ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part4

>>104
新都心も、丸ノ内線まで徒歩１０分ですよ。
ここのマイナス幅が減るのは１分だけ。

>>97
10年後の価格がなんで分かるの？適当すぎ(笑)

ここはどこの駅にも遠いからなぁ。
駅から遠い上に低地で本来は誰も住みたがらない場所。
だから小さな木造建築なんかが滅茶苦茶に密集するような土地になったわけで。
目を引く宣伝項目を作るために209mの高さにしたものの他には何も秀でる部分はなく…。
やっぱりちゃんと本質を見る人は買わない物件だろうね。

分かりやすいネガだなぁ。

>>108
別にネガではないんじゃない。妥当な評価かと、現地行った？ここ住む気しますか？って場所だったよ

そう？反対側見ればアトラス、コンシェリア、パークハウスや高級賃貸だらけじゃん。
普通に全然住めると思いますけど。

実需で買って住みたい人が普通に、なら
賃貸だらけなのは自慢になりませんね。

>>107
じゃあ新宿や渋谷の駅近で今後タワマンができると思いますか？どこに土地あります？文句ばっかり言ってないで現実を見つめなきゃ。
今後はどんどん郊外や埋立地に広がるだけ。都心タワマンの価格は今後10年は絶対下がらない。

>>111
実需で住んでる方も大量にいるじゃん

>>111
言い方悪かったね。
アトラスみたいな分譲物件から
賃貸専用の高級賃貸まであるってこと。
分譲物件は普通に実需で住んでる方が圧倒的だと
思います

>>110
感覚的には十二社通り一本挟んだだけなのに随分辺鄙な場所に感じますよね。
十二社通り越えると川沿いの谷底って感じがします。
住所も新宿区より中野区と言われた方がしっくりきます。

>>115
買えないネガにとってはね。

>>112
>絶対下がらない

湾岸スレのポジじゃないんだから、絶対なんて書いちゃダメですよ。
オリンピック後は建築費が下がるだろうし、
その前後に儲けようと中古が大量に出る予想もされているので
下がらないなんて断言するのは無理です。

川向こうは中野区なのに、ここが「都心タワマン」なのか？って疑問もありますし。

だから安くしたんでしょ。安くないとこんなとこ売れないし。
安物にはそんな値段しか付けられない理由があるってこと。

西新宿駅近くの三菱タワーの分譲時には
都心五区って言葉をよく使う営業さんがいたけどね。
ここの担当はしていないのかな？

>>117
最近は中野の新築物件まで「都心のマンション」として売り出してたりしますよ（笑）
ここの「都心」もそのレベルのものかと思います。
そもそも新宿だって都心を補助する副都心の一つであって、都心ではないですからね。
都心というのはせいぜい四ツ谷辺りまででしょう。池袋、新宿、渋谷なんかは都心の外の街です。

安くて、そこそこ便利がここのウリ
まあかなりの人気物件になるのでは？

>>117

では逆にどうやったら下がるのですか？私は少なくとも都心５区のタワマンの新築価格が今後10年下がることは無いと思います。理由は以下の通り。因みに私は金持ちでもなく、価格下がってほしいと願う小庶民です。

①地価⇒
現在東京都内の地価は上昇中。特に都心５区は大幅アップ。この土地を今大手デベが買い漁ってる。この土地代に、資材費・建設費・デベの利益が乗って、市場に出るのは約10年後。

②資材費⇒
黒田・安部の性格上、今の円安基調を途中で変えるとは思えず、資材高は続く。急死でもなければ。最低でも黒田の任期2018年までは。

③建設費⇒
言うまでもなく。この二年で二割アップ。大規模公共工事ですら金額合わず入札不調になる時代。ゼネコンの強気はオリンピック・東北復興完了まで終わらない。ましてや公共工事より利益率低いマンション工事を安く請けるとは思えない。因みにここの工事費は、契約時(二年ほど前？)の単価なので今よりはだいぶ安く契約できていると思う。

④デベの利益⇒
中小なら利益圧縮できるが、大手は最低粗利基準があり、それより低く売ることはできない。

⑤需要⇒
国民全体の実質給与額は上がっていないと言われるが、大手(円安増収で既に大幅アップ)・公務員(来年から15%アップ)・相続贈与組(住宅相続非課税枠15百万に拡大決定) ・外国人など、需要はある。
牛丼屋は、客が減れば価格を下げなければならない。なぜなら牛丼はみんなのものだから。
でも都心タワマンはみんなのもではなく、一部の恵まれた人たちのもの。下げる必要がない。

以上です。長々とすいません。違ってたらご教示下さい。

>>115

そりゃ反対側のエリアはすでにかなり昔から再開発してるからな
ここも終われば同等以上の洗練された町並みになるよ

しばらく工事だらけで騒がしい住環境になりそうだね、向こう10年くらいは。
投資用にはありかもしれないけど住むのは嫌だね。

工事が終わるころには綺麗になって資産価値アップだね
見送る人はどうぞご自由に・・

住環境じゃないとか色々言ってる人たちは、早くもっといい高いマンション探せばいいんじゃないですか？なんでずっとここにいるの？

>>122
なるほど。オリンピック後地価が下がったとしても、それをデベが買ってタワーマンションが出来て売りに出るのはさらに10年後ってことですね。そこまで待てるかですね。、

10年後には再びデフレで資産価値は落ちてるかもよ。
立地が悪いから落ちる時は早い。
さらにその頃には本命のオペラシティ辺りの再開発が動いてるかもしれないわけで、間に合わせで再開発されるこのエリアの立ち位置は不安定だよ。
上手く行けば大化け、下手をすれば大外れの博打物件。
立地の良い場所に建つタワマンと違って手堅い物件じゃない。

>>128
通常のデフレは不動産には当てはまらない。122がびっくりするくらい正解。

このエリアの将来性に価値がある訳で

可能性の話なら、上がるも下がるもあり。でも、ずーっと上がり続けたりすることはないのでは。バブルやプチバブルも、弾けてはじめてバブルと分かるからね。

上がるも下がるも有る。それが、緩やかだったり、短期だったり。

>>128
オペラシティどころか駅近のビル群が軒並み建て替えになるかもしれない。
そこがマンションになったらここはどうなるか。

>>133
一生買えないね。

３丁目は高台だけど使える路線は新宿線ですぜ 笑

>>134
京王プラザホテルは築40年以上。
その他近辺のビルも同じ位で、いつ建て替えになってもおかしくない状態。

>>136
そんな儲かる一等商業地がマンションになるわけないじゃん(笑)

>>133

新宿駅周辺のビルは軒並み耐震補強にお金掛けてるので建て替えは当分ないと思いますよ。

>>136
京王プラザも大規模な補強したばっかですね。残念でした

>>135
初台駅徒歩数分、新宿駅徒歩十数分でしょ。新駅を作る構想もあるし、ここのアクセスの悪さとは比較にならないくらい快適だよ。坂道もないし。
ここはとにかく各駅からのアクセスの悪さが致命的。

>>１３５

新駅出来る予定の西参道周辺は地権者がすでに再開発から離脱してます

>>140

丸ノ内線と新宿線の差はでかいよ。大江戸線はどっちでも使えるだろうけど
新宿駅までの距離は大差なし。あそこ何も計画まとまってないでしょ。
あと20年くらい待つの？

浸水地域に指定されてるけど大丈夫？
4段階の中で2番目に危険が高い地域みたいだけど。
神田川沿いエリアの中でも特に土地が低いのかまさに再開発エリアが一番浸水しやすいという・・。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000141295.pdf

1度でも浸水が起きたら事故以上に価値が下がっちゃうんじゃないの。

センタービルや三井ビルも大規模な補強工事で大金使ってますね

>>143

浸水ネタは散々やってるから前のスレでも読みなよ
台風時でも半分以下らしいから

同じネタ繰り返すしかないんだろネガさんも・・

駅前のビルが建て替えになったら～～～ってネタもパート1くらいですでやってた気がします

>>142

西新宿3丁目再開発地区：JR新宿駅13分／京王新線・新宿線初台駅3分
西新宿5丁目再開発地区：丸ノ内線西新宿駅9分／大江戸線西新宿五丁目駅7分


ん～～、正直どっちも嫌だｗ
平坦な道を徒歩13分で新宿駅にいける方がどっちかっていうといいかも

同じネガネタの繰り返しはもういいよ。結局自分が買えないから、他人にも買わせたくないだけでしょ。

>>145
前スレ読んだけどとりあえず今までの台風では浸水したことがないと言われてるってだけの内容だよね。
ここらで一番浸水しやすい青色エリアってことは変わらないわけで・・。
今後浸水する可能性は十分あると考えるのが普通じゃない？
戸建てだったら絶対こんな土地買わないでしょ。

>>150

新しい貯水槽できてるんだよね。それ以降は確実に改善されてるうんだわ。今じゃ大雨でも危険水位遥か下
それでも区からしたらリスク管理の意味では指定は外せないんだわな。
現実的な水害の危険度はかなり低い

>>148

どっちも嫌なら他行けば？

>>151
まあアレやりました、コレやりました、今までは～なんてのは何とでも言えるけど
西新宿一帯で最も浸水の危険が高い低地だっていう地理条件は大規模な盛り土でもしない限り事実なわけで・・。
住宅地としては最悪の環境じゃない？

>>153
浸水してないのも事実だけどね

現実的なリスクが低くても、行政もいざという時、言い訳逃れするためにも、
浸水地域から川沿いが外されることはないでしょうね
訴訟でも起こされたら面倒だしね。

まぁここが最悪だと思うなら他で探しなよ。その方が君の為だ。