オーベルグランディオ品川勝島

>>240
埋立地の弱点は交通利便性が低いとこですね。
ここも品川区では最も交通利便性の低いエリアの一つです。

確かに豊洲もポツンとした感じですね。
後から付け足した土地だから仕方ないのかな。

>>238
イメージの多くは災害時のリスクではないでしょうか、土地が低いための浸水、地盤沈下、液状化など埋立地外よりも発生しやすい事はあるでしょうから、その印象は人によって大きいウェートをしめるのでは。当然埋立地よりも悪い場所はあるのも事実なので、結局はその人の優先度で良い悪いになっているんでしょうね。

浦安、液状化したし埋め立て地って怖いよねみたいな思い込みですかね…。
マンションって大きな買い物なのにそんな曖昧な知識のままで平気な人もいるんですね。

最近は大手デベも長谷工頼みですね。工事単価が上昇して安く作れる手法を持ってる長谷工は重宝されてるのでしょうね。
他のゼネコンが公共工事に流れる中、長谷工は昔からマンションが主っていう点もあるのでしょうけど。

今は安い価格じゃゼネコンはマンション工事なんて受けてくれないですね。
他に儲かる仕事たくさんありますし、現在は散々ゼネコンいじめしてきたツケを払はされてるとこでしょう。

その分の価格は消費者が負担するのでしょうけど。
昔の安い時のマンションはゼネコン下請けの涙の上に建っていたのでしょうね。

最近の物件見るとハセコー物件ばっかりで日本はハセコー村になるの？と言う恐怖すらありますね。
量産と安価が目的なんだろうなって感じの魅力的とは言えないものばかり…。

みなさん、東京モノレールが廃止される可能性についてはリスクとして考えていますか？
京浜急行の駅までは遠いので、通勤にモノレールを使う予定で考えています。
ただ、このモノレールが2020年くらいで廃止される可能性があるという記事を見ました。
もし廃止されると、最も近い駅までが京急の鮫洲11分となり、駅まで10分以内というメリットがなくなってしまいます。
そうなると資産価値にも影響するかと思っており、検討に二の足を踏んでいる状況です。
皆さんのお考えをお聞かせいただけるとうれしいです。
よろしくお願いします。

うちは浜松町よりも品川や新宿渋谷に出られた方が良い所が勤務地で初めからモノレールは使うつもりがないので、仮にモノレールが廃止になってもあまり困らないです。

廃止されることなんてあるんですかね？
もしあっても、そんなにすぐには実行されないのでは？

運行頻度の面で、モノレールのほうが便利なのでなくなったら困りますが、廃止されるとしてももっと後だと思います。

JRの羽田新線とモノレールが競合するから、モノレールは廃止かもという記事だったと思いますが、羽田新線が2020年までに開業するのは羽田の手前までのようです。

国際線ターミナルまで開通するのは、2025年？くらいだったと思うのでしばらくは大丈夫かと。

モノレールは天王洲アイルや新整備場への通勤客の利用も多いですし、勝島のように沿線も開発されていくでしょうから、そんなに心配しなくてもよいかもしれません。

利用者少ないし赤字では？って私鉄でも廃線になる事なんてめったにないですしね。

平成24年度で、純利益10億円、剰余金116億円だそうです。料金高いし、訪日外国人増えてますから、今のところ安定しているようです。

http://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E3%83%A2%E3...

>>253
まぁそのデータはJRが競合として存在しない状態でですからあまり当てにならないかと思いますが。
でも現実的に考えて競合できたから即廃止、とはならないと思います。

>>254
モノレールもJR東日本グループですから、置き換えることにはならないのでは。将来的な面では空港がどうなっていくかでしょうね、周辺住民よりも旅客需要や空港関係者需要がどうなるかの方が経営的には大きいでしょうから。
廃止になるってないでしょうけどね。

うん、廃止は当分ないでしょう。

どっちが良いの？

てことはモノレール東京駅まで延伸か！？
とかいう話は真っ赤な嘘？

248でモノレールの質問をした者です。
皆さんいろいろとご意見ありがとうございました。
JRが平行して羽田空港まで新たな鉄道を引く可能性は結構ありそうですね。
その場合、モノレールの利用者はかなり減りそうだと感じました。そうなると個人的にはかなり厳しい経営になるのではと予想します。

一方で、東京駅延伸が決まれば、一発逆転という可能性もあるとも思っています。
まあ、京急もありますし、通勤は10分以上歩くことを覚悟すればよいだけということで割り切りました。

この地域の開発も今後進みそうですし、結構楽しめそうな感じの場所ではありますね。

いろいろとご意見、情報ありがとうございました!

今日、現地までいってみましたが、隣の首都高や海岸通りは交通量がおおいなぁという印象を受けました。
脇道のほうならまぁ、静かなのかもしれませんが。
ここの値付けは気になるところです。
となりのブランズは入居半年前で半分が売れ残っていますので、そこは十分に考慮されたものになるとかんがえますが。

いつ販売開始なんですかね？

一応、4月上旬ということになっていますね＞販売時期

価格帯が出ていますが、充分に周りの状況を鑑みての値付けなのかなという風に感じられます
大分値ごろ感的な物は出してきているのでは？（最近の不動産の価格傾向にしては、という事ですけれども）

安いのは東向きの3階位までじゃないか
少なくとも3LDK以上は

パンダ部屋はともかく、中層階以上になるとそこまで安くもなさそう。ブランズとあまり変わらないかも？
あ、でもあっちの方がエネファームやらミスティやらついてるし、設備は上だから価格横並びはないかな。

まぁブランズの販売不振を目の当たりにしてるのですから価格はそこよりはだいぶ安くしてくるだろうと踏んでいます。
とりあえずはMRオープン待ちですね

どちらも客を呼び合って相乗効果的にお互い売れるといいですけどね。
ブランズとオーベルを比較して待ってる人はかなりいそうですよね。
そこでブランズも売れ出しそう。

相乗効果ねぇ・・ブランズはあの価格じゃ売れない気がします。

品川区の物件として見たらブランズも別に高くはないですけどね。
オーベルの価格発表前と後、両方にブランズのMR行きましたが、明らかに発表後の方が盛況してましたよ。
ま、本当に購入する気がある人はこんなに近隣に物件あるなら比較して決めたいですよね。

設備仕様は悪くないのに、勝島なんだから安いはずって目で見られてるブランズはちょっと可哀想。
ほぼ千葉の葛西とかモロ千葉の市川とかでも5千万超えの物件あるのにね。
「安くあるべき」って目が必要以上に強い気もする。

価格分の魅力がないからブランズは売れないのでしょうね。ここは相応の価格でお願いしたいものです。

目を引くような設備はなく、フツーの大型マンションって感じだから、こここそ安くなきゃ売れなさそう。

設備より価格のインパクトあるからね。そこを意識した設定ならブランズよりは売れるでしょう

ま、デベではなくいち購入検討者ならいちいちブランズと張り合わせて「ブランズよりは」と考えなくても良いのでは。
ブランズの営業さんも、オーベルとうちは欲しがる層が違うと言っていましたし。
安さが一番って人はブランズの色々な設備よりも安くなることが魅力的なんでしょうね。

全体計画出ましたね。ゲストルームやカフェなどはブランズには無いですからそこで差別化を図れるかもですね。
管理費が高そうですが。
南向きは4000万以上になるんでしょうか。

わざと被らない施設作った感じですね。
でも、キッズルームの方が日常的に使えそう。
どちらも管理費釣り上げそうな施設ですね。

なんで部屋の中のイメージ画像がないの？
占有部は訴えられる魅力がないとでも言わんばかりに…。

これ、絶対パンダ部屋以外は安くないでしょ…。
あるいは管理費、修繕積立金バカ高そう。

そんな連投しなくても・・ブランズが売れなくて焦ってるのは分かりますけど。
もう少し冷静になりましょ。ここも情報は徐々に公開されるでしょうから。

入居したては良くても管理が行き届かないと荒れそうな設備ばかりですね。
カフェとか経営も絡むから大変そう。

意外にも共用設備充実してますね。何もないと思ってたから好印象だわ。
ゲストルームとキッズルームなどあって良いですね

安価路線じゃなかったみたいですね。
安価を期待してた人達は嬉しいやら悲しいやらですね。
オーベルさんは目を引く広告出すのが上手いですね。

カフェってここの住人しか使えないのかな？

共用設備も充実してて、尚且つ価格も安ければかなりポイント高いですね。
とりあえずはモデルルームを待つ価値は」十分にありそうです。

>>274

全体図見て、やっぱり残念。
せっかく広い敷地があるのに、南側はほとんどスペースがなく別の建物に隣接。
南側といっても陽当たりは高層階しか期待できないし。
北側にガーデンって、ゆくゆく生育するのか疑問に思ってしまいました。

カフェにカラオケにダンススタジオって。
将来的に大丈夫なのか怪しいのばっかりですね。
別の方もおっしゃってますが、北側にガーデンなんて、どうするつもりなのでしょう。

パッと見はいいなぁ！と思っても、本腰入れて検討すると落ち度が見えてきそうですね。
管理費が劇高でガッカリ～にならないといいけど。
そうですよね、絵だとオーベルしかないから考えられないけど南側に隣接した建物あるんですよね。隣接した建物がなかったり開放感が欲しいなと思ったらブランズですよね。
運河沿いの眺めも惹かれます。

オーベルはシェアサイクルとシェアカーあるのかな？
車持ってない我が家にはシェアカーは魅力。

日当たりに関しては公務員住宅ですから北側ピッタリで建てられることもなくある程度の間隔あけるのだろうと推測されますが
モデルルームで眺望などは確認したいとこですね

>>287
HP見る限り、シェアサイクル4台。カーシェアなしのようです。

>>288
公務員宿舎とオーべルの間にいくつか建物ありますよ。
現地にいきましたが、南側の建物とは至近距離でした。

>>289
ありがとうございます。
シェアカーなしか～…。ここらへんレンタカーのお店も近所にないらしいから悩みます。

>>289
この戸数でシェアサイクル4台なんて、ないようなものですね。

現在のマンションにシェアサイクルがあるが、ほとんど利用されないのですくなくてよいとおもいますよ。
カーシェアは１台ぐらいほしかったなぁ、と思いますが、使用されないのが共益費にはねかえるぐらいならなくてよいかな

確かに…。
それを言ったらゲストルームも、土日は人気旅館並みの争奪戦になりそうですね。きちんと清潔に保ってくれるかも不安。

まぁ南側に関しては大した高さじゃないし緑地帯もそれなりの間隔確保してそうなので選ぶ部屋次第で気にならないかなという印象

部屋次第ですね。
南側でも全く陽当たりがないところもありそうだし。

ご近所物件と違い駐輪場もしっかりとした数確保されてるし、平置き駐車場も20台近くある点などは魅力的なんじゃないかしら。

でも日当たりや開放感はあっちの方が上。
悩みますね。

>>297
あちらは平置き駐車場30台以上ありますよね。

なんか、嘘書いてまで持ち上げるのはやめて欲しい…。

>>299
30台もないんじゃないかしら20台ちょっとだったと思います。

それくらいの台数、大差なし。

ワーキングマザーですが、ここが近隣で最後に竣工というところに引っ掛かってます。
ブランズ、公務員宿舎と大規模住戸が建つことで保育園は激戦でしょうし、
ここが入居する頃には近所の保育園は空いてない…といったことになりそうで。

そっか、そう言う問題もありますね。

>>303
同じように思っていました。
せっかく引っ越したのに近隣の保育園はすでに埋まっていたら…。
不確定情報ですが、近くに保育園がひとつできる計画があるようですが、そこも公務員宿舎の竣工頃に開園のようで、オーベル入居時には入れないと思っています。

公務員住宅は８割くらい単身者用と聞いてますのでそんなに増えないと思いますよ。

ここらへん、近隣に保育園が沢山あるような土地じゃないし、出遅れたらかなり厳しいですね。
マンションは値段や間取り以外にも考えることが沢山あるから難しいですね。

ブランズ、3LDK以上しかないしファミリー世帯はかなり多いですよね。
ここだけでも保育園のキャパ埋まるかも。

ゲストルームって実際使い勝手はどうなんですかね？
あって良かったと思える設備なんだろうか…。

>>308
ここがどうなるか待っているのですが、
共働き前提に購入を検討しているので、我が家にとって保育園はかなり重要です。
近隣の保育園に入れなくて、遠方の保育園になると、働き方を変える必要も出てきますし。

不確定な保育園情報のために割高なブランズを今買うって選択肢はちょっとないかな。
ここの詳細待った方が賢い気がする。

>>309
同じく。
宿泊費を管理費・修繕費等に充当見込で計画されてるだろうし、
早い段階で不安要素となりそう。

>>311
そうですね。
検討します。
ただ、こちらのほうが保育園に入りにくい状況はどうやっても変わらないですよね。

>>311
ブランズが割高かはわからないですよ。
こちらはパンダ部屋の価格しか公開されてませんから。ブランズより安いと思わせるためにブランズよりパンダ部屋安くするのは当たり前だし。
注意して見ないと惑わされますよ。

占有部の設備はブランズの方が良さそうですから本来ブランズがやや高くても妥当ではありますしね。

一般的には共用設備が充実してる物件の方が価値は落ちにくいらしいから、
維持費次第ですけど充実してるのはいいことなんじゃないかな。
ちなみにゲストルームの維持費は安いらしいです。常時人を貼り付けるような施設じゃないから。
地方から親族来た時に重宝されます。

>>315
綺麗に維持できればね。

プールみたいなお金かかる設備はないから維持費はたかが知れてるんじゃないかしら。

>>315
入居時はみんな同じくらいの世代だからキッズルームが重宝されたけど、10数年経ってその時の子供達が大きくなって使う人がいなくて今は物置、みたいな展開もありますよ。
住んですぐが見栄え良くても、10年20年後まで継続できなかったら意味ないかと。
カフェがマズくてはやらない可能性もあります。

ゲストルームって一室ですよね？
400世帯あるのにそれだけじゃ、借りたい時に借りられるか。
土日とか近隣の幼稚園が運動会のイベントがある日とか、借りたい日は大体かぶるでしょ。

キッズルームは割とポピュラーな施設だしマンション自体で見ればあっても損はない。
維持費もかからないし。ゲストルームも同じ。
不安なのは飲食系のカフェのみ、常時人をおく設備だからね。
但し全体で割れば微々たる出費なんだろうけどね。

>>319
いえ、リセールの強みにしたいのならキッズルームが物置、ゲストルームが誰も使いたくないくらい汚い、だったら何の魅力にもならないですよ。

逆にそうならなければ資産価値アップなんだからいいんじゃないの？

悪い方に行けば高い管理費払ってリセールの時は何の強みにもならないって事態になりますがね。

>>311
オーベルのＨＰでも、２８年４月に保育園開園予定となっています。
ということは、ここの竣工１年前に保育園がオープンですので
入園は切実な問題かも。

>>322

そうならないように有効な活用法を模索すればいいだけなので現段階ではあれこれ言っても仕方ないですね
現状はあってプラスなのではないでしょうか？人にもよるでしょうけど。
気に入らなければ他の施設がないマンション検討すればいいだけですね

幼稚園も近所にできて欲しい。
一番近いのはどこなんだろう。

勝島という点を差し引いてもインパクトのある価格設定ですね～

それが狙いですもの。
いかにブランズよりお買い得なんじゃないか？！と客を引きつけるかに掛かってますからね。
パンダ部屋だけでもドーンとインパクト持たせないとね。

どうしてもパンダ部屋だけが安いってことにしたいみたいだね。
検討者からしたら全体が安いほうが嬉しいのにね。ブランズさんは売れてないからって焦りすぎですよ。

もうある程度の予定価格出てますよ。他の物件との兼ね合いでって電話で聞いたら教えてくれましたよ。

あくまで正式の価格ではないという前置き付きでしたけどね。間取りごとに大まかなレンジは分かります。

価格は書きませんけどブランズよりは、だいぶ平米単価もお安いので気になる方は聞いてみたらいどうですか。

>>329
1階上がるごとに百万上がっていくって話は本当ですか？

@150~って感じでしょうかね。予想ですが。

>>328
あんまり安さばかり強調されても不安になりますよ。工事費上がってるはずなのに何で安いの？と思うし、余裕で4千万台出せる世帯となんとか頑張って3千万台出す世帯では考え方とか合わなさそうだし。
今のやり方だと何とか頑張って買う人たちが沢山集まりそう。

確かにあまり安くても不安にはなりますね。
うちは頑張って4千万台しか出せない世帯ですが子育て世代ターゲットでしょうしそういう人が多いのでは？
余裕で4千万出せる人はお世辞にも便利とは言えない勝島には来ないんじゃないかと思いますけど、どうなんでしょう。

ブランズもこちらの値段が出るまでは、「安っ、所詮勝島だもんな(笑)」とか散々価格について馬鹿にされて高いなんて書く人いなかったのに、こちらの値段がわかったらブランズは高いって流れに完全にシフトしましたね。
こちらでは何故か安さを馬鹿にする声はありませんね。

世論がいかにいい加減に多数の人の考えを支配するものか垣間見た気がします。

>>339
ブランズは立地は馬鹿にされてたけど値段は高いって言われてなかった？