ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part4

丸ノ内線ではどこの駅かで利便性や資産性が違います

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ここによく来る人
・トミヒサ契約者
・住みたい街ランキングのスレで新宿をdisってる品川民

それぞれ言い分はあるんでしょうけれどね。
既に発展を遂げた街が一番ですよ。
木造家屋の中にポツンと先駆的にできた富久は、まだまだ不便。
品川新駅は、大崎に追いつくのでさえあと２０年。
新宿,渋谷,池袋は、住んで即便利。知名度も全国区

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始まってみたらバカ売れと予想。
富久以上も夢じゃない。

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タワー６０は防災能力なんかも付加価値になっていますよね。

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富久クンて、誕生してから今まで絶え間なくずーっと気色悪いね。

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>>837
ここは「新宿」と一括りに言えるような立地じゃありません。あくまで「西新宿」という、「新宿」とは別の街。新宿の郊外に過ぎません。
過大評価は禁物。

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まあなそれは分かってるけど新宿勤務ならタクシーですぐ帰れるからメリットはあるよな。新宿歌舞伎町好きな俺にはたまらない物件。

別に値上がりする物件だとはハナから期待してないよ。資産性第一なら都心の物件買った方がどう考えてもいいのは言われなくても分かってる。だれもステマのいうことは本気にはしてない。

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人気次第でリセールも期待出来そう

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都心物件のような値段でなければ・・・

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富久と比べるとどうしても郊外物件だよね、このあたりで歩いて買物に行ける範囲にデパートとかスーパーってなにかある？

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>>845
スーパーは
マルエツプチ西新宿六丁目
ライフ中野坂上
もとまちユニオン新宿

デパートは
京王百貨店
小田急百貨店

歩くならこの辺り迄かな。

高島屋、伊勢丹までは歩けなく無いけど地下鉄になるでしょうね。

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徒歩圏内にスーパーが複数あるのは、生鮮品の質・価格の面でメリット大きいですね。
1軒のみだと競争しない分、値段も高めで質・サービスとも悪くなる傾向あり。
京王、小田急のデパ地下は庶民的な価格ですし、ライフは中野区だから新宿より安くて助かりそう。

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輸入食材ならもとまちユニオンが充実していますね。マルエツも同じく欧米人が多い。西新宿が暮らし易いって事、本当に知られて無いんですよ。

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西新宿5丁目は、新宿の利便性とブランドを享受しつつ、
郊外の街と変わらないくらいの暮らし易さも有しているのが魅力ですよね、
適度なバランスで都心と郊外を良いとこ取りしてる感じ。

そう言う意味では、上の方で書かれている「新宿の郊外」という表現は、
ネガっぽく見えて実は一番的を射ているのかもしれません。

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>>849
京王と小田急百貨店を徒歩圏とは（笑）

その感覚ならなんでもありだね。その距離どう考えてもタクシーで行くけどな。

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せっかく、振っていただいたので富久周辺のスーパーも調べさせてもらったら、
最寄の新宿御苑前駅行く途中の新宿2丁目にもスーパーあるんですね！さすが。
2丁目界隈にお住まいの方も逆に富久のヨーカドーよく利用されるでしょうから
賑やかそうで羨ましい限りです。こっちは何せ郊外ですから、えぇ。

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西新宿は歩道が広くてきれいで歩きやすいわ。混雑していて狭い歩道に自転車が放置されてたりしたら狭いし歩き難い、それならタクシーって感じかな。まあ歩く歩かないは人それぞれよね。

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個人的に思う含み益はこんな感じかな？
　
富久クロス
ワンダフルプロジェクト（ベイズはほんの少し)
グランドミレーニア池袋 (1期のみ)
ブリリアタワー池袋
パークタワー西新宿エムズポート
プレシス新宿御苑
テラス渋谷美竹
パークホームズ南麻布ザレジデンス
パークシティ大崎タワー
勝どきザタワー
キャピタルゲートプレイス
西新宿60(部屋位置による)
王子飛鳥山ファーストタワー
………………………………………………

(微妙)
グローバルフロントタワー

(ギャンブル)
目黒駅前

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↑新宿はエリア自体が今後微妙かと。。

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「部屋位置による」はズバリ西向き低層と見た。
資産価値の上昇と言うより眺望を確保できる安い部屋が投資としては狙い目。
他は条件が悪い。

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南西向き角部屋もほぼ確定眺望だろうね。

北向き角部屋は東京電力跡が不安要素。恐らく向かい合わせに。

北西向き中住戸は確定眺望だけど間取り次第？

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角部屋はどうしても高くなるから投資には向かない。
値段なりの買い物ですね。
ちなみに東側は向いの高層ビルが見えるが良い眺望は望めない。
割り切って東側の低層の安いところを狙ってもいいかな。

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>>857
同感。利回り重視で賃料収入得るならアリですね。

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考える事は皆同じですね

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新宿は賃料相場高いし、いざという時も家賃は
かなり取れますね

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当たり前かもですが投資には狭い部屋の方がいいですよね？西新宿エリアはDINKS需要が強いですか？

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国勢調査のデータ見ればわかる通り基本的に単身～2人世帯が多い。ただ、最近はじりじりと子連れが増えているかな。

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>>862
なるほど。2Lか3Lで悩んでます。

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投資の対象になりうるかあらためて周辺の中古相場みてみたが，アトラスタワー，コンシェリア，ラテュールの３つ．

まず３つすべて６０よりも駅より近く，コンシェリアとラテュールに至っては徒歩５分．特にラテュールは外観のとおり高級マンションで仕様も高く，中央公園の借景ビューが素晴らしい（若干セントラルパーク風）で近隣で突出した好条件のマンションでここは正直比較対象にならない．コンシェリアもスパやプールがついており，駅５分ということもありここよりも６０が中古価格で上回ることはまずない．するとアトラスタワーが直接比較として一番適している．ただ駅徒歩はアトラスタワーの方が近いのと仕様もやや高いかもしれない．普通の部屋の成約単価は２７０から２９０の模様（築８年に突入）．西６０のこの５丁目川べりの地区は西新宿で一番利便性や眺望条件が悪い地区ではある（だから今まで手がつけられなかったわけですが）．

以上から２０２０前からの不動産相場下落を考えると６０で含み益が出ることはまずない（不動産屋も皆そう言ってますからおわかりかと思いますが）．たとえばここが含み益を望むならラテュールと同等以上の中古評価がが必要になりますが，言うまでもなくまず無理な話になります．

都内の相場は上がり調子ですが現在のこのあたりがほぼピークと言われています．既に購入者がついていけない相場になっているし，中華系の購入も一時より勢いが衰えてきておりこのまま２０１８くらいまでキープする相場と思われ，２０１９あたりからゆっくりと下落してくると予想されます．

今後購入する物件で含み益があるのはマンション単だと大規模な環境開発があるような特殊な地区以外は望めません．中古になれば価値が下がるのはそもそも当たり前の話ですから．

また西６０一帯の再開発はタワマン建設だけですから，そのような再開発で坪単価が上昇するほど相場は甘くありません．すべて大規模タワマンなので供給過多の可能性ももちろんあります．逆に後からでてくるマンションの方が駅近条件だったりしますので，不動産下落市場と一致すれば後の方がお得になる可能性も否定できません．

よって本当にここを便利だと考えて永住目的で購入するか，一番利回りの高い１ＬＤKをキャッシュで買って保有するかの２択が多そうですね．

平均でここは３５０です．恐らく２０２０後に築３－４年でかなり好意的な相場で３２０くらいと予想します（悪い場合は３００切ります）．

待てば待つほど値上がりする相場というのは確実にありえません．このあたりでしばらくキープになります．

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>>864
長文おつかれさん。
主観が多くて中身が薄いな…

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>>865
そうか？参考にはなる。

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西新宿でラテュールってのは初めて聞いたな。

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864は正しい相場観だと思う。
ここの値上がりはあまり見込めない。
だから、割安を賃貸がベスト。
多少不動産を知ってる人はそう思ってるんじゃないかな？

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割安を賃貸ってどういう意味？

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新宿は購入よりも賃貸が向いているエリアかもしれませんね
ここの物件がお買い得かどうかはまた別の話ですが環境が好きならば良いのでは

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ここの中で比較的割安な部屋を買っておいて、賃貸に出すという意味ですよ。

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割安部屋の値付け次第やね。

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新宿は借り手に困らないから資産価値的にもいいね。

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ただ、賃貸で一定期間定住してくれるかは少し心配ですね。高給取りのサラリーマンというより、調子が出て来たホストが借りるイメージがあります。落ち目になれば直ぐに解約しそう。
ここで実際に賃貸に出したことないので、あくまで想像ですが。
この辺で実際に貸してる人がいれば教えてください。

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>>874
新宿は入りも出も激しいぽくて、しょっちゅう募集部屋が入れ替わってるイメージがある。
ただ、ラトゥールの賃貸サイト見れば分かるけど、このご時世に3か月の敷金を貫き続けられる程度には賃貸需要は豊富なんだと思われる。まぁ、そうじゃなきゃ、いくら高級路線とは言え60平米程度のくせに賃料30万円にはならないか。

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>>875
ラトゥールは別格で借人層が別だから比較しても意味ないよ。このあたりではここが一番格下になるから。

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さすがにラトゥールはちょっとちがいますからね
たしかにビジネスマンは都心3区に集まっている印象ですが、新宿周辺では嬢の部屋にしているという話もしばしば聞きますからある程度のニーズはあるかもしれませんね、人によっては店まで送迎付きだったりするので西新宿でもありでしょうし

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新年あけましておめでとう。
オレの物件は嬢に貸してるよ。はっきり言って新宿は賃貸は水商売可にしないと厳しい。その代わり一週間から二週間位で賃貸つく。 ちなみにオレの親のアパートなんて、生活保護受給者専用だよ。 新宿区が斡旋してくれるし、取りっぱぐれないから最高だ。

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不動産はやっぱり立地だよ。
新築マンションは
売り手のデベが価格を決めて、本当の事言わず
無知なエンドユーザーがそれを信じて買ってしまば、
それがその瞬間の「市場価格」だ。
でもさ、それはあくまでも一時的な現象。
10年も経てば、キッチリ市場価格に戻るからな。
高く買ったものは資産価値が下がり、
安く買ったものは高く売れる。
駅に近ければ賃貸もつきやすい。
ここで50平米ちょっとで6000万も出して、儲けるのは厳しいんじゃないかな。

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>>879
ここの値段ってそんなに高い感じですか。
賃貸も怪しくなってきた。
撤収かな～。

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>>879
だれも売却益が出ないのは、重々承知してる。ただ、一番安い1LDK買って、水商売可で貸して資産保持はまあわるくないのでは。

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西新宿で賃貸出すなら水商売やチンピラ風の怪しい人も可にした方がいいのは確かだろう。

ただマナーが悪いやつもいるので家の管理が問題になることはあるがな。場所柄需要は高い。

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>>882
確かに。
入れ替わりが激しくても、取り敢えずは部屋が埋まれば良い。
安い部屋の値付け次第。

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やはり資産価値的には固そうですね。

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リーマンだけでなく、お水・風俗関係・チンピラ系の賃貸需要はやはり手堅いところがある。これは新宿にしかないメリット。

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