オーベルグランディオ品川勝島

ディスポーザーにコンシェルジュサービス付きで、カフェやらサウンドルームにゲストルーム等、維持費のかかりそうな共用部もあるのだから管理修繕合わせて最低でも2万は超えて来るでしょうねブランズも同様です。管理修繕を抑えたいのであれば共用部等何も無い小規模マンションにするべきです。

>>621
小規模は共用施設がなくても管理費が高くなりますよ。管理費は管理レベルを下げれば下がるので、管理費を下げないと売れない地域の長谷工大規模に行けば安いですね。

２、３万は、本当に最低限だと思う。
先は、もっとかかることを想定して、
払えないなら、資金計画を見直した方が良い。

>>622
長谷工ではなくても
安いですよ。

グーグルマップでの写真確認と、今発表されてる外観を見比べると、
南側で隣の建物との距離が10メートル前後しかないように見えるんだけど・・・
日当たりってどうなんだろう。

共用施設が充実してるし、目の前がバス停だしスーパーめっちゃ近で
価格を見ても値ごろだし、検討したいんだけど
逆に価格が安すぎて大丈夫なん？って心配してる。

１５階以上を買えば問題ないんだろうけど・・・
値段次第かな。

>>625さん
本日、現地を見てきました。
もう少し、南側の側の建物とは離れているようですが
建物は商業施設なので低層では、お見合いすることでしょう。

南側の建物より高くなる階から一気に価格が上がるのでしょうかね？
東側は交通量の多い道路に面しているし、悩みます。。。

>>622

仰る通り管理レベルが下がれば管理費は安いはずです。

ここにある設備はいずれも維持費がかかります。ディスポーザーの処理槽設置で必然的に定期メンテが必要になりますし、コンシェルジュと警備員と管理員の24h有人管理の為の人件費、それに加えて同じく人件費や定期メンテの必要な共用設備が充実となれば管理費が高くなって当然です。

共用設備もディスポーザーも24h有人管理も無い、ただのオートロックマンションなら管理費は安くなるはずという事です。

となると、管理費が月2.5～3万程度で、修繕費積立が月8千円程度と考えればよいですかね？
もっとしますかね？

ここは確か、タワーではないと思っていましたが、タワーなんでしょうか？

いずれにしても、3500万を超えるようであれば購入を検討できないぐらいの年収何ですけどね・・

一般的な認識としては中層マンションでしょうが、一応建築基準的には60m以上は高層建築物に該当しますし、タワーの定義は20F以上なのでSUMOサイト等ではタワーマンションの分類になってる様です。

管理費はそれなりにかかると思いますが、戸数多いので、管理費と修繕あわせて２万後半ー３万前半ぐらいかなあと。
この規模だとだいたいこれぐらいかなあ。
修繕で、将来はプラス１、２万は上がると思った方がよいです。
中古で築10年ぐらいのマンション情報が参考になります。

管理費と、修繕あわせて
ブランズ24000-30000

他の同規模のオーベルグランディオは平米１５６円だそうです。
スケール活かして結構お安めとの評価
ここは機械式駐車場も多いのでそこよりは高くなるかもしれませんが
修繕費と合わせて２万前半から後半という感じではないでしょうか

安けりゃ安いで不安だといいうし、高ければ文句をいう
管理修繕費って落としどころが難しいね。

国も警鐘鳴らしてるけど将来的にマンションの修繕費不足は深刻な問題
個人的にはタワマンや小規模マンションより中層である程度整形のマンションの方が安上がりかなって思う
尚且つ大規模の方がいいですね。

本当は三菱みたいに初期に一括で１００万くらい徴収する方がいいんだろうけど・・
ここら辺だと海も近いので塩害でマンションの劣化早いかもね

機械式駐車場は野晒しの様なので塩害の可能性も考えると維持管理が心配です。

結局最安値は眺望も日照も望めないお見合部屋の2LDKや狭めの3LDKで視界の抜ける15F以上や3LDKのボリュームゾーンはブランズと大差無いのでしょう。

まぁ塩害考慮するならならブランズの方が酷いでしょうね
あそこの方が潮風強いし

＞＞６３５

それじゃブランズと同じくここも失敗しちゃうんじゃない。
流石にあの失敗を見てそれはないでしょうし多少は学習して来ると思いますよ。
近所の長谷工物件のデータも活用できることですし

ブランズもここも仮にこの程度の戸数でコケるようなら勝島の将来性もたかが知れてるな。

購入検討してますが、ブランズ含めて、要は勝島という地域ににどれだけ価値を見込めるかという点だと思っています。
「品川区」としての価値として、お買い得とみるなら買いだし、ここに価値を見込めないならもっと離れた郊外を検討、

共用施設をみればこれで３万前後もしくは以上を高いと感じる人はターゲットから外れて、もっと何もないマンションを選択すべきと思います。ターゲットにハマる人からすれば、決して高いものではなく標準的なものですよね。

ちなみに、ブランズは失敗ではなく、単にオーベルとの比較で、買い控えの人が多数で、オーベルの発表とともに双方との活発になるのでは、と思っている検討者ですが、少数派ですかね。わりと同じような人たちがいるのでは？と勝手に推測しています。

価格の差は条件とニーズ次第で生まれる可能性はありますが、物件としては大きな差はないので（あまり差が生まれると逆に不安です）、リセールも考慮して「お買い得物件」として今後活発な地域になるのではと期待しています。

逆にいずれかに偏らざるを得ない物件であれば、地域価値、資産価値として購入は検討物件だと思ってみています。

連投ですみませんが、価格期待書き込みで、低価格を求める気持ちはわかりますが、市場での適切価格があるわけでそれ以上を期待するのはこのご時世、品質面で不安も覚えます。

市場価格として「適正」な価格であれば買いだし、市場価格を大きく離れた期待については、単なる購入者よがりだと思いますが、どうでしょうかね。同条件で、引き合いに出せる物件があれば別ですが、おそらく見つけられないのでは。

安値の期待は当然ですが、十分お買い得な物件と思いますので、もっと別の観点から物件の魅力にフォーカスして、意見交換できればと思っています。

低価格を期待というかブランズが全体の価格を高めにして失敗してるので

ここは多少広さを犠牲にしてもグロスは抑えてくるでしょうね

そういう意味での低価格には期待してます。

品質面を落としての低価格などは誰も望んでいないのでそのへんは大丈夫じゃないでしょうか

共用施設のカフェラウンジ良いですね。
共用施設が必要でない人にとっては、無駄なスペースなのかもしれませんが。
私自身東海地方出身で、出勤前のカフェとかは、とても馴染みがあります。
ランチの後のカフェとか、疲れた時の休憩にカフェとか。
大型モニターもあるとの事なので、オリンピックを皆で見たりとか
住人同士の触れ合いが多くてよいのではないでしょうか？

【取材レポート】オーベルグランディオ品川勝島
http://allabout.co.jp/gm/gc/453759/

ここの付近の中古相場からしたらここのCPは、たしかにヤバいよね。築浅の中古物件とほぼ価格かわらないし。
なんかここまで安いと裏がありそうで怖いな

モデルルーム行ってきました。予定価格も教えて頂けましたがとにかく安いですね
価格はあえて書きませんが・・資料請求数多いのも納得です
低層はおろか眺望抜ける上層でもとても安いですね。

間取りや設備はごく普通で特筆すべきものはなかったですけど
天井もそこそこ高く（2600くらいだったかな？）開放感はあります。
共用設備に関しては充実していると思いますが私自身はそんなに魅力感じませんでした、
但し人によっては魅力的に映るかもしれません。あくまで主観です。

外観のマテリアルも良いタイル使用しているそうです
見た目も高級感ありますし、規模が大きく敷地も広いため建物のスケール感はありますね

管理費はスケールメリットがあるせいか、設備の割に低い設定（見積もり）です。
物件自体はとても好印象でしたが担当さんがしどろもどろ
事前案内会ですからまだ慣れてないのでしょうね。
高い買い物ですので営業さんへの評価は少し低いです。
次回行くときにはれてもう少しきちっとした対応して頂けるとよいですが・・

南棟EV2基って無理がないですか？
間取りもバリエーションが少なくガッカリしました。

高級エスプレッソマシンにどれほどの価値があるのか分かりませんが
価格的にはブランズよりだいぶ安いみたいですね
郊外、他県からの需要も取り込んで集客好調みたいですね

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000013042015...

2LDKは、かなり人気になりそうですね。
しかしながら、ブランズにある3LDKは、ブランズより価格帯は安いですが、コストパフォーマンスはブランズが上かと思いました。また、完成が1年半ほど違うので、そこをどう考えるか悩みます。

事前案内会へ行ってきました。
間取りの広さや方角もありますが、南向き76平米クラス11階で4700万～一階上がるごとにと25万アップな感じでした。
確かにブランズより安いです。
ここからは主観ですが、モデルルームを見て、バルコニー側の窓の大きさがブランズより小さく感じました。
図面を見るとブランズの74平米と同じスパンの6メートル20。梁の場所+壁がある分窓が小さいのかなぁと思いました。
また騒音の話は別として、オーベルは直床二重天井、ブランズは二重床二重天井。
ベランダの隣との境界がオーベルは板一枚、ブランズはとしっかりとした壁。

建物的にはブランズの方が良いと思いました。

オーベルはオレンジシリーズとして使いやすさの目線でちょっとした便利機能がついてるモノが多い。
食洗機が標準設備、二重サッシ、室内物干しという点ではオーベルも良いですね。

管理費について聞くとブランズより安くする方向だそうです。大規模だからこそ、沢山の共用設備があってもお安く出来ると営業さんは言ってました。
ただ最初は安くても長い目で見る事を考えて、共用設備に踊らせられないようしっかり検討しようと思いました。

こちらの居室の天井高はいくらでしたか？

ブランズは2,550mmとパンフレットに書いてありました。
ここはまだ図面集見ていないので・・・

>>651
2メートル55です。最上階は2メートル50ですよ。

>>651
オーベルは2メートル55です。最上階は2メートル50ですよ。

えっ、ブランズと全く一緒？
同じような６０ｍ以内の高さの建物で、オーベルは２０階建、ブランズは１８階建。
天井高に差がでてくると思ったのですが...
ということは、床の構造と厚みの違いなのか、専門的な知識がない私には難しいというか悩みます。

ご連絡ありがとうございました。
居室の高さはブランズと同じですね。

玄関前のアルコープがないのと、
ベランダの隣戸との仕切りが非常脱出用で
ややプライバシー感に劣る点が見た目の差異でしょうか。

建築看板見る限りブランズよりこちらのほうが高さありますよ（周辺含め一番高層）
なので２０階建てで同じ天井高でもおかしくはないはずです。

何階から公舎の影になりそうでさか？
11階なら日陰にはならないですかね？、

確かオーベル60mに対してブランズ57.65mです。建築高に大差はありませんが直床を利用して階高を圧縮する工法がお得意の長谷工ですから、天井高が同じでも不思議はありません。

持込企画という点意外にも低コスト工法で安く作るノウハウがある長谷工だからこそ出来るこの低価格です。正直価格差があるだけに建物とCPからすればブランズの方がずっと良質な仕上りだと思いますが、この低価格であればある程度の質の低下は致し方ないです。

ブランシエラは床暖房はおろかウォシュレットすらオプションという潔さで、本当に何も付いてない仕様でしたし、建物としての質はともかく共用部や食洗機標準装備、収納等の工夫で比較的バランスは取ってるのではないでしょうか。

当初の販売予定から遅れるそうですね。反響、来場予定者数が多すぎて
全部捌くのに５月の販売じゃ間に合わないそうです。

ブランズを購入した者です。
南向き76平米クラス11階で4700万～が本当だとしたら、ブランズのほうが
安いと思うのですがいかがでしょうか？購入したのはブランズのもう少し下
の階ですが、階ごとに25万としてもブランズのほうが安いような・・・。いかがでしょう？

値段、気になりますねー。実際にブランズとここで価格比較をされた方の
情報が知りたいです。

>>No.662さん、

何階でいくらぐらいか教えて頂けると有難いです。

>659さん

総高さ、ありがとうございました。
オーベル： 60/20-2.55=0.45m
ブランズ： 57.65/18-2.55=0.65m

概算ですがこれが両マンションの
天井/床厚さの違いと考えていいのでしょうかね？

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52315236.html

高さについてはこちら65メートルですね

ロビーフロアの高さは基準階より高いのが普通なので単純に割り算してもあまり意味ないですよ。高さってのも屋上のスラブの高さじゃないしね。

ここは制震構造ですか？この値段で免震はないと思いますが、、、

ブランズの価格はスーモに出ていますよ
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_shinagawa/nc_67709235/madori/?kk...