れない時もあります。
いくら2LDKがあるとはいえ、コスト削減しすぎなのかなと思えてきました。
モデルルームにいって、いろいろ確かめてきます。

>>844
その方がいいですよ。
この掲示板の中だも的確なコメントも多いですから、最初からこの板を見て情報を抜粋して行くのもありかなと。
掲示板を見て質問事項を決めるのもいいでしょうね。
MRでの営業は基本いいことしか言いません。
予め自分で聞きたいことを整理していくのがいいでしょう。

チャットのような掲示板ですね　しかもネガティブな内容ばかり　オーベルにお客さんとられた営業サンかな？　

少なくともオーベルの営業はブランズのネガ書き込みに必死だったのは誰がみてもあきらかで滑稽でしたが、双方の営業で同じようなことはやめて欲しいですね。
いまのところ、ブランズ営業とまではいえないとはおもいますが。

ブランズ板で頻繁に見受けられた抽象的で中身の無いネガと違って、こちらは物件自体の客観的事実を元にした具体的なマイナスポイントの書き込みですよね。

例えネガティブな内容であれ検討者にとってはとても有意義な情報です。こちらを気に入られてる方には面白くないかもしれませんが、ネガティブな書き込みは何でも他社物件の営業とするのは違うと思いますよ。

エレベーターは本当に気になりました。インフラですから。南棟であんだけの戸数で2基ってひどくないですか？

向かい合わせの低層階の日当たりはないに等しいですね。しかも南棟は建物と向かい合わせでカーテン閉めっぱなしになりますかね。

低層階なんて転売できませんよ。安いのは理由があります。陽があたらないと湿気でカビだらけです。

最近のマンションでカビだらけになることなんて
ほぼないよ。

デメリットもあるけど相対的に見ると安いから
結果的に他地域の方含め多くの方が検討できるから
ここは売れるんじゃないかな。
全体のグロスを下げたのは賢いやり方。
ブランズの失敗から学んでますな。

>>853
いつもご苦労様です。
何回、「失敗」と「ブランズ」と書かれたのですか？

>>853
根拠は「ももれじさん」ですか？

ブランズ失敗としてますが、オーベルの発表待ちがあっただけで、特に失敗はしてないとみています。地域に不満を持たない層には、オーベル含めて都内で驚異的なコスパな物件ではないでしょうかね。

先日いった限りではブランズも条件いい部屋はどんどん埋まっていっているようで、値下げ期待しても結局条件の悪い部屋かしか残らない様子とみえましたよ。
何をもって失敗としているのでしょうかね。

オーベルもまだ先ですが、都内希望するものとしては、わりと早い者勝ちな物件、今後この地域物件を逃すのは惜しい気持ちで検討しています。

たとえば、都内で他に比較物件がありますかね。

23区出ればいくらでも。後はシティタワー金町とかかな。

>>857

勝島の検討者は大多数が都心に勤務等で23区内だからこそ価値を見出しているわけで、都下で良いならはじめからそっちの方が安くて選択肢も沢山ありますので比較対象外ですよ

まぁ、いままではオーベルが金額だけしか見えていなかったから
ブランズと比較できなかったけど、MRがオープンして
良くも悪くも比較されるようになったわけですね。

ポジティブ
価格が安い
共用設備がブランズより充実
駐輪場が1世帯に2台確保

ネガ
EVが少ない
2重床でない
クオリティが低い

主にこんなところでしょうか

>>841さん
エレベーターは、17人乗りと9人乗りの各2基ですよ。
ちなみに、ブランズは‥と書くと
関係者にお叱りをうけそうなので、
ここでは、記載しません。

>>861さん

841です。
情報ありがとうございます。
ということは南棟、東棟それぞれに17人乗りと9人乗りが
各1基ということでしょうね。
我が家には死活問題になりそうです。

EVですが、ブランズは
西棟：13人＋17人
東等：13人＋13人＋17人　の計5基ですね。

>860

ポジ、食洗機付き

ネガ、日照劣悪の部屋(特に南棟低層)多く、眺望も劣る

本日２回目の見学に行きます。気になる事質問してきます！ただ、前回も凄く混雑していたので落ち着いて話ができるのか心配です。匿名の掲示板ではいろいろ言われていますが、人気物件ですね…連休中他も行きましたが、ここみたいなところはありませんでした!我が家は南低層狙いです。

>>865
私も南棟狙いです。いかがでしたか？

MR来場者数と購入者って大体どの物件も同じような比率になるみたいですから
来場者数が多ければそれだけ売れるでしょうね。
私もここは人気の物件になると思います。ちなみに宣伝じゃないですよ。

>>866
うちもですね。
ブランズも南東角が早くに売り切れてますしね。
15階前後を狙いたいなと。
どうですかブランズ、オーベルメリット、デメリット出てきましたが。
オーベルの管理費を確認した方いますか？
ちなみにブランズは管理費積立合わせてたしか28000前後とお高めでした。

南東角部屋ですが、食器棚か、おけなくないですか？

いくつか不満な点はありますが、建物の中にカフェがあったり駅やスーパーに近いので決めようと思っています。
お値段も品川区では破格？
ブランズは最後の信号の待ち時間が長いし、南側の屋上看板が今後心配です。営業の人もオーベルの欠点ばかりで、少々引いてしまいました。
オーベルに絞ったので購入したいのですが、どのお部屋が競争率が高いのでしょうか・・・？

>>870

ここは良くも悪くも価格が唯一にして最大の魅力に他ならないので、当然安さを前面に出した部屋に集中するでしょうね

好みやニーズにもよるでしょうけど4千万後半が出せる世帯はブランズを選択する家庭も多いと思いますので、条件は悪いですが南低層のパンダ部屋やお値打ち感のある階高の南東角部屋は競争率高めじゃないかと思います

エレベーターってエレベーターホールが二ヶ所ってだけで
それぞれに2台ずつの合計4台ってことですよね？

品川区では破格かも知れませんが不動産に掘り出し物なしです。
今のバブル相場で、営業トークに踊らされて高値掴みする人の気が知れません。
すでに人口が急減し東京都ですら2020年をピークに漸減する推計が出ています。
そんな状況で、マンション価格だけ上昇し続けるでしょうか？
すでに膨大な空家があって問題になっているのに…

また、将来的にモノレールは廃止になる可能性もありますよね？
競馬場からの臭いもありますし。

永住するつまりだから資産価値なんて関係ないって開き直る方がいますが、
いつまでも健康で働ける確証なんてどこにもありませんし、
一般サラリーマンが長期ローン組むのってリスク管理が大切ですよ。
よく考えましょう。

>>873
知ってますが？
日曜の朝からネガさんお疲れさまでした。

ここは売れるのは安い部屋だけでしょう。
4000万後半を出せる家はブランズを選ぶでしょうし。

>>872さん


そうですよ。
エレベーターが合計4台しかないんです。

1階住戸を除いても、440戸あるのに少ないですよね。

>>875
ブランズも低層階の安い部屋と高い東南角部屋がほとんど売れてますからね。
同じ傾向にはなると思いますからね。
ブランズが第三期以降の販売が低調なら何かしらの策はあると思いますよ。
ブランズ、オーベルがどの段階で新たな策を出すか楽しみですね。

>>875
選ばないからブランズは売れてないのですよ。

一般的にEVは80世帯に1機といわれていますね。
440戸として最低でも南3+東2＝5機は欲しかった。

>>878

選ばないのではなく、選べないんです。
4千万後半出せるならこの条件仕様で買いませんよ誰も。

この規模でEV4基うち2基が9人乗じゃ入居時は大混雑ですね、家具の搬入等には2基しか使えない

4千万以下で買えるのって南向き、東向きで何階位まででしょうか
知ってる方がいらっしゃいましたら教えてください

>>881
そんなのは引っ越しの幹事会社の仕事だから
心配無用だよ。どこも上手くやってる

品川勝島って飛行機の騒音どうなの？
治安や平日の車の交通量もきになる。

自分で見に行けばいいじゃん　ここで聞いてもアンチが荒らすだけ　無意味

３０代中盤でローンを組むのがギリギリの年齢になってきましたが、
ここの3400万円の部屋を狙ってます。最多価格帯が4300万ですが、やはりすぐに売れてしまいますかね・・・

管理費・修繕積立合計で３万、駐車場で２万、合計５万が月経費。といったところでしょうか？
３５年ローンだと、月額１０万の返済として、月１５万ぐらいになりそうですね・・・厳しいです・・・

年収が４００万弱ですが、生涯独身者なので、いざという時は自己破産で・・・

管理費って、そんな高いんですか？ここ。
大規模だから安いと思ってましたが。

管理費・修繕積立合計で３万、駐車場で２万、
ってもっと高いでしょ。

あと、諸費用約150万や、
都市計画税、固定資産税、町会費、
フラット35なら生命団体信用費、
がかかります。あと、修繕積み立て費はドンドン上がることもお忘れなく。

3500万程度で全て賄えて、買えるのではないですよ
あと、住宅ローン残債が残って1500万程度では破綻も出来なく住宅ローン+賃貸を払い続ける２重生活が始まります。
恐ろしい生活の始まりです。

管理修繕費はブランズより安い（スケールメリットがあるので）ですが
それでも無理ならもっと安い物件探すしかないですね。
それらは物件に住み続ける限り払うものですから。

>>886
現金はお持ちですか？
手付金は払えますか？（オーベルは夏にも10%支払い）ですよ。
それにすでにスレがたってるいるような諸経費。
使える現金を、2割を持ってないと動けないし、デベも信用しないですよね。

管理修繕費は上がる事はあっても下がる事は絶対にありませんし、戸数やエレベーターの少なさを加味しても維持運営費のかかる共用部を考えるとここら大規模のスケールメリットで安くできるとか言うのも甚だ疑問ですね。

スタートから支払が厳しいのなら無理せず近県郊外で諦めた方が良いですよ、都内で購入は無防すぎます。

管理費は余ってれば下げるよ。うちはそうしたし。
代わりに修繕費を上げて帳尻を合わせたりするかは管理組合の考え方次第

やはり簡単に使える現金が最低でも400から800ないと契約後も家具が買えないとか引っ越し代が払えないと不自由になるかと。。
手付金は保全措置ギリの5%に値引きすることも可能だと思いますが。。担当さんに熱意を伝えて了承得るしかないのでは。。すぐにでも貯金するしかないですね。

ここの価格程度でギリなら無防ですよそもそも審査通るのか自体疑問ですし。

最低価格のパンダ部屋なんてほっといても倍率つきますし、審査通らずキャンセルなんて御免ですから確実に買える人に売りたいのがデベの本音です。熱意なんかでどうにもなりませんよボランティアじゃないんだから。