ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part4

>>737
勝どきと銀座は違いますが。。

全国の優良な高層マンションの１〜２LDKを探している
サラリーマンです。

トミヒサクロスの次は、ここか、勝どきなと考えていましたが
資産性を考えると目黒タワーかなと
最近は思いはじめました。

ここの１LDKは目黒ではスタジオタイプしか買えないだろうけれど
土地勘の無い者には山手線の内側って、安心感があります。

ここなら西新宿の知名度があるから販売には有利でしょうね。

>>737
ＫＴＴは湾岸だからここより立地落ちるけど、結構条件似てるよね。

・再開発　⇒　同点　（ただしこっちのほうが地権者割合は高い）
・最寄り駅：KTT大江戸線６分、ここ大江戸線７分＋丸の内９分　⇒　ここの勝ち(KTTはBRT停留所至近になる可能性あり)
・繁華街：ここ～新宿３丁目1.8km/22分＆西口1.4km/17分、KTT～銀座三越2.2km/27分　⇒　ここの勝ち
・公園：ここ新宿中央公園まで徒歩5分、KTT浜離宮まで徒歩10分　⇒　同点
・地盤：KTT直接基礎/液状化リスクあり、ここ杭基礎/液状化リスク低　⇒　同点
・構造：KTTダブルチューブ＋制震VDコアフレーム＋逆梁順梁併用トライスター＋内廊下＋アスペクト比1/2
　　　　ここラーメン＋制震壁＋鋼材ダンパ＋逆梁＋内廊下＋アスペクト比1/5.5　⇒　アスペクト比良いKTT勝ち
・施工：KTT鹿島、ここフジタ　⇒　KTT勝ち
・店舗：ともに１～２階に地権者店舗　⇒　同点
・価格：KTT坪307、ここ坪350　⇒　周辺中古と同レベルの価格設定という意味で同点
・競合リスク：KTT再開発＋選手村で10000戸、ここ再開発2～3000戸程度？（西新宿３丁目次第）⇒ここの勝ち
・災害リスク：KTT埋め立て地、ここ内陸　⇒　ここの勝ち
・専有部：オール電化＋タンク専有面積含む＋柱室内食い込み　⇒　同点

KTTは環状２号通って汐留/新橋まで一応徒歩圏、虎の門もBRTで直通しそうだから、虎の門/新橋に予定される大規模再開発の恩恵などがあるかもしれないけど、下落リスクと相殺しそう。西新宿は既に街として発展済みで大幅キャピタル望めないけど、今後の新築供給はKTTよりマシで価格も良心的だから下落リスクが低そう。

トータルで西新宿のがリスク低いと思う。新宿か銀座のどちらが好みか＋湾岸の大量供給＋災害リスクで判断すればよいかなあ。

>>741 ありがとう。グローバルフロントタワー も比較してくれ。
住民の年収と学歴は向こうが高そう。

>>741
ダブルチューブとラーメン、制震VDコアフレームと制振壁はそれぞれどっちが勝ってるの？
というかメリットは？

>>741
よくまとまってますね
自分もKTTとこっちでかなり迷った
建物自体はKTTのほうが上だけど、立地はこっちのほうがいいという感じ
今西新宿住んでるからホントはこっちがよかったけど
なかなかモデルルームオープンしないし情報も小出しだし、でKTT買っちゃった

一長一短あるけど、どっちもいい物件だと思うよ
自分なら、一人暮らしなら新宿を、家族がいるなら勝どきをお勧めしますね

>>742
あまり高いところに行くと、低いのが目立っちゃうぞw

>>744 勝どき買ったんだね。 オレもモデルルーム行ってきたよ。 駅から歩きやすいと感じた。 西側なら眺望大丈夫そうだし、東は今の相場では激安だったね。 こっちより断然下落リスクは低いよな。新宿から湾岸へ出て行くやつがいると聞くと淋しいな。
オレの場合、実家もこっちだから悩ましいんだよね。

資産的な安定性なら断然西新宿だよなぁ。防災面でも安心だし

>>739
トミヒサやベイズは竣工前から値上げされて売りに出てるよ。 宝クジに当たったようなもんだろ。
残念ながら、こことは条件違うよ。 それに今の不動産価格はオーバーシュート気味だからな。

含み益が出るマンションはこんな感じじゃないか？
　
富久クロス
ワンダフルプロジェクト
グランドミレーニア池袋
ブリリアタワー池袋
パークタワー西新宿エムズポート
プレシス新宿御苑
パークコート千代田富士見ザ タワー
ザ・神宮前レジデンス
テラス渋谷美竹
パークホームズ南麻布ザレジデンス
サンウッド西麻布
勝どきザタワー
………………………………………………

(微妙)
西新宿 60

(ギャンブル)
グローバルフロントタワー
目黒駅前

>>748
妥当な線だね。
あとは含み益がどのくらい出るかだね。
ローン組む場合は諸経費かかるし、売る時には仲介手数料かかるし、3000万控除が使えなければ税金かかるし。

>>748
妥当な線だね。
あとは含み益がどのくらい出るかだね。
ローン組む場合は諸経費かかるし、売る時には仲介手数料かかるし、3000万控除が使えなければ税金かかるし。

>>748
西新宿60と勝どきタワーは部屋位置によって変わりそう。

ここも集客数考慮すると富久と同等かそれ以上の倍率つきそうな勢い。

>748
目黒って、ギャンブルなんですか？

>>753
パークコート千代田富士見ザタワーは素晴らしいマンションだが投資向きじゃないと思うけど。

>>748
ベイズの竣工前売りは勘違い？再開発じゃないから引き渡し前の中古は販売できないよね。キャピタルゲートプレイスの地権者住戸の間違いかな。

勝どきザタワーは東ウィング爆安お買い得で１期でほぼ蒸発、あの方向はキャピタルでそう。ここもお見合い部屋か北向きが狙い目と見た。

>>748
これおかしいべ。

近隣に勝どき東、三井晴海と村跡6000戸の供給控えて値崩れリスクがあるKTTが1番ギャンブルだと思う。というか跡地計画発表で晴海が流動的で難しい買い物になった。湾岸で突出して供給が多すぎる地区。万が一、村跡真ん中あたりに地下鉄延伸されたら村跡より利便性が、低いという評価になる。さらに跡地はかなり安く出される可能性があるからそれこそ暴落リスクがある。勝どき内でも将来的には勝どき東とDTより駅から遠い物件になるし、中途半端な存在になるかも。それほど楽観的にはなれないし含み益は正直どうだろね。

スカイズは既に含み益あるが中古価格で劣るベイズはやや残念感はあるが新豊洲は千客万来できたら確実にさらにあがる。十分含み益はでるだろう。

GFTは再開発の一部が完成して環境の改善をわかりやすくみれるので勢いがついて来てるみたいね。まあここも含み益は十分期待できる。

西60は微妙というか上がらないと思う。再開発はタワマン建てるだけの内容で上昇要素に乏しい。タワマン三つ四つ建てたら逆に供給過多のリスクあり、個人的にはここだけの計画ならよりよかった。。また利便性は最低評価に近く、不動産下落展開での強さもあまり期待できない。

目黒は資金に余裕がある人が山手線しかも目黒駅1分の奇跡を買う物件。投資とかセコイこと考えるくらいのクラスは買ってはいけない。資産性が高いのはいうまでもないがキャッシュがあるか年収は4000以上くらいが適正。