ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part4

管理費は、照明を間引きしたりサービスの一部をカットしたりすれば
下げるのが可能ですからね。

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六丁目北側の再開発はいつかね。アトラスの北側。

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>>86
あそこは当面ないでしょ。
今から計画してってなると、2030年くらいにはもしかしたら、かな。

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もう更地にしたし、住友が動いているが？

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だいぶ先ですね〜。

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>>88
そこはコンシェリア東側ですね。

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>>88
アトラスの北じゃなくて、ラトゥールとコンシェリアの間のこと？
だいぶ更地になってるけど、一部の地権者が動く気が無いっぽくて、まだ都市計画決定までも行ってないよ。
住友がだいぶ土地集めてるっぽいので、決まれば動きは早そうだけど数年以内って感じではないなあ。

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2020迄に五丁目が完了、六丁目、三丁目はその後か〜。

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修繕積立金推移表と大規模修繕計画表はモデルルームで見せてくれたよ。 とりあえず修繕積立金は10年毎に倍になってって三倍になる事は確定してる。その先は未確定との事だったぞ。 ここは最初はやけに安く設定されてるし、徐々に値上げしないから築10年で半分は売却され、築20年ではかなり入れ替わるだろう。
他のタワーもそんな感じなのか？
管理費と修繕積立金は月に五万ぐらいまでに押さえたいよな。

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2007年 引き渡しとすると、2016年に売却しなくちゃいけない。 その時の価格がどうなってるかだ。
不動産も株と同じくタイミングだ。
新築マンション価格＝土地価格＋建物価格＋粗利益 だからな。 ここは等価交換だから土地はただとしても建築費は最悪のタイミングだ。
新築価格が中古価格に比べて非常に高くなっている時期は避ける必要がある。割高な新築物件を掴んでしまうと、中古になった際に大幅に価格が下落してしまうだろう。で、中古価格を調べたら、築10年の駅前のシティタワーが坪310万で出てた。
実際売れるのは
300万くらいだろ。 とすればこの物件の新築価格は悪くない。ただし駅から遠いから、シティタワーよりはマイナス10ポイントだろ。よって 10年後を270万と予測する。(新築330万の部屋)
おまいらの意見も聞きたい。

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>>94
新築330万の部屋だと、安い部屋だね。
折角だから良い条件の部屋を買いたいので、もっと高い価格の部屋を検討してます。

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>>94
投資は、センスが有るか無いかだ
人に意見を求めるな
自分を信じろ

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おい、投資はカンじゃなくて計算だぞ。
シティタワー 31階の条件の良い部屋だと、今年326万で売れてる。 ここなら西側高層で新築377万、景気が良ければ10年後に300万弱だから下落率はマイナス22%ってとこだろう。
2005年にシティタワー買って、今年売却した奴は儲かった。 だがここで単価の高い部屋買うと損するぞ。
例えば8000→6240万 消費税や金利、毎月の管理費なんかを考えると27万位払って10年住む計算だ。

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タワーも色々だな。おまいらも頭使え。 デベに俺らの金をむしり取られないように。

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>>97
今、タワマン西向きに住んでいるけど
夏はホント西日が暑いよ。
で冬は昼頃まで寒い。向きも色々だよ。

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>>97
ぶっちゃけ、その金額なら家賃より安いレベルだな。
あと、こことシティタワーで1割は差はつかないと思うぞ。駅から遠くはなるが丸ノ内使えるようになるプラス点もあるから。

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>>100
徒歩９分の丸ノ内では、プラスにはならないでしょう。
駅近物件との価値の差は大きい。

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そっか。暑いだけじゃなくて寒いのか。でもここは東電もとこも32階程度のマンション建つんだろ。 とすると西側以外が囲まれるんだよな。損してもいい奴しか眺めは望めないよな。28万出せばもっと都心に住めるよね。

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駅近は 3分以内。 高く売れるし賃貸も二週間ぐらいでつくぞ。

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>>101
プラスになるんじゃなくてマイナス幅が減るってはなし。
当然新都心に勝てるとはおもわない。

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>>104
新都心も、丸ノ内線まで徒歩１０分ですよ。
ここのマイナス幅が減るのは１分だけ。

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>>97
10年後の価格がなんで分かるの？適当すぎ(笑)

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ここはどこの駅にも遠いからなぁ。
駅から遠い上に低地で本来は誰も住みたがらない場所。
だから小さな木造建築なんかが滅茶苦茶に密集するような土地になったわけで。
目を引く宣伝項目を作るために209mの高さにしたものの他には何も秀でる部分はなく…。
やっぱりちゃんと本質を見る人は買わない物件だろうね。

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分かりやすいネガだなぁ。

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>>108
別にネガではないんじゃない。妥当な評価かと、現地行った？ここ住む気しますか？って場所だったよ

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そう？反対側見ればアトラス、コンシェリア、パークハウスや高級賃貸だらけじゃん。
普通に全然住めると思いますけど。

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実需で買って住みたい人が普通に、なら
賃貸だらけなのは自慢になりませんね。

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>>107
じゃあ新宿や渋谷の駅近で今後タワマンができると思いますか？どこに土地あります？文句ばっかり言ってないで現実を見つめなきゃ。
今後はどんどん郊外や埋立地に広がるだけ。都心タワマンの価格は今後10年は絶対下がらない。

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>>111
実需で住んでる方も大量にいるじゃん

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>>111
言い方悪かったね。
アトラスみたいな分譲物件から
賃貸専用の高級賃貸まであるってこと。
分譲物件は普通に実需で住んでる方が圧倒的だと
思います

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>>110
感覚的には十二社通り一本挟んだだけなのに随分辺鄙な場所に感じますよね。
十二社通り越えると川沿いの谷底って感じがします。
住所も新宿区より中野区と言われた方がしっくりきます。

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>>115
買えないネガにとってはね。

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>>112
>絶対下がらない

湾岸スレのポジじゃないんだから、絶対なんて書いちゃダメですよ。
オリンピック後は建築費が下がるだろうし、
その前後に儲けようと中古が大量に出る予想もされているので
下がらないなんて断言するのは無理です。

川向こうは中野区なのに、ここが「都心タワマン」なのか？って疑問もありますし。

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だから安くしたんでしょ。安くないとこんなとこ売れないし。
安物にはそんな値段しか付けられない理由があるってこと。

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西新宿駅近くの三菱タワーの分譲時には
都心五区って言葉をよく使う営業さんがいたけどね。
ここの担当はしていないのかな？

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>>117
最近は中野の新築物件まで「都心のマンション」として売り出してたりしますよ（笑）
ここの「都心」もそのレベルのものかと思います。
そもそも新宿だって都心を補助する副都心の一つであって、都心ではないですからね。
都心というのはせいぜい四ツ谷辺りまででしょう。池袋、新宿、渋谷なんかは都心の外の街です。

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安くて、そこそこ便利がここのウリ
まあかなりの人気物件になるのでは？

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>>117

では逆にどうやったら下がるのですか？私は少なくとも都心５区のタワマンの新築価格が今後10年下がることは無いと思います。理由は以下の通り。因みに私は金持ちでもなく、価格下がってほしいと願う小庶民です。

①地価⇒
現在東京都内の地価は上昇中。特に都心５区は大幅アップ。この土地を今大手デベが買い漁ってる。この土地代に、資材費・建設費・デベの利益が乗って、市場に出るのは約10年後。

②資材費⇒
黒田・安部の性格上、今の円安基調を途中で変えるとは思えず、資材高は続く。急死でもなければ。最低でも黒田の任期2018年までは。

③建設費⇒
言うまでもなく。この二年で二割アップ。大規模公共工事ですら金額合わず入札不調になる時代。ゼネコンの強気はオリンピック・東北復興完了まで終わらない。ましてや公共工事より利益率低いマンション工事を安く請けるとは思えない。因みにここの工事費は、契約時(二年ほど前？)の単価なので今よりはだいぶ安く契約できていると思う。

④デベの利益⇒
中小なら利益圧縮できるが、大手は最低粗利基準があり、それより低く売ることはできない。

⑤需要⇒
国民全体の実質給与額は上がっていないと言われるが、大手(円安増収で既に大幅アップ)・公務員(来年から15%アップ)・相続贈与組(住宅相続非課税枠15百万に拡大決定) ・外国人など、需要はある。
牛丼屋は、客が減れば価格を下げなければならない。なぜなら牛丼はみんなのものだから。
でも都心タワマンはみんなのもではなく、一部の恵まれた人たちのもの。下げる必要がない。

以上です。長々とすいません。違ってたらご教示下さい。

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>>115

そりゃ反対側のエリアはすでにかなり昔から再開発してるからな
ここも終われば同等以上の洗練された町並みになるよ

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しばらく工事だらけで騒がしい住環境になりそうだね、向こう10年くらいは。
投資用にはありかもしれないけど住むのは嫌だね。

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工事が終わるころには綺麗になって資産価値アップだね
見送る人はどうぞご自由に・・

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住環境じゃないとか色々言ってる人たちは、早くもっといい高いマンション探せばいいんじゃないですか？なんでずっとここにいるの？

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>>122
なるほど。オリンピック後地価が下がったとしても、それをデベが買ってタワーマンションが出来て売りに出るのはさらに10年後ってことですね。そこまで待てるかですね。、

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10年後には再びデフレで資産価値は落ちてるかもよ。
立地が悪いから落ちる時は早い。
さらにその頃には本命のオペラシティ辺りの再開発が動いてるかもしれないわけで、間に合わせで再開発されるこのエリアの立ち位置は不安定だよ。
上手く行けば大化け、下手をすれば大外れの博打物件。
立地の良い場所に建つタワマンと違って手堅い物件じゃない。

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>>128
通常のデフレは不動産には当てはまらない。122がびっくりするくらい正解。

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このエリアの将来性に価値がある訳で

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可能性の話なら、上がるも下がるもあり。でも、ずーっと上がり続けたりすることはないのでは。バブルやプチバブルも、弾けてはじめてバブルと分かるからね。

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上がるも下がるも有る。それが、緩やかだったり、短期だったり。

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>>128
オペラシティどころか駅近のビル群が軒並み建て替えになるかもしれない。
そこがマンションになったらここはどうなるか。

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>>133
一生買えないね。

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３丁目は高台だけど使える路線は新宿線ですぜ 笑

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>>134
京王プラザホテルは築40年以上。
その他近辺のビルも同じ位で、いつ建て替えになってもおかしくない状態。

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>>136
そんな儲かる一等商業地がマンションになるわけないじゃん(笑)

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>>133

新宿駅周辺のビルは軒並み耐震補強にお金掛けてるので建て替えは当分ないと思いますよ。

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>>136
京王プラザも大規模な補強したばっかですね。残念でした

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>>135
初台駅徒歩数分、新宿駅徒歩十数分でしょ。新駅を作る構想もあるし、ここのアクセスの悪さとは比較にならないくらい快適だよ。坂道もないし。
ここはとにかく各駅からのアクセスの悪さが致命的。

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>>１３５

新駅出来る予定の西参道周辺は地権者がすでに再開発から離脱してます

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>>140

丸ノ内線と新宿線の差はでかいよ。大江戸線はどっちでも使えるだろうけど
新宿駅までの距離は大差なし。あそこ何も計画まとまってないでしょ。
あと20年くらい待つの？

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浸水地域に指定されてるけど大丈夫？
4段階の中で2番目に危険が高い地域みたいだけど。
神田川沿いエリアの中でも特に土地が低いのかまさに再開発エリアが一番浸水しやすいという・・。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000141295.pdf

1度でも浸水が起きたら事故以上に価値が下がっちゃうんじゃないの。

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センタービルや三井ビルも大規模な補強工事で大金使ってますね

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>>143

浸水ネタは散々やってるから前のスレでも読みなよ
台風時でも半分以下らしいから

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同じネタ繰り返すしかないんだろネガさんも・・

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駅前のビルが建て替えになったら～～～ってネタもパート1くらいですでやってた気がします

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>>142

西新宿3丁目再開発地区：JR新宿駅13分／京王新線・新宿線初台駅3分
西新宿5丁目再開発地区：丸ノ内線西新宿駅9分／大江戸線西新宿五丁目駅7分


ん～～、正直どっちも嫌だｗ
平坦な道を徒歩13分で新宿駅にいける方がどっちかっていうといいかも

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同じネガネタの繰り返しはもういいよ。結局自分が買えないから、他人にも買わせたくないだけでしょ。

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>>145
前スレ読んだけどとりあえず今までの台風では浸水したことがないと言われてるってだけの内容だよね。
ここらで一番浸水しやすい青色エリアってことは変わらないわけで・・。
今後浸水する可能性は十分あると考えるのが普通じゃない？
戸建てだったら絶対こんな土地買わないでしょ。

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>>150

新しい貯水槽できてるんだよね。それ以降は確実に改善されてるうんだわ。今じゃ大雨でも危険水位遥か下
それでも区からしたらリスク管理の意味では指定は外せないんだわな。
現実的な水害の危険度はかなり低い

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>>148

どっちも嫌なら他行けば？

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>>151
まあアレやりました、コレやりました、今までは～なんてのは何とでも言えるけど
西新宿一帯で最も浸水の危険が高い低地だっていう地理条件は大規模な盛り土でもしない限り事実なわけで・・。
住宅地としては最悪の環境じゃない？

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>>153
浸水してないのも事実だけどね

現実的なリスクが低くても、行政もいざという時、言い訳逃れするためにも、
浸水地域から川沿いが外されることはないでしょうね
訴訟でも起こされたら面倒だしね。

まぁここが最悪だと思うなら他で探しなよ。その方が君の為だ。

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>>154
ハザードマップって行政が言い逃れるために作ってるわけではないでしょ。
今までに無なかった大きな台風がきて浸水したって別に行政は責められない。
火災にしろ浸水にしろハザードマップっていうのは住民を守るために危険を知らせてるものであって
危険域でないところが燃えたり浸水したからといって行政の責任になるものじゃないよ。

今までに無かった大きな台風が来て神田川が氾濫する場合
西新宿一体でまず最初に浸水すると考えられるのはここだってことだよね？

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>>153

残念ながら今年3丁目の高台方面が浸水してるんだな
ごみが詰まり気味なのもあったみただがが、地下排水の許容量超えてしまったらしいんだわ
向こうの方のマンションみればエントランスに土嚢用意してる
マンション結構いあるから見に行ってみ

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>>155

想定外でも矛先は誰かに向けられて叩かれるんだよ。それくらい分かろうよ。

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>>156
随分お詳しいですね。
さすがデベロッパーさん。

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>>157
だからそこにハザードマップの浸水地区の指定云々は関係しません。
叩かれるとすれば対策を講じていなかった場合。
それくらい分かろうよ。

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>>159
実際の危険度が低くても、もしもを想定してるから注意喚起という意味でも川沿いは指定からは外せないんだわ
それが対策の一つだよ

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>>158

ごめんな、デベの人間じゃないんだわ。そういう意味のないレスは遠慮してくれる？

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選挙ステーションの番組の中で、ココが登場しましたね
二人の購入検討者が出てましたが、一人はセカンドハウスか投資用だって！

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>>160
つまりここは西新宿で浸水の注意喚起が特に必要な場所ってわけね。

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>>162
選挙番組でどうやって取り上げられたんですか？

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>>162
こんなとこ自分が何十年も住みたいとは思わないでしょ普通
余った金での投資orセカンドハウス用途で買うのは悪くない

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>>163

西新宿に限らず川沿いはみんなそうだよ。
実際は毎年対策されて日々安全になってるけど指定は外せない
そういうこと。

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番組のアベノミクスの格差みたいなコーナーで、億ションと250円弁当を対比してました

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>>165

残念ながら長期間住んでる人もいっぱいいるんだわ。
否定はしないけどそれは所詮君の主観だな。

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>>167
面白い対比ですね。

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番組ではモデルルームもしっかり写っていて、確か1億7000万とテロップが出てましたナ

あとはアメリカからきた高級ステーキ店も登場してたｗ

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>>166

>>143を見れば分かるけど浸水の危険度が高いのは必ずしも川沿いではないよ。
神田川沿いだって様々。
中でもこの再開発エリアが特に危険度の高い青色になってるんだよ。
川沿いかどうか以上に低地かどうかが重要ってこと。
川が無くても大雨降れば窪地には水が溜まるからね。
それがここなんでしょ？

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>>171

よく地図と照らし合わせてみてみなよ。この物件の場所は青色のエリアじゃないからさ

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川がダメなら今度は窪地だから水が溜まるですか～
発言がブレブレで面白いな

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>>172
本当だね、青ではなく緑と黄色の浸水危険域。失礼。

>>173
川沿いであり低地であることは最初いくつも前のレスで書いたけどね。
どこがどうブレてると勘違いしちゃったのかな？

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>>174

よりリスクは軽減されたわけですね。よかったよかった。

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>>174
川の氾濫ネタはもういいの？窪地だから水が溜まるネタで今度はいくの？って意味

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>>175
「1階の軒下まで浸かる」から「1階の床上まで　or　1階の床下まで浸かる」程度にだけどね。

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>>176

・川が近くにある
・低地

なので

神田川の氾濫で浸水
（理由：窪地なので水が集まって溜まる）


ここまで説明しなきゃだめ？

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>>177

そんな資料に載ってることそのまま書かれてもね・・
気はすみましたか？

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>>178

神田川の浸水ネタはまた繰り返すの? 笑

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>>179
大切なことなので書いたんですが
気に障りましたか？

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>>180

斜めから煽って論点をズラすのは浸水の話題があなたにとって都合が悪いからかな？
>>178以上の説明は必要ないかと。

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買えない人たちの妬みでいっぱいですね！正直に言いなよ。羨ましいからいつまでも居座ってるんでしょ？仕事頑張ればいつか買える日が来るよ。がんばれー。

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って言っとかないと売れ残っちゃいますもんね。

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